주의! 압류 주택 함정 노출
주의! 최근 압류주택의 함정이 드러났다. 최근 압류된 주택은 시세보다 70~80% 저렴하기 때문에 많은 사람이 찾아오고 있다. 실생활에는 다양한 이유로 법원에 의해 봉쇄된 재산이 많이 있습니다. 알아채다! 압류 주택 함정이 노출되었습니다. 알아채다! 압류 주택 함정 노출 1
심천에서 내 집을 구입할 수 있다는 것은 원래 축하할 만한 일입니다. 하지만 양민씨는 자신의 이름이 적힌 부동산 증명서를 갖고 있었음에도 불구하고 전혀 기뻐하지 않았습니다. 올해 막 압류주택을 접하게 된 양씨는 한번 해보자는 마음으로 압류주택을 구입했다. 하지만 양양씨가 지난 6개월간 집을 받지 못해 어려움을 겪고 있는 것은 바로 이 압류주택이다.
'딥 드리프팅'은 압류된 집을 헐값에 샀는데도 5개월째 입주하지 못하고 있다
법원의 입찰공고문에는 경매장에 있는 집은 옆집의 다른 스위트룸과 연결되어 있습니다. 그러나 절차를 마치고 부동산 소유권을 얻은 후 양씨는 집의 원래 구조를 복원하기 위해 벽을 쌓고 싶었고 그제서야 문제가 '벽을 쌓는 것'만큼 간단하지 않다는 것을 깨달았습니다. 원래 언급됨. 사진을 찍고 나서야 그 집에 주인과 친척이 살고 있고 임대차 계약도 없는 사람이 살고 있다는 사실을 알게 됐다. 협상 과정에서 상대방은 이사 나가기 전 30만 위안을 요구하기도 했다.
이후 양씨는 주민과 몇 차례 통화를 했지만 소용이 없었고, 주민이 집에 없다는 점을 이용, 집 정리를 도와준 팀을 직접 불렀다. 수집품과 자물쇠 제조공 회사가 문을 부수려고 합니다.
양 씨는 자신의 집 문을 부수도록 강요받았다고 말했다. 뜻밖에도 상대방은 다음날 사람들에게 담장을 봉쇄하라고 요청했다. 양씨는 경찰에 전화해 담장을 철거하라고 했지만 경찰은 담장을 철거할 권한이 없다고 말했다. 법원은 강제퇴거 통지서를 발부했지만, 상대방이 통지서를 찢었습니다.
기자는 양씨의 집까지 따라가 문을 두드리며 안에 있는 주민에게 연락을 시도했지만, 주민은 문을 열어도 응답이 없었다. 이제 집 사진을 찍은 지 5개월이 지났습니다. 그 5개월 동안 양씨는 많은 시간과 노력을 들였지만 여전히 자신이 원하는 대로 자신의 집에서 살아갈 수 없었습니다. 작년에 선전 부동산 시장의 침체로 인해 양씨가 5개월 전 최고 입찰가인 286만 위안에 구입한 주택은 현재 시장에 나와 있는 동일한 유형의 주택에 대해 약 275만 위안으로 떨어졌습니다. , 그녀는 그것을 후회하게 만듭니다.
광둥동방진위안 법률사무소의 진신 변호사는 강제로 거주하게 된 사람들이 법적 근거도 없고 합법적인 임대계약도 없는 경우 집행을 요청하는 것이 가장 좋은 방법이라고 말했다. 인민법원 사무국은 강제 정리를 수행합니다. 상무부는 강제 정리를 수행할 의무가 있습니다.
압류된 주택이 위험에 처해 있다. 낮은 집값 뒤에 숨은 '함정'은 누수일까, 아니면 거대한 구덩이일까.
실제로 양 씨의 경우와 같은 사례가 많다. 압류 주택을 구입하는 주요 이유 중 하나는 가격이 저렴하기 때문인데, 자금이 부족한 주택 구매자에게는 매우 매력적이다. “ 함정은 많고, 조심하지 않으면 함정에 빠지기 쉽습니다.
기자는 채권자로서 압류시장에 외딴 지역에서 구입한 신분증과 기타 정보를 이용해 부동산 경매에 참여하는 전문팀이 있다는 사실을 알게 됐다. 일련의 작업을 통해 팀은 집의 경매 가격을 올린 다음 이익을 기다렸습니다.
심천의 불법 중개 혐의자: 이 집에 입찰하기 위해 일시적으로 20만 위안을 지출합니다. 최종 목표는 가격이 일정 수준에 도달하면 리씨가 구입하는 것입니다. 유감스럽게도 법원은 200,000 위안을 압수하여 이전 부채를 상쇄하는 데 사용됩니다. 이는 귀하의 왼쪽 주머니에서 오른쪽으로 200,000 위안을 넣는 것입니다. 가장 큰 기능은 최소한의 비용으로 집이 낮은 가격에 경매되는 것을 방지하는 것입니다.
때때로 그러한 기관은 채권자 권리 관계를 형성하고 추가 수입을 얻기 위해 채권자 또는 소위 임차인이 대출 계약, 20년 임대 계약 및 기타 문서에 서명하도록 주선합니다.
취재진은 조사 과정에서 이런 일련의 작전에 대한 비용이 만만치 않다는 사실을 발견했다. 중개인은 취재진에게 전 과정을 맡길 경우 압류 주택에 머무는 데 드는 개인 일당 비용을 일 단위로 계산해야 하며, 최종 비용은 주택의 전반적인 난이도에 따라 결정될 것이라고 말했다.
심천의 불법 중개 의혹 : 집이 특별히 복잡한 상황이나 외부 요인으로 인해 집이 원활하게 경매되지 않는 경우에는 10%~20%를 청구하는 것이 일반적인 기준이지만, 저희의 경우는요. 경매가 성공했을 뿐만 아니라 높은 가격 덕분에 수수료는 일반적으로 30%-50%까지 증가합니다.
광둥동방금원법률사무소 진신 변호사: 주택담보대출 등록 전에 임대차 계약을 체결하면 구매자에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 구매로 인해 임대가 중단되지 않습니다." 그러나 모기지가 등록된 경우 원래 임대 계약은 무효라고 할 수 없으며 원래 소유자와 임차인 사이에서 각자의 법적 책임, 권리 및 의무를 계속 부담하지만 구매자로서 계약에 구속되지 않습니다. 임대.
전국적으로 압류 건수가 급증하고 심천 일부 부동산의 시가가 시가보다 높다
현재 금융업계의 디레버리징 환경에서는 부실자산을 취급하는 법원, 은행, 기업 모두 부실자산 처리에 속도를 내고 있어 경매 홈페이지에 올라온 압류주택이 올해 들어 점차 늘어나는 추세다.
알리바바 경매 플랫폼의 데이터에 따르면 중국 내 인기 있는 4개 주택 구입 1선 도시 중 광저우는 주택 압류 경매 수가 16,000채 이상으로 가장 많으며 베이징, 선전이 그 뒤를 이었습니다. 상하이 등의 주택 압류 건수는 약 8,000~10,000가구입니다. 수년 동안 압류 경매 보조원으로 일해 온 Zeng Xiaolu는 기자들에게 올해가 자신이 경력을 시작한 이후 가장 많은 거래량을 기록한 해라고 말했습니다. 고객의 문의 건수는 같은 해에 비해 두 배 이상 증가했습니다. 지난해 거래 건수에 이어 올해도 거래 건수가 2배로 늘었다.
최근 선전에서 경매된 압류 주택을 경매 플랫폼에서 검색한 결과, 기자는 이들 압류 주택이 전체적으로 큰 할인을 받지 못했다는 사실을 발견했습니다. 예를 들어 지난 12월 11일 경매를 시작한 선전시 바오안구 시샹가에 위치한 Runheng Shangyuan 프로젝트는 부지면적 95.2㎡, 총 가격이 665.6만 위안에 달해 단가에 해당한다. 평방미터당 약 69,900위안입니다. 본 프로젝트의 동일 주택 기준 가격은 64,700위안/평방미터이다. 또 다른 예는 방금 매각에 실패한 푸텐구 아오가신 선샤인 야주(Ao Jiaxin Sunshine Yaju) 프로젝트의 상장이다. 면적은 40.1제곱미터이고 총 가격은 약 356만 위안으로 단가는 88,800위안이다. /㎡. 이 가격은 중고 주택의 공식 기준 가격(79,200위안/㎡)보다 훨씬 높습니다.
선전의 압류 보조 경매 대행사 직원 Liu Yan: 과거에는 압류 부동산이 시장 가격에서 25~20% 정도 할인되었습니다. 이제는 경쟁이 상대적으로 더 치열해졌습니다. 15% 할인을 통해 소형 주택의 가격은 시장 가격에 가깝거나 심지어 시장 가격을 초과할 수 있습니다.
송딩 중국 도시경제 전문위원회 부국장: 상승의 주된 이유는 수요와 공급의 관계라고 생각하는데, 그 발현은 물가 상승입니다.
Liu Yan은 거의 3년 동안 압류 부동산 경매인으로 일해 왔으며, 압류 부동산이 점점 더 많은 사람들에게 알려지면서 그들이 거래하는 압류 부동산의 수도 계속 늘어나고 있다고 말했습니다. 증가하다. 그러나 그녀가 거래한 압류 부동산 중 거의 절반이 분쟁을 겪었습니다.
업계 관계자는 압류 주택을 구입할 때 구매자는 경매에 참여하기 전에 먼저 자신의 주택 구입 자격을 이해해야 하며, 두 번째로 은행에 연락하여 후속 자금을 사용할 수 있도록 대출 상황을 미리 이해하십시오. 또한 부동산의 재산권, 토지 속성, 점유 여부, 세금 및 수수료 등에 대한 실사가 필요합니다.
Guangdong Oriental Jinyuan Law Firm의 변호사 Jin Xin: 특히 세금 및 수수료 문제와 관련하여 법원마다 압류 방법이 조금씩 다릅니다. 일부 법원의 정책에 따르면 모든 세금과 수수료는 구매자가 부담합니다. 예를 들어, 회사 이름으로 거주하는 경우 최대 60%의 토지 부가가치세를 납부해야 합니다. 예를 들어 주택 가격은 1입니다. 100만 달러를 500만 달러에 팔면 400만 위안의 이익이 생기며 최대 60%의 세금을 납부해야 합니다. 알아채다! 압류된 주택의 함정 노출 2
압류된 주택을 구입하는 것은 안전하지 않으며 상대적인 위험을 수반합니다.
아름답게 보이는 '압류 주택'은 규모가 큰 경우가 많아 첫 주택 구입자에게 적합하지 않습니다. 투자자와 개량 주택 구입자의 경우 흥정이 가능하더라도 압류 절차를 이해하지 못하고 나쁜 중개인의 속임수를 맹목적으로 믿으면 더 큰 위험을 초래할 수 있습니다.
'압류 주택'을 구입하면 약간의 할인을 받을 수 있지만, '압류 주택'을 구입하려면 일회성 지불이 필요하기 때문에 먼저 구매자의 재정적 능력이 탄탄해야 합니다. 게다가 과거 법원이 경매한 부동산의 경우 면적이 더 넓은 경우가 많아 생애 첫 주택 구입자의 경우 일회성 지불에 대한 부담이 더 컸습니다.
그런 집을 사고 싶다면 반드시 상대방의 부동산 증명서와 기타 법적 서류를 확인한 뒤 법원과 주택당국에 가서 여부를 문의해야 한다. 그러한 주택은 거래될 수 있습니다. 동시에, 신분증 사본을 보관하지 않도록 특히 주의하십시오.
이런 종류의 주택은 법원에 의해 강제 봉인된 경우, 사건이 심리되어 처리될 때까지 봉인 상태가 해제되지 않으며, 당연히 주택 구매자가 이러한 상황에 직면하면 상장될 수 없습니다. 집을 파는 사람에게 부동산 증명서 등 부동산 소유권 사본을 요청한 후 법원, 주택 당국 및 기타 부서에 직접 가서 해당 주택의 거래 가능 여부와 거래 가능 여부를 상담하십시오. 거래에 대한 제한 사항이 있는지 확인해야 다음 단계로 진행할 수 있습니다. 알아채다! 노출된 압류주택의 함정3
신축주택과 중고주택은 다들 알지만, 전세가가 저렴한 압류주택에 대해서는 아는 사람이 거의 없다.
압류 주택은 간단히 말해서 법원이 경매하는 주택입니다.
세 가지 상황이 있습니다.
(1) 채무 분쟁으로 인해 경매된 주택을 상환할 수 없는 경우
(2) 벌금으로 인해 자산이 몰수되는 경우
(3) 경매를 위해 주정부가 소유하지 않은 자산을 회수했습니다.
최근 몇 년 동안 압류 주택은 잃어버린 자산이 70%-80% 미만이기 때문에 많은 사람들을 끌어들였습니다. 시장 가격. 2018년 12월, 청두 시민인 류정쿤(Liu Zhengkun) 씨는 123만 위안 상당의 압류 주택을 구입했습니다. 그 집은 40년 동안 소유되어 있었지만, 그 집이 원래 주인이 40년 동안 임대해 줄 것이라고는 전혀 예상하지 못했습니다. 현재 유정쿤은 이 세입자들을 처리할 수밖에 없었고, 화장실에서 울면서 기절했습니다. .
부당한가 아닌가? 큰 일을 하고 싶었지만 결국 엉뚱한 결과가 나왔습니다. 다행히 법적 뒷받침이 있었습니다.
변호사가 조치를 취하면 유정쿤은 자신의 권리를 보호하기 위해 직접 증거를 수집하거나 전문 법률가에게 소송 절차를 통해 주택 사용에 장애가 되는 요소를 제거해야 한다.
실생활에는 다양한 이유로 법원에 의해 봉쇄된 재산이 많습니다. 장쑤성 사법 경매 웹사이트를 확인한 결과, 현재 난징에서 경매/판매된 압류 주택은 10,723채이며, 지난 30일 동안 25채가 경매된 것으로 나타났습니다.
이 웹사이트는 장쑤성의 여러 법원에서 경매한 부동산을 다루고 있습니다. 주택 구매자는 먼저 지역을 선택한 다음 부동산을 선택할 수 있습니다.
경매 목록은 40만 위안 이상부터 수천만 위안까지 다양하며, 목록의 위치는 주요 도시의 신지에커우 상업 지구에서 류허까지 다양합니다.
대부분의 압류 주택에는 구매 자격이 필요하지 않지만 이러한 도시는 예외입니다.
많은 도시에서는 압류 주택의 구매 자격에 제한을 두지 않습니다. 즉, 다음 도시를 제외하고 주택 구입 자격도 구입할 수 있습니다.
2017년 6월 장쑤성 고등인민법원에서 발행한 문서에 따르면 5월 31일에는 사법경매부동산은 지방자치단체의 매수제한 정책에 영향을 받지 않는다고 규정했다.
그러나 지난 6월 7일 난징부동산시장종합법집행소가 발행한 문건에는 사법경매를 통해 취득한 부동산에 대해 주택구입 제한 정책이 적용된다는 점을 명확히 명시하고 있다.
난징부동산시장종합집행소는 시장에서 압류된 주택과 독립 매매 사이에 차이가 없으므로 구매 제한 범위에 포함되어야 한다고 판단합니다. .
압류된 주택의 위험을 피하는 방법
압류된 주택은 좋지만, 압류된 주택 뒤에 있는 위험을 무시해서 넘어져서는 안 됩니다. 조심하지 않으면 "함정"에 빠지게 됩니다.
세금 및 수수료에는 많은 위험이 있습니다
압류 재산 발표에는 세금 및 수수료에 대한 두 가지 유형의 소개가 있습니다. 첫 번째는 "발생한 세금 및 수수료"입니다. 구매자와 판매자 모두가 "구매자가 부담해야 합니다"라는 책임이 있으며, 이는 사례의 90% 이상을 차지합니다. 두 번째는 "관련 세금 및 수수료는 법률 규정에 따라 부담해야 합니다"입니다.
두 번째 상황은 공정하고 합리적이지만, 경매 공시에서 차지하는 비중은 10% 미만에 불과하며, 세법 및 관련 법규에 따라 판매자(집행 대상자)가 책임을 집니다. 판매자의 책임은 구매자 곰입니다.
주택 거래 실무에서 판매자가 부담하는 세금이 구매자가 부담하는 세금보다 큰 경우가 많으며, 그 비율은 약 7:3입니다.
명백히 합리적인 두 번째 선택을 법원이 포기한 이유는 무엇입니까? 업계 관계자는 매도인, 즉 집행 대상자가 직접 책임을 지는 경우 집행 대상자가 돈을 갖지 못하거나 저항하지 않아 경매가 원활하게 진행되지 않을 수 있다고 설명했다.
세금을 매도인이 부담하든, 매수인이 부담하든, 주택을 양도하기 전에 매수인이 선지급을 해야 하며, 세금을 모두 납부한 후에야 양도가 완료되고 재산증명서를 취득할 수 있습니다. 주택용 토지가 토지를 할당받는 경우에는 추가 토지 양도 수수료가 부과됩니다. 이러한 정보는 경매 전 경매 공고를 통해서는 알 수 없으며 주택이 등록되어 있는 경우에는 입찰자가 이를 알기 어렵습니다. 회사 이름에는 엄청난 세금과 수수료가 부과될 수 있습니다.
해결책:
(1) 주택의 토지 재산, 재산권 및 세금을 초기 단계에 준비하십시오.
(2) 주택과 토지가 소재한 부동산거래센터 등기세무 창구에 방문하시면 자세한 상담이 가능합니다.
(3) 조사를 수행할 기관을 찾는 데 돈을 쓰십시오. 마지막 방법은 대부분의 서비스 기관이 자세한 조사를 수행할 수 있는 채널과 연결을 갖추고 있기 때문에 가장 걱정이 없고 포괄적입니다. 참조로 사용할 수 있습니다.
집의 배경은 알 수 없다
집의 연대는 알 수 없다. 현재 주택재산권의 최대 존속기간은 70년이지만 많은 사법경매장의 재산권은 50년 이하로 남아 있다.
집의 소유 현황입니다. 경매에 앞서 집이 비어 있는지, 집행 대상자가 점유하고 있는지, 채권자나 사건 외부인이 점유하고 있는지 먼저 알아야 한다. "40년 재산권 있는 집을 123만 원에 사면 40년 동안 살 수 없잖아요?" 》예를 들어 사건 밖의 사람이 살고 있는 상황에 속한다.
"상황마다 처리 방법이 다릅니다. 이것은 전문적이고 기술적인 일입니다. 많은 시민들이 이를 처리할 능력이 없고 종종 법적 한계선을 쉽게 위반할 수 있는 극단적인 조치를 취합니다."
경매장 정리를 법원이 담당하는지 여부는 주택경매 공고문 조항에 따라 결정되는 것으로, 일부 법원은 집을 정리하고 집행 과정에서 전달하는 역할만 담당하는 반면 많은 법원은 경매장 정리만 담당하는 것으로 분석된다. 이전 절차를 지원할 책임이 있으며 집 정리 및 배송에 대해서는 책임이 없습니다.
집에 대한 프로젝트 대금을 지불했는지 여부 등 주택이 일부 사업비와 근로자 임금 등을 지불했는지 여부. 단독주택 빌라에서는 이러한 상황이 발생할 가능성이 더 높으며, 이러한 비용은 주택이 경매된 후 우선적으로 지불되어야 하며, 이로 인해 입주자에게 폐가 될 수 있습니다. 집.
집 상태. 주택의 현재 상태를 경매하는 경우도 있고, 실내장식을 포함하지 않는 경우도 있습니다. "일부 주택은 레드우드로 장식되어 있어 비용이 많이 들고 새로운 분쟁이 발생할 수 있습니다."
첫째, 공인 부동산 홈페이지를 통해 커뮤니티 정보를 확인할 수 있고, 둘째, 커뮤니티 매물에 가서 입주 상황을 파악할 수 있다. 둘째, 장식이 포함되었는지 여부를 법원에 명확히 할 필요가 있다. 해당 프로젝트에 대한 미결제 금액이 있는지 여부에 대해서는 조사할 기관을 찾으려면 돈을 들여야 합니다. 왜냐하면 대부분의 서비스 기관에는 상세한 조사를 수행할 수 있는 채널과 관계가 있기 때문입니다.
전액을 지불하지 못하면 보증금을 잃게 됩니다.
여기에서는 전체 지불이 더 시급합니다. 경매가 완료된 후 약 잔액 전체를 지불해야 합니다. 7~15일, 그렇지 않으면 포기한 것으로 간주됩니다.
일부 은행이 사법경매에 대출을 제공하기 시작했지만 여전히 상대적으로 골치 아픈 일이다. 귀하의 부동산을 경매하기 전에 완벽하게 준비하십시오. 경매가 성공한 후 최종 대금을 제때에 지불하지 못하는 경우, 입찰자는 경매 보증금을 잃을 뿐만 아니라 재경매로 인한 손실도 잃을 수 있습니다.
해결책:
사전 자금을 제공하는 사법 경매 서비스 기관을 찾을 수 있습니다. 주택이 성공적으로 경매된 후 기존 주택에 대한 모기지 상환을 할 수 있습니다.
대출 문제
압류된 주택을 구입하는 그룹에는 일반적으로 두 가지 유형이 있습니다.
A: 꼭 필요한 사람들
B : 투자하시는 분들
당장 필요한 것인지, 투자하는 것인지, 우리 모두는 대출을 받을 수 있을지, 얼마나 빌릴 수 있을지 고민하게 됩니다. 부동산 이름에 대출 가능 여부가 표시되지 않고 해당 페이지에 원클릭 대출 신청 입구가 없는 경우, 친숙한 은행에 문의하여 대출 가능 여부를 확인할 수 있습니다.
해결 방법:
전문 사법 경매 서비스 기관이나 은행 직원을 찾아 자금 계획을 세우는 것이 좋습니다.
위험을 이해하고 이를 피하는 방법을 알게 되면 차압 주택을 구입하시겠습니까?