그래서 천진총지배인 펑신은 상업지산의 운영 모델을 두 파로 나누었다. 하나는 닭을 죽이고 알을 낳는 것이고, 하나는 닭을 키우고 알을 낳는 것이다.
어떤 형식이든' 상인 유치' 를 상업부동산의 핵심으로 삼아야 한다. "가게가 임대 경영을 할 수 있는 한, 평가절상 가능성이 있어' 진입, 퇴수' 의 이상적인 국면에 도달할 수 있다." "진입" 은 "임대 판매" 를 할 수 있는 것을 의미하고, "환불" 은 먼저 소지하고, 기회를 찾아 팔거나, 상장, REITS, 신탁을 찾는 것을 의미한다. "이것은 다양한 경우에 투자에 대한 나의 이해입니다. 다음은 상인 판매 과정에서 파악해야 할 몇 가지 원칙이다. 첫째, 상인을 유치하는 난이도가 판매보다 훨씬 크며, 공제에 중점을 두어야 한다.
실제 작업에서 많은 일선' 주택 구입자' 가 판매하는 경향이 있다. 왜요 판매 후 그는 높은 커미션을 받을 수 있고, 이 과정은 매우 간단해서 대부분 투자자에게 적합하기 때문이다. 이들 업주들의 특징은 대부분 기업 경영을 잘 이해하지 못하고 투자 수익을 추구하는 것이다. 실제로 업무원이 단가, 면적, 상가 위치, 면적 대략적인 임대료를 명확하게 알려주면 계약을 체결할 수 있습니다! 어느 정도 개발자의 업무원이 투자업주보다 더 전문적이다!
일반적으로 장소를 선택하는 사람들은 지역 임대료와 임대의 상업 조항에 익숙하다. 임대 계약은 임대료, 재산비, 에어컨비, 난방비, 주차비, 소방 수속, 인테리어 수속, 광고위, 임차기간, 지불방식 등을 분명히 약속했다. 그리고 더 큰 점포도 선택원이 결정할 수 있는 것이 아니라, 일반적으로 지역 매니저, 지역 사장, 심지어 상업본부 총지배인에게 직접 보고해야 한다. 이런 고위직 사람들조차도 직접 협상에 참여할 수 있다. 이때 개발자의 투자 전문가는 다른 사람들만큼 전문적이지 않다. 이 협상 과정은 매우 길고 어렵다. 때로는 수십 가지 조건 중 하나가 잘 이야기할 수 없거나 전력, 구조, 부동산 서비스 내용이 논란의 여지가 있는 한 이야기하지 않을 때가 있다.
그래서 시장에서는 투자자들이 모집하기 어렵고, 판매원이 찾기 쉽다는 것이 이치다. 해결책은 상인 직원의 임금과 공제에 초점을 맞추는 것이다.
둘째, 투자자는 영업사원보다 많고 상대적으로 안정적이어야 한다.
판매원의 경우 많은 프로젝트가' 마지막 탈락제' 를 시행하지만, 상인의 경우 협상주기가 길고 난이도가 높고 전문성이 강하기 때문에 인원이 비교적 안정되고' 추적' 에 치중하는 것이 아니라' 급공근리' 에 치중해야 한다. 일반적으로 프로젝트 투자자의 수는 영업사원의 2 ~ 3 배가 되어야 하며, 심사주기는 길어야 하며, 심사기준도 투자 기교, 전문성, 책임감을 겨냥해야 한다.
셋째, 투자 유치는 전문 투자 기관을 잘 이용해야 한다.
상인 유치 과정에서 개발자가 보유한 업무 자원은 제한적이며, 일부 전문 상인 기관은 대량의 업무 자원을 장악하고 있다. 더 중요한 것은, 그들은 상인의 부지 선정 요구 사항을 잘 알고 있어 협상에 중요한 추진 역할을 할 것이다. 실천 경험을 통해 중개인은 종종 브랜드 상가나 대형 상가의 상인에 결정적인 역할을 할 수 있다.
실제 업무에서는 상인부에 대리은행 (중개) 관리팀을 설립해 협력계약을 평가하고 이끄는 바이어와 협상을 진행할 수 있다. 이런 식으로, 그것은 종종 배를 빌려 바다로 나가는 데 중요한 역할을 한다.
넷째, 임대료로 대매하는 것은 대다수 개발업자들이 받아들이는 상업용 부동산 운영 형식이다.
상업지개발과정에서 상장회사나 자금에 대한 요구가 높지 않은 소수의 개발상들을 제외하고는 대부분 현금 흐름에 대한 명확한 요구가 있어 매매와 임대 관계를 잘 처리해야 한다.
상업 부동산 운영의 핵심은 투자 유치이고, 회사는 시장부에 돈을 갚으라고 요구하기 때문에' 임대로 대리 판매' 하는 모델이 등장해 두 가지 문제를 교묘하게 해결할 수 있다.
"임대로 대리 판매" 는 투자 전, 판매 후, 두 가지를 교묘하게 결합하여 성공적으로 도킹해야 한다는 것이다. 운영상 상인 부문과 판매 부문에 대한 요구가 매우 높다. 특히 마케팅 이사에 대해서는 임대와 업주의 관계를 전면적으로 처리해야 한다.
상업용 부동산은 종종 쇼핑몰, 상가, 쇼핑몰, 보행자 거리 등 쇼핑몰로 간단히 이해된다. 사실 상업용 부동산은 광의와 협의로 나뉜다. 상업용 부동산은 범상업의 개념에 의지해야 한다. 상업적 목적이나 상업적 기능을 갖춘 부동산을 상업용 부동산이라고 합니다. 상가, 쇼핑몰, 쇼핑몰, 오피스텔, 호텔, 공원, 소매 등이 포함되어야 합니다. 좁은 상업용 부동산은 상업을 위해 특별히 서비스되는 부동산, 즉 상업적 용도이다. 주요 경영 내용은 소매, 음식, 오락, 헬스 레저 등이다. 주택, 아파트, 오피스텔과는 개발 모델, 융자 모델, 비즈니스 모델, 기능 사용과는 다릅니다.