■ 거품이 베이징과 소주로 퍼질 수 있습니다.
2005 년 초 중국 국제금융유한공사 (이하 CICC) 연구부 직원들은 전국 거의 20 개 도시의 각종 부동산에 대한 상업 정보 (가격, 주택담보대출, 임대 데이터 포함) 를 수집한 뒤 3 월' 주택이 임대보다 못하다' 는 연구 보고서를 발표했다. 보고서는 "1997 년 홍콩 부동산 가격 거품이 터졌을 때 주택 구입 자금비용과 월공급은 각각 임대료의 2.2 배, 내지주택 구입 자금비용과 월공급은 각각 임대료의 1. 1 과/라고 지적했다.
2006 년 설 전날 재검사에 따르면 재검한 12 개 도시 중 167 채의 비용/임대료는 지난 해 중 거의 모두 올랐고 평균 상승폭은 1/Kloc-0 으로 나타났다 이 지수의 상승은 주로 집값 상승폭이 여전히 집세 상승폭보다 크기 때문에 2006 년 6 월 65438+ 10 월 1 주택담보대출 금리 인상과는 큰 관계가 없다. "2005 년과 비교하면 2006 년에 집을 사는 것이 집을 빌리는 것보다 못하다."
통계에 따르면 2005 년 주택 구입 자본 비용이 집세보다 훨씬 높은 창강 삼각주 일부 지역에서는 집값 상승폭이 크게 둔화되고 (예: 항주), 심지어 집값 하락 (예: 상하이) 까지 나타나 부동산 규제 정책이 어느 정도 효과를 거두었으며 이들 도시의 집값 거품이 점차 밀려나고 있는 것으로 나타났다. 하지만 집값 하락으로 원래 분양중인 투기자/투자자들이 임대료로 팔려 임대료가 더 많이 떨어지면서 주택자금의 비용/임대료 비율이 더욱 높아졌다. 집값 상승이 현저히 감소할 것으로 예상되는 상황에서 더 많은 사람들이 집을 사는 대신 집을 빌리는 것을 선택할 것이다. 이것은 집값 상승폭이 더 낮아질 것이며, 심지어 집값이 더 하락할 가능성도 있다는 것을 예고하고 있다.
지난해 주택 구입 자금 비용/임대료비가 1 보다 현저히 작은 도시에서는 이 비율이 1 년 만에 크게 상승했다. 예를 들어 베이징 청두 등지에서는 이 비율이 이미1을 넘어섰다. 쑤저우, 심양, 선전이 더욱 1 에 육박하는 것을 보면 부동산' 거품' 이 이들 지역으로 번지고 있음을 알 수 있다. 2005 년에 베이징과 쑤저우의 집값 상승폭은 비교적 컸지만, 집세는 하락했다. 주택 자본 비용과 임대료는 기본적으로 변하지 않고 있으며, 미래 집값 상승폭은 확실히 둔화될 것이다. 2005 년 광저우, 심천은 집값이 크게 오르고 집세도 크게 올랐지만, 현재 주택 구입 자본 비용은 여전히 집세보다 낮고, 미래 집값은 더 오를 여지가 있다.
■ 집을 빌리는 것이 더 어려울 것이다.
현재 12 시 평균 월세/임대비 1.3 배 (표 1) 로 2005 년과 거의 같다. CICC 수석경제학자 하 기명 박사는 2006 년 초 금리 인상으로 부채 상환 부담이 증가했지만 지난해 3 월 계약금 비율 증가로 후속 주택 구입자의 월 공급 부담이 줄었다고 밝혔다. 금리 인상 폭이 작기 때문에, 계약금 비율의 증가는 월공급에 미치는 영향이 금리보다 크다. 다른 조건이 같은 경우 임대/공급 비율은 다음 달에 크게 떨어질 것이다. 올해 월공급/임대료가 기본보다 평평했던 것은 집값 상승폭이 임대료보다 크기 때문이다. 월공급/임대료비가 악화되지 않은 것은 2005 년 3 월 17 일 중앙은행이 발표한 주택 융자 특혜금리 취소, 계약금 비율 인상 정책과 관련이 있다. 이 정책은 부동산 투기 비용을 늘렸기 때문이다.
하기명은 2005 년 초 이미 집을 산 사람들에게 그들의 월별 주택 융자 부담은 집값이나 계약금 비율의 변화와 무관하며, 금리 인상은 원금 상환 지출을 늘리고, 임대료가 다소 떨어지거나 약간 상승한 도시에서는 월별 주택 융자/임대료 비율을 증가시켰다고 지적했다. 이 비율이 더 높아지면 현금 흐름에 제약을 받는 투기자/투자자는 집을 임대하기가 어려워 집을 팔아야 한다. 이 가운데 항주 상하이 난징의 월불액은 각각 집세의 2, 1.8, 1.6 배로 되돌아본 12 도시 중 상위권에 올랐고 항주의 상황과 베이징과 쑤저우의 월세/집세는 상승보다 빨라 지난해 0.82 배에서 올해 1.09 배, 1.07 배로 각각 올랐다. 집값이 월세보다 훨씬 빨리 올랐기 때문이다. 반면 임대료 상승폭이 크기 때문에 광저우와 심천의 월세/공급은 1 년 동안 1 배 정도 유지되고 있다.
■ 거품 구조가 점점 더 "평평" 해지고 있다
사실, 일부 시장 인사들은 집을 사는 것이 임대보다 못하다는 결론과 분석 과정에 대해 여전히 약간의 의문을 가지고 있다. 이에 대해 하지명은 집을 사는 자금비용은 주택담보대출의 이자지출과 집을 살 수 있는 기회비용, 즉 계약금의 예금이자 손실을 포함한 주택이 부담하는 이자 비용을 의미한다고 밝혔다. 임대 비용 (또는 소득) 은 임대료입니다. 주택 구입 자금 비용/임대료 비율에서는 두 가지 요소를 고려하지 않았다. 즉, 주택 구입 가격과 미래 판매 가격은 포함되지 않고, 그 두 가지가 동일하다고 가정합니다. 즉, 집의 감가상각율이 새 집의 가격 상승률과 같다고 가정합니다. 만약 사람들이 미래에 집이 부가가치가 될 것으로 예상한다면, 즉 집의 감가상각율이 새 집과 비슷한 미래 가격 상승률보다 낮다면, 주택 구입 이자 비용이 임대료 소득보다 높더라도, 사람들은 일정 기간 동안 집을 사서 가격 상승을 촉진할 수 있을 것이다. 동시에, 그것은 투자자의 현금 흐름 제약을 고려하지 않는다. 사람들이 주택이 평가절상될 것으로 예상하더라도, 일단 임대료 수입이 담보대출 상환 (즉, 월공급) 을 지원하기에 부족하고 집주인의 다른 수입원이 제한되어 있다면, 그들은 주택 매각을 선택할 수 있어 집값에 하행 압력을 가할 수 있다.
그럼에도 불구하고, 그것은 여전히 부동산 시장의 건강 상태를 진단하는 효과적인 지표이다. 집을 사는 자본 비용이 이미 집세보다 높았는데도 사람들이 여전히 집의 평가절상 기대로 집을 사는 것을 선택한다면, 집값 상승폭은 집세 상승폭보다 높아져 집을 사는 자본 비용/집세 비율을 더욱 높일 것이다. 그러나 이런 부가가치의 기대는 장기적으로 지속될 수 없고, 사회가 용인할 수 없는 것이다. 집값 상승폭이 커지거나 집값의' 발산식' 상승이 필요하다는 것은 이론적으로는 불가능하며 국제적으로도 선례가 없기 때문이다.
월세와 집세의 비율에서는 주택자금 비용이 집세보다 낮더라도 주택 임대로 돈을 벌 수 있지만, 대출로 집을 사려면 이자를 내야 할 뿐만 아니라 원금도 갚아야 한다. 일단 임대료가 떨어지면 일부 투자자들은 원금 상환 이자 (즉, 월공급) 의 부담을 감당할 수 없게 된다. 즉 현금 흐름에 제약을 받는다. 그래서 월세/집세 비율을 고려해야 한다. 위에서 언급한 주택자금 비용에 비해 월급에는 담보대출 원금의 월급이 포함되지만 주택자금 비용의 기회비용 부분은 포함되지 않는다. 투자자가 다른 수입원이 없고, 임대주택만으로 월급을 지탱한다면, 임대료가 월급에 떨어지면 수입이 부족해 현금 흐름 문제가 생겨 어쩔 수 없이 매각해야 한다.
이에 따라 2005 년 초 집값 거품이 심각한 일부 도시 (예: 항주, 상하이) 에서는 자본비용 임대비, 월세비 상승이 이어지면서 집을 사는 것이 임대보다 더 나빠질 것으로 보인다. 2006 년에는 상하이를 대표하는 창강 삼각주 지역을 제외하고 부동산 가격이 계속 오를 것이다. 주택자금 비용/임대료비와 월공급/임대료비가 계속 상승할 것이다. 상하이의 집값은 계속 하락할 것이고, 베이징과 주강 삼각주의 집값은 계속 오를 것이다.
국가정보센터 개발연구부 전략기획처장 고휘청 () 도 집값 시장이 효과적인 수요뿐만 아니라 일부 투기 수요도 반영한 반면 임대 시장은 효과적인 수요에 초점을 맞추고 있다고 보고 있다. 이에 비해 나머지 부분은 일반적으로 거품 수요로 간주되기 때문에 이 비율은 시장을 측정하는 좋은 지표이다. 그러나 그는 또한 임대와 집을 사는 것은 같은 집단이 아니며, 데이터 분석은 일부 시장 추세만 반영할 수 있다고 지적했다.
전국 전체 부동산 시장의 경우 좋고 나쁘다고 할 수 있다. 한편으로는 거품의 최고치가 현저히 떨어지는 것이 상당히 중요한 점이다. 반면에 거품의 영향을 받는 지역이 확대되었고, 어떤 곳에서는 거품이 증가할 수도 있고, 어떤 곳에서는 새로운 거품이 생길 수도 있다. 어떤 의미에서 이 두 가지 추세가 공존하면서 새로운 거품 구조의 존재, 즉 과도한 집중, 갈등의 첨예함에서 편평한 확산으로 이어졌다. 이것은 과거에 비해 안정적이고 좋은 선택인 것 같다.