우선 집을 사는 사람은 사람이기 때문에' 사람' 이 가장 중요한 요인이다. 한 지방의 인구가 어떻게 증가하고 있는지, 인구의 순유입이 있는지, 지속적이고 고품질의 외지와 외국인 이민자가 있는지 주목된다.
만약 한 곳의 인구가 계속 외지로 이주하고, 외래 인구가 들어가기를 원하지 않는다면, 현지의 부동산 투자 가치는 크게 할인될 것이다.
미국 자동차 도시 디트로이트를 예로 들면, 1975 부터 현지 인구는 이미 여러 해 연속 감소했다. 세계인구관측망은 현지 인구 하락 추세가 2020 년까지 계속될 것으로 전망했다.
디트로이트 대도시 인구 (출처: 세계 인구 검토)
반면 토론토, 시드니, 로스앤젤레스 등 다국적 이민자들이 순 유입되는 도시에서는 주택이 신규 이민자의 수요가 되고 있다. 현지에서 아무것도 소유하지 않은 외지인에게 도착 후 첫 번째 일은 살 곳을 찾는 것이기 때문에 집값이 오르는 것은 필연적이다.
이 기준은 중국에도 적용된다. 현재 많은 삼사선 도시의 젊은이들이 성도와 일선 도시로 몰려들어 삼사선 도시의 집값에 압력을 가하고 있다. 만약 당신이 이 도시들에 부동산에 투자할 계획이라면 조심하세요.
2. 실업률
충분한 사람이 있으면 그에 상응하는 일자리가 있어야 한다. 그렇지 않으면 자기도 부양할 수 없고, 집을 살 돈도 없다. 낮은 실업률도 부동산 투자의 유리한 요인이 되고 있다.
다음 그림은 시장 예측기관인 MarketOracle 이 미국 집값과 실업률의 상관관계에 대한 연구입니다. 흑선은 집값을 나타내고, 붉은 선은 실업률이다. 앞서 언급했듯이, 미국의 현재 실업률은 4.3% 로 최근 몇 년간 최저점으로 거의 완전 취업을 이루었다.
미국의 집값은 실업률에 반비례한다 (출처: MarketOracle)
미국의 집값과 실업률 사이에는 상당한 부정적 관계가 있음을 알 수 있다. 실업률의 하락은 집값을 안정시키고 점차 상승시킬 것이다.
전국 실업률 외에도 미국 각 주, 시, 구, 지역사회의 실업률도 확인할 수 있다. 아래 표의 경우 뉴욕 퀸즈의 실업률이 낮아 현지에서 더 좋은 동네를 찾아 매입한 부동산을 선택할 수 있다.
실업률의 미래 추세를 조사하면 집값 추세를 어느 정도 미리 예측할 수 있다.
3. 환율 변동
앞서 언급했듯이 올해 들어 달러화는 약세 시세에서 벗어나 미국 연방 준비 제도 이사회 소폭 금리 인상과 트럼프의' 약세 달러' 기대와 관련이 있다. 그는 미국의 수출 무역을 촉진하기를 희망한다.
올해 들어 달러화는 위안화에 대해 6.5% 하락하여 현재 6.48 근처로 떨어졌다. 달러 환율이 낮을 때 자산을 구입하는 것도 우리에게 할인이다. 파운드도 마찬가지다. 현재 역사의 하위에 있다. -응?
4. 연간 임대료 수익률
연간 임대료 수익률은 연간 임대료 순이익을 총 집값 (또는 총 매입 비용) 으로 나누어 산출한 것이다. 외국 집의 총 임대율은 6 ~ 7% 정도 되어야 하는데, 보유비용이 2% 정도 낮아질 수 있기 때문이다.
해외 부동산에 투자할 때는 소수의 투자자만 자신의 직업에 사용한다. 설령 그들이 자기 집에 살고 있다 해도, 어떤 사람들은 자녀가 자랄 때까지 중학교나 대학에 입학하지 않을 것이다. 따라서 집을 빌리는 것은 필연적인 선택이다.
많은 서양인들이 집을 사는 것보다 집을 빌리는 것을 선호하기 때문에 많은 외국 부동산을 더 높은 가격으로 임대할 수 있다.
일반적으로 임대료 수익률은 5% 에 달할 수 있으며, 수입이 합리적이더라도 4% 이하로 하지 않는 것이 좋다. 물론, 많을수록 좋다.
5. 공공 안전 및 범죄율
미국에서 집을 살 때, 너는 네가 있는 지역 사회의 범죄율에 주의를 기울여야 한다. 어느 도시에 있든 치안이 좋지 않은 지역이 있을 수 있으니, 이 곳들은 최대한 피해야 한다.
미국에는 Familywatchdog, Trulia, CrimeReports 등 비슷한 사이트가 많이 있습니다. , 집 주소가 있는 동네의 치안과 범죄율을 조회할 수 있다.
뉴욕 퀸즈구 자메이카 공동체에 있는 별장을 예로 들어 보겠습니다. 주소는 81-15 warehampljamaicatestates, NY 1 1432 입니다. 다음 그림은 Trulia 웹 사이트에서 이 주소의 보안 상태를 보여줍니다. 녹색은 안전을 나타내고, 빨간색은 안전이 걱정스럽다는 것을 나타낸다.
치안이 좋은 지역에서 집을 고르는 것도 구매한 부동산의 평가절상을 보장할 수 있다. -응?
6. 학군
중국인들은 집이 있는 학구집의 질과 동네의 종합 상황에 가장 관심이 있다. 미국 부동산의 학군 정보는 매우 명확하다. GreatSchools 와 같은 전문 사이트가 있어 학생의 민족 구성, 학생의 시험 성적 등 많은 정보를 볼 수 있다.
뉴욕의 별장을 예로 들어 보겠습니다. 학군의 질이 매우 높다. 배정된 초등학교와 중학교는 모두 10 점 (만점) 이며, 학생은 아시아계와 라틴 아메리카계 위주로 한다.
학군 초등학교 PS131abigailadams, 10 점 만점으로 전국 점수 평가에서 전국 평균 수준을 훨씬 앞서고 있다.
초등학교의 학생 구성은 대부분 아시아계와 라틴계이다. 아시아계 학교는 틀림없이 높은 점수를 받고 성적이 좋을 것이다.
7. 커뮤니티
미국 공동체는 중요한 존재이며 공동체 문화가 성행하고 있다. 따라서 지역사회의 인구, 계층, 환경 등의 조건은 자신의 삶의 질, 미래의 집값 부가가치의 잠재력 등에 직접적인 영향을 미친다.
위 뉴욕 퀸즈의 별장은 전형적인 중산층 이상의 지역사회로, 주민다민족, 대학생 비율이 높다. 지역사회 가정의 평균 연봉은 뉴욕 퀸즈와 미국보다 현저히 높았고, 업주의 비율이 높고, 주거 환경이 우월했다. -응?
결론적으로, 인구가 계속 유입됨에 따라 현지의 합리적인 실업률, 경제 적용 주택, 전매, 치안이 좋고 상대적으로 낮은 환율을 찾으면 비이성적인 해외 매입을 피할 수 있다.