임대료의 진위 여부 추정
일반적으로 미국의 개발자는 자신의 프로젝트에 대해 "예상 임대료" 또는 "보수적 임대료" 데이터를 제공합니다. 실제로 미국의 투자용 부동산에 대한 임대료 견적과 비교했을 때, 해당 주택의 과거 임대실적이나 주변 유사한 유형의 주택 임대료를 확인하는 것이 보다 편리하고 정확한 방법이다.
다음은 예시 분석이다
이 집은 2007년에 지어져 미화 38만 달러에 판매되었으며, 주변의 원룸 주택의 임대료는 미화 1,400달러 사이입니다. 미화 2,138달러.
이 집의 예상 임대료는 $1885입니다.
이를 통해 이 부동산을 구입한 후 보수적인 임대 수입은 월 $1,900가 될 것으로 추정할 수 있습니다.
2. 주택의 공실 주기 고려
일반적으로 미국의 주택 임대 규칙은 아파트의 공실 주기는 2주 이내이며, 공실은 빌라의 주기는 약 1개월입니다. 이 집은 아마존 본사 옆에 있기 때문에 임대 수요가 강하다. 임대료가 적당하다면 일반적으로 일주일 이상 비어 있지 않을 것이다. 집을 임대한 후 받는 연간 임대료는 $1900*11.75=$22,325입니다.
3. 연간 주택 비용 고려
부동산 보유에 드는 일반 비용은 다음과 같습니다. 부동산세, 재산세, 관리비, 주택 보험, 임대 수수료(미국 대부분 지역에서 부과), 주택 관리비 등
위 부동산을 예로 들어보겠습니다
재산세
2015년 이 주택의 재산세는 $2104였습니다.
부동산 수수료
일부 목록에서는 정확한 부동산 수수료 정보(HOA)를 제공합니다. 일반적으로 미국 아파트 부동산의 부동산 수수료는 월 200~500달러입니다. 빌라의 경우 부동산 비용은 훨씬 더 낮으며 일반적으로 월 US$50-200 사이입니다. 이 집의 부동산 비용은 월 $411, 연간 $4932입니다.
유지관리비 및 주택보험
유지관리비와 주택보험은 집의 구체적인 상태와 연식을 기준으로 산정되며, 일반적으로 신규 아파트의 관리비와 주택보험비는 다음과 같습니다. 상대적으로 낮습니다. 해당 주택의 연간 예상 유지 관리 및 보험 비용은 연간 $800입니다.
임대수수료
임대수수료는 집주인이 집을 임대하는 것을 도와주는 중개인에게 지급하는 수수료입니다. 미국에서는 보스턴, 케임브리지, 뉴욕 맨해튼을 제외하고, 임대 수요가 강한 곳에서는 일반적으로 소유자가 수수료를 지불합니다. 비용은 일반적으로 반달 또는 한달치 집세로 계산됩니다. 브로커에게 $1900를 지불해야 합니다.
주택관리비
주택관리비와 임대수수료는 별도로 지급됩니다. 주택관리회사는 임대주택을 정기적으로 점검하고 수리하며 임대료를 징수합니다. 비용은 일반적으로 연간 임대료의 8~10%입니다. 건물 관리비는 연간 임대료의 8%, $22325*8=$1786입니다.
따라서 이 집을 구입하고 임대하는 데 드는 연간 비용은 2104 4932 800 1900 1786=$11522입니다.
4.? 실질 임대수익률 계산
임대수익률 = 연간 순임대잉여금/주택구입지출
2차 구입시- 미국의 핸드하우스, 주택 거래 시 추가로 발생하는 세금은 집값의 약 0.8%이다. 따라서 이 주택을 임대투자용으로 구입한 경우 연간 순임대수익률은 다음과 같습니다.
순임대수익률 = (22325-11522)/(380000*1.08) = 2.63
그러나 순 임대 수익률은 미국의 지역마다 다릅니다. 예를 들어 보스턴 지역의 수익률은 다른 대도시보다 높습니다. 다만, 미국의 전체 순임대수익률은 국내 1선 도시보다 약간 높을지라도 국내 금융상품의 연간 수익률보다는 약간 낮을 것이라는 점에 유의해야 한다. 소위 순임대수익률이 10을 넘는 일부 부동산을 발견하면 신중하게 고려해야 합니다.
(위 정보는 해외 부동산 구매 사이트에서 가져온 것입니다)