첸 씨는 집값과 임대료가 정비례한다고 생각합니다. 집값이 높은 집은 그만큼 임대료도 높을 것입니다. 그러나 최근 첸 씨는 자녀들이 학교에 갈 수 있도록 집을 빌렸을 때 학군에 있는 집의 단가가 자신의 집보다 두 배나 높았지만 임대료는 단 1달러에 불과하다는 사실을 알고 놀랐습니다. 자기 집의 절반. 자세히 보면 이런 현상이 많이 나타나고 있으며, 학군 내 주택의 임대료와 집값 편차가 심각하다는 것을 알 수 있다.
학군 내 주택
700만 채
임대료 6,500위안
첸 씨의 아이는 지난 9월 마디안교(Madian Bridge) 근처 학교에 다녔습니다. 올해는 핵심 중학교입니다. 집에서 멀리 떨어져 있고 앞으로 자녀가 그곳의 고등학교에 진학하기를 희망하기 때문에 Chen 씨는 근처에 아파트를 사고 싶어합니다.
“첫째, 안전하고 편안한 곳에서 살 수 있고, 둘째, 학군에서 집을 팔아도 걱정할 필요가 없고, 나중에 팔아도 돈을 벌 수 있다. .” 이 계획에 따라 Chen 씨는 올해 7월부터 학교에서 근무를 시작했습니다.
“저는 남동 제4순환도로 시팡대교 근처에 140㎡ 규모의 3베드룸 아파트를 소유하고 있습니다. 원래는 이를 팔고 더 큰 2베드룸 아파트나 더 작은 아파트로 교체할 계획이었습니다. 그래서 이곳에서 방 3개짜리 아파트를 선택했습니다. 방 2개짜리 대형 아파트나 방 70~90㎡ 규모의 방 3개짜리 아파트 중 가격은 비슷할 것 같아요." 학교 구역에 있었고 그 지역의 평균 가격은 이미 90,000위안에 이르고 가격 협상이 어렵기 때문에 전혀 사실이 아니었다고 합니다. 80제곱미터 크기의 방 2개짜리 아파트의 가격은 최소 700만 위안입니다. 140제곱미터의 방 3개짜리 아파트의 경우 단가가 45,000위안에만 팔릴 수 있으며 630만 위안에 팔릴 수 있습니다.
즉, 첸 씨가 80제곱미터의 침실 2개짜리 아파트를 구입하려면 세금과 중개 수수료를 포함해 100만 위안을 추가해야 합니다.
"그러면 아깝다는 생각이 듭니다. 입학 할당량을 요구하는 것이 아닙니다. 100만 위안이면 가장 좋은 집을 6년 동안 빌릴 수 있습니다. 아이들이 갈 때도 할 수 있습니다. 나중에 대학에 가세요. 큰 집으로 돌아가세요." Chen 씨는 생각을 하고 다시 임대 주택을 찾기 시작했습니다.
“임대주택을 찾기 시작한 것은 벌써 10월이 지나서였다. 임대 성수기는 아니었지만, 첸 씨는 일주일에 4~5채의 집을 찾았다.” 우리는 이 지역의 임대료 수준을 대략적으로 파악하고 있습니다. 보통 방 2개짜리 아파트는 5,500~6,500위안이고, 방 3개짜리 아파트는 7,000~10,000위안입니다. 그러나 몇 개의 타워를 제외하면 남북을 향한 방 3개짜리 아파트는 거의 없습니다.
마지막으로 첸 씨는 80제곱미터 면적의 침실 2개짜리 대형 아파트에 반했습니다. "집 배치는 매우 정사각형이고 남북으로 투명하며 채광과 통풍이 좋습니다. 월세는 6,500위안입니다."
이 가격에 대해 Chen 씨는 저렴하지 않다고 느꼈지만, 허용범위 이내였기에 빠르게 계약이 체결되었습니다.
4차 순환 도로 옆
630만 채
임대료는 13,000위안
자리를 잡은 후 Chen 씨는 남동 제4순환도로에 살고 싶은지 생각해 보세요. 쓰팡교 주변 집에는 사람이 살지 않기 때문에 비워 두는 것은 좋지 않습니다. 임대해 보는 것은 어떨까요? 첫째, 집이 비어 있고, 문제가 있으면 시간 내에 알 수 있으며, 둘째, 여기에서 임대 비용의 일부를 보조할 수도 있습니다.
“원래 문의해 보니 당시 임대료가 8,000~10,000위안 정도였다고 해서 9,000위안이면 너무 많은 금액을 요구하지는 않을 거라 생각했는데, 그랬으면 좋겠다. 믿을 수 있는 집에서 렌트하세요.”
에이전시 측에 연락한 뒤 소속사에서 사진을 찍으러 왔다. 집을 살펴본 후 중개인은 "언니, 집을 13,000위안으로 빌릴 수 있습니다."라고 말했습니다.
첸 여사는 이 말을 듣고 충격을 받았습니다. "중개인이 저를 속여서 그런 것 아닌가요?" 전속 에이전시? 글쎄, 에이전시를 한 뒤 그룹에 집을 임대하지 마세요.”
이러한 우려 때문에 첸 씨는 조심스럽게 다른 에이전시를 찾았습니다. 이 기관의 대리인이 집을 조사한 후 비슷한 가격을 제시했습니다.
“이 커뮤니티는 부동산 관리가 최고입니다. 이 커뮤니티를 임대하는 사람들은 CBD에서 일하는 사무직 근로자입니다. 침실 3개가 있는 아파트의 가격은 매우 높습니다. 면적, 장식 및 가구. , 임대료는 11,000 위안에서 15,000 위안 사이입니다. 귀하의 집은 잘 관리되어 있으며 장식 및 가구가 좋습니다. 급하게 임대하는 경우에는 문제가 없습니다. , 12,000 위안에 임대해도 문제 없습니다. "라고 에이전트가 말했습니다.
나중에 첸 씨는 동료와 이웃에게 문의한 결과 현재 지역 사회의 임대료가 실제로 이 가격이라는 것을 알게 되었습니다. "CBD 주변의 임대료는 높습니다. 제 동료가 완다 플라자에 약 140㎡의 방 3개짜리 아파트를 가지고 있는데, 그는 이를 소규모 회사에 임대했습니다. 현재 임대료는 22,000위안입니다.
하지만 집값은 48,000위안 정도로 높지 않습니다. 그래서 제 동료는 수년 동안 집을 임대해 왔고 팔지 않았습니다. "
자신의 집을 임대하고 싶다면 당연히 가격이 높을수록 좋습니다. 그래서 첸 씨는 가격을 13,500위안으로 책정했습니다. "임대할 수 있는 것이 가장 좋습니다. .믿을 수 있는 임차인을 만나면 13,000위안을 지급하겠습니다." 또한 임대도 합니다. "첸 씨가 이렇게 말했습니다.
북삼환로
집세는 똑같습니다
단가 차이는 30,000위안
직접 임대한 주택 80㎡는 700만 위안에 팔 수 있지만 임대료는 6500위안에 불과하다. 자신의 집은 140㎡에 630만 위안에 매매되며 임대료는 1만3000위안이다. 첸 씨는 생각할수록 더 혼란스러워졌습니다. /p>
이게 왜일까요? 여가 시간에 첸 씨는 주변 지역의 주택 가격을 전반적으로 살펴보았습니다.
“가장 눈에 띄는 점은 학군 내 주택 임대료와 주변 비학군 주택 임대료 사이에는 큰 차이가 없었지만, 집값은 훨씬 높았다는 점이다. North Third Ring Road의 Yuzhong쪽에 위치한 Yuzhong시 Xili 지역의 한 주택은 Sanfan 중학교로 직접 이전할 수 있는 학군 방으로 표시되어 있습니다. 서쪽을 향한 타워의 단가는 871만 위안, 총 가격은 560만 위안이다. 멀지 않은 유민로 3호의 경우 학군이 아니기 때문에 남북 투명성이 좋은 소형 투룸 아파트입니다. 단가는 57,000원입니다. 총액은 360만 위안이다. "첸 씨는 가격 차이에 매우 충격을 받았습니다.
판매 가격은 200만 위안 정도 차이가 나지만 임대료는 거의 같았습니다. "60제곱미터 정도의 작은 투 베드룸 아파트의 경우, Yuzhong Xili 학교 구역의 방 가격은 5,800 RMB 1,000 에서 RMB 6,000 입니다. No.3 Yumin Road의 비학교 구역 주택도 비슷합니다. 53평방미터 규모의 침실 아파트, 한 곳의 가격은 RMB 5,600, 다른 한 곳의 가격은 RMB 5,800입니다. ”
Lianjia Real Estate Yuzhongxili Store A의 대리인 Xiao Zhou에 따르면 “2년 전 Yuzhongxili의 집값은 여전히 45,000위안 정도였지만 Sanfan 중학교의 학구가 된 후에는 집값이 빠르게 오르고 있어 이제 작은 원룸 아파트의 가격이 거의 10만 위안에 달합니다. 하지만 임대료 인상 폭은 뚜렷하지 않고, 주변 비학군 주택과 크게 다르지 않다. 지난 2년간 500위안 정도 인상됐다. ”
“많은 사람들이 학교에 다닐 목적으로 학군에 집을 구입합니다. 많은 부모들이 자녀를 위해 기꺼이 돈을 지불하기 때문에 Yuzhongxili 학군에 있는 집은 더 비싸지만 판매됩니다. 학교가 아닌 주변 지역의 주택은 빠릅니다. 샤오저우는 덧붙였다.
"월세는 학군 내 주택 문제가 아니어서 차이가 크지 않다. CBD 지역의 높은 임대료는 주로 수요와 관련이 있으며, CBD에는 고급 호텔과 사무실 건물이 많고 임대 수요가 많기 때문에 특히 고급 아파트의 경우 임대료가 상대적으로 높습니다. 건물은 새 건물이고 잘 꾸며져 있으며 가구와 가전제품이 완비되어 있습니다. 침실 1개짜리 아파트의 임대료는 약 12,000위안이고, 침실 2개짜리 아파트의 임대료는 약 15,000위안입니다. 완다프라자는 70년 재산권을 보유하고 있지만 대부분 중소기업에 임대해 주고 있어 임대료가 더 높다. "Midland Real Estate의 CBD 비즈니스 구역 대리인인 Xiao Meng은 Chen 씨에게 시장을 소개하면서 이렇게 말했습니다.
CBD 지역의 주택 가격은 학군에 비해 훨씬 낮습니다. Xiao Meng은 다음과 같이 설명했습니다. "CBD 내 고급 아파트의 지역 가격은 약 55,000위안으로 제2 순환 도로의 학군 주택 및 이 지역의 임대료에 비해 가격이 그리 높지 않습니다. 주된 이유는 다음과 같습니다. 또한, 동부 3환 도로와 동부 4환 도로에는 신규 개발이 없으며, 개발업체의 과대광고도 없고, 시장이 상대적으로 안정적이어서 가격 상승 폭이 크지 않습니다. ”
전문가 분석
학군 주택
높은 부가가치
부동산 업계에 종사하는 사람들은 일반적으로 부동산은 부동산의 효용과 관련이 있는데, 부동산의 가장 큰 효용은 생활입니다. 돈으로 따지면 집을 빌려서 얻을 수 있는 임대료나 거주하면서 절약할 수 있는 임대료입니다. 왜냐하면 임대료를 사용하여 집을 임대함으로써 주택 구매자는 동일한 생활 효용을 얻을 수 있기 때문입니다. 따라서 주택이 가져올 수 있는 생활 효용의 화폐화는 주로 임대료에 따라 결정된다고 할 수 있습니다. 다른 지역이나 같은 도시의 다른 지역의 번영이 베이징의 임대료가 다른 도시보다 높은 이유는 CBD 임대료가 다른 지역보다 높은 이유입니다. 해당 지역의 주택 가격은 일반적으로 부동산 판매 가격에 대한 임대료 비율, 즉 임대료 대비 판매 비율로 측정됩니다. 그러나 현재 베이징에서는 임대료 반환율이 매우 낮습니다. 특히 학군 주택의 경우 임대료와 주택 가격 사이에 큰 차이가 있습니다. 임대료 대비 판매 비율은 더 이상 합리적인지 여부를 반영할 수 없습니다.
그런데 임대수익률이 이렇게 낮은데 왜 사람들은 여전히 집을 사고 싶어하는 걸까? 이는 실제로 사람들이 집을 사는 이유가 현재의 임대 수익을 크게 추구하기 위한 것이 아니라, 예상되는 미래 집값 상승에 따른 자산 가치 상승을 추구하기 위한 것임을 보여줍니다.
(위 답변은 2016-02-02에 게재되었으며, 실제 현행 관련 주택구입 정책을 참고하시기 바랍니다)
자세한 부동산 정보, 정책해석, 전문가해석, 보려면 클릭하세요
p>