우리나라 계약법의 규정에 따르면 임대인이 해지권을 행사하는 방법에는 두 가지가 있다. 하나는 임차인에게 계약 해지를 통지하는 것이다. 즉 임차인이 임대료를 지불하지 않는 행위는 근본적으로 위약을 구성하는 것이며, 임차인은 임차인에게 직접 계약 해지를 통지할 수 있다. 또 다른 하나는 임차인이 임대료를 지불하지 않는 행위가 아직 근본적인 위약이 되지 않은 경우 임차인이 먼저 임차인에게 임대료를 지불하라고 요구해야 한다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 임차인이 독촉을 받은 후 합리적인 시간 내에 임대료를 지불하지 않은 경우, 임차인은 임차인에게 임대 계약을 해지하도록 통지할 수 있다. 실제로' 계약법' 의 상술한 규정에는 큰 불확실성이 있다. 예를 들어 임차인이 임대료를 얼마나 빚지고 있어야' 근본적인 위약' 을 구성할 수 있을까? 계약법은 이것을 규정하지 않기 때문에 법원마다 다른 이해가 있을 수 있다. 법원이 구체적인 문제에 대해 서로 다른 이해를 갖는 것은 정상이지만, 이러한 이해상의 차이는 임차인이 해제권을 행사하는 데 실질적인 어려움을 가져왔다. 임차인이 6 개월 연속 임대료를 지불하지 않았다고 가정하면, 임대인은 재촉하지 않고 계약 해지를 선언하고 임차인에게 이사할 것을 요구한다. 임차인이 불복하면 법원에 소송을 제기한다. 법원은 임차인의 행위가 아직 근본적인 위약을 구성하지 않았다고 생각할지도 모른다. 임대인은 독촉을 하지 않고 계약을 해지하는 행위는 계약을 위반하며, 수호측에서 위약 당사자로 바뀔 가능성이 높다. 이에 대해 필자는 두 가지 방법을 추천한다.
1. 임대 계약에서 미리 명확한 약속을 합니다. 예를 들어 임대인과 임차인은 임차인이 두 달 동안 임대료를 내지 않으면 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 약속할 수 있다.
2. 명확한 합의가 없고 임대인이 임차인의 행위가 근본적인 위약을 구성하는지 확실하지 않은 경우, 임대인은 통지 해제를 피하고 독촉 해제를 선택하면 임차인이 권리를 제대로 행사할 수 있는 보장을 제공할 수 있다.
3. 소송 요청 내용, 임차인이 임대료를 체납하고 쌍방이 협상할 수 없을 경우 임대인은 왕왕 소송을 통해 해결하기로 선택한다. 그러나 소송 요청의 내용 선택이 적절하지 않으면 자신에게 폐를 끼칠 수 있다. 실제로, 주로 임대인의 채권 필기가 불완전하다는 것을 보여준다. 만약 임대인이 임대계약을 해지할 것을 요구할 뿐 임차인이 임대주택을 이사할 것을 요구하지 않는다면, 법원은 민사사건의' 비소' 원칙에 따라 계약을 해지할 것인지의 여부만 판결하고 임차인이 이사해야 하는지에 대한 문제는 처리하지 않고, 법원이 처리하지 않은 것도 강제성이 없다. 임대인이 승소한 후 임차인이 이사를 거절하고, 임대인은 법원을 통해 강제 임차인을 강제 이주할 수 없다. 임대인은 다시 법원에 소송을 제기하여 임차인에게 이사할 것을 요구할 수밖에 없다. 따라서 고소장을 쓸 때 임대인은 계약 해지와 임차인을 두 개의 독립된 소송 요청으로 동시에 법원에 제출해야 한다. 그래야만 우리는 가장 짧은 시간 내에 분쟁을 해결하기 위해 노력할 수 있다.