충칭 경제는 날씨처럼 덥지만 집값은 미지근하다.
이 글은 상품주택시장의 양가 모델을 채택하여 양가 구조를 통해 시장을 장기적으로 평가하고, 단기간에 정부 정책 요소에 가입하여 공급과 수요 구조의 관점에서 집값에 영향을 미치는 요인을 논의한다. 동시에, 이 글은 10 대 도시의 비교 연구를 채택하여 결론을 더욱 참고할 수 있게 하였다.
20 14 년 전국 10 대 도시 건설지 면적과 비중 계산에 따르면 충칭시 건설지 비중은 1.5% 로 10 대 도시 중 가장 낮다. 10 대 도시의 평균 건설지 비율은 1 1.6% 로 충칭시의 발전 속도가 현저히 부족하다. 충칭은 2002 년부터 빠른 확장 단계에 접어들면서 헐렁한 공급제도가 엄청난 토지 수요를 가져왔다. 2003-20 14 년 충칭시의 각종 토지 거래량은 70064 만 평방미터 (약 700 제곱킬로미터) 인데, 같은 기간 도시 건설구 토지면적은 693 제곱킬로미터가 증가했고, 도시 확장 속도는 토지 공급 추세와 거의 일치한다. 특히 충칭주성구는 이 기간 동안 눈에 띄게 확장을 가속화했다. 2005 년, 주성구 도시 건설 총용지 465 제곱 킬로미터. 충칭시 마스터 플랜에 따르면 2020 년까지 도시 건설총용지는 865 제곱킬로미터에 이를 것으로 예상되며, 15 년 신설 도시건설용지는 400 제곱킬로미터로 또 다른 충칭을 거의 확대했다. 따라서 계획적으로 볼 때, 충칭 정부가 확장을 가속화하는 생각은 상당히 분명하다.
멀티센터 그룹' 의 확장 모델은 토지의 규모 공급을 가능하게 한다.
다른 도시들이 중심에서 주변으로 방사하는 도시 확장 모델과는 달리 충칭 주성구는' 멀티센터, 그룹식' 확장 모델을 채택하고 있다. 이런 확장 모델은 자연의 질곡과 역사 발전에 의해 공동으로 결정된다. 차이점은 새로운 기능을 점진적으로 수용하고 새로운 기회에 직면했던 새로운 집단을 양성하는 것입니다. 동시에, 각 그룹은 분업이 있지만, 기본적으로 주거, 일, 생활의 기능을 포괄하고, 그룹의 상대적 완전성을 보장하고, 각 그룹도 새로운 중심을 형성하고, 계속 사방으로 방사할 수 있도록 한다. 토지시장의 거래면적을 보면 2003 년부터 2007 년까지 충칭주성구는 주로 그룹 간' 충전식' 확장이었고, 2007 년 이후 도시 확장은' 도약' 단계로 접어들었고, 비교적 독립된 신구와 도시군이 세워졌다. 따라서 이런' 사방에 꽃이 피는' 확장 모델은 토지의 대규모 공급에 조작성을 제공한다.
도시의 급속한 확장으로 토지 공급이 급격히 증가했다.
국토국 자료에 따르면 20 1 1-20 15, 충칭주도시 5 년 분양주택지 5673 만 평방미터, 건축용량 13200 1 인당 공급지 면적에 따르면 충칭 주도시 주택지의 1 인당 거래면적은16.12 ㎡이다. 상위 10 개 도시 중 충칭과 우한 (13.04㎡) 만이10 ㎡를 넘어섰고 청두, 난징, 항주, 천진의 1 인당 공급면적은 5-65438+ 사이였다 토지시장과 부동산시장의 적합성을 보면 최근 5 년간 충칭 주성구 주택지 공급면적과 주택거래량의 비율은 1.59 로 우한 (1.68) 보다 약간 낮아 다른 도시보다 높다.
비용면에서 토지 공급 가격의 상승은 필연적으로 부동산 상품 비용의 상승으로 이어질 것이며, 개발자는 부동산 상품의 가격을 높이기 위해 더 많은 자금을 투입해야 한다. 반면 집값 상승은 부동산 상품의 이윤을 늘리고 이익 중심의 시장 경쟁을 악화시켜 토지 공급이 탄력이 부족한 환경에서 땅값 상승으로 이어질 수 있다. 이런 나선식 상승의 법칙은 충칭에서 시도해본 적이 없다. 땅값 비율로 볼 때 충칭 땅값은 기본적으로 주택 거래 평균 가격의 1/3 으로 대부분의 참고도시와 일치하며, 가격 인상률은 5.98% 로 10 대 도시 중 가장 낮으며 평균수준보다 거의 15 포인트 낮습니다. 그 이유는 충칭 토지시장 가격이 시장 메커니즘의 영향이 적고 정부의 규제를 많이 받기 때문이다. 땅값을 통제하는 것은 충칭 부동산 규제 정책의 중요한 구성 요소로서, 공급을 늘림으로써 땅값을 낮출 뿐만 아니라 땅값에 대한 딱딱한 목표도 세웠다. 예를 들어, 시장 황은 충칭의 땅값이 집값의 35% 를 초과해서는 안 된다고 제안했다.
수요: 시장은 수요의 주도로 새로운 돌파구를 찾기 어렵다.
충칭의 부동산 시장은 전국적으로 상위권에 올랐는데, 대량의 상주인구 덕분입니다. 인구구조, 구매력, 외래인구 등 인구요인이 수요의 진일보한 석방을 제약하고 있습니다.
충칭의 고령화율과 부양비가 가장 높아서 주택 수요의 석방을 제한했다.
인구 구조의 변화는 부동산 시장에 중요한 지도적 의의를 가지고 있다. 노동 연령 인구 (15-64 세) 비율이 증가하면 사회부양비가 낮아진다. 즉' 인구배당' 이 증가하여 부동산 시장에 유리하다. 특히 도시 갓 필요 연령 (25-40 세) 인구가 전체 인구를 차지하는 비율은 도시 부동산의 미래 발전 전망에 특히 중요하며, 향후 5- 15 년 동안의 잠재적 실제 주택 수요의 총량을 밝혀냈다. 반면 노인 인구의 비율이 클수록 전체 주택 수요가 낮아진다. 한편, 일부 노인 인구는 젊었을 때 방이 있어서 더 이상 살 필요가 없다. 한편, 노년 인구가 퇴직한 후 수입이 감소하는 경향이 있어 주택 개선 능력이 부족하다.
충칭은 이미 1994 년 말 인구 고령화에 진입해 전국보다 5 년 앞서 고령화 인구가 지속적으로 증가하고 있다. 충칭 주요 도시 60 세 이상 인구는 20 14 년 1 10 만에서 20 14 년14/로 증가했다. 이와 함께 18 세 이하 인구도 해마다 증가하고 있다. 노인과 젊은이의 비율 압축으로 중년 집단의 비율이 감소했다. 여섯 번째 전국인구조사 자료에 따르면 충칭 15-59 세 인구비율은 67.7 1% 로 10 대 도시 중 마지막을 차지했으며 전국 3.4 1 백분위수보다 훨씬 낮았다. 전국 10 대 도시 중 베이징 상하이 천진의 노동연령 인구 비중이 80% 에 육박하는 반면 충칭은 70% 미만의 유일한 도시이다.
노동연령 인구 비율 축소의 또 다른 영향은 양육비 상승이다. 유종의 수치에 따르면 20 10 년 충칭의 총부양비는 47.7% 로 1 인당 평균 한 자녀 또는 노인 한 명을 부양해야 하는 것으로 전국 7.08% 포인트 높아 10 대 도시 중 1 위를 차지했다. 비용 인상 부담으로 주택 구입자의 주택 구입 지불 능력이 현저히 낮아져 주택 구입 동력도 영향을 받는다.
1 인당 가처분소득이 가장 낮고 성장이 느리며, 강수요 시장이 여전히 주도적인 지위를 차지하고 있다.
아래 그림은 20 14 년 충칭시 주민 1 인당 가처분소득은 25 147 원으로 10 대 도시 중 유일하게 3 만원을 넘지 않는 도시로 같은 기간 전국 평균 수준 (28844 원) 보다 낮은 것으로 나타났다. 성장률을 보면 2010-201 20 16 13차 5개년 계획 계획에서 충칭시 정부는 2020 년까지 충칭 도시와 농촌 주민의 1 인당 소득 증가가 전국 평균에 도달해야 한다고 지적했다. 추산을 거쳐 이 목표를 달성하기 위해서는 충칭 1 인당 가처분소득 증가폭이 전국 2% 포인트보다 높아야 하는데, 난이도는 여전히 적지 않다.
-응?
고순가치 가정은 빠르게 성장하지만 규모는 작아 하이엔드 수요의 성장을 자극하기 어렵다.
흥업은행과 보스턴 컨설팅사가 공동으로 발표한 보고서에 따르면 중국 고순가구의 지역 분포는 여전히 환발해, 창강 삼각주, 주강 삼각주 등 경제가 발달한 지역을 위주로 하고 있다. BCG 중국 Fortune 시장 모델에 따르면 20 15 년 광둥, 베이징, 장쑤, 절강, 산둥, 상하이 등 6 개 동부 연해지성의 고순가구 수는 모두 65438+ 만 명을 넘어 중국 고순가구 총수의 약 절반을 차지할 것으로 보인다. 충칭에는 약 2 만 ~ 5 만 개의 고순가정이 있으며, 전국 각 성에서도 비교적 낙후된 위치에 있다.
아래 그림에서 볼 수 있듯이 충칭의 고순가구 밀도는 여전히 비교적 희박하다. 상대 수량은 35 가구/만 가구 안팎으로 전국 평균 수준 (43 가구/만 가구) 보다 적다. 그러나 정책 배당과 자금 투입에 힘입어 충칭 경제는 안정적이고 빠르게 성장하고 민간 부는 계속 축적되고 있다. 고순가구 수가 약 20% 증가하여 전국 평균보다 높다 (17%).
시내 인구는 순 유출되고, 주성구 대부분이 주변 현구에서 유입된다.
외지인이 부동산 시장에 미치는 영향은 똑같이 크다. 외래인구가 많고 집을 사려는 의지가 강하면 수요의 석방을 더욱 자극할 수 있다. 다음 표는 충칭의 최근 10 년간의 유동인구로, 충칭은 여전히 인구 유출을 위주로 하고, 유출인구와 성외 유입 인구의 차이는 여전히 3, 4 백만이라는 네 가지 특징을 명확하게 알 수 있다. 둘째, 최근 3 년간 성외 유동 인구가 마이너스 성장을 보였다. 최근 2 년 동안 성내 유동인구가 성외 유동인구를 능가하여, 외근직 인원이 줄고, 주성구의 흡인력이 강화되었다는 것을 설명한다. 셋째, 유입인구는 주로 주요 도시로 유입되지만, 유입 구조로 볼 때, 성외는 2 배에 불과하며 80% 는 여전히 주변 현구에서 나온다. 넷째, 최근 10 년 동안 성외 유입 인구, 유출인구, 유동인구가 각각 2.5 배, 1.2 배, 2.7 배 증가했다.
성외는 대부분 주변 성의 농민공으로, 강수요 시장을 크게 자극했다.
유동 원인으로 볼 때,' 알바장사' 와' 학습훈련' 은 충칭 인구 이동의 주요 원인이며,' 학습훈련' 은 대부분 충칭의 고교에서 온 것이다. 이 사람들은 불안정하고 구매력이 상대적으로 부족하여 부동산 시장에 자극작용이 크지 않다. 알바장사' 인구는 외래인구 주택 수요의 주요 집단으로, 성 안은 주변현에서, 성 외는 충칭에 인접한 천, 향, 구이저우, 후베이 등 주변성에서 주로 나온다. 성외 인구든 성내 인구가 부동산 시장에 미치는 자극 작용은 주로 시장의 강압에 반영돼 개선형이나 고급수요에 미치는 영향이 상대적으로 적기 때문에 집값에 대한 인센티브가 부족하다.
정책: 체계적인 정책의 규제 하에 공급과 수요의 기본적인 균형.
3 대 지표를 잠그고 제도 규제 하에 기본적으로 공급과 수요의 균형을 실현하다.
충칭은 10 대 도시에 비해 구매 제한 정책을 시행하지 않은 유일한 도시이지만, 충칭의 부동산 규제는 그 자체의 특징을 가지고 있다. 토지 규제, 금융 규제, 투자 통제, 총량 통제, 세수 규제의 다섯 가지 조치가 있다. 구체적으로 토지규제는 땅값 통제에 중점을 두고, 금융규제는 지렛대를 통제해야 하고, 투자통제는 부동산 투자 비율을 파악해야 한다. 총량 관리는 기본적으로 공급과 수요의 균형을 보장하기 위한 것이다. 조세 정책은 조세 가중치를 바탕으로' 로우엔드 보장, 중급혜택, 하이엔드 제약' 전략을 채택한다.
이 중 세 가지 지표 는 황 시장 가 가장 중요하게 생각하는 것 이다. 첫째, 투자 비율 에서 매년 상품 주택 건설 총량 은 도시 고정 자산 투자 총액 의 25% 를 초과할 수 없다. 이 강성 지표를 유지하기 위해서는 승인 과정에서' 관료주의' 를 갖는 것이 가장 좋다. 부동산 투자가 커지면 프로젝트가 지연된다. 둘째, 수요 공간에서 도시의 1 인당 주택 면적이 30 평방미터를 넘으며, 대형 주택 수요는 감소해야 한다. 다시 한 번, 가격에 있어서, 한 곳의 평방미터당 주택 가격은 대략 정당한 직업을 가진 집단의 1 인당 월급에 해당해야 한다. 한 도시의 단위 면적당 집값이 주민 1 인당 월급보다 훨씬 높다면, 일부 집채와 염세 주택 증가와 같은 정부 규제가 필요하다.
공공 임대 시스템은 충칭 시 정부의 부동산 규제 시스템에서 매우 중요한 부분이며, 그 목적은' 샌드위치 층' 주택 문제, 즉 신생대 도시 주민, 대학 졸업생, 농민공, 신입사원 등' 샌드위치 층' 을 해결하는 것이다. 충칭의 공셋집은 규모가 커서 다른 도시와 비교할 수 없다. 일정에 따르면, 2020 년까지 4 천만 평방미터의 공공 임대 주택을 건설해야 하는데, 그 중 주성구 3000 만 평방미터, 구현 654.38+00 만 평방미터를 건설해야 한다. 이제 이 목표는 이미 기본적으로 실현되었다. 20 1 1 년 3 월 첫 임대 이후 15 회 완료, 280,000 여 채의 스위트룸을 출시하여 도시 집값 조절에 중요한 역할을 했다.
토양 저장 시스템은 토지 공급을 위한 거대한 저수지를 세웠다.
다른 도시의 토지비축제도와 달리 충칭의 토지비축제도는 힘이 더 세고, 성질은 정부가 주도하지만 공기업 책임제 모델을 채택하고 있다. 실질적 내용은 도시의 이전 토지 1 급 시장의 관리 권한을 모두 지방으로 통제하는 몇 개의 시급 토지 비축 기관에 귀속시키는 것이다. 충칭의 토지 비축 제도는 다른 도시의 토지 비축 제도보다 더 강하여 충칭 정부가 토지 시장을 확고히 통제하고 리드미컬하게 토지를 공급할 수 있게 했다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 토지 비축명언) 충칭토지비축제도는' 비축선행자, 가느다란 물장류' 의 전략을 고수한다. 2002 ~ 2003 년에는 40 여만 묘의 토지를 비축하고 있으며, 20 년 동안 매년 5% 의 토지만 개발할 수 있다는 것을 명시하고 있다. 즉, 최대 2 만 묘까지 사용할 수 있다. 방대한 토지보유량도 향후 5 년 동안 계속 발전할 것이다.
토지표 제도는 도시 건설지 긴장 국면을 완화시켰다.
10 대 도시에 비해 지정제도 충칭의 주요 특징이다. 그것은 실제로 도시 및 농촌 건설 토지 공급 메커니즘의 혁신으로, "도시 및 농촌 건설 토지 증가 또는 감소 연계" 에서 탈태되며, 농촌 유휴, 폐기, 비효율적 인 건설 토지를 농촌에서 회수하고, 도시에 착륙하고, 토지 가격이 더 높은 위치로 "이동" 하여 토지 상승 잠재력을 방출하는 유사한 경제적 기능을 가지고 있습니다. 2008 년 충칭은 농촌토지거래소를 설립하고 토지거래시범을 전개하여 농촌토지사용권의 유통을 촉진하고 경작지를 보호하는 데 중요한 의의가 있다. 동시에, 도시와 농촌의 통합을 촉진하고, 도시 건설지의 긴장을 완화하고, 도시와 농촌 간의 토지 요소 이전을 촉진하여, 충칭이 대량의 토지를 공급할 수 있게 하였다. 토지거래소의 자료에 따르면 20 15 년 말 현재 충칭 농촌토지거래소는 누적17 만 2900 무, 즉 농촌 신경지17 만 29 만 무, 같은 기간 도시 규모 확대로 인한 것으로 나타났다. 도시 건설지 수요를 충족시켰을 뿐만 아니라 농촌 경작지도 늘렸다. 범위로 볼 때, 중동북과 중동남의 티켓 거래는 70% 이상을 차지한다. 이 두 지역은 도시 발전에서 생태 함양과 생태 보호 기능을 담당하고 있으며, 개발 포지셔닝은 과부하 인구 이전을 유도하는 것이다. 지정표 사용, 95% 이상이 인구와 산업집결 기능을 담당하는 도시 기능 구역과 도시 개발 신구에 떨어졌다.
라벨
충칭 집값이 낮은 것은 공급과 수요 구조의 공동 작용의 결과이다. 한편, 도시는 빠른 확장을 서두르며 토지 공급을 늘렸다. 한편, 부동산 시장은 강수요 위주로 투자 투기가 높지 않아 의존도가 높고, 주택 구입 연령이 낮고, 구매력이 부족하며, 외래인구 유치 부족 등의 요인에 영향을 받아 수요를 충분히 석방하기 어렵다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 정부는 수급 구조를 조절하는 역할도 했다. 토지보유제도와 지권제도는 토지공급을 대폭 늘리는 데 도움이 되며, 투자통제, 총량통제, 세수조절 등 부동산 규제 수단은 시장 구조 조정에 초점을 맞추고 공급과 수요가 기본적으로 균형 수준에 도달하도록 촉진하여 집값 안정을 유지할 것이다.
앞으로 충칭 집값은 어디로 갈 것인가? 우리는 다음과 같은 세부 사항을 알아 내려고 노력할 수 있습니다.
첫 번째 세부 사항: 20 16 년 3 월, 중앙발문은 기존 토지보유기관을 압축하여 토지보유고를 더욱 규범화할 것을 요구했다. 이후 충칭은 토지비축기관을 72 개에서 4 1 집으로 줄이는 정책을 내놓았고, 8 대 투자회사의 토지비축 기능은 점차 박탈됐고, 부동산그룹만 대신 시 토지비축센터의 기능을 수행할 수 있었다.
두 번째 세부 사항: 20 16 년, 충칭시 정부는 공급측 개혁 방안을 내놓아 2 년 내에 충칭 토지 공급이 해마다 10% 감소할 것을 명확히 규정하고 있으며, 대규모 공급지의 사고방식이 이미 변했을 수 있다.
세 번째 세부 사항: 20 16 상반기 충칭 주성구의 총 거래량은 전년 대비 거의 절반으로 떨어졌지만, 초과율은 23% 로 상승하여 사상 최고점으로 상승했다. 수량 중심의 토지 공급 이념은 품질 지향으로 바뀔 것이다
네 번째 세부 사항:' 일대일로（중국이 추진 중인 신 실크로드 전략）',' 성중도시 집적' 등 국가 계획의 지도하에 정책 배당이 점진적으로 석방될 것이며, 특히 충칭은 주변과 전국의 인구를 모을 수 있는 능력을 가지고 있다.
다섯 번째 세부 사항: 충칭 GDP 는 계속해서 두 자릿수 성장을 유지하여 전국 선두를 달리고 있다. 전자정보와 자동차 산업의 선두 주자가 이끌면서 중-신 협력도 실질적인 추진 단계에 들어갔다. 지난해' 사직하고 충칭으로 가다' 는 화제가 인터넷에 퍼지기 시작하면서 충칭의 도시 흡인력이 갈수록 강해지고 있다.
위의 세부 사항을 통해 우리는 충칭 집값이 아직 상승할 여지가 있다고 생각한다.