장기 임대 아파트 업계에 변화를 가져올 것입니다.
최근 주택 도시 농촌 개발부, 국가 발전 개혁위원회, 공안부, 시장 감독 총국, 중국 은행 규제위원회, 국가 인터넷 정보 판공실은 "주택 임대 시장 질서 정돈 및 표준화에 관한 의견"(이하 "의견")을 발표하여 임대 기업의 "AG 저수익" 방식에 대한 규제를 강화해야 한다고 분명히 밝혔습니다. "임대 대출"표준화, 임대 순 서명, 은행 감독 계좌로 임대료의 구현.
구매 및 임대 주택 시스템을 보완하기 위해 장기 임대 아파트가 한때 탈출구가되었지만 산업 발전의 초기 단계에서는 시장 표준화 수준이 높지 않고 수익 모델이 명확하지 않습니다. 일부 장기 임대 아파트는 무분별하게 성장하고 자주 터집니다. 의견서는 주택 임대 시장 참여자의 운영 행위를 규제하고 주택 임대와 관련된 모든 당사자, 특히 임차인의 정당한 권익을 보호한다고 강조합니다. 청년들의 전세난에 얼마나 강력한 약이 될까요?
섞어보기
2019년 장기 임대 아파트의 수는 최고치를 경신하며 '폭발적으로' 증가했습니다. 주요 언론 및 공공 정보 통계에 따르면 2019 년에는 53 쌍의 부모가 아파트를 임대했으며 그중 45 쌍은 부도, 4 쌍은 기업 인수, 4 쌍은 임대료를 연체하거나 거부했습니다. 예를 들어 작년 7월, '고소득 저임대료', 자체 건설한 '자본 풀', 현금 흐름 문제로 인해 결국 파산에 이르러 많은 세입자 권리가 발생했습니다.
차이치앙(蔡强) CIRA 부총재 겸 사무총장은 이른바 'AG-low' 주택 임대 회사 중 일부는 주택 임대 회사의 기치 아래 시작했을지 모르지만 실제로는 주택 임대 회사가 아니라고 말했다.
의견에 따르면 주택 건설부 및 기타 부서는 "AG의 낮은 임대료"(주택 소유자에게 지불하는 임대료가 세입자에게 지불하는 임대료보다 높음)와 "긴 임대료, 짧은 지불"(세입자에게 지불하는 임대료가 주택 소유자에게 지불하는 것보다 길다)을 채택하는 기업에 대한 조사를 강화할 것입니다. (세입자에게 지불하는 임대료가 소유자에게 지불하는 임대료보다 길다) 및 "긴 임대료, 짧은 지불"(세입자에게 지불하는 임대료가 소유자에게 지불하는 임대료보다 길다), 주택 임대 기업이 임대료와 보증금을 은행 감독 계좌에 포함하도록 안내합니다. 운영 지속 능력이 없고 지나치게 빠르게 확장하는 주택 임대 기업에 대해서는 면담 및 경고, 온라인 서명 및 신고 중단, 법에 따른 조사 및 처벌 등의 조치를 취할 것입니다.
센탈라인 프로퍼티의 수석 애널리스트 장다웨이의 견해에 따르면, 이번 의견서는 이러한 'AG 저임금' 임대 기업이 '가격 차액을 먹는' 고위험 임대 기업이라는 점을 처음으로 명확히 밝혔습니다.
중국에는 일반적으로 '중앙 집중형'과 '분산형'의 두 가지 유형의 장기 임대 아파트가 있습니다. 중앙 집중형은 주로 전통적인 상업용 부동산 운영 방식으로 운영되며, 반커파크, 롱후관위 등 자체 소유 토지 개발 또는 건물 전체 임대 전환을 채택하고 있으며, 분산형은 주로 임대 대행업의 확장으로 운영되고 있습니다. 분산형은 주로 임대 중개업에서 확장되어 지루, 그린 게스트 등과 같은 '제2의 집주인'과 유사하게 집주인에게 통합 및 장식 관리를 의존합니다.
장다웨이는 장기 임대 아파트는 소유주의 자산을 다루는 주식의 변형이라고 믿습니다. 이 'AG 저임금' 업체들은 주택에 대한 재산권을 소유하지 않고, 증개축도 하지 않고, 단지 주택을 임대해 더 많은 공간을 확보하고 임대료를 올려 차액을 챙깁니다.
"임대업은 국민, 특히 저소득층과 중산층의 생계와 직결된 산업입니다. 자본 중심의 임대사업자들이 부동산을 장악하고 있는 반면, 중저소득층에 해당하는 일반 주택은 높은 임대료를 감당하지 못해 높은 공실률로 이어집니다. 이런 모델에서는 손실이 불가피합니다."
최근 한 장기전세 집주인은 시장이 얼어붙으면서 2~3개월 전부터 플랫폼이 매물 수집을 줄이거나 중단하고 있다며, 1년 전 주요 플랫폼이 높은 가격에 집을 사들이던 모습과 대조적이라고 반박했다.
양성적인 주택 임대 시장은 어떤 모습이어야 할까요? 장다웨이는 계단식 소비는 세 부분으로 재구성되어야 하며, 소규모 소유주가 고객 점유율의 대부분을 차지하고, 두 부분은 직접 상호 작용하며, 일부는 중고급 시장을 지향하고, 자산 관리 임대 기업을 소유해야 한다고 믿습니다. 그들은 주택의 품질과 안전은 물론 가치 보존과 가치 상승에 더 많은 관심을 기울입니다. "두 번째 집주인"임대 기업은 일부 인기 지역에 분포 할 수 있으며 시장 점유율의 10-20 %를 차지하는 것은 정상입니다.
장기 임대 아파트 산업은 '적자생존'의 중요한 시기에 접어들었습니다. 차이창은 주택 임대 시장 질서가 잘 규제되면 '검은 양'을 제거해 규제를 받는 주택 임대 기업을 위한 공간을 마련할 수 있고, 이는 지속 가능한 발전에 도움이 될 것이라고 믿습니다.
은행을 도입하여 "임대 및 대출"의 손을 통제
한편으로 집주인과 세입자는 세입자의 신용을 사용하여 은행 또는 기타 대출 플랫폼에서 돈을 빌린 다음 빌린 자금을 사용하여 더 많은 주택을 얻습니다. 이 '임대 대출' 모델로 인해 많은 세입자가 '이미 방을 돌려받았지만 대출금을 갚아야 하는' 구렁텅이에 빠지게 됩니다.
2019 년 10 월 28 일 단코 아파트는 미국에서 상장되었으며 "임대 대출"이 가장 큰 현금 흐름의 원천입니다. 투자설명서 공시에 따르면 2017년, 2018년, 2019년 첫 9개월 동안 단코아파트는 세입자로부터 직접 654,380,000+100만 위안, 금융기관으로부터 2억 8,000만 위안, 7억 9,000만 위안을 받았습니다. 2019년 첫 9개월 동안에만 '임대 대출'을 통해 얻은 임대료 수입이 전체 임대 수입의 80%를 차지했으며, 2017년과 2018년에는 각각 90%와 88%에 달했습니다.
이렇게 레버리지가 높은 '렌트 대출'은 엄청난 금융 리스크를 초래할 수 있습니다. 의견서는 "주택 임대 대출 금액이 기업 수입의 30%를 넘지 않아야 하며, 이를 초과하는 주택 임대 대출은 2022년 말까지 조정해야 한다"고 제시했습니다. "대출 전 조사와 대출 후 관리를 잘하고 대출 사용을 엄격하게 검토하며 주택 임대 기업이 자본 풀을 형성하고 레버리지를 늘리는 것을 방지하십시오. 주택 임대 기업은 임차인에게 주택 임대 소비자 대출을 사용하도록 요구하거나 유도해서는 안 됩니다."
힙존 전략관리그룹의 공동 창업자 황리총은 건전한 사업자는 '임대료 대출'이 전혀 필요하지 않다고 말했습니다. 임대 아파트 자체가 자연스럽게 레버리지가 되고, 임대료의 시차 자체가 현금 흐름을 창출합니다. 기업이 '임대료 대출'을 사용한다는 것은 여러 지렛대를 겹겹이 쌓는 것으로 매우 위험하며, 그 위험은 소비자에게 전가됩니다.
장기 임대 아파트 브랜드인 유카이이쟈(有开家)의 CEO 류샹은 임대료 할부의 핵심 리스크는 본질적으로 동부(집주인과 임대 사업자 포함)의 선불 리스크에 있다고 생각합니다. 장기 저비용 재정 지원과 성과 보상을 지불 할 수있는 능력이없는 상황에서 2 차 사업자의 일부 "전세 + 장식 투자"모델은 청구 기간의 불일치, 단기 대출, 통제되지 않은 레버리지 증가에 대한 장기 투자를 통해 바람 제어 결함이있는 "임대 대출"을 과도하게 사용했습니다.
자영업자는 자신의 돈을 사용하여 자신의 사업에 자금을 조달 할 수있었습니다.
2018년 관련 부서가 위험 요인을 제시한 이후 유카이이자는 렌탈 할부 상품 사용을 완전히 중단했습니다. 하지만 류샹은 렌탈 대출은 의미가 없으며 렌탈 사업자의 사용 비율을 모니터링하는 것은 현실적이지 않다고 생각합니다. 그는 정책은 주택 지향 기업이 플랫폼 계좌 시스템을 갖춘 은행에 임대료 감독 계좌를 개설하도록 안내하고 장려하고, 사업 흐름과 자본 흐름에 대한 정보를 보유한 은행이 동결 감독을 실시하고 그에 상응하는 대출 지원을 매칭하면 된다고 제안합니다. 당국은 금융 보조금의 일부를 사용하여 임대료 규제 모델을 사용하는 주택 소유주에게 보상하고 임대료 규제 모델을 사용하는 임대 주택을 공식 인증 공시하여 업계가 건강한 생태계를 형성하도록 유도 할 수 있습니다.
사실, 금융 위험을 방지하기 위해 임대료 감독 계정을 통해 일부 "가장 타격이 심한"시범에서 수행되었습니다 .2065438+ 2009년 9월, 난징시 정부의 4개 부서는 공동으로 "시장 고시의 금융 위험을 방지하기 위해 주택 임대 사업 행위를 더욱 규제하는 것에 관한"을 발표하여 주택 임대료의 설립이 임대료 신탁 제도, 은행에 특별 계좌를 설치하고 임대료 은행 신탁을 시행합니다. 같은 해 6월 5438+065438+10월 '항저우 주택 임대 자금 감독 조치(시범)'에서는 '수탁' 주택 임대 기업이 임대 자금 특별 예금 계좌의 자금 일부를 위험 예방 및 통제 자금으로 동결해야 하며, 이는 위탁 임대인에게 임대료를 지급하고 특정 경우에 임차인의 보증금을 반환하는 데 사용할 수 있다고 명시적으로 제안했습니다. 임차인의 보증금.
"임대 대출을 통제하려면 은행을 도입해야 합니다." 중국 사회과학원 경제연구소 부동산금융연구센터의 왕리나 연구원은 제3자가 신용 레버리지를 남용하는 것을 막으려면 은행의 적극적인 협조가 필요하며, 은행은 완벽한 감독 및 심사 시스템을 최대한 활용하고 대출 승인을 엄격하게 해야 한다고 강조했습니다.
주택 관리 서비스 플랫폼이 새로운 발판이 되었습니다.
의견서는 정비를 따라잡는 것 외에도 임대 수요가 많은 도시는 2020년 말까지 주택 관리 서비스 플랫폼을 구축해야 한다는 또 다른 시장 전환도 밝혔습니다. 플랫폼에는 기관 신고 및 개설 신고, 주택 확인, 정보 보급, 온라인 서명 및 신고 등의 기능을 갖추고 부동산 중개인, 주택 임대 기업, 실무자 및 임대 주택에 대한 데이터베이스를 구축하며 시장 모니터링을 강화해야 합니다.
이전에는 상하이, 선전, 쑤저우에서 주택 관리 서비스 플랫폼이 시행되었지만 플랫폼 효과가 명확하게 반영되지 않았습니다. "기업이 소비자에게 더 편리한 정보와 서비스를 제공하도록 유도하는 것은 정부가 해야 할 일입니다." 왕리나는 정부와 관련 부서가 주도하는 주택 관리 서비스 플랫폼이 정보 비대칭성을 줄이고 소비자의 검색 비용을 낮추며 임대 업체들의 비합리적인 고객 유치 경쟁을 방지할 수 있다고 말했습니다.
의견서는 또한 사용하지 않는 상업용 오피스 건물, 산업 공장 및 기타 비주거용 건물을 법에 따라 임대 주택으로 전환하는 정책을 제시합니다. 이렇게 하면 임대주택을 위한 토지 공급이 제한되는 문제를 해결할 수 있습니다. 차이 치앙은 주택 임대 시장을 개발하고 규제하는 데 있어 개발이 여전히 주요 테마라고 말했습니다.
2020년 장기 임대 아파트는 어떻게 될까요? 숙박 아파트의 홍보 및 주요 계정 관리 센터 부사장 허광은 2020년에 장기 체류 아파트는 점차 자산 관리 시대에 접어들 것이며, 이에 따라 전문 자산 호스팅 및 운영 기관이 필요할 것이라고 말했습니다.
장기 숙박형 아파트 업계는 첫 번째 조정기에 접어들고 있습니다. 허광은 좋은 점은 시장이 합리성으로 돌아오고 있으며 수혈을 위해 자본 시장에 의존하지 않고 운영을 세련되게 하며 자산 관리와 수익성을 강조하는 것이 업계의 지식이 되었다는 점이라고 말했습니다.