질문: 경선생님, 서성과 해전의 학군 성장 공간에 대해 어떤 분석과 고려가 있으십니까? 학구방의 미래 추세를 어떻게 보십니까? 주로 학구방의 낡은 아이들이다. 오슨 판을 사고 싶었는데 아이가 있으면 7 년을 기다려야 학구방을 사용할 수 있어요. 이번에 사면 장기간 갖고 싶어서 지금 망설이고 결정을 못 합니다. 여러분들이 좀 더 조언을 해주셨으면 합니다.
A: 대답: 안녕하세요, 당신의 신뢰에 감사드립니다! 정확히 말하면 전국의 집은 모두 학구방에 속하며, 모두가 더 관심을 갖는 것은 최고급 학구방이어야 한다. 즉, 영화 학교가 있는 부동산은' 중점 학교' 이다. 이 문제는 두 가지 차원에서 분석해야 한다: 첫 번째는 정상학교가 사라지지 않을까 하는 것이다. 이 배후의 논리는 바로 교육 평형의 문제이다. 현재 많은 도시들도 교사 윤강, 소학교 부스러기 학교, 합병, 교육그룹 설립, 학생 변경, 직접 소, 컴퓨터 무작위 배치, 모집 금지, 특색 학교 증가, 높은 규격의 새 학교, 가까운 부지 선정을 포함한 후속 해결을 진행하고 있다.
그러나 이러한 방법의 효과는 그리 좋지 않습니다. 베이징의 과거 경험으로 볼 때, 공립찌꺼기 학교가 소교로 변하는 경우는 흔하지 않다. 반면 사립찌꺼기학교가 소교가 되는 현상은 흔하다. 아무리 많은 도움을 주어도, 사람들은 여전히 피하지 못하고, 찌꺼기 학교는 직접 소 학교를 끌어들인다. 집값으로 볼 때 이 조합권들은 천가의 최고급 학구방에 큰 충격을 주고 있으며, 감소폭은 육안으로 볼 수 있다. 둘째, 교육 자원의 균형을 포함하는 학구 주택의 본질; 현재 교육자원의 분배 방식은 본질적으로 호적+부동산증의 방식이며, 그 결과 호적 우선 입학이 이루어졌다. 이것은 일류 학구가의 높은 프리미엄을 초래한 주요 요인으로, 이런 방식으로 야기된 현상은 계급 경화와 계급 갈등이다.
그래서 최근 몇 년 동안 교육개혁을 추진해 왔습니다. 예를 들어, 단교를 다교로 바꾸고, 일치된 학교의 수를 늘리고, 각종 직관학교를 늘리고, 학액을 학교의 비율로 늘리는 것입니다. 그러나 현재 가정을 중심으로 한 입학 상황은 아직 근본적으로 개선되지 않았다. 지금까지, 우리는 여전히 더 적합하고 공정한 양질의 교육 자원 분배 방법을 찾을 수 없다. 성적을 통해 학생을 선별할 수 있다고 말하는 사람도 있다. 이것은 순전히 터무니없는 말이어서 갈등을 더욱 격화시킬 것이다. 가구+방 = 티켓은 얼마 동안 지속됩니다. 따라서 정확히 말하면 학구방은 사라지지 않지만 중점 학구방은 사라질 가능성이 높으며, 적어도 양질의 교육의 프리미엄으로 인해 사라지지 않을 것이다. 국가가 집값의 대폭 상승을 통제하려면 학구방에서 시작해야 한다. 학구방의 가격이 불안정하다면 전체 집값 상승 전망도 불안정할 것이다. 학구방은 줄곧 가장 크고 두드러진 것으로, 이 세트는 다른 것은 신경쓰지 않는다.
우리는 학과 훈련이 천억급 산업이라는 것을 알 수 있다. 정부가 직접 제로를 제로화하는 것은 너무 간단하다. 공립과 민영은 모두 갈고리를 벗고 중점 학교와 일반 학교의 차이를 평평하게 하여 천가 학구방을 타격한다. 특히 학구방 프리미엄이 높아서 거의 살기에 적합하지 않은 집을 만지는 것은 좋지 않다. 미래의 불확실성이 증가함에 따라 학구방의 프리미엄은 점차 평평해질 것이다. 이것이 내가 최고급 학구집을 사지 않는 이유이기도 하다. 특히 늙고 작고 프리미엄이 높은 학구방이다. 정책이 다시 바뀌면, 꼭대기에서 쉽게 살 수 있고, 아무도 오퍼를 받지 않는다.
내가 잘 보는 학구방은 많지 않고, 일부 양질의 구역의 양질의 디스크는 그런대로 괜찮다. 학구방 요인을 제쳐두고, 그것들 자체의 가치는 희소하여 고려할 수 있다. 학군이 바뀌면, 이 디스크는 순식간에 가치를 옮기지 않고, 안전계수가 비교적 높다. 학구채의 궐기는 상당하지만 쇠퇴도 심각하다. 현재 프리미엄이 심하여 가장 안정적인 투자 방식은 학구방을 피하는 것이다.
학구방은 고위험 투자 제품이니 일부러 투자하지 마라. 정책이 끊임없이 변화함에 따라 학구방의 개념이 언제든지 취소될 수 있다는 것은 위험하다. 행성의 구성원은 일반적으로 아이들이 학교에 다니기 때문에 작은 것을 사는 것을 추천한다. 부동산 가격이 높은 부분은 학위 가격이기 때문이다. 학위는 아파트 크기에 관계없이 스위트룸으로 계산한다. 집값은 평방미터로 계산한다. 학구집의 가치는 부동산의 크기와 같다. 학군을 바꾸면 막대한 손실을 입을 수 있다. 만약 내기를 원한다면, 중단기적으로는 학구방의 이윤이 중요할 수 있지만, 위험과 기회는 병존한다.
비교적 안정적인 방식은 순주택에 투자하는 것이다. 상승폭이 학구방에 의해 과장되지 않고 변동은 없지만, 지역의 가치에 따라 꾸준히 상승할 것이다. 더 안정적이야! Planet Top 의' 베이징 부동산 투자의 핵심 논리와 원칙' 기사를 자세히 읽으시고 모든 일이 순조롭기를 기원합니다. 질문이 있으시면 다시 문의해 주세요.
Q: 베이징에서는 항상 좋습니다. 북경에는 800 원짜리 집 한 채가 있고, 석가장에는 300 원짜리 집 한 채가 있는데, 자생도 아니고 대출도 없다. 북경에는 아직 방표가 있습니다. 현재 어떻게 합리적으로 분배하고 투자 방향을 정할 수 있습니까? 감사합니다!
A: 대답: 안녕하세요, 당신의 신뢰에 감사드립니다! 첫째, 우선 지렛대를 잘 잡아야 한다. 지렛대가 중요하다. 대출이 전혀 없다면 수익률은 매우 낮다. 지렛대가 있으면 수익률을 두 배로 늘릴 수 있다. 너의 상황에 대해서, 나는 네가 석가장에 있는 자신의 주택을 팔고, 나머지는 가능한 한 팔 것을 건의한다. 물론 어찌할 바를 모르는 것이 아니라 천천히 하는 것이다. 석가장의 유동성이 베이징만큼 좋지 않기 때문에, 네가 현금화 후 받은 현금은 지렛대를 추가하여 계속 베이징에서 산 것이다.
행성의 정상인' 지렛대를 모르면 전진할 수 없다' 는 글을 자세히 읽는 것이 좋다. 모든 것이 순조롭기를 기원합니다!
1, 새 집을 사고, 세 집, 세 세대가 함께 집에 산다. 2, 학교가 있어야합니다. 아이가 초등학교에 다닌 지 25 년이 되었는데, 좀 더 좋은 것을 찾고 싶다. 25 년 상반기에 그는 학생으로 등록해야 한다. 3. 280 만 ~ 300 만 원의 계약금을 준비합니다. 상환능력은 월공급 2.8w 정도를 감당할 수 있어 현 상태를 유지하면 가계연수입이 100w 가 되어야 합니다. 4. 나는 집의 부가가치가 보전되기를 바란다. 출근은 당분간 통근 시간을 고려하지 않는다.
집을 사는 문제: 1, 16 년 말 처음으로 집을 사는데 이해가 안 돼요. 대추원의 작은 집에서 산 것은 줄곧 떨어졌다.
2. 현재 우리가 알고 있는 새 판에는 조양왕 사영판, 폴리김상, 조양일중, 옆에는 11 개 분교가 있습니다. 기대할 수 있을지 모르겠어요? 폴리 2 기는 기다릴 가치가 있습니까? 문제는 지금 황량해서 25 년 후에 어떤 모습일지 모른다는 것이다. 미래의 도시 인터페이스가 보장할 수 없는 평가와 지난 25 년간의 생활이 편리하고 편한지 여부에 달려 있다.
3. 대흥구궁과 금성원, 그리고 성명월, 서월운은 모두 새집으로 둘러싸여 있습니다. 앞으로의 보조발전 잠재력이 어떤지 모르겠습니다. 나는 덕무 학교에만 갈 수 있다. 이장으로 분류할 수 있을지 모르겠다. 덕모만 갈 수 있다면 폴리 금상첨 11 학교만큼 좋지 않을까요? 두 판의 미래 평가 절상 잠재력과 생활의 편안함을 어떻게 볼 것인가?
서홍문 오크 베이가 처음 두 곳보다 우세하지 않나요? 요즘은 새집을 사기에 적당한 시기입니까? 나는 20 16 연말처럼 시간을 밟지 않은 것 같다.
5. 조양구와 이장의 중고실에 추천이 있습니까? 친구가 추천하는 수양버들 초등학교 근처의 오래된 집에 가고 싶지 않아 ... 중고집을 사세요. 대출액이 작아서 적당한 3 등 새집을 살 수 없을 것 같아요? 중고집을 사면 첫 번째 대출 자격을 좀 낭비하는 거 아닌가요? 어떻게 지렛대를 잘 활용할 수 있습니까? 감사합니다
A: 대답: 안녕하세요, 당신의 신뢰에 감사드립니다! 1. 레버리지: 제대로 구매하면 부채가 커질수록 이윤이 높아진다. 잘못된 투자를 사면 부채가 클수록 적자가 더 심해진다. 이것은 첫 번째 대출이 반드시 가능한 한 전액 대출을 해야 한다는 뜻은 아니다. 만약 너의 집이 부가가치가 필요하다면. 상승폭이 다르거나 오르지 않거나 하락하지 않으면 이자 비용에 인플레이션을 더하면 적자가 심하고 부동산 시장의 분화가 심해질 수 있다. 지폐 발행을 계속하면 격차가 커질 것이다.
2. 새집과 중고주택에 대하여 새집의 장점은 거래비용 (예: 중개비, 세금) 이 없다는 것이다. 단점은 일반적인 새 집의 위치가 이상적이지 않고, 배합이 미성숙하며, 일부 계획과 착지에는 많은 불확실성이 있다는 것이다. 또 부동산증을 취득한 연한은 비교적 길고, 금융속성은 중고집보다 약하다.
중고 주택의 장점은 일찍 지었기 때문에 위치가 좋고 선택의 범위도 넓다는 것이다. 기본적으로, 너는 어느 곳에서나 어떤 종류의 부동산을 살 수 있다. 둘째, 배합은 더욱 성숙하고, 우열은 육안으로 볼 수 있고, 더욱 확실하다. 관건은 부동산 거래 후 바로 주택권증을 받을 수 있고, 일단 받으면 몇 달간의 대출금을 받을 수 있어 앞으로의 월공급 문제를 해결할 수 있다는 것이다.
구체적인 대답: 1, 대추원 판은 그리 나쁘지 않습니다. 나는 네가 어떤 접시를 들고 있는지 모르겠다. 중개인에게 물어볼 수 있다. 시세가 좋으면 가격이 반등하면 다시 나가는 것을 고려해 볼 수 있다. 대추원은 통근 주택판에 속한다. 이 지역에는 적어도 두 개의 침실이 있어야 한다. 면적이 너무 작거나 부동산이 오래되면 시장에서의 경쟁력이 약해진다. 왜 통근 주택 구입자들은 2 시를 위해 먼 곳에 집을 사러 가야 합니까?
2. 왕사영 부대시설도 나쁘지 않아요. 황량함은 단지 한 방면일 뿐이다. 가장 중요한 것은 이 지역의 구조가 바뀌기 어렵다는 것이다. 주변을 포함한 이 지역을 운전해서 돌아간다면, 총결은 혼란, 상권 난란, 인터페이스가 난잡하고 인원이 난잡하다. 이 지역이 개조되지 않으면 미래는 시장 경쟁력에 우세하지 않을 것이다. 예를 들면 주선교, 판가, 천연 지리적 위치가 있지만 집값은 일년 내내 하락할 것이다.
3. 대흥영해와 구궁의 신판 프리미엄은 매우 심각하여 매입하여 보초를 서게 될 가능성은 90% 입니다. 발해 거래량이 가장 큰 빌딩은 성해 화원이고, 그 다음은 어경원, 마지막은 덕모동이다. 성해가든 3 만 6000 원, 어경원 4 만 2000 원, 덕모구 3 만 8000 원. 지역 품질 2 위, 진자가든 4 만 7000 원으로 5 년 연속 하락했다.
하지만 이것은 당신이 산 가격입니다. 개발자가 당신에게 파는 가격입니다. 진짜 결전은 중고주택 시장입니다. 즉, 중고시장에서 실제로 간판을 내걸고 판매하는 가격이 얼마이고, 두 번째 거래주기가 얼마나 길고, 중고가 정말 팔렸을 때, 주변의 할인과 몇 배나 차이가 나나요?
이 할인율은 분명한 지표입니다. 나는 이 방면의 양질의 판재를 선택하는 것을 권장하지 않는다. 이런 판들이 장기간 구매력이 부족한 상황에서 이렇게 높은 가격을 이끌어내기는 어렵다. 그래서 그들은 계속 보초를 서게 될 것이다. 시장 평균 상승폭을 달리는 것이 더 어렵다. 서홍문 오크만은 대흥 신도시에서 너무 멀다. 미래도 통근구역이다. 서홍문과 대추원의 중고와 중고품을 보세요. 서홍문은 대흥의 선두 판으로, 보유 가치가 있으며, 후기 보충 기회가 비교적 크다.
중고 주택 대출 한도를 해결하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 너는 나를 개인적으로 믿을 수 있다, 구체적인 조작 방안을 내가 너에게 알려 줄게.
순투자라면 통근하지 않고, 300 만 원을 선불로 지불하고, 400 위안의 지렛대를 더하면, 총가격이 700 위안으로 통제되고, 너의 월급능력은 감당할 수 있고, 1 년 후에 다시 대출하여 집을 살 수 있다. 인기 있는 지역을 고려해 볼 때, 두 개의 새로운 두 방은 비교적 안정적이다. 예를 들면 왕경, 청청, 이장 등이 있다.
네가 집을 사려는 생각은 매우 어지러워서 요점이 없다. 어느 차원에서 생각하든 투자는 DB 가 아니라는 것을 기억하라. 부동산에 투자하는 것은 이 도시의 주식을 보유하는 것과 같다. 큰 방향은 당신이 선택한 장소와 관련이 있으며, 단지 70% 를 차지하고, 그 다음은 제품이다. 자신의 부를 잘 보호하고, 투자가 비교적 견고하며, 벤처 투자에 손대지 않고, 불확실하거나 이해할 수 없는 일에 대해서는 아무것도 하지 않는 사람들이다. (존 F. 케네디, 돈명언) 에센스 칼럼' 베이징 부동산 투자의 핵심 논리와 원칙' 을 자세히 읽으시고 모든 일이 순조롭기를 기원합니다.
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03# 베이징 부동산 시장의 가치는 사막화되고 있다.
04# 앞으로 5 년 동안 필사적으로 자리를 바꾸고, 짧은 잡채를 팔고, 주도만 남긴다.
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12# 구덩이 집중: 베이징 평가 절하 지역지도 17
13# 학군 집집: 동서해 학군 선거주택 계획지도
14# 세트 교체: 10 년에 한 번 먹고 ADHD 를 거부합니다.
15# 망경 139 판, 39 개만이 안정적으로 성장했다.
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8 1# 베이징 부동산 투자의 핵심 논리와 원칙
82# 베이징 계약금 300-400 안정 78 강필수 디스크 분석
83# Tongzhou 는 큰 접시를 이기기 위해 달렸다.
84# 대흥이 큰 접시를 이기고 안내도가 뽑혔다.
84# 베이징 통화 200W 이하 투자 기술
86# 풍대가 뛰면서 큰 접시를 이겼다.
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