점점 더 많은 기한이 지난 신탁 프로젝트에 직면하여 신탁회사의 위험 통제에 대한 의문이 끊임없이 제기되고 있다. 신탁의 주업 중 하나인 부동산 신탁이 다시는 돌아오지 않을 것이라는 의미인가? 엄격한 감독 뒤에 있는 깊은 의미는 무엇입니까?
많은 업계 인사들의 눈에는 최근 부동산 신탁이 빈번히 환매 위기를 겪고 있으며, 더 많은 것은 시장 환경과 정책 기본면과 관련이 있다. 부동산 업계는 몇 차례의 정책 규제를 거쳤고, 대부분의 신탁회사들은 기본적으로 풍제어 조건을 잘 파악할 수 있다. 엄격한 감독을 거친 부동산 신탁은 융자의 보완 수단으로 집값과 기대를 안정시키고 성장 리듬을 적절히 통제한다. 또한 신탁이 변화의 관건기에 접어들면서 재고 부동산 업무도 중요한 발판 중 하나가 될 것으로 예상된다.
부동산 신탁난국
부동산 신탁은 신탁회사의 주요 업무로, 명확한 보증과 담보가 그 선호의 관건이 되었다.
주택 판매 시장이 지속적으로 식어가는 상황에서 담보물이 계속 충분한지, 처분 시간이 너무 길었는지, 부동산 신탁 프로젝트가 연체된 대부분의 투자자들의' 심병' 이 되고 있다. 일부 투자자들은 기자들에게 이런 우려를 분명히 했다.
업계 인사들은 현재 주택업체들이 보편적으로 융자 긴축 국면에 직면하고 있다고 분석했다. 일부 주택업체들은 현금 흐름이 긴장돼 이전의 신탁대출을 상환할 수 없었고, 일부는 파산 직전까지 다가갔다. 또 올해 신탁만기절대규모는 여전히 사상 최고 수준이며, 만기분포는 전후고율의 법칙을 보여 부동산 분야 위험 노출이 가속화될 가능성이 있다.
한 제 3 자 기관의 직원 왕화 (가명) 는 기자들에게 부동산 개발업자들이 일반적으로 자신의 프로젝트를 담보물로 융자하지만 위약의 경우 담보물을 처분하고 현금화하는 데 시간이 걸리며 할인도 받을 수 있다고 말했다.
"신탁이 처분 기간에 있고 연기된 프로젝트가 갈수록 많아지고 있다." Wang Hua 는 많은 경우에 한 회사가 많은 신탁 회사를 포함하여 12 개 이상의 기관과 계약을 위반했다고 기자들에게 감개무량하게 말했다.
이거연구원 지쿠센터 연구이사 엄약진은 국제금융보 기자와의 인터뷰에서 부동산 신탁 프로젝트의 위험 대부분이 주택 판매 시장과 관련이 있다고 밝혔다. 판매 시장이 좋다면, 문제는 일반적으로 쉽게 해결될 수 있다. 반대로, 시장이 지속적으로 냉각된다면, 종종 더 많은 문제를 야기할 수 있다.
"특히 미완성, 임대료 수익률이 낮은 등 상업, 사무실과 연계된 사업에서는 자금 조달자가 일부 보충 자금을 받지 못하고 프로젝트 환매에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 위험에 경계해야 한다." 엄약진 보충도.
그렇다면 부동산 신탁과 관련된 위험 항목을 어떻게 해소할 수 있을까?
한 신탁회사 직원인 이화 (가명) 는 기자와의 인터뷰에서 신탁사의 관점에서 볼 때 기한이 지난 부동산 신탁프로젝트의 담보대출을 인수하는 사람이 있는지 여부는 대부분 가격에 달려 있다고 밝혔다. 전체 규제가 비교적 엄격한 단계에서 시장은 일반적으로 유동성이 부족하고, 자산은 판매하기 어렵고, 할인 확률이 크다.
"신탁회사에게는 일단 접힘이 커지면 수습할 수 없는 문제에 직면하게 된다." 이화는 덧붙였다.
하지만 이화는 기자들에게 일반 고정수익류 상품으로 볼 때 신탁은 기본적으로 환매할 수 있는 것으로 이해될 수도 있고, 예상 상품을 환매할 수도 있다고 말했다. "일부 프로젝트가 오래 지연되어도 결국 처리하지 않으면 투자자가 손해를 본다는 뜻은 아니다. 아마도 앞으로 몇 년 안에 문제가 서서히 해결될 것이다. "
전반적으로 업계 위험 노출은 그리 크지 않다. "이화는 프로젝트 상황에 관계없이 신탁이 관리자 책임을 수행해 왔다고 덧붙였다.
각종 위험 통제 수단
투자자와 교류하는 과정에서 기자는 점점 더 많은 기한이 지난 신탁 프로젝트에 직면하여 신탁회사의 위험 통제에 대한 의문도 끊임없이 제기되고 있다는 것을 알아차렸다.
실제로 다수의 신탁업계 인사들은 기자들에게 최근 빈번하게 발생하는 환매 위기가 시장 환경과 정책 기본면과 더 관련이 있다고 말했다.
낙진 기능 신탁 분석가인 요는 기자와의 인터뷰에서 신탁 프로젝트 위험의 노출이 전체 경제 환경과 큰 관련이 있다고 말했다. 본질적으로, 신탁이나 전체 금융업계는 모두 위험관리업에 속한다.
"금융은 각 업종과 거래해야 하기 때문에 위험도 금융업계에 집중된다." 이 경우 위험을 관리, 통제 및 해결하는 것이 특히 중요하다고 기자에게 더 말했다.
"같은 사업이라도 금융기관에 따라 자체 풍제어 기준이 있을 수 있다." 더 나아가 기자에게 "전체 자산관리업계에서 신탁은 기본적으로 관련 절차가 완벽하고 성숙도가 가장 높은 분야라고 할 수 있다" 고 말했다.
"거래 상대의 복잡성은 신탁이 다양한 위험 통제 수단을 가지도록 요구한다. 전반적으로, 거래 구조에서, 일부 제도 설계는 비교적 혁신적이다. " 리아 는 보충에 말했다.
이화는 기자에게 부동산 신탁업무로 볼 때 현재의 풍통제 조치는 주로 명단제, 담보, 자금 감독, 투자 후 관리 등이라고 말했다. "방계는 경향의 주요 요인이지만 결정적인 요소는 아니다. 모든 담보물 자질이 좋은 것은 아니지만, 각종 풍통제 논리의 수준과 결합해야 한다. 일반적인 위험 파악이 담보물의 가중치를 결정한다. "
전반적으로 부동산업이 급속히 발전한 후 주택업체들은 경마권에서 가속 분화 단계로 접어들었다. 업계에 대한 이해와 파트너의 선택은 신탁회사의 부동산 업무 위험 통제의 핵심 부분 중 하나가 되었다. " 이화가 기자에게 말했다.
게다가, 이전 몇 차례의 규제에 비해 이번 정책 규제에는 약간의 차이가 있다.
리아 오 (Liao) 는 기자들에게 지난 몇 차례의 규제로 부동산 산업 전체가 여전히 크게 올라가고 있기 때문에 관련 담보물의 실현 시간이 길지 않을 수도 있고 가격도 상대적으로 상당할 수도 있다고 말했다. 그러나 엄격한 규제와 부동산세 징수 기대의 맥락에서 업계 전체의 상향 추세는 그리 뚜렷하지 않다. 더하여, shantian 개혁 정책의 점차적인 철수와 같은 다 수 정책의 영향과 결합 하 여, 3 4 선 도시는 또한 현저 하 게 영향을 받을 것 이다. "신탁 초기에 이미 투입된 프로젝트를 어떻게 처리하느냐가 더 중요하다."
"부동산 산업은 여러 차례의 정책 규제를 겪었다. 대부분의 신탁회사들은 기본적으로 바람 통제 조건을 잘 파악할 수 있으며, 업무를 하는 논리는 종종 여러 차례의 논증을 거쳤다. " 리아 는 강조했다.
규모가 현저히 축소되다
하반기에는 부동산 신탁 규모가' 축소' 되었다. 수익신탁망 자료에 따르면 6 월 집합신탁규모는 10675 1 억원으로 지난해 같은 기간 180833 억원보다 약 4 1% 감소했다. 이 가운데 2654.38+0.383 억원이 부동산에 투입돼 지난해 같은 기간 660 억 4900 만원에 비해 68% 가까이 크게 하락했다.
실제로 20 19 하반기 이후 부동산 분야의 신탁발행 규모는 이미 뚜렷한 하락세를 보이고 있다.
특히 이익신탁자료에 따르면 2065438+2009 년 10-6 월 발표된 부동산 투자 신탁에서 5 개월 단일 월 규모는 800 억원 이상, 6 월 규모는 100 억원을 넘어선 것으로 나타났다. 7 월-165438+ 10 월, 월 규모는 800 억원 이하이다.
한편 중국 신탁업협회 자료에 따르면 20 19 년 3 분기 말 현재 부동산에 투자한 신탁자금 잔액은 2 조 7800 억원으로 2 분기보다 148067 억원 감소해 링비가 5.05% 감소했다. 20 15 4 분기 이후 처음으로 새로운 규모의 마이너스 성장이 나타났다.
이화는 기자들에게 올 상반기 부동산 신탁이 뜨거웠지만 올 하반기에는 엄격한 감독에 직면해 뚜렷한 대조를 이뤘다고 말했다.
5 월 은감회는' 치란 성과 공고에 관한 규정 준수 건설 추진에 관한 통지' (이하' 통지') 를 발표했다.
통지요구에 따라' 사증' 불완전, 개발업자 또는 지주주주 자격 불합격, 자본금이 부족한 부동산 개발 프로젝트에 직접 융자를 제공하거나' 주식투자+주주대출',' 주식투자+불량채권인수', 외상 매출금, 특정 자산수익권 등을 통해 편법을 제공해서는 안 된다. 부동산 기업에 직접 또는 변상으로 토지 양도가격을 지불하는 융자를 제공하고, 부동산 기업에 직접 또는 변상에 유동자금 대출을 제공한다.
이어' 살거나 볶지 않는다' 는 큰 배경에서 부동산 신탁은' 릴레이식' 규제를 겪었다.
7 월 은감회 관계자에 따르면, 부동산신탁분야의 위험방제를 강화하기 위해 은감회는 최근 부동산신탁업무가 너무 빠르게 성장하고, 증가폭이 너무 큰 일부 신탁회사에 대해 계약 경고를 벌여 이들 신탁회사가 업무 성장을 통제하고 위험통제 수준을 높일 것을 요구했다. 이어 신탁회사 부동산신탁업무 잔액 통제 소식이 전해졌다.
한편, 언론 보도에 따르면 감독부는 부동산 신탁업무의 발행 기준을 통일했고, 부동산 신탁업무 2 급 자질은 2 층을 뚫을 수 없게 돼 2 급 자질의 손회사가 신탁업무 대출을 실시할 수 없게 됐다.
규제가 계속 업그레이드되다. 8 월 은감회는 각 은감국 신탁감독청에' 중국 은감회 신탁부 하반기 신탁감독업무 추가 통지' (신탁편지 [2065 438+09]64 호) (이하' 64 호' 라고 함) 를 보내 하반기 신탁업계의 감독초점을 전달했다.
64 번 문건에 따르면 월별로 부동산 신탁업무의 변화를 감시하고, 적시에 감독 약정, 현장 검사, 일부 또는 전체 업무 정지, 임원 재직 자격 취소 등의 조치를 취하여 부동산 신탁의 과도한 성장과 위험 과잉 축적의 기세를 단호히 억제하였다.
규제가 엄격하고 의의가 깊다
여러 신탁 종사자들은 기자들에게 부동산 신탁의 규제가 비교적 큰 논리와 사고의 틀 아래 있다고 말했다. 그렇다면 엄격한 감독의 깊은 의미는 무엇입니까?
선임 신탁 연구원 인 위안 지웨이 (Yuan Jiwei) 는 기자들에게 부동산 신탁이 엄격한 감독을 받았지만 완전히 금지되지는 않았다고 말했다. 더 중요한 것은, 초기 성장이 너무 빠른 상황에서 집값을 안정시키고 기대를 안정시키며 성장 리듬을 적절히 통제한다는 것이다. 결국 부동산 산업은 국민 경제 성장과 주민 재산에 큰 영향을 미친다.
"한 분야에 과잉 투자를 피하는 것도 원인 중 하나이며 상대적으로 높은 집중 위험이 있다." 위안 Jiwei 더 표현.
기자에게 20 19 년 부동산 신탁에 대한 규제가 전년보다 더 크다고 말했다. 사실, 이런 정책은 신탁분야에만 국한된 것이 아니다. 부동산 업계 전체에서 신탁은 일종의 보완적인 융자 수단이라고 할 수 있다. "신뢰를 단독으로 강조하는 데는 이유가 있다. 과거에는 은행이 부동산 업계의 융자를 다그친다면 신뢰를 다시 풀면 정책의 효율성이 어느 정도 약화될 것이다. "
중형신탁종사자 왕성 (가명) 은 기자에게 규제의 엄함은' 전대미문의 상황' 이라고 할 수 있으며, 이는 현재의 거시경제와 금융시장 환경과 밀접한 관련이 있다고 말했다. 위험 발생 단계에서 엄격한 규제가 필요하며 이는 업계의 장기적이고 꾸준한 발전에도 도움이 된다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 위험, 위험, 위험, 위험, 위험, 위험, 위험, 위험)
"단기적으로는 규제가 신탁회사의 경영 실적에 어느 정도 압력을 가할 수 있지만 장기적으로는 신탁업, 부동산업, 국가 거시경제에 대한 엄격한 규제가 필요하다." 리치는 덧붙였다.
또한 기자들에게 더욱 엄격한 규제가 부동산 업계 자체의 발전과 금융체계의 안정에 큰 의미가 있다고 말했다.
특히 부동산 분야에 너무 많은 자원을 투입하면 다른 부문의 투자를 압박해 부동산 업계의 장기 발전을 방해할 수밖에 없다. 업종 특징에 따르면 부동산의 큰 확률은 다른 업종의 발전이 양호한 기초 위에서 장기적으로 발전하는 것이다. 그렇지 않으면 불안정하여 금융체계에 영향을 미칠 수 있다.
장기적으로 부동산 업계는 여전히 발전공간이 있는 분야이지만 이미 고속 발전기를 지나 상대적으로 성숙한 단계에 들어섰다는 분석이 나온다. 후속 주식시장은 새로운 기회를 창출할 것이며, 결국 전체 부동산업의 수익률은 완만하게 될 것이지만, 업종의 특징에 따라 여전히 전통업계의 수익률보다 약간 높을 것이다.
사실, 많은 신탁업계 인사들은 기자에게 재고 업무 규모로 볼 때 부동산 신탁이 신탁변화의 발판이 될 수 있다고 말했다.
전환 방향 중 하나인 REITs (부동산 신탁투자기금) 를 예로 들어보겠습니다. 신탁은 여전히' 주도' 부동산 1 급 시장에 있지만, REITs 의 업무량은 아직 작지만, 일단 부동산업에 들어가 주식게임 단계에 들어서면 신탁이 적극적으로 개입한다.
현재 REITs 업무가 직면하고 있는 임대료 수익률이 낮은 문제에 대해, 앞으로 이런 상황이 바뀔 수 있다고 생각하는 것은 지렛대 제거의 본질은 자산 자체의 가치로 돌아가는 것이다.
한편, 신탁 자체에서 가장 큰 장점은 시장 간 운영이며, 귀환은 자금 신탁 관리에 국한되지 않는다는 것을 의미한다. 부동산은 중국 가계자산의 중요한 구성 요소로서 주식시장의 관점에서 볼 때 여전히 많은 기회가 있다.