1. 대량의 실업자가 있을 것이다. 이들의 재취업은 부동산 업계의 임금 변화를 초래할 수 있다.
2. 보유한 토지와 건물이 분할되고 산업 구조가 바뀔 수 있습니다.
3. 항다의 주택과 미납된 동네는 장기 휴업 문제에 직면할 수 있으며, 이들 부동산을 매입한 업주들은 단시간 내에 건물을 인수하지 못할 수도 있다.
부동산 업계는 방대한 업종량과 긴 상하 산업 체인으로 거시경제 운영에 중요한 역할을 하고 있다. 업종 발전은 여러 차례의 주기적인 변동을 겪었지만 항대사건 전까지 전국 선두 주택 기업의 전반적인 유동성 위기는 나타나지 않았다. 항대사건이 관련 업계에 파급될지 여부, 다른 기업들이 유동성 위기, 부동산업, 정책해석 방향 등에 직면해 있는지, 이신뢰는 중태증권연구소 부동산업계 책임자인 진리와 대화를 나누며 항대사건의 경위와 부동산 및 관련 산업에 미치는 영향에 대해 심도 있게 논의했다.
이신레: 높은 지렛대 관리는 시장이 항대지산에 의문을 제기하는 핵심이었습니다. 지렛대 관리는 부동산 업계에서도 양날의 검으로 여겨진다. 항대 위기 뒤의 직접적인 원인인가요?
Chen Li: 먼저 관점을 던지십시오. 높은 지렛대는 주택 기업의 생사를 결정하는 핵심 요소가 아니다. 주택 기업의 핵심 자산의 유동성은 기업의 생명선이다. 사실, 20 17 이후 항대 전체 순부채율은 계속 하락하고 있지만, 회사 소유 부동산 프로젝트의 유동성은 전반적으로 급속히 악화되어 현재의 유동성 딜레마로 이어지고 있다.
부동산 개발 과정을 보면 주택업체들은 토지를 확보한 뒤 토지와 건설사업을 통해 신용자금을 받는다. 예매 조건을 충족한 후 분양주택 판매를 완료하고 전기대출자금을 돌려주며 판매 환불을 통해 후속 개발을 진행한다.
항대의 현재 상황으로 볼 때 위험사건을 촉발한 원인은 부동산 시장의 약세와 집값 하락으로 인한 유동성 위험이 아니다. 2022 년 3 월까지 항대는 국내외 공개 시장채권 만료로 위약 압력을 받지 않았다. 그래서 나는 높은 지렛대가 기업의 현재 경영난을 야기했다고 생각하지 않는다. 현상을 통해 본질을 보면 부동산 판매 리베이트의 빠른 악화가 현재의 유동성 문제의 핵심 요인이다.
이신레: 현재의 부동산 시장 환경에서 금융체계, 특히 은행과 부동산업의 번영이 밀접한 관련이 있기 때문에 항대위기가 계속 확산되어 금융체계의 안정에 영향을 미칠까요?
진력: 부동산 가격과 업계 내 유동성 위험의 확산으로 볼 때, 나는 항다의 현재 문제가 금융체계로 계속 전달될 것이라고 생각하지 않는다. 한편, 올해 들어 부동산업계의 전반적인 경영 압력이 높아지는 것은 사실이지만, 모든 주택업체들이 심각한 유동성 위험에 직면한 것은 아니다. 중앙 3 개의 레드라인 규제 정책은 실제로 시장에 간단하고 효과적인 주택 위험 평가 기준, 특히 많은 녹색황방 기업들을 제공한다. 일정한 성장 압력에 직면해 있지만 위약 위험으로는 눈에 띄지 않으며, 주택 기업의 융자 비용 안정은 계속 하락하고 있다.
한편, 과거 국내외 부동산 위기가 금융체계에 만연한 것을 보면 금융체계가 충격을 받는 이유는 자산가격이 대규모로 급락했기 때문이다. 개발자들의 현재 유동성 위기는 개별 기업의 우발적인 폭발에 속하며, 전체 업종의 높은 재고와 수요 하행 환경에서 집값이 하행 위험이 있기 때문이 아니다. 현재' 주택불볶음' 이라는 큰 맥락에서 업계 수급 관계는 비교적 균형이 잡혀 있어 전국 집값이 비교적 안정적이다.
이신레: 항대사건부터 부동산업계에 이르기까지 20 18 이 부동산 주기부터 주택 구입에 대한 수요측 정책과 개발자의 공급측 정책이 계속 긴축되고 있다. 왜 올 하반기에는 업계 펀더멘털의 하락을 보았습니까?
진력: 내외 환경이 지난 3 년보다 눈에 띄게 변화함에 따라 20 18 업계 융자 긴축 현상으로 기업들이 시장 공급을 밀어 올려 부동산 개발 투자를 지탱하고 현재 시점에서 역전을 보이고 있다.
외부 환경 방면에서 3 년간의 지렛대 제거 끝에 업계 채무 만기 압력이 급속히 하락했다. 20 18 이후 부동산 업계의 채무 만기 규모가 계속 증가하고 있다. 채무 상환 압력 하에서 기업은 재고토비축을 강제로 공급하고 현금 흐름 안전을 보장하기 위해 판매 환불을 늘려 20 18 ~ 2020 년 신규 창업 및 판매 증가율이 역전되어 업계 전체가 재고 제거 상태에 처해 있다.
하지만 202 1 하반기 이후 채무 만기 규모가 급속히 하락하면서 채무 상환 압력 완화로 기업 경영 방향이 규모 추구에서 안전 추구로 바뀌면서 경영 방식의 변화는 기업의 토지 매매 의지를 직접적으로 억제했다. 기업 관리 내부에서 볼 때 기업 토지보유를 보면 20 18 이후 개발자의 이자부채 규모는 계속 하락하고 있으며, 표 안에 이미 착공된 미양도지 비축 규모가 계속 하락하고 있다. 토지 재고가 부족한 상황에서 시장 공급의 탄력성은 증분 기여에 의존해야 한다.
또한, 2020 년 하반기 이후, 산업 신용 사건이 빈번하게 발생하고, 신용채무 위약 규모가 크게 증가하여 위약 채권 잔액이 628 억인 반면, 20 18 에서 20 19 년 사이의 위약 채권 총 잔액은1에 불과했다. 중소기업의 청산에 따라 시장의 전체 공급능력이 한계적으로 약화되었다.
이신레: 9 월 이후, 두 번째 집중적인 공급지가 이미 속속 양도되었습니다. 이미 집중 거래 단계에 들어선 여러 도시에서 볼 때, 주택업체들의 토지 보유 열정은 예정대로 회복되지 않았다. 왜 분가율 등 토지경매제도 최적화 조치를 제한한 후 부동산 기업의 실제 토지 보유 상황이 시장 기대와 크게 다른가? (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산)
진력: 개발업자의 토지 보유 동력이 부족한 것은 높은 땅값이라는 단일 요인에 의해서만 영향을 받는 것이 아니라고 생각합니다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) 융자 정책이 강화되고 기업 현금 흐름이 악화되는 상황에서 토지 보유 능력 약화도 공급 부족의 핵심 요인이다.
토지 수매 및 개발 자금 부족으로 인해 토지 비축 규모는 신용 축소로 인해 계속 하락하고 있으며, 공급 부족과 부동산 시장 수요 약세의 결합으로 판매 리베이트의 증가를 더욱 억제하여 더욱 뚜렷한 마이너스 피드백 메커니즘을 형성하였다. 집중공급제도를 최적화하고 기업의 토지 보유 의지를 높임에도 불구하고 전체 업종은 토지 보유 능력에 있어서 눈에 띄게 향상되지 않았다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지)
이신레: 최근 발표된 8 월 부동산 수치가 다양한 정도로 하락하면서 시장에서 부동산을 푸는 소리가 많이 나왔습니다. 미래 정책의 해석을 어떻게 판단해야 하는가?
진리: 전반적으로 우리는 부동산 정책이 전면적으로 완화될 가능성이 크지 않다고 생각합니다. 20 17 이후 규제정책은 도시와 공급과 수요의 정제가 특징이다. 역사를 돌이켜 보면 부동산 수요와 공급측 규제 정책의 한계 변화는 각각 집값의 한계 변화와 부동산 투자와 고정자산 투자의 성장 차이에 달려 있다.
그러나 현재의 시장 환경은 과거와 크게 다릅니다. 역사적으로 전형적인 부동산 하행주기에서 집값 하행의 핵심 요소는 수급 관계의 악화에 있다. 예를 들어 2008 년 20 1 1 및 201 현재 환경에서, 2020 년 하반기에 토지 시장의 공급 부족이 계속 상품 주택 판매 시장으로 전달되면서 핵심 도시 시장의 공급 부족이 더욱 두드러졌다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) 집값이 급락할 압력이 없어 수요측의 여유 가능성이 적다.
공급면에서 볼 때, 역사적으로 부동산 개발 투자가 고정자산 투자보다 계속 낮아져 전 사회 투자의 성장을 가로막을 때 공급측 주택 융자 정책이 눈에 띄게 완화되었다. 이것이 바로 20 18 에서 2020 년까지 부동산 융자가 지속적으로 긴축되고 주택업체들이 지속적으로 지렛대를 떨어뜨리고 있지만 업계 전체 투자 증가율이 고정자산 투자 증가율보다 현저히 높아져 전반적인 규제 정책이 완화될 필요가 없는 이유다.
하지만 이 단계에서 최근 몇 달간 부동산 데이터에 따르면 새 착공 면적이 빠르게 약화되고 있다. 이와 함께 준공 면적 증가율은 계속 반등해 착공이 약하고 준공강은 공사 규모 한계 둔화를 가져와 실제 부동산 개발 투자 증가율을 늦추고 있다. 2 라운드와 3 라운드 토지시장 경매율이 높아지면서 양질의 주택업체들의 담보지불과 유동성을 적당히 늘리고 경매 현상의 만연으로 인한 부동산 개발 투자의 하행 위험을 완화할 수 있다.