타이성 원웅그룹이 요 2 년 동안 베이징에서 발전한 것에 대해 이야기할 때, 조씨는' 비틀' 이라는 두 글자로 묘사했다. 조씨는 대만 원웅의 자회사인 베이징 지사의 부회장이다.
원웅은 대만성 최대 부동산 개발상 중 하나로 5 년 연속 대만성 연간 매출 1 위를 차지했지만
더 많은 업계 인사들은 황포, 신세계 등 홍콩 개발업자들에 대해 비교적 잘 알고 있지만, 대만성 내 개발업자들에 대해서는 거의 알지 못한다. 실제로 원웅은 1995 에서 내지로 진출해 현재 상하이 베이징 곤산 등에 투자하고 있으며 충칭 대련 등의 도시에서 적극적으로 기회를 찾고 있다.
지난해 말 조텐웅 원웅그룹 회장은 그룹이 내지 부동산 시장에 성큼성큼 진출할 것이라고 공개적으로 밝혔다. 2004 년에는 베이징과 상하이의 매출이 6543 억 8000 만 위안 (약 25 억 위안) 에 이를 것으로 예상되며, 2005 년 연간 매출은 200 억 NT (약 50 억 위안) 를 넘어 같은 기간 대만의 규모를 넘어설 것으로 예상된다. 고도로 지역화된 부동산 업계에서 원웅이 이 목표를 달성할 수 있을까? 내지에서 어떤 배치를 할 것인가?
땅을 빼앗는 고통
대만성 원웅그룹은 1969 에 설립되어 건설업으로 시작했고 10 년 전 투자 위험을 분산시키기 위해 다양화를 시작했다. 현재 부동산, 항공운송창고, 생명보험, 여가관광 4 대 산업을 보유하고 있습니다. 1999, 그룹은 대만성에 상장되어 있습니다.
65438-0995, Zhao Tengxiong 은 지주 자회사 Yuanzhong Group 을 통해 싱가포르에 Yuanzhong 부동산 개발 (상하이) 유한 회사 설립에 투자하여 본토 부동산 시장 진출의 서막을 공식적으로 열었습니다. 대만성은 오랫동안 대륙에 부동산업을 개방하지 않았기 때문에 조찬은 이런 우회적인 방식, 즉 원종그룹을 통해 대륙에 간접적으로 투자할 수밖에 없었다. 기자에 따르면 대만 성청 관련 법규는 작년에야 금지되었다.
현재 Far 중국 본사는 상해에 있지만 조텐웅은 2005 년까지 발전 초점이 베이징으로 옮겨질 것이라고 밝혔다. "정책 차원에서 볼 때, 우리가 막 시작했음에도 불구하고, 미래는 베이징에 본사를 둘 가능성이 높다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 정책명언)." 자오 는 말했다. "막 시작" 이라고 말하는 이유는 원종이 북경에 들어온 것이 상해보다 6 년 늦었고, 상해회사의 이윤이 다시 베이징에 투자되었기 때문이다.
토지 자원은 부동산 개발의 첫 번째 생산 요소로서' 삼자' 기업이 직면한 첫 번째 병목 현상이다. 원종에게 토지 징용도 베이징에서 발전하는 가장 큰 장애물이 되었다. 2002 년 8 월, 중관촌 핵심구 해정 신원 1-3 호 구획이 상장되어 거래된 것도 베이징 최초의 공개 상장으로 분양된 토지로 정가 2 억 7 천만 위안이다. 이상하게도 당시 북경에는 원종 한 기업만 입찰했다. 결과적으로 서스펜스가 전혀 없다. 북경 원종은 경쟁자 없이 이 땅을 얻었다.
"제가 베이징에 온 후, 나중에 알게 된 많은 친구들은 중관촌의 집값이 아무도 입찰하지 않을 정도로 높다고 말했습니다. 사실, 너는 같은 가격으로 더 좋은 땅을 얻을 수 있다. 하지만 우리는 땅을 더 좋고 싸게 구하는 방법이 있다는 것을 몰랐습니다. 비용의 관점에서 볼 때, 우리는 확실히 유감스럽지만, 장기적으로 우리는' 원중국' 이라는 브랜드를 출시할 수 있다. " 조 기자에게 말했다.
중관촌 프로젝트는 비록 돈을 벌 수는 없지만, 각 항목의 일은 여전히 긴박하게 진행되고 있다. 현재 이 프로젝트는 취업 허가를 신청하고 있으며 올해 3 월 정식으로 개업할 예정이다. 원종은 그것을' 원종열래' 라는 호텔형 아파트로 지을 계획이다.
이에 앞서 200 1 년 베이징 원종은 원래 베이징 제 2 케이블 공장의 면적이 4 만 8000 평방미터에 불과했던 땅을 협의방식으로 경쟁했다. 이 토지는 유가가마 로터리 동쪽에 위치해 있으며, 원종이 전액 개발한' 축몽원' 주택 프로젝트가 지난해 9 월 시장에 진출했다. 조에게 이 작은 프로젝트는 단지' 길을 묻는 것' 일 뿐, 베이징에서 발전한' 워밍업' 이다. 작년 말까지 호수에 따라 항목이 50% 정도 팔렸다.
땅을 가져가는 것이 쉽지 않기 때문인지, 먼 곳에서 토지에 대한 중시가 많은 본토 개발상보다 더 컸다. 조씨에 따르면 회사의 초기 부서는 매주 전체 시장 입찰 상황에 대한 보고서를 제출해야 한다. 동시에, 프로젝트 회사를 인수하여 땅을 가져가는 방식도 먼 곳에서 시도되고 있으며, 일부 프로젝트 회사와의 협상이 곧 결정될 것이다. "규모로 볼 때, 우리는 20 만 평방미터 이상의 토지를 사고 싶다."
협력을 구하다
현재, 원종이 베이징에 있는 프로젝트는 모두 단독 개발 운영 모델을 채택하고 있으며, 상해에서의 프로젝트도 대부분 그러하다. 실제로 이 그룹은 대만성에서 단독으로 개발하고 운영하는 경향이 있으며, 그 발전 모델은 만통 회장인 펑론 회장이 언급한 홍콩 모델, 즉 토지 자원 확보부터 계획, 설계, 판매, 계획, 건설, 고객 서비스 및 유지 관리에 이르기까지 다양하다. 이런 모델은 미국이 전공분업을 강화하는 모델과는 크게 다르다. 원종이 상하이 부동산 시장에 진출한 후, 그것은 또한 이 모델을 과거로 가져왔다. 개발회사를 설립하는 것 외에도 상해에 부동산 관리 회사와 주택 컨설팅 회사를 설립하여 부동산 상류 하류 산업 체인을 확대하였다.
부동산 업계의 지역성이 강하기 때문에, 오프사이트 확장은 왕왕 방해를 받는다. 현지의 유력한 부동산상과 공동 개발 프로젝트는 많은 외지 개발업자들의 가장 현실적인 선택이다. 예를 들어, 미국 한스는 국내 여러 주택 회사와 협력하여' 공원대로' 를 개발하고, 홍콩은 만통과 합작하여' 신도시 국제' 를 개발하여 좋은 판매 성적을 거두었다. 현지 개발자와 협력하기로 선택하면 토지 자원뿐 아니라 통합 마케팅 차원에서 최소한의 비용 피드백을 받을 수 있습니다.
지난해 10 연말에 원웅그룹은 대륙 최대 부동산 회사인 종방그룹을 초청해 교류했다. 언론 보도에 따르면 원웅그룹은 종방그룹을 이용해 내지의 부동산업에 발붙일 계획이며 양측이 전략연맹을 건립할 계획이 진행 중이다. "두 달 전, 종방이 대만성에 간 것은 이번이 처음이다. 지난번에 우리가 그들을 초대한 것은 순전히 기술 교류였으며, 구체적으로 협력 모델을 이야기하지 않았다. 현재, 우리의 베이징과 종방의 지도자는 진일보한 소통을 하고 있다. 우리는 또한 모두가 다른 방식으로 협력할 수 있는 점을 찾고 있지만, 이것은 하나의 과정이 필요하다. " 자오 는 말했다.
중방 그룹을 제외하고, 원종은 2 년 전 베이징 시장에 진출한 초부터 자본과의 협력을 모색했다. 쌍방이 일부 문제에 대해 큰 차이가 있기 때문에 회담은 지금까지 실질적인 성과를 거두지 못했지만, 원종은 포기하기로 선택하지 않았다.
대륙공략
"본토에서의 우리의 발전 속도는 우리가 예상했던 것보다 느리다." 조씨는 최근 몇 년 동안 내지의 발전 속도를 이렇게 평가했다. 1998 주택시장이 개장한 지 얼마 되지 않아 내지부동산이 새로운' 우시장' 을 맞이했고, 업계 관계자들은 이' 우시장' 이 적어도 5 년은 끝나지 않을 것이라고 생각한다. 이렇게 거대한 시장을 누가 외면하겠는가? 현재 대만성 10 대 부동산상이 대륙을 정탐하고 있으며 일부 개발업자들은 기회를 엿보고 있는 것으로 알려졌다.
하지만 대륙에서 프로젝트를 개발하는 대만 상인들은 대륙에서 잘 하는 기업들이 대만성의 부동산을 위주로 하는 것이 아니라 대부분' 문외한' 이라는 이상한 현상이 있다.
본토에서 원화의 발전이 뒤처진 이유는 무엇입니까? 자오 (Zhao) 는 우선, Zhao Tengxiong 회장이 처음에는 본토 시장에 크게 의존하지 않았으며, 둘째, 재능의 문제가 있다고 믿는다. 오랫동안 내지로 파견할 만한 사람이 없었기 때문에 인재의 현지화 속도가 느려 내지의 배치에 직접적인 영향을 미쳤다.
조토웅은 지난해 말 언론 앞에서 "2005 년 원종이 대륙 부동산 시장에서 연간 매출이 200 억 달러를 넘을 것" 이라고 말해 대륙에 대한 투자 가치관이 근본적으로 변화했다는 것을 증명할 수 있다. 또한 yuan zhong 은 인재 현지화 과정을 가속화하고 있습니다. 현재 베이징 원종의 사장은 현지인이며, 미래 부서 주관은 대량의 현지인을 임명할 것이다. 그러나 현지인을 사용하는 것은 로컬라이제이션을 의미하지 않습니다. 기업 문화가 현지 문화와 융합될 수 있는지 보는 것이 관건이다.
"베이징에서의 우리의 발전은 적어도 상해보다 3 배 빠르다. 앞으로 2 ~ 3 년 동안 우리는 더 큰 움직임을 보일 것입니다. 클릭합니다 자오 는 말했다. 그럼에도 2 년 만에 조텐웅이 설정한 목표를 달성하는 것은 여전히 어렵다. 기자는 2003 년 상하이 원종 매출이 6543.8+0 억원에 달했고, 베이징 원종 매출은 6543.8+0 여억원에 달한다는 것을 알게 되었다. 2005 년 매출이 50 억원에 달한다면, 2 년 동안 연간 매출이 4 배 정도 증가할 것이라는 의미다. 조문가는 이것이 단지 조텐웅 회장의 기대일 뿐, 이 목표를 달성하려면 적어도 5 년이 걸릴 것이라고 생각한다.
조는 내지의 부동산 시장에 대해 상당히 낙관적이다. 그는 내지의 부동산 시장이 몇 개의 큰 지역으로 나눌 수 있다고 생각한다. 각 지역마다 중앙도시가 하나 있는데, 주위에는 중등도시와 소도시가 있고, 각 중소도시들은 각각 자신의 운영 형태와 생활사슬을 가지고 있다. 그래서 하나, 둘, 셋, 넷, 심지어 5 선 도시에 들어가도 많은 기회가 있을 것이다. 일찍이 3 년 전에 원종은 대련 충칭 천진 등의 도시를 방문했다. 내지에서의 수익 모델이 성숙해 현지 인재를 양성하면 선별적으로 이 도시들에 진입할 것이다.
투자 손익
"위안 종 (yuan zhong) 의 개발 경험과 교훈은 무엇입니까? 클릭합니다 기자의 질문에 조씨는 극동에서 큰 위기가 발생했다고 솔직하게 말했다.
1986 년 원종은 미국에 투자하고 파트너를 찾았습니다. 그러나, 나중에 파트너가 당초의 약속에 따라 행동하지 않았다는 것을 알게 되었는데, 그들은 이미 너무 늦었다는 것을 발견했다: 10 년이 지났다. 원종이 이 10 년 동안 투입한 2 천만 달러가 절반을 잃었다. 조 () 는 투자 실수의 근본 원인은 사전 조사 부족, 현지 시장에 대한 무지로, 다른 사람이 알려준 것을 지나치게 믿거나 어떤 일을 같은 경험으로 할 수 있다고 생각한다.
10 년과 10 만 달러를 낭비한 후, 미국의 프로젝트는 마침내 정상 궤도에 올랐다. 현재 서너 개의 프로젝트가 진행 중이며 연간 매출은 약 9000 만 달러이다.
진짜 원종에게 치명적인 타격을 준 것은 1992 에서 발생했다. 그해 원종과 그의 파트너 * * * 는 대만에 큰 프로젝트를 투자하여 총 20 억 위안을 투자했다. 구현 과정에서 파트너는 여러 가지 이유로 퇴출되어 원종 현금 흐름이 원활하지 못하여, 우리는 어쩔 수 없이 고기를 베어 피를 빼는 조치를 취하여 기업을 살려야 했다.
조의 관점에서 볼 때, 어떤 비용은 반드시 지불해야 하고, 어떤 것은 시행 과정에서 인위적인 요인으로 인한 것이다. 이러한 교훈으로, 원종은 대륙에 투자하는 것이 더욱 신중할 것이다.