미국 주택 시장주기 소개
미국인 호머 호이트는 부동산 주기 백년사 1830 ~ 1933 을 썼는데, 그는 부동산에 투자하여 큰돈을 벌었다. 그는 대부분의 투자자들과 투기자들이 원자재, 부동산, 주식에 투자하는 데 능숙하며, 위기 때 싼 물건을 줍는 사람들은 가장 많은 이윤을 거둘 수 있다고 지적했다. 부동산 전문가들은 대개 이러한 초과 이윤을 벌지 못한다. 왜냐하면 그들은 이미 하락 단계에 깊이 빠져 있을 수 있기 때문이다. 그래서 집값이 매우 낮더라도 그들은 계속 구매할 자금이 없다.
하지만 다른 업종에서는 돈이 많은 사람들이 기회가 올 때 토지와 부동산을 적극적으로 인수할 수 있다. 그는 이 100 년 동안 시카고 지역 최고의 부동산 거래가 모피 무역상인 존 제이콥 아스트, 도매 및 소매상인 마샬 필드, 무역 및 호텔업에 종사하는 포터 팔머가 만들었다는 사실을 발견했다. 그들은 부동산 전문가는 아니지만, 부동산 위기가 바닥을 칠 때, 그들은 많은 돈을 가지고 있다.
5 월 1800, 10, 미국 연방정부는 새로 인수한 부동산을 싸게 팔기 시작했다. 이후 제 2 차 세계대전까지 미국 부동산 시장은 18 주기의 특징을 보였다. 이러한 역사를 연구함으로써 우리는 충격적인 경제 행위와 은행 행동을 발견할 수 있다.
부동산 주기는 (1) 18 18 입니다.
65438 년부터 0820 년까지 미국은 현저한 경기 침체를 겪었다. 쇠퇴는 땅값 하락으로 시작되며, 이어 18 19 년 6 월 미국 면화 가격이 폭락했다. 가격이 올랐을 때, 은행은 대량의 신용을 창출하고 석방했다. 토지 시장이 붕괴되었을 때, 대부분의 미국 은행들도 파산했다.
(2) 부동산주기 1836
1830S 에 들어서자 사업의 온난화로 새로운 토지 투기가 촉발되었다. 이러한 투기는 정부가 설정한 느슨한 신용 조건에 따라 융자를 한다. 1832 년 5 천 9 백만 달러, 1836 년까지 140 억 달러로 급등했다-4 년 만에 급증했다130 많은 유동성은 새로 개업한 은행에 의해 만들어졌지만, 이 은행들의 자본 비축량은 형편없이 적고, 어떤 것은 아예 존재하지 않는다.
이 돈의 대부분은 투기를 위해 부동산업에 들어갔다. 엔드루 잭슨 대통령은 당시 지폐를 좋아하지 않았다. 그가 보기에 지폐는 사실이 아니다. 그것은 투기와 각종 왜곡을 야기한다. 1836 년 잭슨은 공공토지 구매자에게 금이나 은으로 지불하여 경제질서를 회복하도록 요구하는 동전 유통령에 서명했다. 이 법은 신용 문제를 효과적으로 없애고 열광적인 토지 투기를 종식시켰다. 부동산은 강제 매도의 괴권에 들어섰고, 대량의 은행이 파산하고, 주식시장이 붕괴되었다. 유명한 미국 경제 공황은 1837 에서 발생했다.
(3) 부동산주기 1854.
1837 부터 1842 까지 몇 차례의 경기 침체를 겪은 후 정치인들은 1837 과 같은 불황이 더 이상 발생해서는 안 된다고 입을 모은다. 은행은 자신이 비축한 금과은 수준에 따라서만 대출을 할 수 있다. 이 원칙은 시종 유지되어야 한다. 1848 년에 캘리포니아는 거대한 금광인 샌프란시스코를 발견했다. 1848 부터 미국의 금 공급은 9 년 연속 전례 없이 증가하여 캘리포니아만 5 억 달러의 금을 생산했다.
동시에, 캘리포니아 금의 발견은 당시 역사상 가장 큰 이민으로 이어졌다. 금 공급량이 크게 증가하면서 은행은 신용대출을 대규모로 확대하기 시작했고 (미국의 많은 중요한 공업, 광산, 교통, 기계는 모두 이 황금시대에 세워졌다), 은행도 열광하는 금과 토지 투기자들에게 대출을 하기 시작했다. 1857 년 8 월 24 일 뉴욕 오하이오 생명보험신탁회사가 갑자기 파산해 시장 공황을 일으켰다. 30 일 후 필라델피아의 펜실베이니아 은행도 문을 닫았다. 이 도시의 모든 은행 입구에 긴 줄이 늘어서 예금주들이 그들의 돈을 되찾으려고 시도했다. 5438 년 6 월+10 월 전국적인 공황이 형성돼 5438 년 6 월 미국 내전이 시작될 때까지 +086 1 이 끝나지 않았다.
(4) 부동산주기 1869.
1864 미국 내전이 끝난 후 19 의 60 년대 이후 제 2 차 산업혁명이 발전함에 따라 각국은 점차 경기 침체의 연무에서 벗어나 경제가 고속으로 발전하는 열차에 올랐다. 광활한 미국은 철도를 중점적으로 경제를 발전시키고, 새로운 노선을 깔아 미국인과 세계 각지의 투자자들에게 무한한 이익 전망을 가져다 주었다.
자본집약적인 철도 투자를 장려하기 위해 연방정부는 금융수단을 최대한 활용해 자금을 차입하고, 정책 지원을 하고, 무상으로 토지를 주는 등 다양한 형태로 철도 투자를 장려하고 있다. 연방이 철도회사에 준 땅은 매우 크다. 미네소타와 워싱턴주는 1/4, 위스콘신, 아이오와, 캔자스, 노스다코타, 몬태나주는 1/5, 네브래스카는 1/를 차지한다 거액의 토지투자는 철도회사에 자금 문제를 해결했다. 연방 정부의 원조 정책에 따르면 철도회사가 부여한 토지는 스스로 처분할 수 있다. 이 땅을 자본으로 바꾸기 위해 철도회사는 일반적으로 두 가지 방법을 채택한다. 하나는 직접 고가로 이민자들에게 파는 것이다. 두 번째는 도시 개발회사를 조직하여 도시 부지를 투기하는 것이다. 토지 투기는 1869 에서 절정에 이르렀다.
미국 대통령 그랜트는 1873 년에 주화법을 비준하여 원래의 금은본위제에서 금본위제로 바꾸었다. 그 결과, 은값이 폭락하여 화폐 공급이 급속히 긴축되었다. 한편 5 월 1873, 1, 예상치 못한 곳에서 공황이 발생했다. 오스트리아 은행은 철도 주식의 수렁에 빠져 있으며, 경제 위기와 위기에 대한 공포는 독일, 벨기에, 이탈리아, 스위스, 네덜란드로 전해졌다. 결국 1873 년 9 월 8 일 월스트리트는 역병처럼 만연한 경제 위기를 막지 못했다. 이날 뉴욕 창고와 증권사가 잇따라 위약했다. 나쁜 소식은 아직 뒤에 있다. 9 월 19 일, 제이쿡사 투자은행 건물은 폭풍우 속에서 폐쇄를 선언했다.
(5) 부동산주기 1888.
1886 이후 철도 건설이 다시 올랐다. 1885 부터 1892 까지 전 세계적으로 건설된 철도선은190,000 킬로미터에 달하며 이전 클라이맥스보다 거의 두 배 증가했다. 그중 미국은 7 만 5000 킬로미터의 철도를 건설하여 지난번 클라이맥스보다 절반 이상 늘었다. 이 시기에는 전기 혁명이 시작되었고, 전등, 전화, 전차, 모터 등이 끊임없이 등장하여 또 하나의 새로운 산업이 형성되었다. 이 시기에 전등, 전화, 전차, 모터 등이 끊임없이 등장하여 또 하나의 새로운 산업이 형성되었다. 철도 건설과 전기 혁명의 추진으로 미국 공업이 급속히 발전하여 대량의 이민자들이 그 나라에 진입하여 새로운 토지를 개척하였다. 토지 투기가 미쳐서 1888 에서 정상에 이르렀다. 65438 년부터 0890 년까지 금융위기는 미국에서 발생했다. 189 1 상반기 중공업과 경공업 생산은 하락했지만 하반기에는 급속히 호전되었다. 1893 다시 위기에 빠졌다. 부동산의 경우, 가장 유명한 것은 1887 년 플로리다 부동산 거품의 파멸이다.
6 월 1893 부터 8 월 65438 까지 공업주의 시장 평균가격이 거의 절반으로 떨어졌다. 1 년 동안 600 개 이상의 은행과 신용기관이 파산하여 15000 개 이상의 파산이 발생했고, 불황은 6 월 1895 까지 계속되었다.
(6) 부동산주기 1908
1907- 1908 기간 동안 미국에서는 이 기간 동안 대량의 자영업자들이 주식회사로 개조되어 물섞인 주식을 발행하여 많은 이익을 얻었다. 이렇게 높은 가격은 제한된 수요에 받아들이기 어렵기 때문에 거품이 터지는 시기가 이미 무르익었다.
1907 부터 1908 까지 미국에는 300 개 이상의 신용기관이 파산했고, 부채는 3 억 5 천 6 백만 달러에 달했고, 대부분의 은행들은 현금 지불을 중단했다. 30 여 개의 철도회사가 도산하여 665438+ 억 달러의 주식과 채권을 보유하고 있으며 철도 길이는10.3 만 킬로미터이다. 또 27400 개 상공기업이 파산을 등록하여 채무가 4 억 2000 만 달러에 이른다.
(7) 부동산주기 1929.
주식시장이 1929 에서 폭락한 것은 잘 알려져 있다. 위기의 원인은 미국 연방 준비 제도 이사회 누락으로 인해 통화 공급 부족이 발생했기 때문이다. 우리가 걱정하는 또 다른 측면은 부동산 시장의 붕괴도 직접적인 원인일 수 있다는 것이다. 부동산 가격의 지속적인 폭락으로 시가가 담보하는 은행 대출 금액보다 심각하게 낮아졌다. 집값과 농지 가격이 낮을수록 은행 시스템의 파산이 많아진다. 랜드마크 사건은 1927 엠파이어 스테이트 빌딩 건설과 1926 년 플로리다 부동산 시장 거품의 붕괴였다. 전자는 193 1 에서' 공주루' 라고 불린다.