"신화 관점"기자는 2018 년 이후 100 개 이상의 장기 임대 아파트가 "번개에 맞았다"는 사실을 알게되었고, 종종 집주인과 세입자가 스스로 "지불"해야하는 "구멍"을 남겼습니다. 집주인과 세입자는 종종 스스로 '비용을 지불'해야 합니다. 전문가들은 규제 당국이 세입자가 자본 거품이 터지는 데 대한 비용을 '지불'하지 않도록 강력한 조치를 취해야 한다고 제안합니다.
3년 동안 약 170개의 장기 임대 아파트가 '번개'를 맞았습니다.
6월 10일부터 단코 아파트는 자본 연쇄 위기를 겪었습니다. 지금까지 베이징시는 단코 아파트가 포함된 지역에 접수처를 설치해 집주인과 세입자가 분쟁을 상담하고 처리할 수 있도록 지원했습니다. 단코 아파트 앱에는 온라인 해지 기능도 개설했습니다.
사실 2018년 초부터 장기 임대 아파트 플랫폼은 자주 '파열'되었습니다. 하늘의 눈에 따르면 중국에는 약 170개의 장기 임대 아파트 관련 기업이 있으며, 이는 전체 관련 기업 수의 15%를 차지합니다. 상하이에서 만난 칭케와 다른 브랜드 아파트는 갈증을 해소하기 위해 "임대 대출"에 크게 의존하는 것 외에도 "장기 지불 짧은 지불", 입찰 목록 및 기타 불공정 경쟁을 취하는 것이 장기 임대 아파트 플랫폼 자본 사슬 파괴의 주요 원인이라는 교훈의 발발을 배웠습니다.
현재 많은 장기 임대 아파트는 매달 집주인에게 임대료를 지불하고 정상적인 운영을 유지하기 위해 '임대 대출'에 의존하고 있습니다. 대부분의 사업체는 수익을 내지 못하거나 심지어 돈을 갚지 못합니다. "몇 년 전만 해도 좋은 집이 몇 개 있었습니다. 운영자가 부동산을 인수할 때 임대료를 20퍼센트, 때로는 50퍼센트까지 올리는 것은 드문 일이 아니었습니다. 그런 다음 운영자는 '집값'보다 훨씬 낮은 임대료 수준으로 임대했습니다." 베이징의 한 주택 임대 아파트 운영자는 이렇게 말했습니다.
2018년 초, 두 주택 임대 아파트 사업자인 단코 아파트와 지루는 모두 수십억 위안의 융자를 받았습니다. 자본의 지원을 받아 비슷한 아파트 사업자가 우후죽순처럼 생겨났고, '선순환'이 시작되었습니다.
"2018년 5월, 많은 임대 아파트 브랜드 중개인이 베이징 차오양구 동쪽 5번 순환도로 인근 지역으로 옮겨와 주택 호스팅 사업을 시작했습니다. 이 지역에는 2,000여 채의 주택이 있으며, 이 중 230여 채는 자유 관리 주택이고 100여 채는 단코 아파트가 관리하고 있습니다. 동시에 이제 막 아파트 관리업에 뛰어든 다른 사업자도 여러 곳 있습니다. 숙소를 차지하기 위해 경쟁하려면 무료 제공인 에그쉘에 200~300달러를 추가해야 합니다." 한 부동산 중개인이 회상했습니다.
시징 로펌의 쉬 하오 변호사는 "아파트를 장기간 임대하는 비즈니스 모델이 잘 되려면 시장 임대료가 상승하고 임대 수요가 지속적으로 많아야 합니다. 임대 물량이 줄어들면 문제가 생길 것입니다."
일부 은행은 '전세 대출' 상환 중단
한 은행가는 '전세 대출' 리스크를 통제하는 것이 단코 아파트의 '벼락' 위기를 해결하는 열쇠라고 생각합니다. "'벼락'의 위기.
소위 '임대 대출'은 장기 임대 아파트 운영자와 금융기관이 협력해 임차인 명의로 대출을 신청하고 월 단위로 임대료를 납부하면 금융기관이 임대 기간의 임대료를 모두 운영자에게 일시불로 지급하는 방식이다. 이러한 방식으로 임차인의 장기 임대 아파트에 대한 임대료 납부는 임차인의 대출 상환으로 전환됩니다.
V-영토 청년 커뮤니티의 저우쥔창 대표는 '월세와 대출'이 일부 세입자의 단기적인 자금 압박을 해결하지만, 일부 장기 임대 아파트 운영자가 이 방식을 '깨뜨려' 규모를 확대하기 위한 보증금 풀을 형성하고 '전세-월세' 시스템의 대안으로 사용할 수 있는 '전세-임대 아파트' 시스템을 형성했다고 말했다. "방 가져가기-방 빌리기-자금 조달-다시 방 가져가기" 순환 모드입니다.
단코 아파트의 2019년 재무 보고서에 따르면 현금 흐름의 상당 부분이 '임대 대출'에서 발생하며, 이는 회사 자금 조달의 절반 이상을 차지합니다. 댄코 아파트의 주요 파트너는 마이크로뱅크입니다. 현재 세입자의 60% 이상이 '렌트 대출'을 이용하고 있습니다.
"세입자가 '월세 대출'을 통해 월세를 납부하면 에그쉘은 매달 월세의 10%를 돌려줍니다. 이런 혜택 덕분에 많은 사람이 '월세 대출'을 선택하게 됩니다." 올해 6월 단코 아파트에 입주 계약을 체결한 리 씨는 기자에게 보증금에 비해 현재 대부분의 세입자들의 가장 큰 요구는 부유은행이 '월세 대출'을 해준다는 것이라고 말했다. "결국 집주인과 세입자 모두 피해자입니다. '임대 대출'을 제때 해지할 수만 있다면 세입자는 이사를 가거나 임대 계약을 갱신할 수 있습니다. 가장 큰 두려움은 집을 더 이상 살 수 없고 대출금을 계속 갚아야 한다는 것"이라고 말했다.
삼자간 채무 분쟁으로 이어질 수 있는 이 까다로운 문제에 직면하여 일부 세입자들은 최근 중국공상은행 등 일부 은행이 위종은행의 '임대 대출'에 대한 원천 징수를 중단했다고 보고했습니다.
자본 위험 투자는 '고객 위험 투자'가 될 수 없다
2017년부터 많은 장기 임대 아파트 사업자가 자본 보조금의 도움을 받아 주택 공급 경쟁을 벌여왔습니다. 이제 시장이 합리성을 되찾으면서 자본 후퇴의 '여파'가 서서히 나타나고 있습니다.
"장기 임대 사업자의 경영진은 법의 허점을 악용했습니다. 플랫폼이 '폭발'하면 그들은 돈을 들고 달아날 것입니다. 남은 것은 집주인과 세입자가 스스로 해결책을 찾는 것입니다. 해결이 안 되면 법원에 민사 소송을 제기합니다. 진짜 선동자는 '술 세 잔'에 불과하고 처벌은 충분히 강력하지 않습니다." 상하이의 한 주택 임대차 분쟁 변호사는 이렇게 말했습니다.
베이징 샹추 자오후이 기업관리유한회사의 후징후이 회장은 장기 임대 아파트의 빈번한 '지뢰 폭발' 현상이 충분한 경각심을 일으키지 못해 업계의 '작은 악'이 사회적 재난으로 발전했다고 생각합니다. 최근 발생한 '광산 폭발' 사건에서 가해자는 돈을 가지고 도주했고, 간부들은 기껏해야 고액 소비 제한을 받는 등 민사 책임을 져야 했습니다.
상하이의 유명 장기 체류형 아파트 브랜드인 위지엔을 예로 들면, 창업자 청위안은 여전히 행방불명 상태입니다. 창업자 청 위안은 여전히 연락이 닿지 않고 있습니다. 청위안과 관련된 사법 사건의 결과를 보면 현재 높은 소비만 제한되고 있습니다. 미트 아파트의 파트너인 선샤인 시티도 어떠한 책임도 지지 않습니다. 집주인과 세입자는 "자신의 불운을 인정"하고 자신의 손실을 소화 할 수 있습니다.
Xu Hao는 현재 많은 장기 임대 아파트가 벤처 캐피탈 기관, 금융 기업 및 기타 다자간 금융을 통해 금융 상품으로 임대 사업을 할 것이며 지속적으로 규모를 확장하여 자체 가치를 높이고 자본 시장에서 "부의 신화"를 달성하고 궁극적으로 기업의 투자자와 경영진이 현금화하는 것은 전체 사회와 세계인, 세계인에게 남겨진 "혼란"이 될 것이라고 말했습니다. 사회 전체가 청소해야 할 '엉망'이 될 것입니다. 장기 임대 아파트, P2P, 자전거 공유에 이르기까지 혁신이라는 미명하에 '벤처 자본가'의 자격으로 고객을 인질로 삼아 사회적 자원을 탈취하는 일부 사업가들이 있습니다.
최근 많은 정부가 이러한 문제를 해결하기 위해 긴급한 조치를 도입했습니다. 충칭, 청두, 선전, 시안은 리스 자본 감독 시스템을 구축할 것을 요구하고 있습니다. 충칭시, 청두시는 주택 임대 기업에 3개월 이상 임대료를 지불하는 세입자에게 주택 임대 기업이 임대료를 받고 주택 임대 대출 자금을 규제 계좌에 입금해야 한다고 요구했습니다. 또한 선전은 기업에 임대료 징수 방식을 신중하게 선택하도록 권고하고 집주인이 수도, 전기, 가스를 차단하여 세입자를 퇴거시키지 않도록 요구했으며 시 주석은 주택 임대 기업에 대한 신용 등급을 시행 할 것을 제안했습니다.
9월 7일, 주택건설부는 주택 임대 규정(초안)을 발표하고 공개 의견을 수렴했습니다. 의견 초안은 주택 임대 기업이 세입자에게 은폐, 속임수 또는 강압으로 주택 임대 대출을 사용하도록 요구해서는 안 된다고 제안합니다.
저우쥔창과 다른 업계 관계자들은 장기 임대 아파트가 비판을 받고 있지만 국제적인 관점에서 볼 때 임대의 제도화는 여전히 일반적인 방향이며 핵심은 규제에 있다고 생각합니다. 생계 산업으로서 관련 부서는 시장 혼란을 바로 잡기 위해 무거운 주먹에서 벗어나 사전 사후 감독을 강화하고 주택이 필요한 도시 인구를 효과적으로 보호해야합니다.