최근 베이징, 청두, 항주, 동관 등지에서 잇달아 부동산 시장 규제 정책을 내놓아 부동산 시장을 식히려는 의도를 가지고 있다. 이 가운데 베이징과 청두의 정책은 각각 이혼과 증여 고객을 겨냥하고 있다. 정책은 작고 정밀하지만 항주 부동산 시장은 사회 보장 연한을 연장함으로써 구매제한을 더욱 격상시켰다.
정책이 잦은 현재 부동산 규제는 정확도와 포괄성을 보이고 있다. 그럼에도 불구하고 업계 관계자들은 부동산 시장이 여전히 집값 상승 압력에 직면할 것이며 정책 규제는 여전히' 타이트한' 상태에 있을 것이라고 보고 있다.
0 1
집값이 너무 빨리 올랐는데, 도시 압력이 갑자기 커졌어?
규제 방면에서 베이징의 부동산 시장 정책은 매우 강한 신호 의의를 가지고 있어 전국의 다른 도시들이 부동산 시장을 규제하는 풍향표라고 할 수 있다.
8 월 5 일 베이징시 건설위는' 상품주택 제한구매 정책 개선에 관한 공고' 를 발표해 부부가 이혼하는 것을 분명히 했다. 이혼 전 원래 가정은 두 채 이상의 주택을 소유하고 있으며, 이혼일로부터 3 년 이내에 어느 쪽도 본 시에서 집을 살 수 없다. 새 규정은 5 일 시행된다.
분명히 이것은 작은 정책이다. 업계의 관점에서 볼 때, 베이징 부동산 시장 규제는 주로' 패치' 이지만, 그 신호의 의미는 실제 효과보다 훨씬 크다. 베이징시 건설위 관계자는 "가짜 이혼" 주택 구입을 억제하는 새로운 규정을 내놓는 것도 중앙 정부가 보장성 임대주택 개발을 가속화하고 부동산 시장 규제 업무회의 정신을 더욱 잘 하는 데 있어 규제력이 흔들리지 않는다고 밝혔다 "고 밝혔다.
업계 인사들은 이것이 더 일종의 진술이라고 생각한다. 중요한 것은 베이징이 계속해서 세세한 규제를 할 것이며, 특히 책임성 메커니즘이 더욱 시행될 것이라는 것이다. 각 구역의 주요 지도자는 직접 묻고, 심도 있게 조사하고, 일정을 강화하고, 땅값과 집값이 합리적인 구간에서 안정될 수 있도록 해야 한다.
이는 주건부의 이전 말과 일치한다. 장장 () 주건부 부동산 시장감독관장은 관련 부처와 함께 시 정부 주체 책임을 더욱 이행하고, 성급 정부 감독 지도 책임을 강화하고, 규제가 부실하다고 22 일 밝혔다. 집값 상승폭이 너무 큰 도시는 단호히 책임을 져야 한다.
지난 주, 주택과 도시건설부 차관인 무지개는 은천 서주 김화 취안저우 혜주 등 지방정부 담당 동지를 만나 상반기 부동산 시장의 새로운 상황, 새로운 문제에 대해 규제와 감독을 강화하고 부동산 시장의 원활하고 건강한 발전을 촉진할 것을 제안했다.
그 이유는 부동산 시장이 너무 화가 났기 때문이다. 통계에 따르면 202 1 6 월 은천 서주 김화 취안저우 혜주 신설 상품주택 판매가격지수 링비 상승폭이 모두 4% 를 넘어 전년 동기 대비 6% 를 넘는 것으로 나타났다. 중고주택 측면에서도 중고주택 가격지수 링비 상승폭이 4% 이상이다. 특히 김화는 중고주택 가격지수 링비 상승폭이 10% 로 올랐다.
이에 대해 광둥 () 성 주택정책연구센터 수석연구원 이씨 () 는 계약책임성 () 이 장효기제 관리의 중요한 부분이라고 생각한다. 규제는 과거의 하향식 규제에 작별을 고하고' 일성일책' 틀 아래의 규제로 전향한다. 즉 규제의 자주권은 지방정부에 있고, 책임도 지방정부에 있고, 지방정부는 규제의 효과에 대한 책임을 진다.
"이는 또한 부동산 규제 정책이 한 도시의 책략 메커니즘을 보완할 것이며, 느슨해지거나 주기적으로 조정할 가능성은 없다는 것을 예고하고 있다." 이 씨는 최근 금리 인하 이후 시장 예상 규제 정책이 주기적으로 완화될 것으로 보인다고 밝혔다. 그러나 집값, 땅값이 계속 오르는 상황에서 새로운 규제 정책이 언제든지 나올 수 있다.
02
부동산 시장의 장기적 메커니즘 구축?
7 월과 8 월 주요 부동산 정책 요약
출처: 중앙 손가락 병원의 재고를 기준으로 합니다.
올해 들어 부동산 시장 규제와 결합해 부동산의 부동산 시장 규제가 정확하고 전면적인 특징을 가지고 있다는 것을 알 수 있다.
정확성에 따르면, Krirui 의 관찰에 따르면, Huzhou, Xi' an, 합부, 가흥, 사오싱 등의 도시들은 업그레이드 제한 구매, 업그레이드 제한, 업그레이드 제한 가격, 업그레이드 제한 판매, 부동산 거래세 증가, 중고 주택 참조 가격 설정, 신규 주택 포인트 등을 포함한다.
특히 중고방의 참고가격은 지금까지 선전부터 청두 동관 Xi 사오싱 무석 등 도시에서 관련 정책 고지를 내놓았다. 중원은 중고주택 시장 참고가격 발표 메커니즘의 적용 범위가 확대되고 있으며 가격 규제의' 공구박스' 가 지속적으로 개선되고 있다고 보고 있다. 이와 함께 중고주택 시장 참고가격 발표는 주택 대출, 상장가격 등에 대한 참고 자료로 시장 기대치를 안정시켜' 땅값 안정화, 집값 안정, 기대 안정' 목표를 달성할 예정이다.
게다가, 학군에 대한 정책도 끊임없이 출범하고 있다. 베이징, 태원, 온주 등의 도시들이 잇달아 학구방을 겨냥한 정책을 내놓았다. 예를 들어 7 월 4 일 베이징시 서성구 주택관리국은 가리안, 나는 우리 집 (000560, 주식바), 2 1 세기 부동산, 보리밭, 중원 등 각 주요 부동산 중개인들이 교육개혁 정책 업무회의에 적극 협조했다.
전면적인 방면에서, 주로 규제 범위의 폭에 나타난다. 한편, 경영대출의 포위에서 주택 융자 금리 인상에 이르기까지 부동산 업계의 신용대출이 전면적으로 긴축되었다. 중국 은행업과 보험업감독관리위원회가 발표한 자료에 따르면 4 월 말 현재 부동산 대출은 전년 대비 65,438+00.5% 증가하여 8 년 만에 가장 낮았다.
이와 함께 부동산 신탁 잔액과 부동산에 투자하는 재테크 상품의 규모는 계속 하락하고 있다. 부동산 신탁 잔액은 지난해 같은 기간에 비해 약 65,438+03.6% 감소해 2065,438+09 년 6 월 이후 지속적으로 하락세를 보이고 있으며 부동산 비표준 자산에 투자한 재테크 상품의 규모는 전년 대비 36% 감소했다.
주택 융자 금리도 크게 올랐다. 융해 360 자료에 따르면 202 1 년 5 월 전국 첫 스위트룸 평균 주택 대출금리는 5.33%, 2020 년 말보다 1 1BP, 2 스위트룸 평균 주택 대출금리는 5.6/으로 나타났다.
반면에 공급측 개혁은 토지단에서 실시된다. 이 씨는 소수의 도시를 제외하고 1 차 집중 공급지의 전체 인상률이 매우 낮다고 생각한다. 공모를 공제하면 실제 거래인상률은 16%- 17% 에 불과하다. 따라서 미래의 집값 반등 압력은 크지 않고, 땅값 후진 제한 완화 압력도 크지 않다.
현재 부동산업계가' 땅값 안정, 집값 안정, 기대 안정' 을 둘러싼 정책은 깊이와 폭 모두에서 더욱 풍부하고 민첩하다. 그뿐 아니라 미래정책은 더 연장될 전망이다. 코예는 부동산장효기제 개혁이' 심수구' 에 진입할 것으로 보고, 향후 임대주택 공급과 부동산세제개혁이 가속화되고 속도와 힘이 시장 기대치보다 높아질 것으로 보고 있다.
03
하반기 부동산 시장 냉각 "보드 못 박는"?
정책의 압력으로 부동산 시장은 하락 추세를 보였다. 통계청에 따르면 6 월 부동산 개발경기지수는 10 1.05 로 4 개월 연속 하락했다.
하지만 전반적으로 상반기의 열기는 여전히 높다. 통계에 따르면 6 ~ 6 월 상업용 주택 판매 면적은 88635 만 평방미터로 전년 대비 27.7% 증가했다. 이 가운데 주택 판매 면적은 29.4% 증가했다. 상품주택 매출은 929365438+ 억원으로 38.9% 증가했다. 이 가운데 주택 매출은 4 1.9% 증가했다.
그리고 하반기 부동산 시장은 집값 구조적인 상승 압력에 직면해 있다. 베이징을 예로 들면, 첫 주택원의 평균 부동산 가격은 약 3 만 5 천 원/평이며, 실제 주택 판매평균가격은 6 만 3 천 원 이상 높을 수 있다. 업계 관계자들은 이 구획들이 앞으로 최고가에 팔릴 수 있다면 베이징 주류 시장의 가격 상승폭이 30% 를 넘을 것으로 보고 있다.
중이원은 단기적으로는 규제 정책의 영향을 받아 핫스팟 도시의 집값 상승폭이 좁아질 것으로 보고 있다. 하지만 땅값, 중고주택 가격, 새집 가격 관계를 보면 연중 새집 가격 구조적으로 상승했다.
한편, 현재 100 개 도시의 중고주택 가격은 전반적으로 비교적 강한 내하성을 보이고 있으며, 중고주택 가격의 상승은 현재 주택 구입자의 주택 정서가 여전히 높은 지위에 있다는 것을 반영하고 있으며, 새 주택 가격에 대한 지지를 형성하고 있다.
한편, 올해 들어 주택용지 거래가격이 크게 오르고 땅값의 지속적인 상승이 집값을 이끌고 있다. 종합적으로 볼 때 하반기 새 주택 가격은 계속 소폭 상승할 것으로 보인다.
정책 효과가 이미 나타나기 시작했지만, 예를 들면 선전 광저우 등 도시 시장의 기온이 내려가기 시작했지만, 일부 서너 선 도시들도 후속 조치를 취하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 정책명언) 정책 효과는 더 드러날 것으로 예상되지만, 부동산 시장 규제는 여전히 고압에 직면해 있다.
예를 들어 남통은 지난 4 월 8 일 건설부에 의해 면담을 받았고, 4 월 20 일 긴급 출범 10 조 규제 조치가 나왔다. 코예는 남통의 규제가 공급측의 조임에만 국한되며 구매 제한, 대출 제한, 판매 제한 등 수요측의 조정은 포함되지 않는다고 생각한다. 근본적으로 시장 기대치를 반전시키는 것은 정말 어렵다.
다시 말해, 정책이 이미 이렇게 밀집되고 정확함에도 불구하고, 일부 부동산 시장은 여전히 집값 상승과 부동산 시세 상승 압력에 직면할 것이다.