그는 웃지 않고 재빨리 말했다. "사실 저는 햄버거를 만드는 것이 아닙니다. 나의 진짜 장사는 부동산이다. "
0 1 바베큐 판매부터 햄버거 판매에 이르기까지
1930 년대에 세계 경제 위기가 발발하자 미국은 대공황에 빠졌다. 당시 미국의 금주령이 시행된 지 이미 10 년이 되었는데, 식사를 하는 식당은 큰 영향을 받아 기본적으로 아무도 관여하지 않았다. 반면 패스트푸드점은 서비스 절차를 줄이고 저렴한 가격, 음식 배달 속도, 효율이 높은 특징으로 교통업계에 뛰어드는 근로자를 얻었다. 하차하지 않는 식당의 형식은 남부 캘리포니아에서 빠르게 부상하고 있다.
1937 년 모리스 맥도널드와 리처드 맥도널드의 두 형제는 캘리포니아 주 삼버나디노에 딕과 마이크 맥도널드라는 하차식당을 설립하여 바비큐를 전문으로 했다.
1948 년 맥도날드 형제는 바비큐 가게의 햄버거가 가장 인기 있고 매출이 가장 높다는 것을 알게 되자 저렴하고 빠른 햄버거를 겨냥해 간판 제품인15 센트 고퀄리티 햄버거를 선보였다.
바비큐 가게가 본격적으로 햄버거 가게로 바뀌었다.
함부르크 뒤의 부동산 중개인
1954 년 레이 클로크는 맥도날드 형제와 계약을 맺고 맥도날드에 가입하며 미국에서 맥도날드의 프랜차이즈를 수여할 책임이 있다.
1955, 맥도날드가 설립되었습니다.
1956 맥도날드 부동산 회사가 설립되었습니다.
레이 크로크 (Ray Kroc) 는 자신의 부동산과 자동차를 재산권자에게 저당잡히고, 재산권자는 맥도날드에 토지를 빌려주고, 맥도날드는 토지임대계약을 담보로 은행에 대출한다. 은행 대출로 식당을 설립한 후, 그는 식당을 담보로 은행 대출을 받아 토지 임대비를 지불했다. 식당을 임대하고 임대료를 받고 은행 대출을 상환하다.
핵심 논리는 가맹상이 지불한 임대료, 은행 대출 상환 (식당 건설) 및 토지 임대비 상환이다. 토지 (임대 계약) 와 부동산 (식당) 이 이미 저당잡혔기 때문에 현금 흐름의 위험이 매우 높다.
그러나 이로 인해 맥도날드의 가맹상 통제가 매우 유리하다는 사실이 밝혀졌다. 공급망, 마케팅, 운영의 통일된 관리를 포함해 맥도날드가 향후 땅값 인상에 따라 임대료를 받는 수익 모델을 위한 든든한 기반을 마련했다.
65438 에서 0978 까지 미국의 소매 부동산 가격이 계속 오르고 있다. 이로 인해 음식의 구위 패턴이 점차 2 급 분화 현상을 형성하게 된다. 번화한 상권에 위치한 점포는 대부분 작은 면적 점포로 특색 상품을 보급하는 것을 위주로 하고, 면적이 큰 식당은 도시 비중심 지역으로 이전해야 한다.
토지가격의 광적인 상승은 맥도날드가 자랑스러워하는 부동산 모델이 맥도날드가 금리가 낮을 때 대거 대출해 부동산 시장에 진입하는 데 매우 유리하다는 것을 증명했다.
맥도날드 매장은 1968 부터 1972 까지 미친 듯이 확장되기 시작했다. 이 기간 동안 맥도날드는 1400 여개 매장의 토지를 장기간 구매/임대했다.
1990 년대에 맥도날드는 미국 본토 식당의 69% 를 소유하고 있었고, 해외는 35% 에 불과했다.
20 16 년 ~ 20 17 년, 맥도날드 임대가게가 점포 총수의 40% 와 33%, 부동산이 가져온 임대료 수입은 각각 665438 억 달러, 65 억 달러로 총 수입의 25% 와 29% 를 차지했다.
전문 부동산 투자자 및 개발자에 비해 맥도날드 부동산의 성공은 다음과 같습니다.
전자는 같은 스타일의 상업용 부동산 프로젝트를 복제하려고 하지만 부동산에 의존해 자신의 강세 브랜드를 형성하고 있다. 어느 나라에서든 소수다. 많지 않다. (알버트 아인슈타인, 자기관리명언)
후자는 상업 운영에서 이미 상당히 강력한 브랜드를 형성했다. 맥도날드는 햄버거를 팔고 부동산 브랜드를 내놓지 않았지만 전통적인 기업 브랜드와 부동산의 결합으로 이윤이 흐르는 효과를 거두고 있다.
03 중국에 입국하다.
부동산 운영 모델이 서구의 유명 상업업체들의 영향을 많이 받는 것처럼 맥도날드가 더 오래 눈을 돌리기도 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 예를 들어 바다를 건너 중국으로 들어간다.
1990 10 맥도날드 식당은 번화한 선전 동문에 위치해 중국 최초의 맥도날드 식당이다.
1992 년 4 월 베이징 왕푸징 맥도날드 식당이 문을 열어 세계 최대 맥도날드 식당이 되었다. 이 가게는 JD.COM 북부의 단거리와 장안가의 경계에 있는 황금지대에 위치해 있다. 나중에 왕푸징의 개조를 거쳐 맥도날드는 토지 철거 보상으로 큰돈을 벌었다. 그만큼 맥도날드의 부동산 투자는 신랄하다는 것을 알 수 있다.
맥도날드는 패스트푸드를 만들면서 부동산 만드는 것을 멈추지 않았다. 그것은 이미 자신의 패스트푸드 제작 절차, 점두 배치 규칙, 점두 부지 선정 비결을 형성했다.
20 17 1, 중신그룹 산하 중신, 중신자본지주, 케이레투자그룹, 맥도날드가 공동으로 전략적 협력을 선언하고 새 회사를 설립하며 향후 20 년 동안 중국 본토와 홍콩 맥도날드의 주요 가맹점이 될 예정이다. 거래가 끝난 후 맥도날드는 중국 본토와 홍콩의 65,438+0,750 여 개 직영 식당을 프랜차이즈로 전환했다.
20 17 10 국가기업 신용정보 공시 시스템에 따르면 맥도날드 (중국) 유한회사는 김아치 (중국) 유한회사 (PS: 당분간 맥도날드라고 불림) 로 정식 이름을 바꿨다
프랜차이즈 모델을 통해 맥도날드는 가맹점의 자본 지렛대를 이용하여 빠르게 확장할 수 있게 되었다.
주요 업무는 땅을 사거나 장기 임대한 다음 상권의 상가를 미리 매입해 모 맥도날드 지점의 가맹업자에게 임대하면서 부동산 평가절상 수익을 올리는 것이다.
현재 맥도날드는 6 대륙 120 여개국에 걸쳐 약 30,000+점포가 있습니다.
맥도날드가 전 세계로 확장될 때, 그것은 이미 세계 최대의 부동산 대리점이 되어 미국과 세계 다른 지역에서 가장 가치 있는 길모퉁이와 교차로를 소유하고 있다.
04 부동산 수익 모델
맥도날드의 부동산상의 이윤원은 간단히 말하면 인기 점포를 매매하거나 가맹점의 고액의 임대료를 받는 것이다.
가맹상은 일반적으로 고액의 토지비용과 건설비용 (약 3 만 ~ 5 만 달러, 시간이 지남에 따라 변화) 을 지불할 자금이 부족하기 때문에 일반적으로 대출을 받을 수 없다.
맥도날드는 가맹점을 대표하여 적당한 문점 주소를 찾고, 토지와 집을 장기간 임대하거나 매입한 다음, 가게를 가맹업자에게 임대하여 차액을 얻을 책임이 있다. 이것은 맥도날드 회사의 주요 수입원이며, 본질적으로 맥도날드 부동산회사가 각 가맹점의 돈으로 부동산을 매입한 후, 그것을 위해 지불한 가맹점에 임대한다.
이런 부동산 경영 전략은 사실상 제 1 채권자의 권리를 맥도날드 부동산회사에 양도하여 은행 대출을 받을 수 있게 하는 것이다. 이는 가맹상 개점 자금난을 해결했을 뿐만 아니라 맥도날드 회사의 수입도 늘렸다. 동시에 부동산 통제를 통해 맥도날드가 가맹점에 대한 관리를 강화하는 데 더 유리하다.
자료에 따르면 1980 년대 중반까지 맥도날드의 근 1 만개 식당 중 60% 는 맥도날드 본부가 소유하고, 나머지 40% 는 본사에서 현지 부동산 소유주에게 임대한 것으로 나타났다. 이에 따라 부동산 수입이 맥도날드의 주요 수입이 되었다. 맥도날드 수입의 1/3 은 직영점에서, 나머지는 가맹점에서 나왔는데, 그 중 부동산 수입은 이 수입의 90% 를 차지한다.
이런 모델의 고명함은 장기 고정율로 부동산을 인수하고 변동 비용을 가맹업자에게 이전하는 데 있다. 판매가격이 불가피하게 오르면 가맹비도 증가하지만 회사의 고정비용은 상대적으로 안정적이다. 이 모델은 맥도날드를 현금 흐름이 강한 회사로 만들어 지금까지 이어졌다.
05 골드 섹터 원칙
상업용 부동산은 얼마를 버나요?
몇 년 전 켄터키는 정주 국제무역 360 광장에 입주해 당시 점포 공간을10 만 5 천 가격으로 확보했다. 나중에 루가 그 곳을 마음에 들어 3 억을 제시했는데도 켄터키는 여전히 흔들리지 않았다. 불과 몇 년 만에 이 땅값이 20 배 올랐다.
사실 맥도날드는 부동산 분야에서 금을 캐는 유일한 비부동산 기업과는 거리가 멀다.
중원지지투자컨설팅회사 상업기획부 채우샹은 많은 브랜드 소매업체들이 모두 분양주택의 지주로, 분양주택에 대한 수요가 매우 커서 보통 저렴한 가격으로 집을 임대할 수 있다고 말했다. 섹터의 상업 전망에 대해서도 그들은 매우 전문적인 분석 모델을 가지고 있다. 그들의 강력한 브랜드 효과 때문에, 그들이 한 곳에서 살면 당연히 많은 작은 세입자들이 몰려들고, 그들은 점포를 여러 조각으로 나누어 더 높은 가격으로 작은 업주에게 임대할 것이다. 이런 임대료 차이는 이들 기업의 중요한 수입원이다.
맥도날드의 최고 재무 책임자 해리 소네번 (Harry Sonneborn) 은 "본질적으로 우리는 식품업계에 있는 것이 아니라 부동산업계에 있다. 우리가 15 센트짜리 햄버거를 파는 유일한 이유는 현금 흐름을 가져다주는 최고의 제품이기 때문이다. 햄버거로 세입자를 찾으면 집세를 낼 수 있기 때문이다" 고 말했다.
맥도날드 화동구 총재사는 이렇게 말했다. "맥도날드가 불을 지른 이유, 1 위, 2 위, 3 위."
맥도날드의 위치는 회사 내에서 매우 중요한 일이다. 보통 한 점포를 개업하는 데는 3 ~ 6 개월이 걸리는데, 문제는 매우 세심하다. 심지어 점포가 도시계획 발전에 부합하는지, 시정이전 및 주변 이전이 있는지, 도시계획 레드라인 등에 진입할지 여부까지 다루고 있다. 빨간 선에 들어가면 절대 건드리지 않고 고령화상권에 점을 두지 않는다. 원칙적으로 순주택은 아무런 의미가 없다.
맥도날드의 부동산 업무: 강력한 브랜드 효과와 전문 분야 선택으로 인해 강력한 고객 유량이 생기고, 어떤 곳에는 강호가 있어 무궁무진한 이윤으로 변할 수 있다.
섹터, 상품주택에 미치는 영향은 여기에 잘 나타나 있다. 섹터가 좋지 않은 투자실은 불량배, 특히 상품주택이다.