대부분의 서민들에게 집 구입은 인생의 큰 사건이다. 거주하든 투자하든 돈을 현명하게 쓰고 싶고, 부가가치가 큰 집을 구입하길 바란다. . 집. 지난 2015년에는 많은 우호적인 정책들이 속속 도입되어 부동산 시장의 수요를 크게 자극하고 시장 활동의 급격한 증가를 가져왔습니다. 가격 대비 훌륭한 가치를 제공하는 주택을 어떻게 선택할 수 있습니까? 비수기에 집을 사거나 교환하는 것이 적합한가요? 편집자는 대다수의 주택 구매자에게 도움이 되기를 바라면서 주택 거래에 관한 8가지 기본 법칙을 요약합니다.
법칙 1: 비수기는 집을 사기에 좋은 시기이다
시민 왕멍(王孟)은 텐진시 시칭구 메이장캉청에 거주하고 있어 최근 남편이 직장을 옮겼다. 두 사람은 새 집을 살 생각을 갖고 있었습니다. "알고 보니 시칭 개발구에서 일을 하고 있어서 출퇴근이 매우 편리했습니다. 하지만 허베이구로 전근된 이후에는 매일 운전해서 퇴근하고 길에서 시간도 많이 걸렸을 뿐만 아니라 그런데 시어머니도 허베이구에 계시는데, 왕멍씨는 중고집을 많이 봤다고 하더군요. 집을 살 계획을 세웠지만, 시장 동향과 소개되는 정책을 보고 조금 망설였습니다. "집값이 하락할 때까지 기다렸다가 사고 싶은데 맨날 기다릴 수는 없잖아요. 시민 왕멍씨와 같은 혼란을 겪는 분들이 많으시죠?"
업계 분석가들은 여기에는 시장에서 만족스러운 집을 사는 것은 항상 어려운 반면, 싼 집을 사는 것은 상대적으로 어렵다는 상식이 있다고 믿는다. 쉬운 것. 왜 그런 말을 합니까? 집마다 특성, 속성, 특성이 다르고, 집에 대한 취향과 취미가 모두 다르기 때문에(예: 자녀가 다니는 학교, 아내가 일하는 곳 등) 집을 찾을 기회가 많습니다. 하지만 자신의 필요와 취향에 맞는 집을 찾기는 쉽지 않습니다. 이러한 이해가 제거되고 순전히 시장 추세의 관점에서 볼 때 비수기는 주택 구매자가 부동산을 구입하기에 좋은 시기입니다. 왜냐하면 비수기 동안 투자자와 부동산 투기꾼이 대량으로 시장을 떠날 것이기 때문입니다. 이는 선택할 수 있는 기회가 더 많아졌음을 의미할 뿐 아니라 가격도 더욱 합리적이 되어 집을 구입하는 것이 더 저렴해지고 있음을 의미합니다.
법칙 2: 금리는 항상 변한다
2015년 11월 21일 오후 중국인민은행은 금리 인하를 발표했고, 모기지론 금리도 동결됐다. 이에 따라 주택 구입이 필요한 사람들에게 혜택을 제공합니다. 이로 인해 많은 시민들은 부동산 시장에 투자할 때가 왔다고 믿게 됐다. 그러나 업계 관계자들은 일반적으로 금리 인하나 인상이 주로 국민에게 미치는 심리적 영향이 더 큰 반면 실제 영향은 상대적으로 적다고 믿고 있다. 역사적으로 주택담보대출 금리는 매우 높았으며 금리 인하도 많이 있었습니다. 그러나 실제로 경제와 사회에서는 금리 인상이나 금리 인하가 일상화되고, 그것이 일상생활에 가져오는 변화는 제한적이다. 금리 변화에 대해서는 사고방식을 조정해야 하며, 이를 정적으로 보지 말고 동적으로 봐야 합니다. 장기적인 관점에서 볼 때 이자율은 높을 수도 있고 낮을 수도 있으며 주택 소유에 영향을 미치는 주요 요인이 되어서는 안 됩니다.
정산을 해보자. 계산에 따르면, 30년 만기 주택 구입자 대출 100만 달러를 예로 들어보겠습니다. 주택 구매자가 균등 분할 상환을 선택하면 중앙은행이 금리를 인하하기 전 월 상환액은 6,353.6위안이 됩니다. 금리 인하 후 월 상환액은 6,092.28위안으로 월 상환액보다 261.32위안이 적다. 일반 가족의 경우 이 금액은 단지 한 끼의 식사나 옷 한 벌의 가격일 뿐 일상생활의 질에는 영향을 미치지 않습니다.
업계 관계자들은 주택 구입의 핵심은 기회비용, 금융 유동성, 지불 능력 등을 고려하는 것이라고 믿고 있다. 주택 구매자가 집을 구입할 만큼 자금이 충분하거나 자금 유동성이 상대적으로 원활해 집을 구입할 계획이라면 은행이 금리를 인하할 때 적절한 부동산을 선택해 팔 수 있다. 그러나 이러한 주택 구입 결정은 맹목적으로 추세를 따르고 "이득을 취하는" 사고방식으로 시장에 진입하기보다는 자신의 지불 능력에 기초해야 합니다. 실제 재정 능력을 초과하면 대출 상환 압력으로 인해 향후 삶의 질이 영향을 받을 가능성이 높습니다.
제3법칙: 주택 구입 시 지역 공급에 주의해야 한다
주택 구입 시 교통, 지원시설, 지역 발전 전망, 개발자 브랜드 및 기타 요소를 고려할 때 구매자는 해당 지역의 전반적인 부동산 공급도 고려해야 합니다.
"중고주택 공급량이 많은 지역에서는 중고주택을 구입하는 것이 좋고, 반대로 중고주택 공급량이 많은 지역에서는 구입하는 것이 더 적합합니다."
업계 분석가들은 시장이 상승 추세에 있을 때는 건물 가격이 중고 건물 가격보다 높기 때문에 중고 주택을 구입하는 것이 더 낫다고 생각합니다. 중고 건물은 중고 건물보다 높습니다. 이 법의 주요 근거는 시장 공급자에는 항상 중소기업 소유자가 모두 포함된다는 것입니다. "같은 지역에서는 주택 가격이 두 곳의 출시 물량에 영향을 받는 경우가 많습니다. 예를 들어, 중고 부동산 공급이 많을 때 개발자는 고객을 위해 경쟁하며 가격은 상대적으로 합리적입니다. 그런 사람들에게는 새 주택을 구입하는 사람에게는 후자가 상대적으로 적합합니다. 중고 부동산 공급이 감소하면 개인 판매자가 상품을 사재기하고 가격이 비합리적으로 상승할 수 있습니다. "
법칙 4: 시장이 침체되어 남은 집도 팔 수 있다
시민인 리 씨는 결혼 전 구입한 허둥구 타이싱남로 근처에 77㎡ 규모의 1베드룸 주택을 소유하고 있다. 2015년 초에 결혼한 후, 리 씨의 집은 원래 비어 있었습니다. 그녀는 원래 집을 팔고 부모님의 생활 환경을 개선할 계획이었지만 시장 활동이 부진하여 집 감시인이 제시한 가격은 결코 그녀에게 도달할 수 없었습니다. 기대합니다. "집값이 130만 원은 안 됐으면 좋겠는데, 현시점에서는 적어도 5만~8만 정도는 떨어져야 할 것 같다."
리 씨의 상황에 대해 업계 분석가들은 중소 투자자의 경우 비수기에도 집을 파는 것이 상대적으로 비용 효율적이라고 믿고 있습니다. 주택을 소유하는 것은 주식을 소유하는 것과는 다릅니다. 부동산을 소유하는 데에는 대가가 있습니다. 보유 비용에는 부동산 관리비, 은행 이자, 장식비, 유지비 등이 포함됩니다. 따라서 보유의 전제는 집에서 가져온 수입과 감사로 비용을 충당할 수 있다는 것입니다. 리 씨 자신의 상황으로 볼 때, 그녀는 자금이 풍부한 주택 구매자가 아니며 주택을 팔고 구입하여 생활 조건을 개선해야 합니다. 이 경우 심리적으로 예상되는 가격을 적절하게 낮추어야 합니다. 시장이 침체되어도 주택 보유 비용은 줄어들지 않기 때문에 잉여 주택과 유휴 주택을 적시에 매각하는 것이 다음 투자 계획을 위한 공간과 자금을 확보하는 데 도움이 될 것입니다.
제5법칙 매매거래를 통해 부동산세를 보상받을 수 있다
현재 구매자에게는 심리적인 부담이 있다. 세금이 낮을 때 세금이 높을 때 구매하면 돈을 잃을 것입니다. 이 문제를 이야기할 때 먼저 부동산에 부과되는 세금을 구분할 필요가 있습니다. 현행 재산세는 매출세와 보유세로 나누어진다. 매출세에는 주로 사업세, 증서세, 소득세가 포함됩니다. 매출세는 재산권이 변경된 경우에만 부과됩니다. 보유세는 주로 재산세와 재산세입니다. 부동산세는 임대주택에만 적용되며, 재산세는 아직 부과되지 않습니다. 현재의 세금 조정은 부동산 투기에 맞서는 데 중점을 두고 있으며 자가 점유자에게는 거의 영향을 미치지 않습니다. 또한, 매물이라 하더라도 인내심만 충분하다면 다자간 문의를 통한 매매 거래에서 이 세금을 언제든지 보상받을 수 있습니다.
제6법칙: 빈집은 즉시 임대해야 한다
'지금 집이 세 채 있는데 그 중 두 채가 비어 있는 것 같아'라는 말을 자주 듣는다. 조금 믿기지 않지만 실제 상황은 실제로 그렇습니다. 전세를 내어 모은 임대료가 은행 이자를 감당하기에 부족하다고 생각하는 사람도 있고, 재건축을 기다리는 것과 집을 팔고 싶은 것 사이에서 망설이는 사람도 있다.
리씨는 2013년 진빈대로 인근에 있는 침실 2개짜리 아파트 90㎡에 투자했다. 집은 팔려고 고려 중이었기 때문에 단장되지 않은 상태였다. 하지만 이 지역에는 상대적으로 중고 주택 공급이 많아 주택이 팔리지 않았습니다. 11월 말, 리씨는 중개인으로부터 한 가족이 창고로 사용할 거친 집을 찾고 있다는 전화를 받았고, 집을 임대할 의향이 있는지 물었습니다. 임대료는 600위안이었습니다. 월. 가격은 상대적으로 낮았지만 결국 리 씨는 한동안 임대하기로 결정했습니다. “이미 새 집의 첫 2년 동안의 난방비를 지불했고, 재산세도 거의 지불했습니다. 한 달에 200위안이면 모두 비용이고, 집에 쓸 가전제품이나 가구를 준비할 필요도 없어 수고를 덜 수 있다는 게 업계 분석가들의 생각이다. 집의 임대 수익이 높든 낮든 상관없이 즉시 임대하고 집을 비워 두지 않으면 손실이 발생합니다. 또한 집을 빌릴 때 고급 장식을 선택하지 마십시오. 특히 시장이 침체된 경우 이는 임대 가격에 정비례하지 않기 때문입니다.
제7법칙: 주택 교환은 약하고 번영하는 시장의 영향을 받지 않습니다
2015년 10월부터 개선에 대한 요구가 점차 활발한 시장 활동, 특히 중고 시장의 주인공이 되었습니다. 주택 시장. 업계 관점에서는 '보장된 저가형, 시장성 있는 중급형, 통제된 고급형'이라는 입체적인 패턴이 가속화되고 있다. 하지만 이사를 준비하고 있으나 아직은 지켜보고 있는 마음에 이사를 망설이는 분들도 많습니다.
업계 관계자들은 집을 바꿔야 하는 구매자들이 비성수기와 성수기에는 너무 많은 요소를 고려할 필요가 없다고 생각한다. 일반적으로 자가 거주 주택에 대한 수요는 웨딩하우스, 주거 환경 개선 등 전반적인 시장 상황에 영향을 받지 않습니다. 같은 지역에서 주거용 상품이 낙후되어 집을 바꾸려고 하는데, 시장의 기대가 크게 달라지지 않는다면 집을 팔고 자본금으로 현금화해야 더 많은 기회를 얻을 수 있다는 뜻이다.
(위 답변은 2016-04-01에 게재되었으며, 실제 현행 주택구입 정책을 참고하시기 바랍니다)
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