사전 준비로서 우선 부동산업계와 관련된 세금 및 관련 조세 정책, 부동산업계의 관련 인보이스 규정, 부동산업계의 특수업무 처리 (예: 합작주택 건설, 혼합판매, 위탁대행, 매각 후 임대, 주택담보 등) 에 익숙해야 한다.
그런 다음 김삼징수 시스템에서 관련 데이터를 조회해야 하고, 그 외에도 3 자 데이터 (예: 발전개혁위원회, 주택 건설, 계획, 품질감독, 주택 관리, 은행 등 부서에서 얻은 부동산 프로젝트 정보, 광고 정보 등 미디어 데이터, 국토자원국 웹 사이트, 부동산관리국 웹 사이트, 건설공사 가격망 정보 등 인터넷 데이터 등) 를 수집해야 한다
기업이 검사 단계에 들어가는 데 필요한 세금 관련 자료 1 부. 기본 세금 관련 정보.
① 부동산 개발 자격증 및 관련 자질증명서 ② 기업 설립 및 변경 헌장, 합의, 계약, 주주, 법정 대표인 변경 상황 ③ 기업 은행 계좌 ④ 기업 관련 당사자 및 관련 거래.
⑵ 기본 비즈니스 프로세스 정보: ① 비즈니스 프로세스 ② 내부 통제 시스템 프로세스 ③ 주요 부서 및 책임 ④ 다양한 비즈니스 처리 시스템.
⑶ 재무 기본 정보 ① 재무 관련 시스템 및 프로세스 ② 재무 소프트웨어, 전자 재무 계정 데이터 및 재무 제표 ③ 세금 신고서, 기업 소득세 송금 청산 보고서, 토지 부가가치세 청산 검증 보고서.
4. 토지에 관한 정보.
너무 복잡해요. 기본적으로 토지 취득 방식, 각종 증명서이다.
토지 취득 및 철거 관련 정보.
4. 프로젝트 비용과 관련된 정보.
기본적으로 공사 계약, 시공 계약, 공사 총체적 계획의 각종 도면, 건설 공사 예산, 공사 준공 결산서, 공사 과정 중 쌍방의 검증 자료, 건설 단위 공급 재료 일람표, 준공 검수 증명서, 기술자 명단 및 임금기준, 임금표, 주택측량 보고서 등이 포함된다. 이 데이터를 통해 공사 비용의 실제 금액을 검토하고, 실제 금액이 공사 예산 및 시공 계약보다 높을 경우, 주로 공사 설계 변경 데이터 및 시공 현장 검증 데이터를 검토합니다.
5. 품목 판매와 관련된 정보.
구체적인 검사는 기업소득세 검사, 부동산 기업소득세, 그리고 다른 기업소득세와의 유사성에 초점을 맞추고 있다. 검사는 수익 인식 및 비용 문제에 중점을 둡니다.
소득 검사에서 주의해야 할 문제
준비 단계 조사에 따르면 영업부 장부를 보고 부동산 매매 계약을 보고 소득 계좌를 보고 분석 기업이 규정에 따라 수입을 인식하는지, 기업 소득세 소득과 부가가치세 소득 격차가 너무 큰지, 차이 원인이 합리적인지 확인할 수 있다. 사실 부가가치세 수입을 적게 보고하는 많은 문제는 기업소득세와 일치한다.
또한 정부 부처가 반환한 자금과 정부 보조금 수입이 보조금 소득에 포함되는지, 고객이 부과한 위약금이 영업외 소득에 포함되는지도 주목해야 한다.
둘째, 검사 비용은 문제에주의를 기울여야한다.
부동산 개발 비용은 주로 토지 비용, 건안 비용, 정부 요금으로 구성되어 있다. 이 가운데 토지비용과 정부비용은 상대적으로 고정적이며 건안비용은 주로 인건비와 재료비로 구성된다. 한 지역에서는 인건비와 재료비의 차이가 크지 않기 때문에 주로 건안 비용을 계산하고 토지비용과 정부 요금을 더하여 주택의 단위 비용을 결정할 수 있다. 기업이 이월한 단위 개발 비용과 계산된 단위 비용의 차이가 너무 크면 더 조사해야 한다.
다음 사항에 초점을 맞출 수 있습니다.
(1) 토지비용이 규정에 따라 부과되는지 여부는 주로 토지양도금을 납부하는 것이다.
(2) 예상 원가, 미래 원가, 계획 원가 정산, 비례 결산 등의 방법으로 완제품 생산 원가를 증가시켰는지 여부.
(3) 허송장, 허송장 등 비송장 등을 개발비용에 부과할지 여부, 여러 원가비용, 특히 갑급재료를 개발비용에 직접 기재한 다음 시공자 송장 전액을 반복적으로 청구할지 여부.
(4) 허열 철거 보상비와 허증비용은 실제 금액에 따라 비용을 부과하지 않고 계약, 계약, 허열, 다열 또는 중복열을 편성한다.
국토자원국이 반환한 다불토지양도금이 있다면 토지양도금 비용을 소비하지 않고' 기타 채무' 를 부과한다.
⑸ 실제로 납부하지 않은 모든 세금을 회수하다. 예를 들어 실제로 납부하지 않은 토지부가가치세는 기업소득세 전에 공제한다.
[6] 프로젝트 모델 간 인테리어 비용 반복 청구 문제: 모델 간 인테리어는 이미 개발 간접 비용에서 청구되었으며, 주영 업무 비용에서도 청구됩니다.
(7) 지하주차 개발비용을 받는 문제: 지하주차 공간이 판매 가능한 경우 재산권은 소유주가 소유하지 않고 실제로는 일종의 개발제품이므로 별도의 원가 대상으로 별도로 계산해야 합니다. 판매되지 않은 주차 공간의 개발 비용은 개발 비용 계정에서 이체되어야 하며, 실제 판매 시 수익과 비용이 일치하는 원칙에 따라 비용을 청구해야 합니다.
⑻ 공공 * * * 부대 시설비를 미리 제시하다.
부동산 프로젝트의 개발 주기는 비교적 길며, 어떤 것은 몇 년, 특히 대형 부동산 프로젝트가 필요하다. 개발 진도에서 기업은 공공시설의 건설을 프로젝트와 정확히 일치시키기 어렵다. 먼저 집을 짓고 공공시설을 재건하는 경우가 종종 있고, 집이 건설되고 공공시설이 아직 건설되지 않은 경우가 많다. 이에 따라 선행 프로젝트가 준공 조건에 이르면 제품이 개발된다.
국세 발행 [2009]3 1 호 규정, 아래 발생비용을 제외하고 실제 원가를 과세 비용으로 한다.
누적할 수 있는 비용:
(1) 전체 송장 취득과 같이 최종 정산되지 않은 아웃소싱 프로젝트의 경우, 증명서가 충분한 경우 부족한 송장 금액을 계산할 수 있지만 계약 총액의 65,438+00% 를 초과하지 않습니다.
(2) 공공 * * * 시설이 아직 완공되지 않았거나 완공되지 않은 경우 예산 비용에 따라 건설비를 합리적으로 선제한다. 이러한 공공시설은 매매 계약, 계약 또는 광고, 모델에서 취소불능을 명시적으로 약속한 조건 또는 법률 규정에 따라 건설해야 합니다.
(3) 정부가 승인했지만 아직 에스컬레이션되지 않은 건설 프로젝트에 신고해야 하며, 부동산 개선비는 규정에 따라 원천징수할 수 있다.
3 단계 원가 검사 요점
(1) 확장 기간 동안 발생한 비용, 발생한 불합리한 임금, 세 가지 경비가 기준을 초과했는지 여부.
(2) 업무 접대비, 광고비가 규정된 기준을 초과하는지 여부.
(3) 행정 처벌이 세전에 지출되는지 여부.
(4) 자본지출을 당기원가에 직접 부과할지 여부, 개발기간 이자가 재무비용에 포함될지 여부, 원가 이월이 많아 그룹 회원기업의 이자와 같이 회사에 속하지 않는 이자를 받는다.
부동산 기업의 기업 소득세 검사는 반드시 부동산 업계의 특징을 숙지하고 목표적인 조치를 취해야 한다. 많은 세무조사원들과 접촉한 적이 있는데, 대부분 부동산 기업 소득세가 잘 확인되지 않았다는 것을 반영했다. 사실 주된 이유는 그들이 부동산 업계의 재무회계에 익숙하지 않기 때문이다. 부동산 기업 소득세 사찰 업무를 어떻게 잘 할 것인가? 개인적으로 저는 주로 다음과 같은 측면에서 생각합니다.
1. 정리 개발 프로젝트의 판매 가능 면적, 판매 면적 및 미판매 면적을 결정합니다. 이러한 항목에 대한 기본 정보를 파악함으로써 판매 수익을 인식하고 판매 비용을 차기 이월할 수 있는 좋은 기반을 마련할 수 있습니다. 이 링크는 기업이 토지증, 건설공사 계획허가증, 시공허가증, 예매허가증, 측량성과 같은 프로젝트의 기초자료를 제공할 것을 요구한다.
2. 건물 번호, 방 번호, 소유주명, 계약 금액, 건물 면적, 지급 및 납품 여부 등 기업이 제공한 판매 수익 목록을 조회합니다. 정리된 프로젝트 기본 정보를 체크하고, 받은 정보는 반드시 사전 수금액과 일치해야 한다.
3. 프로젝트 누적 개발 비용의 진위성, 분할 개발 프로젝트가 원가 대상을 채산용으로 설정했는지 여부, 토지 원가가 서로 다른 원가 객체 간에 어떻게 배분되는지 확인합니다. 기업이 정해진 시간에 판매 수익을 인식하고 판매 원가를 이월했는지, 기업 회계 규범의 규정에 따라 개발 비용을 정확하게 예상했는지, 기업 소득세를 계산할 때 09-3 1 호 문서의 관련 규정에 따라 예상 개발 비용을 올바르게 조정했는지 여부. 이 코너는 기업이 시공 계약, 공사 결산 등 관련 자료를 제공할 것을 요구한다.
4, 부동산 산업의 특정 사업 세 조정이 올바른지 확인하십시오. 영업 부서 직원의 제품에 대해 규정된 마진율에 따라 예상 마진을 계산할지 여부 개발 제품이 완성되고 판매 수익을 인식한 후 마진이 규정에 따라 제때에 돌아올 것으로 예상된다. 그해 실제로 납부한 세금, 부가세, 토지부가가치세가 규정에 따라 조정되었는지 점검한다.
5. 광고비, 업무홍보비, 업무접대비 등이 있는지 점검한다. 올바르게 조정되었습니다. 부동산 업계의 특별한 점은 이러한 세금 조정 프로젝트가 판매 수입이 아닌 면세 예납금을 기준으로 조정되어야 한다는 것이다.
6. 토지쌍금 반환이 있는지, 규정에 따라 과세 소득액을 계상하는지 점검한다.
7. 기타 세금 조정 항목은 일반 기업과 다르지 않아 더 이상 군말을 하지 않는다.
내 대답이 너에게 도움이 되었으면 좋겠다. 다른 질문이 있으시면 메시지를 남겨주세요.
이 질문에 대한 답은 다음과 같습니다.
부동산 개발 기업 소득세 사찰의 난이도는 기업 규모, 항목 수, 시간 범위의 길이와 밀접한 관련이 있다. 부동산 개발 기업의 소득세 검사 업무를 잘 하려면 반드시 다음과 같은 몇 가지 측면에 주의해야 한다.
1. 부동산 개발 기업 소득세 관련 정책에 익숙하다. 부동산 개발 기업의 소득세 정책은 다른 업종과 다르며, 기업소득세 연간 신고도 일반 기업과 다르기 때문에 우리가 분명히 알아야 한다. 부동산 개발업체 부가가치세, 토지부가가치세 등 세금 정책을 숙지해야 한다. 이는 기업소득세와 밀접한 관련이 있기 때문이다.
부동산 개발 기업 회계에 익숙합니다. 부동산 개발 기업의 회계 방법은 반드시 명확해야 한다. 부동산 개발업체에 따라 회계에는 약간의 차이가 있지만, 기본 회계규정은 동일하며, 이는 검사 작업을 잘 하는 기초이다. 가능한 한 기업의 회계 소프트웨어에 익숙해야 한다.
부동산 개발 기업의 전체 개발 프로세스에 익숙합니다. 부동산 개발업체는 토지 취득부터 계획허가, 시공허가, 주택 예매, 주택 준공 검수의 전 과정을 이해해야 한다.
4. 계획을 세우고 생각을 정리하다. 부동산 개발 기업의 검사는 종종 비교적 오랜 시간이 걸리고, 계획을 세우고, 생각을 정리하고, 분업을 실시해야 한다. 경험 많은 동료들로부터 배우고 부동산 개발 기업의 전형적인 사례를 배우는 것이 사고방식을 정리하는 데 큰 도움이 된다.
5. 소통을 강화하다. 검사에서 정책적 문제가 발생했으니, 제때에 관련 서류를 찾거나, 관련 업무 부서와 소통하여, 검사 과정에서 어려운 문제를 제때에 해결해야 한다. 동시에, 검사 과정에서, 경험을 끊임없이 총결하고 실제 업무 능력을 높여야 한다.
위의 관점은 참고할 수 있습니다!
혁신
재빨리 뒤적거리다
나
세심하게 주의하다
실시간 전염병
부동산 기업 소득세 사찰 3 부작 중 감정 조수의 관심.
2019-11-26 05: 24
부동산 업계 검사는 올해 국세총국이 배치한 조세 전문 검사의 중요한 일이다. 필자는 일상적인 검사 경험을 근거로 부동산 개발업계 기업 소득세 검사의' 삼부곡' 을 요약했다. 즉, 개발 제품 완료 프로젝트 인식, 수입 원가 진실성 검증, 완성 제품 원가 차기 이월 등 세 가지 측면에서 부동산 개발기업을 점검하는 방법을 요약했다.
서곡: 부동산 프로젝트가 완료되었는지 여부를 결정합니다.
부동산 기업은 회계 단순화, 탈세 탈세, 계획 단계에 따라 재무회계를 하지 않고, 각종 원가비용을 섞고, 개발제품 과세비용을 제때에 결산하지 않고 규정에 따라 기업소득세를 납부한다. 프로젝트 판매가 완료되거나 남은 소량의 부동산이 건설비용을 상쇄하면 자금이 탈출할 것이다. 세무서가 다시 청산검사를 실시할 때 기업이 보존하지 않았거나 관련 세무자료를 은닉, 파기하기 때문에 점검이 어려워졌다. 따라서 부동산이 제때에 완공되었는지 확인하는 것은 부동산 기업 소득세 검사의 중요한 내용이다. 중화인민공화국 국세총국이 부동산 개발업체 개발제품 준공 조건 확인에 관한 통지 (국가 [20 10] 제 20 1 호) 둘째, 판매처나 부동산 관리 부서에 가서 고객 입주 서류, 주택 열쇠 발급 기록을 찾아보세요. 공사의 질이 검수를 통과하든 안 하든, 준공 (준공) 서류수속과 결산수속이 끝났든, 기업이 납품수속 (입주 수속 포함) 을 시작하거나 실제로 가동을 시작했을 때, 개발제품이 이미 가동된 것으로 간주되어 개발제품이 완공된 것으로 간주된다. 세무조사관은 제때에 완료된 항목에 대해 청산검사를 실시해야 한다. 제품의 경우, 판매 수입이 제때에 충분한 액수로 계상되었는지, 기간 비용이 사실인지, 세전 공제 조건이 충족되었는지 중점적으로 점검한다.
3 월: 수익, 비용 및 비용의 진위성 확인
준공 또는 단계적 개발 프로젝트에 대한 검사는 기업 대장부, 판매 계약, 행정 승인 서류와 증명서, 입찰 계약, 건설 예산 결산, 감독 기록 등을 전면적으로 수집해야 한다. , 개발 제품 현장 재고 관리, 건설 설치 비용 분석 통제, 수량 측정 통제, 대규모 자금 지불 통제 등의 방법을 사용하여 의문점을 찾고 현장 검사와 문의 조사를 결합하고, 계정 내 검사와 계정 외 조사를 결합하는 방법을 사용하여 프로젝트 수익 및 비용 지출의 진실성과 합법성을 종합적으로 검토합니다.
(a) 현장 조사와 판매 통제표 검증을 결합하여 판매 수익을 검증합니다.
1. 현장 조사, 부동산 개발 판매 이해, 주택 판매 방안 검토, 다락방, 주차 공간, 지하실 단독 가격 판매 여부 조사, 주택, 다락방, 주차 공간, 지하실 판매 상황 파악.
2. 판매처 정보 수집, 판매관리대, 판매계약, 판매송장, 수금영수증 등 종이자료와 판매계약통계, 예매주택통계, 판매송장기록 등 전자문서 수집, 판매면적과 판매금액 통계. 부동산 회사의 입주 통지서와 열쇠 발행 보관 등기부를 보고 판매 데이터의 진실성을 확인하다. 확인된 판매 면적과 판매를' 예수금금',' 주영업소득' 과목 및 납세신고서와 대조하여 기업이 징수한 판매액이 모두 계상되었는지 확인하고 세금을 신고한다.
3. 개발업체가 중개서비스기구와 체결한 대리판매계약과 협의를 읽고, 판매커미션을 청구하는 금액과 비율에 따라 매출액을 역계산하고, 신고한 주영업소득과 비교해서 차이를 찾아내고, 중개서비스기관의 판매일정을 살펴보고, 분할송장이 있는지, 판매수입을 숨기는 상황이 있는지 점검한다.
4. 일부 구매자를 조사하여 송장 금액이 청구된 가격과 일치하는지 확인합니다. 다락방, 주차 공간, 지하실, 양장실 인테리어로 얻은 가격에 별도의 영수증이 있는지 여부.
5. 수입을 인식한 호수로 분양된 장부를 조사하여 호수 차이를 찾아낸다. 현장 조사와 문의를 통해 미분양 부동산의 진실성을 검증하다. 재료비, 공사비, 광고비, 은행대출 원금, 철거 보상비 등 부채가 있는지 여부. 규정에 따라 세금을 내지 않고 개발 제품이 있습니다. 토지 사용권 및 지분에 대한 제품 개발로 비화폐 자산 교환 기준에 따라 세금 처리가 이루어지지 않는 경우가 있습니까? 개발된 제품이 기부, 후원, 광고, 샘플, 직원 복지, 인센티브, 대외투자, 투자자에게 발행 등에 사용되는지 여부는 규정에 따라 세금을 신고하지 않았다.
(2) 서증과 실제 감사를 결합하여 개발 비용을 검증하다.
현장 조사, 외부 조사 및 총 프로젝트 비용 관리를 통해 계약, 계약, 예산 및 결산의 신뢰성을 검토합니다. 현금과 미지급금을 대조하여 지불의 진실성을 검사하다.
1. 단위 엔지니어링 비용 관리. 검사원은 현지 건설업의 일반 건축비용을 이해할 수 있다. 연해 모 현급 시 20 12 년 시장 평균가를 예로 들자: 일반 주택 건설비 약 900 원 /m2, 소고층 약 1300 원 /m2, 변동폭이10 을 넘지 않는다 건안 비용이 너무 높은 것에 대해서는 중점적으로 점검해야 한다. 기업 시공 계약, 도면을 대조하여 공사 수량 및 공사 원가를 평가하고 기업 비용과 대조할 수 있다. 허개안 인보이스 문제가 있는지, 공사비 내 강재 시멘트 문과 창문 등의 항목에 대해 반복적으로 청구하거나 송장을 발행하는지, 허열비용을 청구하는지 점검한다. 예를 들어, 어떤 기업의 건축 설치 비용이 1228 위안/㎡에 달합니까? 현지 900 원 /㎡~ 1000 원/㎡의 평균수준보다 훨씬 높으며, 지불 기록 감사를 통해 거의 1000 만원 공사비, 300 만원 현금 지불, 680 만원이 미지급금에 걸려 있는 것으로 밝혀졌다 건설 감독 기록, 자금 흐름, 시공 계약, 변경 계약, 예산 결산 및 개발자 책임자 회의록 분석을 통해 개발업자가 허위 변경 계약을 꾸며 건안 기업에 건안 송장을 허비하도록 부추겼다는 증거를 얻었다.
2. 프로젝트 총 통제. 주택 개발 과정에서 개발업자들이 토공 개간 백필, 도로 포장, 녹화 등에 공사 수량을 늘리는 것은 흔한 일이다. 예를 들어, 검사에서 한 기업이 녹화비 420 만원을 받고, 검사원이 현장에서 녹화면적을 측정하고, 토층단면 샘플링을 취하고, 묘목의 수를 집계하고, 다른 수종과 묘목의 시장가격을 알아보고, 부지 평준화 비용 증가, 토양 백필, 묘목 수 증가, 가격 등을 통해 녹화비 275 만원을 허비하는 것으로 밝혀졌다.
3. 자본 흐름 통제. "현금" 과 "미지급금" 의 장부를 검사하여 대량의 현금 지불이나 "미지급금" 장기 장부에 문제가 있는지 확인하고 관련 계약 및 지급 기록에 따라 시공자에게 증거를 조사하여 그 진실성을 검토합니다. 예를 들어 한 개발업자의' 현금장부' 를 확인하고, 현금으로 2207 만원의 난방 설치공사비를 지불하고, 시공사와 체결한 실내 난방 공사 설치 계약을 검토한다. 계약은 20 10 년 8 월, 20 1 10 년 6 월에 체결되었습니다. 공사 준공 검수 후 공사 총원가의 90% 를 지불하기로 합의했다. 하지만 기업들이 20 1 1 연말에 모든 돈을 건설업자에게 현금으로 지불하는 것은 이치에 맞지 않는다. 시공사에 대한 조사를 통해 시공측이 실제로 공사비 18 만원을 받고, 기업이 개발비 407 만원을 허보한 것으로 확인됐다.
편미곡: 비례 원칙에 따라 제품 원가를 정확하게 이월한다
개발 비용 (토지 비용), 제품 개발, 주요 업무 비용, 고정 자산 등을 검토하고 프로젝트 계획, 계약, 계약 등을 대조하여 차기 이월 제품 원가를 정확하게 계산합니다.
원가 회계 대상이 개발 프로젝트의 특성과 실제 상황에 따라 결정되는지 중점적으로 검사합니다. 다음 수수료를 미리 청구할지 여부 한 번에 각 기간 동안 분담해야 하는 토지 비용 (토지 보조 비용 포함) 을 미리 배분할지 여부 유상 양도나 자가용의 보조시설이 별도로 계산되는지, 모두 판매가능한 주택 개발 비용에 포함되는지 여부.
프로젝트 계획 측량 보고서에 근거하여 프로젝트 준공 총 실용 면적을 확정하다. 감사된 개발 비용을 기준으로 단위 영역의 완제품 원가에 현재 판매 면적을 곱하여 현재 운영 비용을 계산합니다. 기업 영업원가 상세 장부를 보고, 판매원가와 판매수익을 비교 분석하고, 판매원가에 부과된 호수, 면적, 판매수익에 대한 통계구경이 일치하는지, 판매환금이 수익만 소비하고 원가를 소비하지 않는 문제가 있는지 점검한다.
수익 상세내역 및 지출 상세내역을 진지하게 검증하여 신청 금액을 확정하다.
방 구경기업 커미션 수입 비중.