시장 소식에 따르면' 3 개의 빨간 선' 시범에 포함된 수십 개의 중점 주택업체들은 감독층에 연간 매출의 40% 를 넘지 않는 가격으로 땅을 매입할 것을 요구하고 있다. 이 비율 제한에는 부동산 기업이 공개 시장에서 땅을 가져가는 것은 물론 인수합병을 통해 땅을 가져가는 지출도 포함된다.
"이것은 새로운 정책이 아니다." 중국 부동산 신문 기자는 지난해' 3 개의 빨간 선' 간담회에 참가한 부동산 개발업자로부터 지난해' 3 개의 빨간 선' 감독 정책이 출범한 뒤 감독부가 연간 매출의 40% 를 넘는 부동산 기업을 중점적으로 감독한 뒤 동적 감독을 통해 중점 주택업체에 매달 관련 모니터링 데이터를 제출하도록 요구한 것으로 알려졌다.
"이제 월별 감시표에 토지 정보를 제출해야 합니다. 여기에는 매출에 대한 나지의 비율이 포함됩니다." 부동산 중개업자가 말하다.
한' 세 개의 빨간 선' 의 첫 번째 시범기업 인사는 "지금은 모두 수입을 기준으로 하고 있으며, 대부분의 주택업체들이 이렇게 하고 있다" 고 말했다.
한 업계 인사의 관점에서 볼 때, 이런 규제 생각은 결코 뜻밖의 일이 아니다. 최근 고위층은 부동산 융자 감독을 강화하는 신호를 끊임없이 석방하고 있다. 7 월 22 일 중공중앙정치국 상임위원회, 한정 국무부 부총리는 "부동산 금융의 관건을 확고히 파악해 부동산 기업' 3 선 4 단' 융자와 금융기관 부동산 대출 집중도를 엄격하게 관리해야 한다" 고 지적했다.
이날 주건부 관련 지도자들도 "다음 단계는 부동산 금융통제를 강화하고 부동산 기업 3 선 4 단 금융관리 규칙을 보완할 것" 이라며 "주택 토지 금융신용정책 조율 강화" 라고 밝혔다.
일련의' 네거티브' 소식에 따라 7 월 26 일, 부동산주가' 블랙' 월요일에 만나 여러 부동산 주식이 하락했다.
-응? "3 차원 집중"
2020 년 8 월 말, 주건부와 중앙은행이 베이징에서 부동산 기업 간담회를 열었다. 회의는 부동산 기업의 이자채무 증가를 통제하기 위해' 3 개의 빨간 선' 을 설치했다고 지적했다. 좌담회에 참석한 12 개 주택기업이 첫 번째 시범기업이 되었다. 각각 벽계원, 항대, 반케, 융창, 중량, 폴리 발전, 신도시 지주, 중해지, 화교성, 녹지지주, 화윤지, 양광성.
2020 년 마지막 날, 관련 부서에서 다시 한 번' 세 개의 빨간 선' 간담회를 열어 시범 기업의 수를 확대할 것이며, 수량은 12 에서 30 개로 확대될 것이라고 밝혔다. 항대, 융창, 양광성, 벽계원, 반케 5 개 기업이 2 차 좌담회에 참가했고, 한하 행복, 김무, 세무, 상인 뱀구, 용호 등 다른 방업체들도 늘었다.
"3 개의 빨간 선" 아래에서 주택 기업은 "제로 풋 라인" 과 부채 탕감을 최우선 순위로 꼽았다. 그러나 이와 함께 시장인들은 새로운 융자 규정이 기업 표 안의 재무 레버리지를 효과적으로 통제할 수 있지만, 주택업체들은 여전히 표외 부채를 통해 외부 자금을 얻을 수 있다는 우려를 계속 품고 있다. 또한 부동산 기업이 채택한 합자 모델에 대한 중요한 정보는 대부분 공개되지 않아 시장 평가와 기업의 실제 신용지표 제정의 난이도를 증가시킬 수 있다.
특히 첫 집중 공급지에서는 개발업자들이 종종 조끼를 이용하고 인수를 이용하고 규제를 피하는 현상이 언론에 노출되고 있다. 일부 헤드 주택 업체들이 급진적으로 땅을 가져가는 경우도 감독층의 주의를 끌며 규제가 확대되기 시작했다.
한 브로커 관계자에 따르면 올해 들어 감독부는 3 차원에서 주택 기업에 대해' 3 개의 빨간 선' 시범을 중점적으로 실시했다. 하나는 그해 누적 지분 납지 금액이 누적 지분 판매의 40% 를 초과할 수 없다는 것이다. 둘째, 최근 3 년간의 경영 활동으로 인한 순 현금 흐름은 연속적으로 음수가 될 수 없습니다. 셋째, 매월 상업 티켓 데이터를보고하십시오.
6 월 30 일 중앙은행 등 감독부는 상표 데이터를 모니터링 범위에 포함시켜 주택업체들에게 매달' 3 개의 붉은 선' 모니터링 데이터가 포함된 상표 데이터를 보고하도록 요구했다. 현재, 토지 보유 데이터도 주택기업이 반드시 보고해야 하는 월별 모니터링 보고서에 포함되어 있다.
IPG 중국구 수석경제학자 백문희에 따르면 납지 금액 상한선의 40% 는 주택기업이 재무지렛대와 고회전을 이용해 대규모 스윙을 하는 공간을 크게 제한하고 지방정부 토지양도소득에 부정적인 영향을 미칠 수 있지만 전반적으로 주택기업 재무운영과 현금 흐름이 안전하고 안정적인 구간으로 돌아가는 데 유리하다.
광둥 () 성 주택정책연구센터 수석연구원 이씨 () 는 이 정책이 핫스팟 도시에 큰 영향을 미쳤다고 생각한다. 개발업자들은 땅을 가져가는 방식으로 핫스팟 도시로 복귀하기 시작했다. 특히 선두 개발업자들은' 2 회' 의 공급지 모드에서 핫스팟 구획을 놓고 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 일부 개발업자들은 여전히 규모화된 동력을 가지고 있고, 어떤 기업들은 수천억, 수조 개의 기업을 열정적으로 돌진하며, 이들 기업에 미치는 영향이 비교적 크다.
-응? 이들 주택 업체들의 상반기 판매 비중은 이미 40% 를 넘어섰다
중국 부동산 신문 기자는 매입지 금액이 연간 매출의 40% 를 초과할 수 없는 상한선에 따라 202 1 상반기 납지의 상위 30 개 주택 중 12 곳이 이미 선을 넘었다고 지적했다.
하나는 중앙기업의' 제로 보선' 공기업 팀으로, 자금이 풍부해 이번 토지 획득의 주력이 되었다. 예를 들면 상인 뱀구, 화윤지, 월수지, 건발지 등이다.
월수 부동산은 상반기 공기업과 중앙기업 중 가장 급진적이다. 크리리의 자료에 따르면 월수 부동산 6 개월 전 매출 487 억원이 달성됐지만, 나땅에서는 436 억원을 호사하고, 나지방 매출률은 89.5% 에 달했다.
4 월 26-27 일 광저우 집중 공급지 중 월수 부동산은 한 번에 8 점의 구획을 차지하며 토지 금액 1.7 1.97 억원을 받아 떳떳한' 다크호스' 가 됐다.
202 1 년 월수지의 판매 목표는 1 122 만원이다. 이에 따라 연간 토지 보유 금액 상한선은 448 억 8000 만 원이어야 하는데, 이는 연간 실적 목표를 달성해도 월수의 토지 및 판매 비율이 여전히 초과될 것이라는 것을 의미한다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
몇 달 전 연례 실적 발표회에서 월수 부동산 부주석, 전무 이사 겸 사장인 LAM Raymond 는 올해 520 억 원이 넘는 토지를 매입하고 대거 투자할 계획이라고 밝혔다.
건발지, 상인 뱀구, 화윤지 상반기에 토지와 판매비율은 각각 70.6%, 50.9%, 50.2% 로 모두 기준을 초과했다.
건발 부동산 상반기 매출 수익 934 억원, 신규 토지 가치 659 억 2000 만원, 토지 판매 비율은 70.6% 에 달했다. 그리고 건발 부동산이 빈번히 높은 프리미엄으로 땅을 가져가서 지왕을 차지하다. 작년에야 1000 억원의 문턱을 돌파했다.
주목할 만하게도, 건발 부동산은 작년에도 높은 할증납지가 빈번했고, 이전에도 여러 차례' 지왕' 을 따낸 적이 있다. 규모를 추구하는 동시에, 부동산 건설도 몇 가지 문제에 직면해 있다.
건발 부동산은 별도로 상장되지는 않지만 건발 주식에 따르면 건발 지분 2020 년 경영현금 흐름액은 97 억원으로 전년 대비 65,438+03.34% 감소했다. 202 1 1 분기, 건발 주식경영현금 흐름 하락 162.3% 에서-407 억 5 천만 원; 자산 부채율은 80.6% 에 달했다.
한 부동산업자는 이번에 감독층이 누적 지분 납지 금액이 누적 지분 판매액의 40% 를 초과할 수 없다는 것을 다시 한 번 분명히 했다. 이들 기업은 후기에 납지를 적절히 줄여 40% 의 기준에 이를 것으로 예상된다.
또 다른 종류는' 선 밟기' 위험을 무릅쓰고 규모를 질주해야 하는 주택 기업이다. 이 부분은 우수 그룹 (나지와 판매비율은 93.8%), 녹색도시 중국 (65%), 종군그룹 (57.9%), 중교지 (52. 1%), 신규 등 대다수를 차지한다
우수그룹의 토지구매비율은 상반기에 683 억원, 신설 토지가치 640 억 6000 만원, 토지구매비율은 93.8% 에 달했다.
상반기 우수 그룹은 베이징에서 네 개의 땅을 가져갔다. 그 중 5 월 1 1 일, 우수 컨소시엄은 창평구 중관촌 생명과학원 구획과 동쪽 작은 구획으로 경쟁했다. 미래의 구획 가격 상한선은 평방미터당 63,000 원이지만, 이 구획이 입찰한 후 건물 가격은 이미 53200 원/평방미터에 이르렀고, 가격차는 1000 원 미만이었다.
언론 보도에 따르면 2020 년 6 월, 1 1, 우수 그룹 임원은 내부 회의에서 2 ~ 3 년 안에 업계 상위 20 위 안에 이루어지기를 희망한다고 밝혔다. 규모 호소력 외에도 홍콩 IPO 스퍼트도 눈에 띄고 격렬한 중요한 원인이다.
녹색성 중국은 올 상반기 토지 888 억원을 받아 당기 매출의 65% 를 차지했다. 2020 년에는 녹색성이 토지시장에서 자주 땅을 잡을 예정이어서 규모 확장의 야망을 알 수 있다. 녹색성 중국의 장점은 제 1 대 주주 중교그룹의 중앙기업 신용배서이며 자본시장에서 융자를 용이하게 한다는 분석이 나왔다.
2020 년 말 현재 녹색성 중국의 순부채율과 단기 현금 부채율은 각각 66% 와 2 로 규제 요구 사항을 충족한다. 하지만 예치금이 없는 자산부채율은 765,438+0% 로 여전히 빨간 선을 밟고 있다. 땅파는 비율이 40% 를 넘는 아굴락도 빨간 선을 밟았다.
상반기 토지 판매율이 52. 1% 인 중교지산은 이미' 3 개의 빨간 선' 을 밟았다는 점은 주목할 만하다. 자료에 따르면 2020 년 선급금을 제거한 후의 자산부채율은 83.4% 로 70% 가 넘는 레드라인 값입니다. 순부채율은 296.4% 로 전년 동기 대비 146.2% 상승했다.
반면' 세 개의 빨간 선' 좌담회에 참가한 벤치마킹업체들은 100 대 나지 기업 명단에서' 사라졌다' 고 말했다. 채무의 압력 하에서, 국가의' 세 개의 붉은 선' 의 요구를 충족시키기 위해서, 그들은 어쩔 수 없이 토지 취득을 축소하고, 심지어 자산 매각을 통해 재정 상황을 개선할 수 밖에 없었다.
중국 항대는 모 병원이나 케리에서 발표한 차트에서 상반기 상위 100 대 명단에 오르지 못했고, 가장 낮은 문턱은 37 억원이었다. 이는 중국 항대 202 1 상반기에 토지시장에서 성과가 미미하다는 것을 의미한다.
지난해 3000 억 판매 규모를 넘어선 세무는 상반기 74 억 8000 만 위안에 그쳐 지난 몇 년간의 고저장 확장 추세와는 약간 다르다. 또 상반기 중남지지, 양광성, 아주악, 카이사르 등 주택업체들의 토지 보유 규모도 눈에 띄게 둔화됐다.
분석가들은 (40% 의 토지매수와 판매비율) 정책이 시행된 후 두 번째 집중 공급지의 열기가 낮아지고 전체 토지가 더 낮아질 것으로 예상하고 있다.