3. 산업의 생존과 발전이 직면한 주요 문제
4,600개 기업을 대상으로 한 조사에 따르면, 현재 산업의 생존과 발전은 많은 어려움과 문제에 직면해 있다. 이는 주로 다음과 같이 반영됩니다: 측면:
(1) 사회적 평가
1. 업계의 사회적 지위가 높지 않습니다. 사회는 일반적으로 부동산 서비스가 노동 강도가 높고 업계 기술 수준이 낮으며 직원에 대한 보수가 낮은 단순 노동 서비스라고 믿습니다. 이번 조사에는 3,521개 기업이 업계의 낮은 사회적 지위를 반영해 전체 조사 기업 수의 76.54%를 차지했다.
2. 사회의 일부 사람들은 부동산 소유자와 부동산 서비스 회사의 관계를 '고용 관계' 또는 '주종' 관계로 간주하며 고의적으로 문제를 일으키고 소란을 피우며 심지어 악의적으로 모든 수단을 사용합니다. 업계를 폄하합니다. 업계에 대한 사람들의 특정 편견을 반영하는 회사는 2,819개로, 전체 조사 회사 수의 61.28%를 차지합니다. 아직도 사회에는 자산관리산업에 대한 신뢰가 부족한 집단이 있습니다. 업계의 신뢰도가 강하지 않다고 생각하는 기업은 조사 대상 기업 전체의 25.02%를 차지했다.
3. 여론이 편향되는 경향이 있다. 그동안 각종 여론매체에서 부동산관리산업에 대한 긍정적인 보도는 거의 없었고, 일부 언론은 심도 깊은 조사와 조사 없이 관심만 끌기 위해 무분별하게 대중을 호도해 혼란을 야기했습니다. 업계에 부정적인 영향이 크다. 여론의 방향이 편향되어 있다고 생각하는 기업은 조사 대상 기업 전체의 42.78%를 차지합니다.
4. 부동산 서비스 소비에 대한 개념이 강하지 않습니다. 사람들은 부동산관리업이 제공하는 관리서비스의 사회적, 공정성, 유상성에 대한 이해가 부족하며, 부동산서비스업체의 서비스 활동을 적극적으로 지지하거나 협력하지 않습니다. 업계의 생존과 발전 환경이 쉽지 않다고 생각하는 기업은 조사 대상 기업 수의 38.39%를 차지했으며, 사람들이 부동산 서비스 가격을 자주 낮추는 경우가 많다고 생각하는 기업은 조사 대상 기업 수의 29.37%를 차지했습니다.
(2) 정부 감독
1. 현지 법률이 따라가지 못하고 관련 정책도 일치하지 않습니다. 일부 지방자치단체와 관련 부서에서는 자산관리에 관심을 두지 않고, 산업 발전에도 관심을 두지 않습니다. 국무원과 중앙 부처 및 위원회는 수년 동안 기업 자격, 유지 자금, 서비스 비용 등에 대한 관리 방법뿐만 아니라 "재산 관리 규정"을 제정하고 공포했지만 아직 지원 세부 사항과 방법을 제정하지 않은 곳이 많습니다. 특정 구현을 위해. 현지 법률이 따라잡을 수 없다고 생각하는 기업은 2,582개로 전체 조사 기업 수의 56.13%를 차지했으며, 관련 정책이 일치하지 않는다고 생각하는 기업은 3,341개 기업으로 전체 조사 기업 수의 72.63%를 차지했습니다. p>
2. 정부의 조정과 법 집행이 취약하고, 관련 전문부서와의 관계가 원활하지 않습니다. 이번 조사에서는 조사 대상 기업 중 52.17%가 정부의 조율이 시의적절하고 제대로 이뤄지지 않는다고 답했고, 46.46%는 정부가 부재하고 법 집행이 취약하다고 답했다. 지역 전문부서와의 협력 부족으로 19.52%가 수도 공급에 문제가 있고, 17.24%가 전력 공급에 문제가 있는 것으로 나타났으며, 가스 공급 및 난방 부서에도 문제가 있는 것으로 나타났습니다. 일부 부서에서는 부동산 서비스 회사를 원래의 "주택 관리 사무소" 및 "인프라 팀"으로 간주하여 행정적으로 비난하고 무차별적으로 자금을 할당하고 후원합니다. 기업에 너무 많은 개입이 있다고 생각하는 기업은 조사 대상 기업 수의 46.02%를 차지합니다.
3. 가격 부서가 과도하게 개입하고 정부 가격(가이드 가격)이 너무 광범위하게 적용됩니다. 국가발전개혁위원회와 구 건설부는 부동산 서비스 요금 가격 책정의 범위, 대상, 방법 및 기준을 명확하게 정의했습니다. 그러나 구현은 장소에 따라 다릅니다. 가격부서는 재산세 승인을 엄격히 통제하고 정부가격과 정부지도가격의 범위를 임의로 확대한다. 일부 지역에서는 주거 지역의 부동산 서비스 요금이 0.20위안/평방미터/월이며 10년 동안 변경되지 않습니다. 일부 지역에서는 고급 빌라에 대한 부동산 서비스 요금이 0.30~0.50위안/평방미터/월이며 기업에서는 불만을 제기하고 있습니다. 전체 조사 기업 수 중 36.43%는 정부가 부동산 서비스 요금에 대해 과도한 통제를 하고 있다고 반영했으며, 전체 조사 기업 수 중 8.59%는 정부가 가격 범위를 임의로 확대했다고 반영했다.
4. 현행 조세정책은 불합리하며, 기업의 경제적 부담이 너무 크다. 노동계약법 시행, 최저임금 인상 등으로 인해 지방정부의 자산관리업 지원 및 조세우대 정책이 부족하다는 기업의 신고가 많아지고 있다.
이러한 문제를 보고한 기업은 조사 대상 기업 수의 35.39%를 차지했습니다.
(3) 개발 단위 건설
1. 건설 관리팀은 은폐하지 않고 묵과했습니다. 자산 관리 서비스에 대한 초기 충돌은 숨겨진 위험과 분쟁을 가져옵니다. 이번 조사에서는 전체 조사대상 기업 중 52.50%가 개발단위가 초기부터 남은 문제를 은폐하기 위해 건설관리를 무분별하게 활용했다고 믿었고, 41.96%는 건설관리회사가 갈등을 전가하기 위해 무분별하게 건설관리를 활용했다고 믿었다. 41.96%는 건설 관리가 부동산 프로젝트를 무분별하게 억제했다고 믿었으며, 인수 비용은 18.78%를 차지했으며 새로 건설된 프로젝트의 두드러진 주택 품질 문제가 51.85%를 차지했습니다.
2. 빈집에 대한 주택 판매 및 부동산 서비스 수수료 불이행을 촉진합니다. 모든 개발 단위가 실제로 부동산 서비스를 중요하게 생각하는 것은 아니지만 주택 판매를 촉진하고 개발 단위의 이익을 충족시키기 위해 부동산 서비스를 사용하여 개발 프로젝트를 패키지화하고 브랜드화하며 빈 주택 비용에 대해 부동산 서비스를 불이행하는 경우가 많습니다. 전체 조사대상 기업 중 41.28%는 개발단위가 부동산 서비스에 관심을 두지 않거나 지원하지 않는다고 답했고, 21.57%는 개발단위가 부동산 서비스를 주택 홍보 수단으로 간주한다고 답했으며, 33.35%는 개발업체가 부동산을 체납한다고 답했다. 빈집에 대한 서비스 비용
3. 주거용 프로젝트의 지원 시설이 불완전하고 제대로 갖춰져 있지 않아 부동산 서비스의 어려움이 가중됩니다. 일부 주거사업의 경우 개발단위가 일방적으로 투자수익을 추구하고 지원시설을 최대한 압축하는 경우가 많아 지원사업을 계획하더라도 주거시설을 지원시설보다 우선 배치하는 경우가 많아 시행에 많은 불편을 초래하고 있다. 입주 후 집주인에게 영향을 미치고, 부동산 관리에도 눈에 보이지 않는 영향을 미치게 되어 피할 수 없는 많은 모순과 문제가 발생하게 되었습니다. 이번 조사에서는 전체 조사 대상 기업 중 52.35%가 주거용 프로젝트에 지원시설이 부족하다고 답했고, 10.22%는 주거용 프로젝트에 교통이 불편하다고 답했으며, 28.50%는 주거용 프로젝트에서 규정에 따라 자산 관리 건물을 배정하지 않았다고 답했다.
(4) 소유자 및 소유자 그룹
1. 공정성에 대한 인식이 강하지 않고 약속을 지키는 개념이 약합니다. 일부 소유자는 일방적으로 개인의 권리 보호를 강조하고 부동산 서비스 회사를 적으로 간주하며 규정을 준수하지 않고 관리에 불복종하며 의도적으로 부동산 서비스 직원을 어렵게 만드는 경우도 있습니다. 설문조사에 반영된 자료로 볼 때, 전체 조사대상 기업 중 62.04%는 일부 소유자가 권리만 중요시하고 의무는 고려하지 않는다고 생각하고 있으며, 57.15%는 소유자가 일반적으로 공정성에 대한 인식이 부족하다고 믿고 있으며, 57.15%는 소유자가 공정성에 참여하고 있다고 생각하고 있습니다. 자산 관리에 대한 인식이 낮은 경우가 49.09%이고, 37.51%는 개인 소유주가 관리 규정을 의식적으로 준수하지 못하는 것으로 나타났습니다.
2. 협조와 지원이 부족하고 체납액이 심각합니다. 조사 결과, 전체 조사 대상 기업 중 45.63%는 소유주가 부동산 관리에 비협조적이거나 비협조적이라고 답했고, 57.22%는 소유주가 부동산 서비스 수수료를 체납했다고 답했으며, 57.22%는 소유주가 부동산 관리비를 지불하지 않았다고 보고했다. 기업이 14.20%를 차지합니다.
3. 오너 회의 시스템이 제대로 구현되지 않았고 운영 절차도 제대로 작동하지 않습니다. "규정"과 "소유자 회의 규정"에 의해 수립된 소유자 회의 시스템은 소유자 회의의 운영 절차를 규정하고 있지만, 각 지역에서는 구체적인 구현이 그다지 실행 가능하지 않다고 느끼고 있습니다. "규정"이 수년 동안 공포되었지만 실제로 소유자 회의 시스템이 구현되는 영역과 범위는 매우 제한적입니다. 조사 대상 기업은 주주총회 제도 구축이 어렵다고 답했고, 주주총회 설립 이후 운영도 어렵다고 답해 전체 기업 수의 각각 13.17%, 19.28%를 차지했다.
4. 오너위원회 운영이 표준화되지 않아 모순이 커지고 있다. 조사 데이터는 한편으로는 소유자 위원회의 문제가 소유자 위원회 설립이 어렵다는 점이며, 다른 한편으로는 소유자 위원회가 설치된 일부 지역에서 갈등이 더 두드러진다는 점을 반영합니다. 그 중 조사대상 전체 기업 수 중 19.28%는 소유자위원회의 비정상적 운영을 반영하고 있으며, 5.89%는 소유자위원회의 범위 밖의 활동이 지역사회 안정에 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 13.50%는 소유자의 성향을 반영하고 있다. '위원회를 특권으로 삼았고, 소유주위원회가 부동산 서비스 기업으로 변했다는 사실이 반대 11.30%를 차지한다.
(5) 부동산 서비스 회사
1. 기업의 경제적 이익이 낮고 산업 발전 잠재력이 부족합니다. 연속 적자를 보고한 기업은 1,446개로 전체 조사 기업 수의 31.43%를 차지했으며, 57.76%는 기업 효율성이 낮고 발전이 느리다고 답했으며, 기업 발전 잠재력이 부족하다고 답한 기업은 27.80%로 기업 실적 부진의 주요 원인을 분석했다. , 59.28%는 부동산 서비스 수수료 기준이 너무 낮다고 생각하고 있으며, 48.80%는 부동산 서비스 수수료 기준이 너무 낮다고 생각하는 것으로 나타났다.
2. 전문적인 재능이 부족합니다.
조사 대상 기업 중 가장 집중적이고 두드러진 문제는 낮은 직원 보수, 인재 발굴 및 유지의 어려움, 높은 인력 이동성 등이었습니다. 조사에 참여한 전체 기업 중 77.93%가 비슷한 문제를 보고했고, 46.98%는 기업에 관리 및 기술 인재가 부족하다고 생각했으며, 49.65%는 직원의 전반적인 품질이 자산 관리의 개발 요구 사항에 적응할 수 없다고 믿었고, 10.35%는 직원이 낮은 서비스 인식 %.
3. 서비스 시장이 미성숙하고 업계 경쟁이 표준화되어 있지 않습니다. 사회, 정부, 개발 단위, 소유주 및 부동산 서비스 회사 등 다양한 이유로 인해 부동산 서비스 시장은 아직 "개방성, 공정성, 공정성", 정직하고 신뢰할 수 있으며 건강하고 질서 있는 좋은 상태에 도달하지 못했습니다. 조사 대상 기업은 전체 조사 기업 중 3.04%로 기업의 신용 인식이 좋지 않다고 생각하고 있으며, 7.00%는 낮은 가격으로 서로 경쟁하고 있으며, 5.78%는 어떤 방법으로든 악랄한 경쟁을 하고 있다고 생각합니다.
위의 다양한 모순과 문제점 다양한 산업의 존재는 다양한 정도로 산업의 발전에 영향을 미치고 제한합니다.
IV. 본 조사 보고서에 대한 설명
이번 조사는 중국재산관리협회가 창립 이래 최초로 실시하는 전국 조사이므로 지역적 차이와 경험이 있을 수 있습니다. 인력 부족, 기업 참여 부족, 현지 협력 부족 등 많은 제약으로 인해 이번 조사에 어려움이 있었고 조사 결과의 포괄성과 정확성에도 영향을 미쳤습니다. 본 조사는 2007년에 실시되었기 때문에 관련 자료의 수집은 기본적으로 2006년 말에 종료되었다. 재산법, 근로계약법 등 법령의 공포 및 시행에 따라 부동산 서비스 회사의 소득구조와 인건비에 큰 변화가 생기고 있으며, 부동산 관리의 여타 환경 또한 변화하고 있는 것을 연구하고 있습니다. 이 설문 조사는 주목해야 할 문제를 보고합니다. 중국재료협회는 사전 조사와 분석을 바탕으로 연구원들을 조직해 평가를 더욱 체계화, 분석, 분류하고, 업계의 실익을 파악해 핵심 사항에 대한 심층적인 연구를 실시할 예정이다. , 산업 발전에 영향을 미치는 어려움과 핫이슈를 다루고 특별 보고서와 정책 제안을 구성합니다.