첫째, 중국의 기본 국정을 정확히 파악한다
중국의 주택 정책 체계를 세우려면 반드시 세 가지 기본 국정을 고려해야 한다.
첫 번째 기본 국정은 엄청난 사회적 차이다. 2005 년 중국 최저소득 가구의 집값 소득비 (총집값 대 가구 연봉 비율) 는 22.69, 최고소득 가구의 집값 소득비는 2.45 에 불과했고, 그 차이는 20.24 로 국제수준보다 훨씬 높았다. 그리고 이 격차는 해마다 커지고 있다. 2000 년 최저소득자의 집값 소득비는 최고소득자의 5 배, 200 1 은 5.4 배, 2003 년은 8.5 배, 2004 년은 8.9 배, 2005 년은 9.3 배다. 합리적인 기준이 집값 인상과 중소득가구 소득 증가율이 대체로 동기화된다면 최근 2 년 동안 우리나라 집값 증가율이 눈에 띄게 높아져 중저소득 가계 주택 지불 능력이 떨어지는 것으로 나타났다. 하지만 저소득 가정의 소득 증가율이 낮기 때문에 집값 증가율이 합리적인 수준으로 유지되더라도 이들 가구의 집값 소득 비율은 여전히 높을 것이며, 중간 소득과 고소득 가정과의 격차는 계속 커질 것이다. 따라서 중국의 주택 문제의 핵심은 사회적 구매력 격차가 너무 크고, 근본 원인은 소득 격차가 너무 크다는 것이다.
두 번째 기본 국정은 인구 기수가 크고, 중저소득 가정이 많고, 인구가 많다는 것이다. 현재 우리나라 도시 주민은 약 5 억 6 천만 명, 가정은 약 654.38+0 억 9 천만 명이다. 그 중 중간 편향소득 가정은 약 70%, 인구는 약 4 억 명이다. 정부 공급을 통해 이렇게 많은 사람들의 주택 문제를 해결하는 것은 분명 비현실적이다. 최저소득가구 (약 10%) 에도 약 6 천만 명의 인구가 있는데, 그 중 주택난인구 (1 인당 주택면적 부족 10 평방 미터) 는 약 10 만, 3000 만 명이다 단지 이 사람들의 기본적인 주택 수요를 보장하는 것은 매우 어려운 임무이다.
세 번째 기본 국정은 주택 징신 체계가 건전하지 않아 시민과 정부 간에 효과적인 감독을 실시할 수 없다는 것이다. 현재 주민주택과 주택 구입에 관한 정보는 주택 건설 민정 공안 금융 등에 분산되어 있다. 각 부처 내부의 징신 시스템이 미비할 뿐만 아니라, 부서 간에도 서로 연결할 수 없다. 정부 주관부는 효과적인 공공 정보 공개 제도를 수립하지 않았고, 전체 주택 징신 체계가 건전하지 않다. 정부는 주민의 소득과 주택 상황을 정확하게 파악할 수 없고, 주민들은 정부와 정부 관리들의 행동을 효과적으로 감독할 수 없다. 심각한 정보 비대칭이 있습니다.
물론이죠. 우리나라에는 또 다른 기본 국정이 있지만, 위의 세 가지 기본 국정은 우리나라 주택 정책 체계를 결정하는 가장 중요한 요인이다.
둘째, 중국 주택 정책 시스템의 전반적인 개념
주민구매능력의 격차는 주로 소득격차로 인한 것이지만, 이론과 실천은 시장경제 여건에서 중저소득 가정이 가계소득을 늘림으로써 구매능력을 크게 높일 가능성은 거의 없다는 것을 증명한다. 따라서 기본적인 거주권을 보장하고 주택 구입 능력의 사회적 격차를 조절하는 것은 정부의 주택 정책이 작용해야 한다. 이곳의 주택 정책은 정부가 다양한 수준의 주택 수요를 충족시키는 정책이며 산업 정책과 산업 관리 정책과는 다르다.
토지자원의 희소성과 소득격차의 객관적 현실은 정부가 서로 다른 소득집단에 대해 서로 다른 주택정책을 가져야 한다는 것을 결정한다. 저소득 가정의 경우, 주로 저임금 주택 등의 정책을 통해 기본 주택 수요를 보장한다. 고소득 가정의 경우 시장은 주로 합리적인 주거 및 투자 수요를 충족시키는 데 사용되지만 정부는 간접 규제를 통해 부동산 시장의 안정을 유지해야 합니다. 중간 소득 가정의 경우, 정부와 시장은 동시에 역할을 해야 한다. 국제적 경험으로 볼 때, 이런 경계 구분은 매우 필요하다. 그렇지 않으면 정책이 망가지거나 시장을 교란하여 정책의 초심을 거스를 수 있다.
우리나라의 거대한 소득 격차, 수많은 중저소득 가정, 징신 체계가 미비한 등 현실 국정은 정부가 직접 주택을 공급하는 것을 소규모 범위, 즉 최저소득 가정으로만 제한할 수 있다고 결정한다. 저소득 가정과 고소득 가정을 포함한 많은 중소득 가정의 경우 정부는 먼저 시장을 조절하여 다양한 요구를 충족시키는 동시에 재정 지원을 통해 지불 능력을 높여야 합니다. 고소득층의 경우 주택은 시장에 의해 공급되어야 하며, 정부는 주로 통화정책을 통해 부동산 시장의 변동을 통제한다. 따라서 중국의 주택 정책 시스템에는 점진적 부동산 조세 제도, 정책 주택 금융 제도, 저임금 주택 제도 및 통화 도구를 기반으로 한 부동산 시장 규제 정책의 네 가지 기본 부분이 포함되어야 합니다. 동시에, 상술한 정책 틀 안에서 경제 적용 주택과 이중 제한 주택 정책의 질서 전환을 추진하다.
셋째, 단일 가구 면적과 용적률과 연계된 부동산 세제를 실시한다.
토지는 일종의 재생 불가능한 자원이다. 토지를 점유하는 것은 타인과 후손이 토지를 사용할 권리를 소유하고 세금을 징수해야 하는 것과 같다. 이론적으로 세율은 토지가 점유하는 한계 기회 비용과 같아야 한다. 토지가 많이 차지할수록 기회 비용이 커질수록 징수해야 할 세금이 많아진다. 그리고 고소득층은 보통 주거지가 좋고 서비스가 완비된 집에서 더 나은 사회공공 서비스를 즐깁니다. 이 두 가지 의미에서, 도시 주민의 개인 재산을 과세 범위에 포함시키면 사회 공평을 증진시키는 데 도움이 된다.
현재 우리나라 부동산세제개혁은 이미 기본적으로 공감대를 형성하고 있다. 기본 아이디어는' 보중하여 가벼워라' 는 원칙에 따라 부동산 인수 (개발) 과정에서 기존 토지부가가치세와 경작지 점유세를 취소하는 것이다. 부동산 보유에 있다. 현행 부동산세, 도시 부동산세, 도시 토지사용세를 통일된 부동산세로 합병하다. 부동산 유통 (거래) 중. 증서세만 보유하다. 부동산 세제의 주체세는 부동산세이며, 그 납세자는 부동산 소유자와 합법적인 사용자 (국내외 기업, 경제조직, 개인 포함) 이다. 과세 대상은 납세자가 소유한 부동산 가치로, 자용과 임대를 구분하지 않는다. 부동산 세율의 합리적인 구간은 0.3%-0.8% 사이이다. 사람들의 기본적인 주택 수요를 보장하기 위해 부동산세는 제한된 면세 감면 조항을 규정하고 면세를 감면할 수 있는 권력을 지방정부에 위임할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산세, 부동산세, 부동산세, 부동산세, 부동산세, 부동산세, 부동산세) 우리나라가 날로 두드러지고 있는 인적 갈등을 감안하면 통일된 부동산세율은 누진적이어야 하고, 단호면적과 용적률과 연계되어야 한다. 먼저 단호면적별로 기준세율을 결정한 다음 용적율 조정 계수 (즉, 실제세율: 기준세율 x 용적률 조정 계수) 를 곱해야 한다. 주택 면적이 클수록 세율이 높아지고 여러 채의 주택 면적이 누적됩니다. 용적률이 낮을수록 계수가 높아진다. 세금은 결국 소비자에게 전가되기 때문에 이런 세율제도의 설계는 주로 수요 조절을 통해 공급을 유도하고, 같은 땅이 더 많은 주택면적을 공급할 수 있도록 하고, 같은 면적이 더 많은 주택단위를 공급할 수 있도록 하는 것이다.
이 정책의 핵심은 세율과 용적률을 결정하는 조정 계수로, 결정 원칙에는 두 가지가 있다. 하나는 공급 구조를 효과적으로 조절할 수 있다는 것이다. 둘째, 집값 수입을 사회 격차의 합리적인 범위로 통제할 수 있다. 구체적인 정책 설계에서는 다음 단계를 따를 수 있습니다.
첫째, 기본 주거 지역의 합리적인 기준을 명확히하십시오. 우리나라의 현재 토지자원, 인구구조, 기존 생활수준, 강소강 사회를 전면적으로 건설하는 목표 등에 따르면 1 인당 기본주택 건축 면적은 30 평방미터로 설정할 수 있고, 가구 평균 건축 면적은 90 평방미터 정도이다. 각지는 이 기준에 따라 적절하게 조정할 수 있다.
둘째, 기준 세율을 결정합니다. 건축 면적이 90 평방미터보다 작은 집은 최저 세율에 따라 세금을 부과한다. 90 평방미터가 넘는 전액 누진과세입니다. 많이 초과할수록 세율이 높아진다. 기준세율은 5 단 (90 평방미터 미만, 세율은 0.3%) 으로 나뉜다. 90-120 ㎡세율 0.8%; 120- 150㎡, 세율1.5%; 150-200 ㎡세율 3.0%; 200 평방 미터 이상, 세율은 5.0% 입니다.
셋째, 기본 역량 축적을위한 합리적인 기준을 결정하십시오. 현재 우리나라 일반 주택단지의 평균 용적률은 2.0 ~ 5.0 사이이며 용적률이 1.0 보다 작은 것은 기본적으로 고급 주택단지이다. 토지의 집약 이용을 높이기 위해 우리나라의 기본 용적률의 합리적인 기준은 2.0 으로 확정될 수 있다. 각지에서 이 기준 이상의 재량에 따라 조정할 수 있다.
마지막으로 볼륨 조정 계수를 결정합니다. 용적률 조정 계수는 3 단 (용적률이 2.0 보다 크고 계수는 L) 으로 나뉜다. 용적률이 1.0-2.0 사이인 경우 계수는1.5 입니다. 용적률이 1.0 보다 작으면 계수는 2 입니다.
이에 따라 건축면적이 90 평방 미터 미만이고 용적률이 2.0 보다 큰 주택의 실제 부동산세율은 0.3% 이며, 건축면적이 200 평방 미터보다 크고 용적률이 1.0 보다 작은 주택의 실제 부동산세율은10% (5.0%) 에 이를 것으로 전망된다 이렇게 큰 세금 부담 격차는 중소형 일반 주택 공급을 효과적으로 늘리고, 주택 공급 구조를 점진적으로 개선하고, 집값 소득비율의 사회적 격차를 줄일 것이다. 동시에 높은 부동산세율은 업주가 재산을 비효율적으로 통제하거나 사용하는 것을 방지하고, 거래활동을 자극하고, 개발업자의 사재기 행위를 줄이고, 투기성 구매를 억제하고, 중고 주택 시장의 발전을 촉진할 것이다.
넷째, 정책 주택 금융 시스템의 설립을 가속화한다.
주택은 자금 집약형 제품으로 단위 가치가 높다. 일반적으로 수십만원에서 수백만 원 사이로 일반 가정의 연간 소득 수준을 훨씬 능가한다. 따라서 주택 소비는 항상 사회신용, 특히 소비신용과 밀접하게 결합되어 있다. 이런 식으로 정부는 개인 주택 구입을 위한 자금 지원을 제공하고 지불 능력을 향상시킬 수 있다. 지원 수단은 계약금 비율을 낮추는 것 외에 장기 우대금리도 제공해야 한다. 장기 국채의 금리 추세에 따라 상대적으로 고정된 정책적 주택 대출 금리를 확정할 수 있다. 금리 수준은 시장금리의 1/2 정도와 맞먹는다. 상환기간은 30 년으로 연장할 수 있다. 일부 특수곤란인원이 만기가 되면 대출금을 상환할 수 없는 경우, 원대출 기간은 65,438+00 년 연장될 수 있다. 따라서 규범적인 정책적 주택 금융 체계를 수립할 필요가 있다.
우선, 주택 적립금을 정책적 주택 금융으로 적극 추진하다. 주택 적립금은 융자와 보조금 기능을 겸비한 전형적인 정책적 금융 수단이다. 하지만 지금은 건설 주관부에서 관리하고, 지방시장이 나뉘어, 정당한 역할을 발휘하지 못하고 있다. 주정부 주택 적립금 관리 센터 (기관) 는 행정부에서 주택금융은행으로 점진적으로 전환할 수 있으며, 주택금융은행과 그 업무를 은감회 통일감독체계에 포함시켜 서로 다른 주택금융은행이 외지에서 업무를 수행할 수 있도록 할 수 있다. 기업이나 개인이 지급기관을 자유롭게 선택할 수 있도록 허용하고 주택금융시장의 경쟁력을 강화하다.
둘째, 관련 상업은행이 입찰방식을 통해 정책적 주택 금융업무를 전개하도록 허용할 수 있다. 구체적으로 말하자면, 독일의 경험을 참고할 수 있고, 선예금 후 대출, 예금과 대출 연계 정책을 실시할 수 있다. 동시에, 정책 주택 대출 위험 보증 메커니즘을 확립하여 중저소득자에게 보증을 제공하다. 이자자금과 담보자금은 중앙과 지방재정이 지불한다. 경제 적용 주택에서 일반 상품주택으로 전환하여 토지 양도의 숨겨진 보상을 대출이자로 전환하는 명시적 보상을 탐구할 수 있다. 개인 소득과 주택 징신 시스템이 건전하지 않은 경우 정책적 주택 대출에 대한 엄격한 제한이 있어야 한다. 첫째, 첫 번째 구매에만 제공된다. 둘째, 표준 면적 이하의 주택에만 제공된다. 표준면적 이상의 주택을 구매하는 사람은 정책적 대출을 제공하지 않는다. 정책적 주택 대출로 집을 사는 사람은 반드시 부동산증에 명시해야 한다. 동시에 대출 계약에서 시장 금리 수준을 약속했다. 구매자가 집을 팔면 반드시 약속한 시장 금리 수준에 따라 이자를 지불해야 한다. 그렇지 않으면 소유권을 양도할 수 없다. 다른 주택을 구입하면 약속대로 이자를 지불해야 한다.
다섯째, 저임금 주택 시스템 강화 및 표준화
염세 주택은' 임대' 를 통해 저소득층의 주택 문제를 해결하는 방법이다. 가치 보존 기능이 없어 자격 심사 문제를 효과적으로 해결하고 권력 임대료 추구 현상을 줄여 중국 국정에 더 적합하다. 따라서 염세 주택 제도 건설을 강화하고 규범화해야 하며, 주로 다음과 같은 일을 잘 해야 한다. 첫째, 공급과 연계를 아낌없이 늘려야 한다. 염세 주택 건설을 지방 각급 정부의 중요한 직책으로, 정치 공적 심사 범위에 포함시키고, 감찰력을 강화하고, 지방정부의 중앙정책에 대한 집행력을 강화해야 한다. 지방정부는 연간 정부 업무 보고서에서 염세 주택 연간 건설 지표를 제시하고 건설 임무를 구체화하고 법정화해야 한다. 이러한 조치를 통해 염세 주택의 심각한 부족이 완전히 바뀌었다. 염세 주택의 보장 대상은 저소득 가정으로 제한되어야 하며, 민정 부문의 저보가구에 초점을 맞추고, 다른 정책적 주택과 합리적인 분업을 형성해야 한다.
둘째, 관련 제도를 보완해야 한다. 지방정부는 강소강 사회지표와 현지 현실을 결합해' 도시 저소득 가정의 주택난을 해결하는 데 관한 국무원의 약간의 의견' 과 같은 정책 요구를 이행하고, 현지 염세 주택 건설 기준, 건설 규모, 세트 구조, 1 인당 거주 면적을 확정하고, 염세 주택을 빈민굴로 짓지 않고, 상품주택과 비교하지 않고 염세 주택의 유동성을 보장해야 한다. 동시에, 보장된 주택 사용 관리 경험을 충분히 참고하여, 지방조건에 따라 임대료 기준, 임대 기간, 각종 관리 방식 및 사회 청문 공시 제도를 결정한다. 염세 주택 대상은 반드시 추적해야 하고, 가계소득이 규정된 범위를 초과하는 염세 주택 대상은 제때에 청산해야 한다. 염세 주택은 부동산세를 면제해야 한다.
셋째, 운영 메커니즘 및 관리 시스템을 개선하십시오. 정부가 염세 주택을 제공한다고 해서 정부가 직접 염세 주택을 건설해야 한다는 뜻은 아니다. 정부가 시장화 구매와 임대 방식을 통해 주택을 얻도록 장려해야 하며, 임대공간을 압축할 뿐만 아니라 부동산 2 급 시장을 활성화시켜야 한다. 배세 방식에서는 차근차근 임대료 보조금과 실물 배세 연계 모델을 세워야 한다. 최저소득 가정은 실물 배세를 위주로 하고, 기타 보장 대상은 화폐보조금을 위주로 한다. 전문적인 비영리 조직을 설립하여 염세 주택을 계획, 개발, 건설 및 관리해야 한다. 염세 주택의 접수와 심사는 거리 사무소를 기초로 거주지와 언론 2 급 공시 제도를 세워야 한다. 임대 작업의 투명성과 형평성을 높이다.
마지막으로 자금 공급을 보장해야 한다. 지방정부는 연간 건설 목표에 따라 염세주택 건설과 임대료 보조금의 연간 예산자금, 토지수익율, 적립금 부가가치 수익을 명확히 규정하고 매년 염세주택 건설자금을 제도적으로 보장해야 한다. 염세 주택 임대료 수입은 연속성과 안정성이 강하기 때문에 자산증권화 방식 (증권 발행 후 투자자권 지급) 을 탐구하고 염세 주택 소득 회수의 지연 문제를 해결할 수 있다.
여섯째, 화폐도구 위주의 부동산 시장 규제 정책을 완비하다.
건설주기가 길고, 토지자원이 부족하며, 구위가 고정되어 있어 주택 상품의 공급 탄력성이 매우 낮다. 가격이 올라도 단기간에 공급이 빠르게 증가하지 않는다. 동시에, 주택 상품의 부가가치가 강한 것은 이상적인 투자 도구이며, 투기 수요를 일으키기 쉽다. 가격이 오를 때. 수요는 종종 감소하는 것이 아니라 상승하는 경향이 있다. 이렇게 되면 주택제품이 공급이 부족하면 다른 상품처럼 시장 규제를 통해 새로운 공급과 수요의 균형을 빠르게 이룰 수 없게 된다. 반대로, 공급과 수요의 격차는 점점 커지고 거품이 형성될 것이다. 정부의 개입이 없다면, 단기간에 주택 제품 가격이 급속히 상승하여 소비자의 실제 구매력을 낮출 것이다. 거품이 터지면 가격이 급속히 하락하여 투자자의 이익에 직접적인 손해를 끼칠 것이다. 따라서 정부는 주택 시장의 안정을 유지할 책임이 있다.
주택 시장의 투기 수요는 매우 강하고, 항상 유동성 과잉을 배경으로 하며, 유동성을 줄이는 어떤 긴축 통화 정책도 효과를 낼 수 있다. 따라서 정부는 지속적인 통화정책을 통해 부동산 시장을 규제해야 한다. 정책 도구는 기존의 금리 정책, 총량 정책, 금융감독 외에도 통화정책 정보의 투명성, 연속성, 명확성을 유지하고 사회심리적 기대치를 안정시켜야 한다. "가격 인상-예상 가격 인상, 반복 가격 인상" 의 체인을 차단하다.
7. 경제 적용 주택과 복식 주택 정책의 질서 있는 전환을 추진하다.
경제 적용 주택 정책 시행에 나타난 각종 문제는 이 제도가 중국 국정에 적합하지 않다는 것을 보여준다. 주된 이유는 우리나라 인구가 너무 많고 소득 분배의 사회적 격차가 너무 크기 때문이다. 염세 주택 외에도 거의 3 억 5 천만 명의 중저소득자가 있다. 경제 적용 주택 정책이 이렇게 많은 사람들의 주택 문제를 해결할 수 있다고 상상하기 어렵다. 수요가 공급보다 훨씬 크고, 정보가 심각하게 비대칭적일 때, 임대료 추구와 부패가 불가피하며, 무효 정책도 필연적인 결과이다. 마찬가지로' 이중방' 을 전환과 응급조치로 삼을 필요가 있지만 장기적인 효과는 낙관적이지 않다. 따라서 앞으로는 경제 적용 주택과' 이중 제한 주택' 의 발전을 통제하고 상술한 주택 정책으로 대체할 필요가 있다. 한편 정부는 저소득 가정이 부동산 시장 규제의 영향을 받지 않도록 염세 주택 정책과 주택 금융 정책의 안정성을 유지해야 하며, 중간 소득 가정은 미치는 영향이 적다.
상술한 정책의 시행을 보장하기 위해서는 관련 기초 업무를 가능한 한 빨리 보완해야 한다. 첫째, 실명제 등록을 바탕으로 바코드 기술을 이용하여 주택 관리 공안 민정 금융 등 부서의 개인 정보 데이터베이스에 의지하여 개인 주택 징신 시스템을 구축하고 가정 결혼 기존 주택 세금 등 개인 정보를 전면적으로 기록하고 반영한다. , 가족 구성원들이 여러 채의 주택을 분권화하는 현상을 효과적으로 감독한다. 둘째, 토지주택조사를 기초로 주택 위치, 소유권, 면적 장부를 세우고, 부동산재산권 등록제도를 강화하고, 부동산세 징수의 유효성과 진지함을 강화하는 것이다.