무명 알리안츠 희진이 조이시티와 협력해 여러 프로젝트 회사를 설립한 바 있다. 일부 프로젝트 회사는 결산을 앞두고 있거나 조기 청산을 선택해 수익을 조이에게 맡겼다. 도시.
전염병으로 인해 여러 개의 쇼핑몰을 소유하고 있는 조이시티(000031.SZ)가 일반 부동산 회사보다 더 큰 피해를 입었다는 점은 그렇지 않은 회사에게는 불리한 점이라고 할 수 있다. 이미 구매 취소에 능숙합니다.
2019년 조이시티는 1000억 목표를 향한 큰 도약을 위해 차입금을 대폭 늘리고 토지 취득도 늘리는 데 주저하지 않을 예정이다. 그러나 2020년 상반기 기준으로 회사의 계약매출은 크게 마이너스 성장을 보이고 있으며, 업계 상위 100개사 평균 수준에도 미치지 못하는 실적을 보이고 있습니다.
하지만 소액주주 지분이 크게 늘어나면서 조이시티는 순부채비율이 급격하게 감소했다. 2019년 말 기준 조이시티의 소액주주 지분은 230억 위안을 넘어 모기업 소유 지분을 넘어섰다. 그러나 최근 몇 년간의 연차보고서를 보면 모회사에 귀속되는 순이익과 비교하면 조이시티의 소액주주들의 이익은 대부분 투자액을 맞추기 어려운 수준이다.
조이시티의 파트너 중에는 신탁회사, 사모펀드 등 금융·준금융기관이 잇달아 등장했다가 프로젝트 후반부에 일찌감치 철수했다. 그렇다면 수억 달러를 투자한 파트너의 수익은 어디에 있습니까?
여러 파트너 가운데 알리안츠희진자산운용(이하 '알리안츠희진')이라는 사모펀드 회사가 등장했다. 이 사모펀드는 조이시티와 제휴를 맺었다. 여러 프로젝트 회사가 지속적으로 프로젝트 회사에서 탈퇴했는데, 이는 조이시티의 숨은 자금 조달 플랫폼이 된 것으로 보인다. 보도 시간 현재 조이시티는 Securities Market Weekly의 인터뷰에 응답하지 않았습니다.
순부채비율은 소액주주가 부담
조이시티의 최근 실적 전망에 따르면 모회사 주주에게 귀속되는 순이익은 약 4억5000만~6억5000만 위안이 될 것으로 예상된다. 2020년 상반기 위안화는 전년 동기 대비 65-76 감소했습니다.
실적이 크게 떨어졌음에도 불구하고 조이시티의 순부채비율은 크게 개선됐다. Wind 통계에 따르면 2019년 말 회사의 순부채 비율은 97.65로 2020년 1분기 말 105.97로 소폭 증가해 2018년 말 171.18에 비해 크게 감소했습니다.
성공적인 구조조정 등이 조이시티 순부채비율 급락의 직접적인 원인이다. Joy City의 전신은 COFCO Real Estate였습니다. 2019년 COFCO Real Estate는 주식 발행을 통해 Joy City Real Estate를 인수했으며 회사는 COFCO 그룹 산하의 통합 주거 및 상업용 부동산 회사가 되었습니다. 또한 회사는 24억 2600만 달러를 조달했습니다. 올해 들어 A주 부동산 지분금융이 전액 발행에 성공한 유일한 사례다.
2019년 구조조정이 완료된 후 조이시티는 순부채비율을 대폭 감소시키는 성과를 거두었다. 순부채비율은 일반적으로 "(이자부채 - 현금) / 자기자본"을 의미합니다. 따라서 꾸준히 감소하는 순부채비율을 유지하려면 이러한 주요 지표를 열심히 노력해야 합니다. 예를 들어 이자부채가 증가할수록 회사의 현금은 더 큰 비율로 증가해야 하며, 자기자본도 유지되어야 합니다. 상응하는 성장.
2019년 말 기준 조이시티의 총 자기자본은 425억4100만 위안이며, 이 중 소액주주 지분은 231억3000만 위안, 모기업 귀속자본은 194억1100만 위안이다. 즉, 조이시티의 소액주주 지분이 모회사에 귀속되는 회사 지분을 초과한 셈이다. 소액주주 지분의 강력한 '지지'에 힘입어 회사의 소유주 지분도 자연스럽게 지속적으로 확대돼 '분모'의 성장을 담보한 셈이다. "회사의 순부채비율입니다. .
조직개편 전, 즉 COFCO 부동산 단계에서는 상장기업의 소액주주 지분율이 낮지 않았다. 연차 보고서에 따르면 2015년부터 2018년 말까지 COFCO Real Estate의 소액 주주 지분은 51억 7천만 위안, 53억 9500만 위안, 51억 1400만 위안, 58억 9900만 위안으로 모회사에 귀속되었습니다. 같은 기간 59억7900만위안, 58억9200만위안, 66억3000만위안이다. 위안허의 지분은 78억6100만위안이다. 회사의 소액주주 지분은 모회사 지분만큼 좋지는 않지만 그 차이는 크지 않다.
소액주주 지분이 적지 않음에도 불구하고 조이시티의 소액주주는 이에 상응하는 순이익을 공유하지 않았다. 2015년부터 2019년까지 상장회사 소액주주의 이익과 손실은 각각 2억 7900만 위안, 6억 1300만 위안, 7억 9000만 위안, 6억 1600만 위안, 13억 2700만 위안이며, 같은 기간 회사의 모회사 순이익은 13억 2700만 위안이다. 회사 규모는 각각 7억2200만 위안, 7억2000만 위안, 9억4500만 위안, 13억8900만 위안, 23억7800만 위안이다.
그 결과, 2015년부터 2019년까지 조이시티 소액주주의 자기자본이익률(평균)은 각각 5.46, 11.36, 15.45, 10.46, 5.74였으며, 상장기업은 12.07, 12.13, 15.1이었다. 각각 19.17, 17.44.
2016년과 2017년에도 비슷할 뿐만 아니라, 상장기업 소액주주의 순자산수익률은 모회사에 귀속되는 회사의 자기자본이익률보다 훨씬 낮다.
이론적으로 소액주주의 자기자본이익률은 모회사의 자기자본이익률과 크게 다르지 않아야 한다. 예를 들어 Vanke나 Gemdale과 같은 소액주주들의 자기자본이익률은 거의 동일하다. 모회사. 소액주주의 자기자본이익률이 모회사 주주의 자기자본이익률보다 훨씬 낮다면 소액주주는 손실을 입었고, 반대로 이득을 취했다는 뜻이다.
조이시티가 소액주주 이익을 이용해 이익을 조작하는지 여부는 회사의 소액주주 수익률로 판단할 때, 부동산 회사가 흔히 사용하는 투명주식과 실질부채의 또 다른 수법인지는 오직 회사만이 알 수 있다. ?
알리안츠 휘진 등장
북경도상사계부동산개발유한공사(이하 '베이징도상사계절')는 조이시티가 2019년에 새롭게 추가한 자회사다. 2019 . 조이시티는 올해 6월 민메탈스 트러스트(Minmetals Trust)와 10억7700만 위안에 지분을 인수하는 계약을 체결했다. 인수 후 조이시티는 다오샹시지 9982의 지분을 보유하게 되면서 회사를 인클루디드(Included)로 전환하게 됐다. 통합 범위에서 Beijing Daoxiang Four Seasons는 이전에 Joy City의 합작 회사였습니다.
Beijing Daoxiang Four Seasons는 베이징 팡산구 COFCO Jingxi Xiangyun 프로젝트 개발을 주로 담당하고 있습니다. 발표에 따르면 해당 프로젝트는 2016년에 시작돼 2019년 완료될 예정이다.
2016년 착공부터 2018년까지 COFCO Jingxi Xiangyun 프로젝트는 건설분양 기간 중이었기 때문에 해당 프로젝트는 재무제표에 수익을 기여하지 못했습니다. 이 기간 동안 베이징 다오샹 포시즌스(Beijing Daoxiang Four Seasons)의 수익은 기본적으로 미미했으며, 2016년에는 거의 600만 위안에 달하는 손실을 입었고, 2017년과 2018년에는 손실이 약 8천만 위안으로 확대되었습니다. 50만원.
민메탈스 트러스트는 2016년 말 베이징다오샹 사계절에 투자했다. 당시 발표에 따르면 Minmetals Trust는 Beijing Daoxiang Siji에 대한 투자를 8억 1300만 위안 늘렸고 프로젝트 회사 지분의 49.91%를 획득했습니다.
2019년 6월까지 조이시티는 민메탈스 트러스트가 보유한 주식을 약 2년 반 만에 인수했지만, 민메탈스 트러스트는 해당 프로젝트에서 이익을 얻지 못했지만, 인수 당시 2억6400만 위안의 프리미엄을 받았다. 자기자본 수익률은 32.47에 달했는데, 이는 연간 수익률 이후에도 양호한 입출력 비율입니다.
하지만 조이시티의 수익률에 비하면 민메탈스 트러스트(Minmetals Trust)는 확실히 뒤쳐져 있다. Minmetals Trust가 철수한 후 COFCO Jingxi Xiangyun 프로젝트는 즉시 Joy City의 주요 수익원 중 하나가 되었습니다. 2019년 연례 보고서에 따르면 베이징 시앙윈(Beijing Xiangyun)은 42억4100만 위안으로 조이시티 수익 프로젝트 중 2위를 차지했다.
지난 3년간 북경다오샹사계절은 기본적으로 수입이 없었다. COFCO 북경향운이 수익 기여를 시작한 이후 북경다오샹사계절은 6월 조이시티의 수익원 중 하나로 빠르게 자리 잡았다. 2019년에는 Minmetals Trust가 보유한 주식을 매입하여 Beijing Daoxiang Four Seasons의 주식 99.82주를 보유하게 되었습니다. 인수 후 하반기에는 Beijing Daoxiang Four Seasons가 매출 42억4100만 위안, 순이익 5억7000만 위안을 달성했습니다. .
2019년 조이시티의 순이익은 37억 5000만 위안으로, 반년 만에 베이징다오샹 포시즌스가 회사 이익의 15% 이상을 기여했다.
2019년 연례 보고서에 따르면 베이징 징시 샹윤의 총 투자액은 73억 위안에 육박하는데, 이는 42억 위안이 넘는 수익이 징시 샹윤의 수입의 전부가 아니라는 것을 의미한다. 조이시티는 계속해서 상당한 수익을 창출할 것으로 예상됩니다.
Minmetals Trust는 2년 반 넘게 주식을 보유하고 있습니다. Beijing Daoxiang Four Seasons는 기본적으로 수입이 없고 상당한 이익 손실을 입었습니다. 조수 도시처럼 다위에로 흘러가고 있다.
조기 퇴출된 민메탈스 트러스트(Minmetals Trust)는 30%가 넘는 프리미엄 수익률을 얻은 것으로 보이지만 이것이 전부가 아닐 수도 있다. Minmetals Trust의 공식 웹사이트에 따르면, 베이징 Daoxiang Four Seasons에 투자할 때 회사는 "Minmetals Trust COFCO 베이징 1위 주식 투자 집단 기금 신탁 계획" 수립을 시작했으며 8억 5500만 위안을 조달하여 베이징 다오샹 포시즌스(Beijing Daoxiang Four Seasons) 주식 50주.
2017년 상반기, 민메탈스 트러스트(Minmetals Trust)는 COFCO 베이징 1호 주식 투자 집단 기금 신탁 계획의 2단계, 3단계, 4단계를 차례로 발표하여 5억 위안, 1억 4천만 위안, 1억 4천만 위안을 모금했습니다. 각각 120만 위안, 총 6억 4천만 위안의 모금 수입이 있는데, 수익금은 어떻게 반영되어야 합니까?
민메탈스 트러스트와 비교하면 알리안츠 휘진과 조이시티의 협력은 우연이 아니다. 이 무명 사모펀드는 오랫동안 조이시티와 여러 프로젝트 회사를 설립한 바 있다. 이후 단계에서 점차적으로 프로젝트를 철회합니다. 개발기간 동안 조이시티와 신탁, 사모펀드 등 파트너사가 사업회사를 공동 소유했고, 준공이 가까워지자 파트너사들이 보유한 지분을 조이시티가 매입해 수익을 자체적으로 확보했다. .
2019년 소주공업단지 위에진부동산유한공사(이하 '소주위에진')가 베이징도상사계절과 같은 조이시티 산하 시스템에 편입됐다. 조이시티는 2019년 5월 선전원영원신투자합자회사(이하 '심천문영원신')로부터 주식 50주를 1억5900만위안(약 1억5900만원)에 인수해 쑤저우웨진(Suzhou Yuejin)이 100% 회사의 자회사가 됐다.
총액은 크지 않지만 쑤저우 위에진은 2019년 조이시티에 순이익 6117만 위안을 기여했다. 2017년과 2018년에는 Suzhou Yuejin이 장기 지분 투자로 기여한 투자 수익이 손실을 입었습니다.
Tianyancha에 따르면 2017년 12월 Shenzhen Wenying Yuanxin이 Suzhou Yuejin 주식 50주를 인수하기 위해 투자한 금액은 1억 5천만 위안이었습니다. 즉, 이 사모펀드는 약 1년 반 동안 주식을 보유하고 나서 875만 위안의 수익을 냈고, 수익률은 5.83에 불과했고, 연환산 수익률은 4도 안 되는 수준이다. 수익률이 좋은 1년 금융상품 못지않게 좋습니다.
Shenzhen Wenying Yuanxin 99의 투자자는 Allianz Huijin이며, 이 사모펀드의 주주는 각각 50%의 지분을 보유한 두 명의 자연인, 즉 Gao Ying과 Gu Lilin입니다. 백만 위안.
2017년 3월, COFCO Real Estate는 당시 Shenzhen Wenying Yuanxin과 Shenzhen Chuangfu Huiheng Investment Partnership(Limited Partnership)이 각각 Suzhou Yuejin과 Hangzhou를 설립했다고 발표했습니다. Ltd., 두 파트너의 투자자 중 99%는 Allianz Huijin입니다.
COFCO Xiangyun Real Estate (Suzhou) Co., Ltd.는 현재 Joy City Holding Group Sunan Co., Ltd.로 이름이 변경되었습니다. 이 회사는 원래 51 Shenzhen Huijin No. 2 투자 합자회사(유한 합자회사)를 보유했습니다. 나머지 49개는 조이시티(이하 '희진2호')가 보유하고 있다.
2015년 말, 두 명의 주주가 소주 샹윤 국제 프로젝트 개발을 주로 담당하기 위해 이 프로젝트 회사를 설립했습니다. 조이시티의 2019년 반기보고서에 따르면 조이시티는 2019년 1월 휘진2와 지분양도계약을 체결해 회사가 휘진2가 보유한 지분 49%를 5억7600만 위안에 매입해 프로젝트 회사의 지분 100%를 지배하게 됐다.
Joy City의 연례 보고서에 따르면 2018년 Suzhou COFCO Xiangyun International은 2019년 초 파트너인 Huijin No.2의 매출을 13억 8,800만 위안으로 확인했으며 올해도 프로젝트가 계속 중단되었습니다. 조이시티에 15억9600만 위안의 수익을 기여했지만 이는 모두 희진2호와는 아무런 관련이 없다.
알리안츠 휘진은 여전히 휘진 2호 주주명부에 이름을 올리고 있다. 충칭화월진허산업주식회사와 마찬가지로 조이시티는 2019년 이 회사의 나머지 50주를 인수해 보유하고 있다. 연차보고서에 공시된 매입금액은 1억 4900만 위안으로 기존 주주는 심천위안후이투자합자회사(Shenzhen Yuanhui Investment Partnership)(Limited Partnership)였으며, 그 주식 중 99주도 알리안츠 휘진(Allianz Huijin)이 보유하고 있었다. 프로젝트 회사인 Chongqing Huayue Jinhe Industrial Co., Ltd.는 위의 두 주주가 2017년 8월에 공동으로 설립했습니다. 주로 2년여 후인 2019년 11월 말에 사모펀드인 Chongqing Hongyun 프로젝트를 담당합니다. 자금이 철수되었고 프로젝트 수입이 이 수준에 도달했습니다.
위 4개 사업사는 모두 조이시티와 알리안츠 희진이 공동 설립한 회사다. 이러한 오랜 지인 외에도 알리안츠 휘진에는 청두 펑딩 부동산(주), 청두 위안진 위에롱 부동산(주), 청두 등 조이시티와 계속 협력하며 물러나지 않는 프로젝트 회사도 있다. Joy Xichuan Real Estate. Co., Ltd., Chengdu COFCO Meiyue Real Estate Co., Ltd., Shenzhen Jinfengcheng Real Estate Development Co., Ltd., Shenzhen Zhongyi Changchang Investment Co., Ltd. 등
알리안츠휘진 공식 홈페이지에 따르면 이 회사는 2013년 설립돼 부동산 종합금융업, 특정고객자산관리업, 사모펀드 투자(PE) 등 금융 서비스를 주로 제공하고 있다. 회사의 부동산 프로젝트 중 Hangzhou Liangzhu 프로젝트, COFCO Xiangyun (Suzhou) 프로젝트, Chongqing Panlong Xincheng 프로젝트 등이 COFCO와 협력하고 있습니다.
개발자에게 토지 확보는 자금 조달만큼 중요합니다. 부동산 펀드와의 협력을 통해 부동산 회사는 소셜 펀드를 활용해 회사 자금 조달원의 유연성을 높일 수 있으며, 협력 형태는 주로 지분을 늘리는 동시에 기업 레버리지를 줄여 회사의 이익을 극대화할 수도 있습니다.
그러나 이들 파트너들은 프로젝트 건설 후반부나 프로젝트가 완료 및 정산되거나 정산 도중에 신탁이나 사모펀드 등 파트너들이 조기 철수하는 등 끝까지 버티지 못했다. 프로젝트 정산으로 인한 순이익의 전부 또는 일부를 상장회사에 남기고, 파트너는 지분프리미엄, 배당금 등을 통해 이익을 얻습니다.
이는 형평처럼 보이지만 사실 상장회사가 자사주 매입 등 협력업체의 조기 퇴출을 허용하는 방식은 일종의 채권자 권리에 가깝다.
Essence Securities는 협력 개발의 본질은 프로젝트 수준의 부채 자금 조달을 지분 자금 조달로 전환하는 것이며, 이는 종종 실제 부채 발생을 동반한다고 지적했습니다. 이러한 종류의 자금 조달은 일반적으로 부동산 회사와 투자자 간의 자회사 또는 합작 투자를 통해 운영되며, 자금 조달은 부채를 숨기고 파트너가 환매, 제3자 인수를 통해 감소합니다. , 정기 배당금 및 기타 형태로 고정 수입을 얻습니다.
조이시티는 파트너와의 지분 협력을 유지하기 위해 때로는 상대방이 같은 비율로 자본금을 늘릴 수 있도록 상대방에게 재정적 지원을 제공해야 할 때도 있다. 사실 최종 투자자는 조이시티입니다. 그렇다면 이번 지분 협력도 진정한 의미의 지분 협력일까요?
재정 지원은 관대하지 않다
알리안츠 휘진은 회사가 발행할 수 있는 여러 사모펀드 상품에 의지해 조이시티와 협력할 수 있는 수많은 프로젝트 회사를 설립할 수 있다. 그럼에도 불구하고 알리안츠 희진은 여전히 재정적 필요를 모두 충족시키지 못한 상황에서 조이시티는 협력 관계를 안정시키기 위해 상대방에게 '자금 조달'을 시작했다.
조이시티는 2020년 4월 말 2019년 주주총회 소집안을 발표했다. 연차보고서, 배당금 등 정기 제안 외에 외부 재정 지원 제안 검토가 가장 많은 지면을 차지한다. 조이시티와 지주 자회사는 총 298억1000만 위안에 달하는 32건의 재정 지원을 외부 당사자에게 제공할 계획이다. .
조이시티의 재정 지원 대상에는 회사의 합작투자사 또는 관계사뿐만 아니라 지배 자회사의 기타 소액주주도 포함됩니다. 이 중 지주회사의 기타 소액주주는 15명으로 이들 15개 지주회사의 기타 소액주주들은 총 52억6000만 위안의 재정 지원을 받을 것으로 예상된다.
관계사 또는 합작사로서 사업상 필요에 따라 조이시티가 출자비율에 따라 재정지원을 하는 것은 이해가 되지만, 소수자에 대한 재정지원 범위를 더욱 확대하는 이유는 다음과 같습니다. 주주들은 다소 억울합니다. 조이시티가 소개한 소액주주 중 일부는 사업시행자에게 자금을 제공했을 뿐만 아니라 상장기업으로부터 역자금 지원을 받아 중앙기업의 저비용 자금이 국외로 유출되기도 했다.
금융지원을 받을 것으로 예상되는 소액주주 가운데 심천회진1호 투자합자회사(이하 '희진1호')가 8억위안의 금융지원을 받았고, 비교적 큰 금액입니다. Huijin No.1은 Shenzhen Jinfeng City Real Estate Development Co., Ltd.(이하 "Jinfeng City")의 지분 49%를 보유하고 있습니다.
원래 대주주인 차이나유니버설캐피털매니지먼트(China Universal Capital Management Co., Ltd.)가 탈퇴한 뒤 알리안츠 휘진이 휘진원 95.24호의 주주가 됐다.
펀딩 공지에 따르면 희진원의 무한책임파트너(GP)는 알리안츠휘진이며, 유한책임파트너(LP)는 특정 대상으로부터 자금을 조달한다. 알리안츠 희진이 다양한 사모펀드를 통해 조이시티와 협력하고 있는 앞서 언급한 프로젝트 회사들도 마찬가지다. 알리안츠 희진은 무한책임사원으로서 조이시티 부동산 프로젝트 개발에 참여하기 위해 유한책임사원으로부터 자금을 조달한다.
이에 앞서 2018년에는 알리안츠 휘진이 8억 위안의 재정 지원을 받은 것 외에도 알리안츠 휘진이 설립한 또 다른 사모펀드 - 심천 위안회 투자 합자회사(Limited Partnership)에서도 재정 지원을 받았다. 금액은 200만원.
알리안츠 희진은 조이시티와 협력해 프로젝트를 전개하기 위해 여러 사모펀드를 설립했고, 동시에 조이시티나 지주회사는 저비용 펀드의 일부를 상대방에게 형식으로 돌려줬다. 재정 지원을 통해 Allianz Huijin은 사업을 더욱 확장할 수 있는 충분한 자금을 갖게 될 것입니다.
조이시티는 외부 당사자에게 재정적 지원을 제공하는 것이 전통이 됐다. 2018년 주주총회 제안에 따르면 조이시티와 지주 자회사는 지주 자회사의 합자회사와 소액주주에게 36건의 금융 지원을 제공할 계획이며, 2017년 금액은 346억 9500만 위안에 이른다. 원.
조이시티의 2019년 연차보고서에 따르면 회사와 자회사가 발생한 내부자금 차입이자비용 총액은 4억 8200만 위안이고, 회사와 자회사가 발생한 내부자금대출이자비용은 총액이다. 자회사의 이자수익 총액은 4억 8200만 위안이며, 총액은 13억 6500만 위안입니다.
조이시티는 특수관계인에게 자금을 지원해 이자수익을 얻을 수 있지만, 여전히 회사의 주요 수입은 부동산 개발사업 매각에 의존하고 있다.
조이시티는 약정 매출 목표인 1000억 위안을 달성하기 위해 토지 확보에 박차를 가했지만, 전염병의 영향으로 회사 매출이 크게 줄었다. 뿐만 아니라 조이시티의 프로젝트 재고는 2019년 말 기준으로 개발 제품 잔고가 140억 위안을 넘었다.
재고 잔고
전염병의 예상치 못한 영향으로 인해 부동산 회사의 판매는 변함없이 영향을 받았습니다. 국가통계국이 발표한 자료에 따르면 2020년 상반기 전국 상업용 주택 매매면적은 6억9404만㎡로 전년 동기 대비 8.4% 감소했다. 66억 8950만 위안으로 5.4% 감소했다. 이 가운데 주택 매매는 2.8%, 사무용 건물 매매는 28%, 상업용 업무용 건물 매매는 25.5% 감소했다. 더 분명히 영향을 받았습니다.
2020년 상반기 실적이 크게 감소한 이유는 코로나19 영향으로 쇼핑몰과 호텔 매출이 전년 동기 대비 감소했기 때문이다. 동시에, 상반기 개발사업 정산 수익이 감소하면서 회사의 실적도 크게 하락했습니다.
이와 관련해 CITIC증권은 지난해 조이시티의 주요 실적은 개발사업 정산이었고, 쇼핑몰이 기여한 수익은 25% 미만이었다고 지적했다. 또한, 2019년 비경상손익의 영향과 결산 속도도 상반기에 회사의 실적 기반이 상대적으로 높아 이 기간에 전년 대비 큰 하락세를 보였습니다.
신고된 이익의 급격한 감소에 더해 조이시티의 약정판매도 크게 감소했다.
커루이 자료에 따르면 조이시티는 2020년 상반기 계약 매출 311억3000만 위안을 달성했고, 지난해 같은 기간 회사 매출은 360억3000만 위안으로 계약을 맺었다는 뜻이다. 상반기 매출은 15.74% 감소, 부동산 100대 기업의 상반기 매출 실적은 전년 동기 대비 2.7% 감소했으며, 조이시티는 평균 수준에 크게 뒤처졌다. 상위 100개 부동산 회사 중 하나입니다.
회사 지분 매각까지 더 확대된다면 조이시티의 하락세는 더욱 커질 전망이다. CRIC에 따르면 2019년 상반기 조이시티 지분 매각액은 234억8000만 위안에서 2020년 상반기 161억9000만 위안으로 줄었다. 지분 매각액은 전년 동기 대비 31.05% 대폭 감소해 2020년보다 크게 줄었다. 30%.
2019년 조이시티 개편이 완료된 뒤 회사 경영진은 3년 내 매출 1000억 위안을 발표했다. 즉, 2021년 회사의 목표는 약정 매출 달성이다. 1000억 위안이 넘습니다.
2019년 조이시티는 전염병 영향 없이 710억 8200만 위안의 계약 매출을 달성했지만, 전염병 영향 이후에는 회사가 이 목표를 달성하는 것이 어렵지 않을 것으로 보인다. , 2020년 회사가 긍정적인 성장을 이룰 수 있을지 의문이 제기되고 있는데, 이는 지난해 남은 과제가 갑자기 늘어났다는 뜻이다.
개편된 조이시티는 규모의 돌파구를 마련하기 위해 토지 확보에 더욱 박차를 가하고 있다. 2019년에는 총 약 500만㎡의 신규 용량을 추가했고, 총 토지 가격은 276억2200만 위안에 달했다. 조이시티의 주가는 148억1200만 위안으로 회사 지분은 절반 남짓을 차지했다.
2020년 상반기에도 조이시티의 토지 확보 노력은 주춤하지 않고 계속해서 증가세를 이어갔다. 회사가 발표한 바에 따르면 조이시티의 상반기 신규 프로젝트 누적 건축면적은 273만4800㎡로 지난해 같은 기간보다 165%나 크게 증가했다.
토지 취득 속도가 빨라지면서 매출 둔화도 동반되는데, 이는 회사의 누적 자금이 점차 늘어나고 있음을 의미한다. 뿐만 아니라, 인벤토리 중에서도 조이시티의 개발 제품이 눈에 띈다.
2019년 말 조이시티의 개발제품 재고는 140억1900만 위안으로 연초 144억1600만 위안과 거의 변함이 없었다. 부동산 회사의 개발상품은 일반적으로 완성된 부동산 프로젝트를 말한다. 완커의 개발상품 완성액은 660억3400만 위안에 달했지만 같은 기간 회사는 6308억4000만 위안을 팔았고, 개발상품 비중은 10대 정도에 불과했다. .
조이시티의 2019년 약정 매출은 700억 위안을 갓 넘겼다. 즉, 개발 제품이 20% 가까이 차지했다. 매출 부진 속에 토지취득 가속화와 완제품 잔고 정리에 난관이 많아 조이시티의 자본운용 효율성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
조이시티채권 평가사는 2019년 말 회사의 이자부채가 691억4100만 위안으로 증가했으며, 2020년 3월 말에는 이자부부채가 더욱 늘어났다고 지적했다. 791억 3,700만 위안으로 순부채 비율은 10,597로 증가했습니다. 회사의 전반적인 부채 관리 수준은 여전히 상대적으로 높으며 향후 특정 부채 상환 압력에 직면할 것입니다.