증시가 도래하면서 중고주택 거래 정책도 지속적으로 개선되고 있다. 중고 주택 판매 제한을 조정하고 "주택을 인식하고 대출 청약"과 같은 정책을 최적화한 후 최근 난징, 쑤저우, 지난, 쿤밍, 선전, 금화, 주하이, 푸저우 및 기타 도시를 포함한 수십 개 도시가 중고주택 '담보대출' 정책을 내놨다.
주식시장 활성화에 도움
도시화가 급속히 발전하면서 국내 부동산시장에도 주식시대가 도래했습니다. 이전 Lianjia Real Estate 데이터에 따르면, 중국의 중고 주택 거래량은 2016년 6조 위안을 넘어 전체 주택 거래의 41%를 차지했습니다. 그 중 베이징, 상하이, 선전의 중고 주택 거래 가치는 각각 전체 거래 가치의 74%, 72%, 60%를 차지했습니다. 또한 2017년에는 24개 도시에서 중고주택 거래량이 신축주택 거래량을 넘어 주택 수요를 충족시키는 주요 채널로 자리 잡았다.
Zhuge 주택 분석은 '예금 양도' 모델이 중고 주택 거래에 주로 두 가지 이점을 가져올 것이라고 믿고 있습니다. 첫째, 거래 비용을 절감합니다. 즉, 판매자는 모기지를 해제하고 자금을 조달할 필요가 없으며 구매자의 은행 대출을 사용하여 판매자의 은행 대출을 상환할 수 있으므로 거래 비용을 효과적으로 줄이고 자금 조달 문제를 제거할 수 있습니다. 중고 주택 거래의 위험을 줄여 구매자는 구매 가격을 출금 계좌에 직접 입금할 수 있으며 이는 거래 이익을 어느 정도 보호합니다.
전반적으로 중고 주택 거래의 위험과 비용이 감소되어 중고 주택 거래 문제가 근본적으로 완화되고 시장 활력 제고에 더욱 확실한 효과가 있으며, 동시에 현재 부동산 시장의 건전한 발전을 촉진하는 것은 매우 중요한 실무적 의미를 갖습니다. 현재 난징(南京), 선전(深圳) 등 도시에서는 중고주택에 대한 '담보대출' 사례가 있어 앞으로 더 많은 도시가 이를 따를 것으로 예상된다.
'민법' 에스코트
그럼 '보안호송'이란 무엇인가요? 모기지 양도란 이름에서 알 수 있듯이 모기지가 있는 부동산을 양도할 수 있고, 새로운 모기지를 얻을 수 있으며, 대출금을 미리 갚지 않고도 새로운 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.
과거 전통적인 거래 모델은 담보대출로 부동산을 양도하려면 먼저 남은 대출 원금을 갚을 만큼 충분한 자금을 조달하고 부동산 증명서를 받고, 담보대출을 취소해야 한다는 것이었습니다. 원래 모기지 등록 후 새 구매자에게 양도합니다.
'담보대출' 시행 이후 중고 주택 거래는 '자금 연결'에 대한 걱정을 완화하고, 주택의 '시장 진입 문턱'을 낮추며, 구매자와 판매자의 선택권을 높였으며, 중고 주택 비용을 절감하여 시장 유통 비용을 절감하고 중고 주택 시장의 활력을 더욱 풍부하게 만들었습니다.
자료에 따르면 '담보대출을 통한 양도'는 주로 민법 시행으로 혜택을 본다.
민법 제406조에 따르면 "저당권 기간 동안 저당권 설정자는 저당권을 양도할 수 있다. 당사자가 달리 약정한 경우에는 그 합의에 따른다. 저당권을 양도한 경우 저당권은 저당권은 저당권에 영향을 미치지 않습니다. 저당권자가 저당재산을 양도한 경우 저당권자는 저당권을 양도할 경우 적시에 이를 통지받아야 합니다. 그는 저당권설정자에게 채무를 미리 상환하도록 요구할 수 있고, 양도대금을 초과하여 양도대금을 저당권자에게 공탁할 것을 요구할 수 있으며, 채권자의 권리 중 일부는 저당권설정자에게 속하며, 부족액은 채무자가 변제합니다. ”
업계 관계자들은 민법 공포 이전에는 우리나라의 주택담보대출 거래 제한이 상대적으로 엄격했다고 지적했다. 민법 시행 이후 주택의 재산을 물건으로 명시함으로써 저당권은 '사람'이 아닌 '물건'에 따라 성립한다는 개념에 변화를 가져왔다. '예금으로 이체' 모델의 등장으로 거래 채널이 더욱 원활해졌습니다.
제남, 선전 등이 이를 시범적으로 시행하고 시행했다
민법이 발효된 후 이르면 2021년 초 주하이가 출범한 것으로 파악된다. 중고 주택 거래를 위한 "모기지 양도" 모델을 도입하여 "예금 양도" 모델을 시범적으로 시행하는 최초의 도시가 되었습니다. 주하이 외에도 최근 산둥 지난, 산동 준안, 난징, 쑤저우, 쿤밍, 선전, 금화, 푸저우, 우시, 하이난 및 기타 지역에서 시범 프로젝트가 시작되었습니다.
지난을 예로 들어보겠습니다. 현재 ICBC 산둥 지점은 국내 최초의 중고 주택 '예금 양도' 사업을 시작했습니다. ICBC 산둥 지점은 민법 관련 조항과 '개인 중고 주택 대출에 대한 관리 방법'을 엄격히 준수하고 비즈니스 보호를 위해 치루 공증 사무소의 '인출 및 예금 계좌' 관리 링크를 혁신적으로 도입한 것으로 알려졌습니다. 안전.
8월 17일, 지난시 천연자원기획국은 지난주택공제기금센터, 시법무국 등과 협력하여 주택담보대출을 통한 양도 등록을 혁신적으로 시작한다고 발표했습니다. 중고 주택 및 모기지가 있는 부동산은 거래 목록에 등록됩니다. 즉, 대출금을 미리 상환하거나 자금을 선지급할 필요가 없습니다. 즉, 먼저 대출금을 상환하지 않고도 양도, 재담보대출을 완료하고 새 주택 대출을 발행할 수 있습니다. 원래 모기지.
진안시 천연자원기획국 부동산등록센터가 온라인 신청 시스템을 확대한 것으로 알려졌다. 은행 대출 승인이 완료되면 온라인으로 주택담보대출 등록을 신청할 수 있다. 판매자는 휴대폰에서 '이중 사전등록'을 확인할 수 있습니다. 동시에 부동산개발업체, 주택중개업소 등으로 공고등록창구를 적극 확대해 신청절차를 더욱 간소화할 예정이다.
제남에서 시작된 '입금으로 이체' 프로세스에서 공증된 '출금 및 입금 계좌'의 도입이 중요한 연결고리라는 점은 주목할 만하다. 거래가 완료되기 전에 모든 자금은 자금의 안전을 보장하기 위해 이 계정에서 감독되는 것으로 보고됩니다. 거래가 실패하면 자금 분쟁을 방지하고 거래 위험을 줄이기 위해 자금이 원래 경로로 반환됩니다.
제남 외에도 지난 9월 17일 하이난성 인민정부 총판처는 '전염병 예방 및 통제와 경제 회복 및 진흥을 위한 하이난성 행동 계획'을 발표하고 2차 대책을 모색할 것을 제안했다. 주택 선지급 자금 없이 대출을 위한 손 모기지 "예금 이체" 등록을 위한 시범 프로젝트가 시작되었습니다.
9월 20일, 산둥성 린이시 쥐안현은 '2022년 부동산의 안정적이고 건전한 발전을 촉진하기 위한 쥐난현 정책(2차)'을 발표하고, 쥐난현이 이를 시행할 것을 제안했다. 중고 주택 "선도"모기지 양도"등록 모델에서는 저당 재산이 거래 목록에 나열되고 원래 모기지를 먼저 상환하지 않고도 양도, 모기지 및 신규 대출이 완료됩니다.
'담보 이전'의 긍정적인 효과에 힘입어 난징, 심천 등의 도시에서는 중고 주택에 대한 '담보 이전' 사례가 나타나고 있다.
9월 16일 난징부동산등록센터는 중국건설은행(601939), 난징은행(601009) 등 50여개 은행과 협력해 '담보대출 양도'를 완료한 것으로 알려졌다. 시내 158가구 등록작업, 거래금액 5억위안 초과.
선전 핑산구 사법국은 9월 1일 핑산 공증사무소가 선전 최초의 '공증된 인출 및 예금, 모기지를 통한 무상환 부동산 양도' 중고 주택 거래 서비스를 완료했다고 보고했습니다. 중고 주택 거래.
또한, '민법' 공포 이후 푸저우 부동산 등기거래센터는 적극적인 조치를 취해 2021년 4월 관련 신청서의 새 버전을 출시했다. 관련 프로세스와 자료를 지속적으로 단순화해 왔으며, 현재 푸저우에서는 300개 이상의 "보안 송금" 업무를 완료했습니다.
베이징, '연속주문' 사업 병행 처리
중국지수연구소 모니터링 자료에 따르면 베이징 중고주택 거래 면적 2021년에는 1700만㎡를 넘어 신축주택 1010만㎡보다 크게 늘어났다. 동시에 주택 구입 비용이 높기 때문에 시장에는 '연속 주문'이 많이 발생하고 있으며 시장 운영은 중고 주택 교체 및 개선 체인에 더 많이 의존하고 있습니다.
기존 거래의 주요 시장인 베이징의 중고 주택 거래도 지속적으로 개선되고 있다. 9월 23일, 베이징시 주택도시농촌개발위원회와 도시계획위원회는 '기존 주택 거래에 대한 '연속 주문' 병렬 처리 시범 시행에 관한 통지'를 발표하여 '연속 주문' 처리를 조정했습니다. 중고 주택 거래의 이전 직렬 처리부터 병렬 처리까지.
'연속주문'이란 집을 구입한 가족이 자신의 이름으로 집을 먼저 팔고, 같은 기간에 다시 집을 구입하는 거래업을 일컫는 것으로 알려졌다. '연속주문'업무 병행처리란 주택매매자격 검증규칙을 최적화하고, 원래 순차적으로 처리해야 했던 주택매매업무를 병행처리로 조정하여 주택거래의 효율성을 높이고, 주택 구입 비용.
시범 기간 동안 '연속주문' 사업을 신청하는 주택 구입 세대는 자신의 명의로 주택을 팔고 동시에 시내 기존 주택을 구입해야 한다는 조건을 충족해야 한다. 원래 주택을 판매한 후 베이징에서 상업용 주택을 구입할 수 있는 자격을 갖추어야 합니다.
중국 지수 연구소 지수 사업부 연구 부국장인 Xu Yuejin은 과거 관행에 따르면 '연속 싱글'이 있는 가족은 일반적으로 자신의 이름으로 집을 팔고 가야 한다고 말했습니다. 주택은 거래 주기가 길기 때문에 이전 등록을 거쳐야 합니다. 병렬 처리를 구현한 후 주택 구매 자격 검증 작업이 최적화되어 "연속 주문"의 거래 주기를 효과적으로 단축할 수 있습니다.
'순차 주문' 사업의 병행 처리는 중고 주택 거래의 효율성을 효과적으로 향상시키고 중고 주택 교체 및 개선 체인을 원활하게 하며 부동산 시장의 활력을 높일 수 있습니다.
본 정책의 주요 효과는 거래시간 단축이며, 시장 수급에 미치는 영향은 상대적으로 제한적일 수 있습니다. 다만, 현재는 삼자가족이 참여하는 'A가족←B가족←C가족' 체인만 시범 범위에 포함되고, '새집←B가족←C가족' 체인도 포함된다는 점에 유의할 필요가 있다. 새 주택과 관련된 것은 아직 재판을 받을 수 없습니다.
업계 관계자들은 베이징의 '연속 주문' 업무 병행 처리든, 다른 도시의 '예금 송금' 신모델이든 다양한 거래 주체의 요구를 충족할 수 있다고 지적했다. .저비용, 저위험이라는 장점을 바탕으로 상황이 더욱 심화되면 중고 주택 시장은 새로운 출발점을 맞이할 수 있습니다.