“올해는 보험을 판매하는 분들과 우리 업계에 종사하는 분들이 상당한 수익을 낼 수 있을 것 같습니다.” 6년 넘게 선전시 샤징구와 푸용구에서 소규모 부동산 중개업을 하고 있는 리쥔(가명) 직원은 차이나비즈니스뉴스 기자에게 기쁨을 표했다.
리준은 기자들에게 판매원이 1년에 주택 10채를 팔면 업계에서 상대적으로 좋은 실적 수준에 도달할 수 있지만 올해 시장에서는 두 달 만에 15채의 주택을 팔 수 있다고 말했다. "처음에는 올해 전염병의 영향으로 시장이 별로 좋지 않을 것이라고 생각했지만 이전보다 실적이 좋아질 것이라고는 예상하지 못했습니다."
Li Jun은 소규모 주택이 집중되어 있고 수가 많습니다. 또 다른 소규모 주택 거래 중개인 자오잉(가명)에 따르면 “어디를 가든 소규모 주택이 있다”고 한다. 최근 방문 중 기자는 선전의 소규모 주택 거래 수요가 매우 높다는 사실을 발견했다. 최근에는 부동산 가격 상승을 활용한 부동산이 거의 없었고 구매자와 투자자는 긍정적인 성과를 보였습니다.
이미 2007년 초 주택도농부는 재산권이 적은 주택은 법으로 보호되지 않아 상장 및 매매 자격이 없다는 위험 경고를 발령했다. 실제로 최근 기자들의 방문에 따르면 소규모 부동산 주택 거래는 비교적 완전한 체인과 운영 절차를 형성했습니다. 그 중 주택 구입자에게 '안심'을 주기 위해 개발업체는 '주택 사용권 증명서'와 같은 다양한 증명서는 물론, 다양한 이름과 관련 기관의 도장이 찍힌 증명서가 포함된 다양한 계약서를 발행해 왔습니다. 포장 아래에서는 모든 거래가 특히 "공식적"인 것처럼 보입니다. 소규모 주택이 인기 있는 이유는 무엇일까요? 여기에는 '매력적인' 관심사슬도 많이 숨겨져 있습니다.
소액 재산권을 가진 주택의 '비밀' 거래
6월 29일 자오잉은 기자들을 데리고 '이위안(Yiyuan)'이라는 동네에 마을 위원회가 집을 구경하기 위해 건물을 지었습니다. 이 커뮤니티는 Shajing 컨벤션 및 전시 센터 옆에 위치하고 있으며 하늘 정원과 지상 주차 공간을 갖춘 6채의 주택이 있습니다. 평균 가격은 22,500위안/㎡입니다. 외관이나 규모면에서 커뮤니티는 일반 상업용 주택과 거의 동일합니다. 실제로 현지에서는 이러한 주택을 농민주택, 토지에 투자한 기업이 건설한 건물과 함께 '소형재산권주택'이라고 통칭한다.
판매소 직원인 쉬화(가명)는 기자들에게 107㎡ 규모의 방 3개짜리 아파트를 추천했는데, 총 가격은 약 254만 위안(계약금 50만원)이다. % 및 10년 할부. Xu Hua는 기자들에게 할부를 선택하면 주택 구매자가 처음 5년 동안 은행에서 최대 50만 위안까지 직접 빌릴 것이며, 향후 5년 동안 남은 주택 지불금은 " 물품 대금 지급'을 하고, 개발업자 이름으로 구매자가 먼저 은행에서 대출을 받고, 주택 구매자가 개발업자로부터 대출을 받습니다.
주택 구입자는 주택 대금 외에도 위에서 언급한 통합건축물 개발업체와 주택 구입 계약을 체결할 때 '종합 서비스 수수료' 3만위안도 지불해야 한다. 마을 위원회 봉인비 각 마을 위원회마다 부과 기준이 다릅니다. Xu Hua는 기자들에게 고객의 통합 건물 구매가 '지분 보유'의 형태로 이루어졌다고 설명했습니다. 즉, 주택 구매자는 투자 그룹으로 개발업체의 주식을 구매했으며 명목상 마을 위원회 및 개발업체와 동일했습니다. 주택 건설 공동투자 시 지분은 부동산 형태로 표현되며, 주택을 파는 것은 자신이 보유한 지분을 파는 것과 같다.
이후 쉬화는 표지에 '집 구입 계약서'라고 적힌 로펌과의 '계약서'와 '주택 사용권 증명서'라고 적힌 녹색 패키지를 기자에게 건넸다. . 자격증. Xu Hua는 계약 체결을 완료하려면 주택 구매자가 2,000위안의 '변호사 증인 비용', 즉 변호사의 인감을 지불해야 한다고 언급했습니다. 또한 주택 구입에 대한 귀하의 보호도 함께 제공됩니다. 변호사가 목격한 주택 구입 계약은 상업용 주택의 '레드 북'과 같습니다."
푸용 거리에 있는 또 다른 마을 위원회 건물에서. Li Jun이 기자들을 데리고 방문했다는 사실에 따르면 구매자는 개발자 Shenzhen과 함께 "*** 투자 할당 계약"이라는 계약을 체결했지만 회사는 위에서 언급한 마을 위원회에 비용을 청구하지 않았습니다. 주택 구매자의 봉인 비용 및 "변호사 증인 비용". 판매소 관계자는 기자들에게 "변호사가 증인이 될 필요는 없다. 마을위원회 인감이 있으면 (주택 구입자가) 그 집을 법적으로 소유한다는 뜻이 된다"고 말했다. Xu Hua가 근무하는 개발업체가 발행한 "사용권 증명서"와 유사하게 건물 개발업체는 주택 구매자에게 "그린북"이라고도 불리는 갈색 책에 싸인 "사용권 확인서"를 제공합니다. ".
그러나 베이징 진리우 법률 사무소의 왕위첸 이사는 기자들에게 현행 법규에 따르면 재산권이 적은 주택에 대한 매매계약은 무효인 경우가 많다고 말했습니다.
'주택매매계약서'라는 이름이 무엇이든 간에 사실상 소규모 재산권 주택의 본질을 은폐하려는 것이다. "'그린북'은 법적 효력이 없으며, 개발업자는 증명서를 발급할 권리도 없습니다."
또한 왕위첸은 소규모 주택의 매매계약이 목격됐다고 말했습니다. 변호사에 의한 구매계약과 변호사 없이 체결한 구매계약은 법적 효력에 차이가 없습니다. "불법거래라면 변호사가 목격했다고 해서 적법한 거래가 되지는 않습니다. 불법행위의 목격자라면 목격행위 자체도 불법이고, 수수료도 불합리하고 불법입니다." /p>
단, 중고소형주택 거래에는 다양한 수수료가 있으며, 중고소형주택을 구입하는 주택구입자도 다양한 금액의 '양도수수료'와 '차비'를 지불해야 합니다. ." 관련 중개인은 재산권이 적은 중고 주택의 '양도 수수료'가 일반적으로 500위안/제곱미터라고 말했습니다. 최근 몇 년 동안 마을 위원회가 서로 경쟁을 벌이고 있어 '양도 수수료'가 인상되었습니다. 현재 재산권이 적은 일부 중고 주택의 '양도 수수료'는 1000위안/제곱미터에 달합니다. 리준은 최근 면적 113㎡, 총 가격 279만 위안의 중고소형주택이 9만6000위안의 일회성 '양도수수료'를 받았다고 밝혔다.
중개인이 2개월 만에 연간 실적 목표를 달성했습니다
소형 주택 매매에 대한 확실한 감독은 부족하지만 여전히 매수자와 투자자가 많습니다 그쪽으로 몰려들고 있습니다.
롱강구 부지난링촌에서 소규모 주택(촌위원회가 공동으로 지은 건물)을 구입한 종씨는 기자들에게 자신이 구입했을 때 그 소규모 주택의 가격이 2007년 주택 가격은 4,000위안/제곱미터였으며, 당시 주변 상업용 주택의 평균 가격은 18,000위안/제곱미터였습니다. 이에 비해 재산권이 적은 주택을 선택하는 데에는 저렴한 가격이 주요 요인이다.
7월 7일, 리준은 기자들을 데리고 2015년에 양도된 샤징난남순환로에 있는 촌 위원회 건물로 갔다. 단가는 제곱미터당 약 2만 위안이다. 그러나 Li Jun은 통합 건설 건물에서 1km 이내에 있는 미개봉 상업용 주택의 매매 단가가 최소 65,000위안/제곱미터인 반면, 위에서 언급한 통합 건설 건물에서 약 1km 떨어진 곳에 있는 새 아파트의 판매 가격은 추정하고 있습니다. 건설 건물의 평균 가격도 60,000위안/제곱미터에 도달했습니다. "현재 샤징의 상업용 주택 평균 가격은 제곱미터당 7만 위안입니다."
저렴한 가격 외에도 구매 할당량과 매매 제한이 없어 소규모 주택도 만들어졌습니다. "투자의 핫스팟"
지난해 말 백석주에서 막 철거된 집을 팔았던 시씨(가명)는 올해 초 현금 600만 위안을 들고 샤징에 찾아와 1억 원도 안되는 가격에 구입했다. 통합건물에는 중고주택 3채, 투자용 2채, 자영업 1채가 있습니다.
관련 중개인은 기자들에게 소형 주택 투자로 인한 임대 수익 외에도 샤징의 소형 주택 가격도 최근 몇 년간 상승세를 보이고 있다고 전했다. 100㎡ 규모의 소규모 주택을 예로 들면, 집값이 연간 20만~30만 위안씩 오르는 것은 기본적으로 문제가 되지 않는다. "모멘텀이 좋으면 평방미터당 5,000~8,000위안까지 오를 수 있습니다." Li Jun은 기자들에게 2016년 소규모 재산권 주택의 평균 가격이 2,000~3,000위안이었다고 말했습니다. 올해 소규모 재산권 주택의 평균 가격은 2,000~3,000위안이며, 단위 가격은 일반적으로 20,000위안/㎡에 이릅니다.
최근 기자들의 방문을 통해 '단기적으로는 월세 징수, 장기적으로는 철거에 의존하는 것'이 소규모 주택을 파는 사람들이 내세우는 주요 셀링 포인트인 것으로 나타났다. 신고인은 유휴자금이 있다는 이유로 소규모 주택에 대한 투자 조언을 위해 중개업자에게 문의했는데, 중개업자는 현재 단계에서 샤징의 오래된 마을 지역이 도시 재생 계획에 포함되어 있다고 말하면서 다음과 같이 제안했습니다. 신고인은 200만 위안짜리 주택을 구입했습니다. 통일된 건물에 집을 지으면 단기적으로 임대수익을 얻을 수 있고, 나중에 철거보상도 받을 수 있을지도 모릅니다. "이곳의 평균 임대료는 현재 3,500위안으로 비교적 안정적입니다. 그때까지 집이 철거되면 보상금은 최소 1천만 위안이 될 것입니다."
여러 요인에 의해 소규모에 대한 논쟁이 벌어지고 있습니다. 재산권 부동산 게임은 계속해서 치열해지고 있으며, 이준도 이번 '카니발'의 수혜자 중 한 명이다.
“특히 2017년과 올해는 2016년 주변 지하철 정식 개통으로 인해 소규모 주택 시장이 타이트했고, 올해는 전염병의 영향으로 많은 고객들은 부동산 투자를 선택했다. 올해 3월과 4월에는 15채의 주택이 팔려 1년의 실적을 마쳤다”고 리준이 기자들에게 말했다.
이익 뒤에는 법적 위험이 도사리고 있다
심천의 소규모 주택은 특별한 의미를 갖는다. 공식 설명에 따르면 선전에는 소규모 주택이 없다.
왕위첸은 기자들에게 소형 주택은 엄밀한 법적 개념이 아니며, 법적 대형 주택에 해당하는 실제 주택 유형을 가리키는 일반적인 용어라고 말했다.
일반적으로 재산권이 적은 주택이란 관련 서류를 취득하지 않고 토지 양도 비용 및 기타 비용을 지불하지 않고 농촌 집단 토지에 지어진 주택을 말합니다.
1992년과 2004년 두 차례에 걸쳐 농촌 도시화 전환 이후 선전의 모든 농촌 집단 토지는 국유지로 전환됐다. 따라서 토지의 성격으로 볼 때 심천에는 일반적인 개념의 재산권이 적은 주택이 없습니다. 그러나 역사적 유산과 느린 개조 과정으로 인해 심천은 여전히 많은 양의 토지를 소유하고 있습니다. 마을주민, 마을집단이라는 용어도 흔히 사용된다.
중국종합발전연구소 관광부동산연구센터 송딩 소장은 선전에서 소규모 주택의 역할을 언급하면서 선전의 주택 공급이 부족하고 소규모 주택이 부족하다고 생각한다. 부동산 주택은 주택 격차를 보완할 수 있으며, 사용 가치도 있고 시장도 있습니다. "사실 재산권이 적은 주택 거래 시장은 예전부터 존재해 왔습니다. 하지만 올해 상반기, 특히 2분기부터 심천 부동산 시장이 호황을 누렸습니다. 상업용 주택 시장을 중심으로 소규모 재산권이 있는 주택에 대한 거래 수요가 강했습니다."
광동성 주택정책연구센터 수석연구원 Li Yujia도 소규모 부동산 주택이 실제 주택 공급에서 필수적인 부분이라고 말했습니다. 심천에서. 최근 몇 년간 관련 정책 추진과 가속화된 도시 재생 과정의 영향으로 소액 재산권을 가진 주택이 다시 한 번 뜨거운 관심을 받았습니다.
열풍 속에서도 소규모 주택 거래에는 이미 리스크가 많다는 점은 주목할 만하다.
올해 5월 20일 천연자원부는 '농가 및 집합건축 토지이용권 확인 및 등록 가속화에 관한 천연자원부 고시' 천연자원개발 [2020]호를 발표했다. . 84에는 "농가, 재산권이 적은 주택 등을 불법적으로 구입하는 도시 거주자는 등록을 할 수 없으며 등록을 통해 불법 토지 사용을 합법화하는 것도 허용되지 않습니다."라고 명확하게 규정되어 있습니다. 마을 주민이 이를 구입하거나, 마을 주민이 아닌 사람이 구입 후 호적을 부동산으로 양도하거나, 관련 법적 재산권 등록증을 취득한 사람은 이 세 가지 범주에 속합니다.
그러나 왕위첸은 법적 위험 측면에서 주택 구매자가 재산권이 적은 주택을 구입하는 것은 여전히 권장되지 않는다고 말했다. “오늘날 소규모 재산권 주택은 대부분 불법 토지를 사용하고 불법 건축한 경우가 많습니다. 행정 관리상의 위험 외에도 소규모 재산권 주택을 철거할 경우 지방자치단체가 소액 재산권의 법적 출처를 인정하지 않는 등의 위험에 직면할 수 있습니다. 더욱이 재산권이 적은 주택은 구입 후 정착할 수 없고 주택의 부가가치 중 많은 부분을 실현할 수 없는 경우가 많습니다. ."
그리고 현실적으로 많은 투자자들이 '하룻밤 사이에 착취'당했습니다. 부자가 되는 꿈은 결코 쉽지 않습니다. 중난경제법학원 디지털경제연구소 소장 판헬린(Pan Helin)은 선전의 재산권이 적은 주택은 항상 역사에 남겨진 문제였으며 단기적으로 해결책을 찾기가 어렵다고 믿습니다. . "사실 선전에서는 이미 관련 시도를 했으나 복합적인 이해관계가 얽혀 있어 대처가 더욱 어려운 상황이다. 당분간 현 상태를 유지할 가능성은 높다고 본다."
위에서 언급한 관련 문제에 대해 같은 날 7월 8일 한 기자가 선전시 계획천연자원국에 서한을 보냈습니다. 관련 직원은 소규모 주택과 관련된 문제가 현재 심천시에서 관리하고 있다고 밝혔습니다. 각 지구. 같은 날 기자는 선전 바오안구 토지기획감시국에 전화해 인터뷰를 요청했다. 종합부 담당자는 해당 국이 언론 인터뷰를 수락하기 전에 먼저 구당위원회 선전부를 거쳐야 한다고 말했다. , 그리고 기자에게 연락처를 알려주었습니다. 보도 시간 현재, 기자는 바오안구 위원회 선전부 부국장 사무실에 전화를 걸었지만 전화에 응답하지 않았다.