최근 각지에서 빈번하게 시행되는 규제정책이 부동산 시장에 파란을 일으키고 있다.
북쪽에서는 하얼빈을 비롯한 일부 지방 대도시가 둥관 등 더운 도시에서 적극적으로 명확한 '구제' 정책을 내놓았고, 중고 주택 가격은 계속해서 엄격하게 통제되고 있다. 완화될 조짐 없음; 시장 추세와 구매자의 기대를 안정시키기 위해 부동산 회사의 가격 인하에 대응하여 전국 12개 이상의 도시에서 "제한 명령"을 내렸습니다.
일각에서는 일부 도시의 모기지 금리 인하와 중앙은행의 부동산 시장 안정 신호가 규제 변화의 시작을 의미할 수 있다고 말합니다.
진실은 무엇인가? 업계의 다양한 의견을 종합해보면, 중앙은행의 이례적인 발언이든, 각처의 정책 완화든, 주로 지역 차원의 작은 조치일 뿐, '살기 위한 주택'이라는 기조는 건드리지 않은 것으로 볼 수 있다. , 투기가 아니다”, “하나의 도시, 하나의 정책”이다.
부동산시장의 차별화는 앞으로도 계속될 것이다. 완화 정책을 시행한 대부분의 도시는 시장 기반이 열악하고 일반적으로 인구 유출 및 수요 감소 문제에 직면해 있습니다. 정책을 강화한 상하이, 선전, 둥관 등 도시의 경우 부동산 시장에 대한 규제가 완화될 것이라고는 보기 어렵고, '주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것'이라는 기조도 사라지지 않을 것으로 보인다. 쉐이킹 식.
일부 지역에 '따뜻한 바람'이 불고 있다
하얼빈의 최근 부동산 시장 정책은 시장의 민감한 신경을 크게 건드렸다.
하얼빈은 10월 10일 부동산 시장을 전면적으로 안정시키기 위한 '16개 정책'을 발표했다. 주민의 주택 구입 수요 방출을 촉진할 것입니다.
수천만 인구의 지방수도가 앞장서 '시장 살리기'에 나선다는 신호적 의미는 무엇일까. 부동산 시장 정책에 큰 변화가 있을 것이라는 뜻인가? 시장이 이런 의구심을 품게 만드는 것은 하얼빈의 규모뿐 아니라, 더 중요한 것은 최근 부동산 시장을 지탱하는 도시가 많다는 점이다.
중국 동북 3대 성수도는 뜨거웠어야 할 금·구·은 10년 동안 잇따라 구제 조치를 내놨다. 9월 13일 창춘은 주택 구입 보조금을 발표했고, 선양도 인재에 대한 주택 구입 보조금 기준을 높이고 일부 부동산 회사와 인터뷰하여 부동산 회사의 가격 인하 판매 행동을 표준화하고 시장 질서를 유지했습니다. 하얼빈이 추가되면서 쌀쌀한 날씨를 겪고 있는 중국 동북지방 지방정부의 구제금융 기조가 매우 분명해졌다.
북동부뿐만 아니라 장강삼각주와 주강삼각주 일부 지역에서도 시장을 살리기 위한 신호를 내놨다. 10월 11일 닝보시 펑화구는 주택 구입 보조금 정책을 발표했다. 인재, 국가급 인재는 최대 100만 위안까지 받을 수 있다. 자오칭(Zhaoqing), 주하이(Zhuhai), 중산(Zhongshan), 후이저우(Huizhou)는 중고 주택 거래 비용을 줄이기 위해 중고 주택 양도에 대해 승인된 개인세 징수율을 순차적으로 낮추었습니다. 내륙에서는 웨양, 탕산 등 12개 이상의 도시가 기대감을 안정시키기 위해 부동산 회사에 '제한 명령'을 내렸다.
하얼빈으로 대표되는 동북부 도시들이 부동산 시장에 대한 부양책을 내놓은 것은 놀라운 일이 아니다.
CRIC는 2021년 첫 8개월 동안 선양, 창춘, 하얼빈 3개 성급 도시의 거래량이 모두 같은 기간에 비해 20% 이상 감소했다는 연구 보고서를 발표했습니다. 2019년 하얼빈의 하락률은 59%에 달해 시장 압박이 뚜렷합니다.
부동산 시장이 얼어붙고 있는데, 근본 원인은 인구 유출과 수요 위축에 있다. '제7차 인구조사' 자료에 따르면 2020년 말 현재 흑룡강, 길림, 랴오닝 3성 상주인구는 9,851만명으로 2010년 말에 비해 1,100만명이 감소했고, 누적 감소폭도 줄어든 것으로 나타났다. 10에 도달했습니다. 특히, 청년 인구의 감소와 거시적 요인의 영향은 주택구입 수요 위축으로 직결되었습니다.
지원 정책을 내놓은 다른 도시들도 전반적인 부동산 시장 냉각에 대부분 영향을 받는다. 중국지수연구소 자료에 따르면 올해 국경절 연휴 동안 주요 도시의 신축 상업용 주거용 건물 거래 면적이 전년 동기 대비 33% 감소했고, 주택 구입자들의 주택 구매 의향도 줄어들었다. .
부동산 업계의 '물량 및 가격 하락'에 대한 주민들의 비관적 기대가 현재 시장 심리 하락으로 직결됐다는 결론을 내린 증권사들이 많다.
케루이는 주택 구입 소비를 촉진하기 위해 여러 곳에서 취한 조치를 바탕으로 주택 가격이 너무 빨리 하락하는 도시, 재고 위험이 과도한 도시에 대한 지역 규제의 '한계 완화'가 시작되고 있다고 말했습니다. , 높은 토지 실패율과 토지에 대한 재정적 의존도가 높은 도시는 통제를 완화할 인센티브가 더 많으며 부동산 시장 통제는 적당히 완화될 것으로 예상됩니다.
신용 정책의 기본은 변하지 않았습니다
'구제 구제'는 정책 반전을 의미합니까? 이것은 사실이 아닙니다.
루시 금융연구소 소장 관칭유는 하얼빈이 부동산 시장 안정, 부동산 회사의 유동성 압박 완화, 주택 구입 수요 증가, 부동산 해고 등을 위한 16가지 정책을 공동으로 발표했다고 믿고 있다. 시장을 살리기 위한 첫 번째 시도이지만 이는 시장을 안정시키기 위한 것일 뿐 투기가 아닌 주택용 주택이라는 틀 안에서 조금씩 움직일 뿐이다. 시장의 펀더멘털이 열악한 경우 하락해야 할 곳은 완화된 후에도 여전히 하락할 것이지만 더 천천히 하락할 수 있습니다.
광동성 주택정책연구센터 수석 연구원 리유자(Li Yujia)는 하얼빈의 '16개항' 새 부동산 시장 정책이 '일상에서 벗어나지' 않고 '의 경계를 넘지 않는다'고 믿는다. 하나의 도시, 하나의 정책'을 통해 안심을 제공하는 것이 정책의 초점이다. 주택 구입 이자율이 하락하지 않고, 레버리지 비율이 변하지 않고, 대출 집중 정책이 바뀌고, 거래세 및 수수료가 변하지 않는 한, 전반적인 상황은 영향을 받지 않을 것입니다.
실제로 신용정책의 긴축 정도가 부동산 시장 변화에 미치는 영향이 더 크다. 10월 초, 광저우, 포산 등 지역의 일부 국유은행과 주식은행은 1차 및 2차 주택 대출 금리를 낮추기 시작했다. 후난성 이양의 일부 은행도 주택 대출 금리를 낮추기 시작했다.
개별 도시의 주택담보대출 변화와 중앙정부의 부동산 시장 안정 신호가 맞물리면서 업계 규제 완화에 대한 기대감이 계속 이어지고 있다. 9월 말 중앙정부는 부동산시장 안정을 위한 신호를 잇달아 발표하면서 금융기관은 법치주의와 시장화 원칙을 준수하고 관련 부서 및 지방정부와 협력하여 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 공동으로 유지해야 한다고 밝혔습니다. 부동산 시장을 보호하고 주택소비자의 정당한 권익을 보호합니다.
그러나 관칭유는 중앙은행이 처음으로 '부동산'을 언급한 것은 주로 1차 주택의 정상적인 주택 소비 수요를 보장하고 2차 주택의 개선을 보장하기 위한 것이라고 믿고 있다. 주택담보대출의 중앙 집중 관리와 대출 자격에 대한 엄격한 검토를 바탕으로 1차 긴급 요구 사항에 대해 차별화된 신용 지원을 제공합니다. 부동산신용정책 전반을 대폭 완화하기는 어렵다.
CRIC 데이터에 따르면 올해 9월 첫 주택 대출의 전국 평균 이자율은 5.46으로 지난해 말보다 23bp 증가했습니다. 주택대출은 5.83으로 지난해 말보다 29bp 증가했다.
광저우, 포산 등의 도시에서는 모기지 금리를 낮추었는데, 이는 주로 모기지 금리가 초기 단계에서 크게 증가하고 높은 수준에 있기 때문입니다. 따라서 실수를 방지하려면 수정 및 최적화가 필요합니다. 엄격한 요구에 해를 끼칩니다.
그러나 업계에서는 올해 주택담보대출 금리 인상, 은행 주택담보대출 한도 부족, 대출주기 연장 등으로 인해 주택담보대출 정책의 가장 엄격한 시기가 점차 지나갈 것으로 보고 있다.
BoC증권은 중앙집중형 모기지 관리제도 시행 이후 대부분 은행의 부동산 대출과 개인 주택대출 비중이 규제 요건 상한선 내에서 줄어들었다고 보고, 전반적으로 조정할 여지가 있습니다. 현재 시장은 '기본'과 '정책'이 이중 바닥에 있는 상황으로, 정책 안정성이 더욱 강화될 것이라는 기대감과 부동산 회사 및 주민 담보 대출에 대한 신용 조정에 대한 기대도 있다.