“12월 상하이 중고주택 거래량은 4만호에 육박했는데, 이는 매우 높은 거래량이다. 2016년 제가 업계에 처음 입문했을 때와 매우 유사하다.” 상하이의 부동산 중개인 회사의 대리인 천홍(가명) 씨는 현재 상하이 부동산 시장을 이렇게 묘사했다. E-House 연구소의 데이터에 따르면 2020년 12월 상하이에서 약 39,000채의 중고 주택이 판매되었으며, 이는 지난 4년 동안 연간 중고 주택 거래량이 새로운 최고치를 기록했습니다. .
특히 하반기에는 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 4개 1선 도시에서 중고 주택 거래량이 증가했다. Shell Research Institute가 제공한 데이터에 따르면 2020년 1선 도시의 중고 주택 거래량이 전년 대비 23% 증가하여 지난 3년 동안 새로운 최고치를 기록했습니다. 다양한 기관의 데이터를 종합해 보면 1선 도시의 전체 주택 가격은 상대적으로 안정적이지만, 학군 주택, 고급 주택 등 핵심 지역의 고품질 주택 가격이 크게 상승했습니다. 추운 겨울에 일선 도시의 부동산 시장이 회복되는 이유는 무엇입니까? 미래는 무엇입니까?
최근 몇 년간 거래량이 최고치를 기록했습니다.
2020년 초에 전염병은 한때 부동산 시장에 영향을 미쳤고, 두 번째로 새로운 주택 판매 부서가 문을 닫았습니다. 지역사회의 폐쇄적인 관리로 인해 손 주택도 선보일 수 없었습니다. 시장 정서는 상대적으로 비관적입니다. 그러나 전염병이 효과적으로 통제되면서 수요가 빠르게 반등했으며, 시장은 1차 하락 후 상승의 파동에서 벗어나 하반기에 테일오프(tail-off) 현상이 발생했습니다.
Chen Hong은 중국-싱가포르 Jingwei Client에게 상하이의 새로운 주택 시장이 2020년 8월부터 뜨거워지기 시작했다고 말했습니다. 교외 주택 외에도 도시 지역의 많은 프로젝트는 '1 베드룸 아파트'입니다. "찾기가 어렵습니다." 인기 부동산 프로젝트의 청약 비율은 1대 10을 넘을 수 있습니다.
지난달에 한 고객과 그의 약혼자가 집을 보러 왔을 때 그들은 즉시 집을 사고 싶다고 말하지 않았습니다. 시장은 돈을 모으기 위해 집에 갔고 마침내 1,300만 위안의 대출을 받았습니다. 시장이 뜨겁지 않으면 일시적으로 돈을 모으는 것은 물론이고 돈이 있으면 사지 않을 것입니다. 관계자는 "2020년 12월 상하이 중고주택 거래량이 4만호에 육박해 매우 높은 거래량이다. 현재 시장은 제가 처음 업계에 입문했던 2016년과 매우 유사하다"고 말했다. 이주연구소 자료 12월 상하이의 중고 주택 거래 건수는 약 39,000건으로 전월 대비 20.3%, 전년 동기 대비 96.2% 증가했으며 거래량은 신기록을 달성했습니다. 연간 중고 주택 거래량은 약 302,000채로 전년 대비 27.0% 증가하여 지난 4년 만에 최고치를 기록했습니다.
쉘 연구소가 제공한 데이터에 따르면 2020년 1선 도시의 중고 주택 거래량과 가격 성능은 저에너지 도시보다 훨씬 좋았으며 수요도 크게 증가했습니다. 전체 중고주택 거래량은 전년 대비 23% 증가했다. 구체적으로 상하이는 연중 중고 주택 거래량이 약 26% 증가해 가장 많이 증가했으며, 광저우가 전년 대비 25% 증가해 전년 대비 23% 증가했습니다. %. 2020년 하반기 규제로 인해 시장 수요가 크게 위축되었으며, 하반기 거래량은 전년 동기 대비 41%에서 11%로 축소되었습니다. 베이징 거래량의 전년 대비 증가율은 16%로 소폭 낮았지만, 거래량과 증가율 모두 2017년 이후 가장 높았다.
“4개 1선 도시의 부동산 시장은 모두 2016년 말부터 2017년 초까지 엄격한 규제를 겪었으며, 일반적으로 지난 3년 동안 규제 후 오랜 회복 기간을 겪었습니다. 2020년 전염병은 경제에 영향을 미쳤고, 통화 정책이 완화되고 모기지 금리가 낮아지는 상황에서 수요 잔고가 풀려 시장 회복이 가속화되었습니다. 2020년 4개 1급 도시의 중고 주택 거래량이 최소 지난 3년 동안 최고치를 기록했습니다. 주택 간의 모순이 더욱 심화되었습니다. 쉘 연구소는 선전과 선전의 수요 공급으로 인해 평균 가격이 크게 상승했다고 판단했다.
신규 주택 시장 측면에서 여러 기관의 데이터에 따르면 2020년 베이징의 신규 상업용 주택 거래 면적은 전년 대비 5% 증가했습니다. 상하이에 새로 건설된 상업용 주거용 건물은 약 917만8000㎡로 전년 대비 23.1% 증가해 4년 만에 최고치를 기록했으며, 광저우의 연간 직접 주거용 온라인 거래는 100,905건에 달했다. -전년 대비 27% 증가해 2010년 이후 두 번째로 높았으며, 2016년에 이어 두 번째로 심천의 신규 주택 거래는 45,384건으로 전년 대비 19.8% 증가해 2016년 이후 최고치를 기록했습니다.
고품질 주택 가격 크게 상승
4개 일선 도시의 신축 및 중고 주택 거래량이 크게 늘었지만 전체적인 가격 상승 안정적으로 유지되었습니다.
상하이 중원 연구소의 데이터에 따르면 2020년 상하이 신규 주거용 건물의 평균 거래 가격은 56,004위안/제곱미터로 전년 대비 4% 소폭 증가했습니다. 시장 전체는 안정적이고 상승하고 있으며 전염병 속에서도 변동이 비교적 적습니다. 국가통계국 자료에 따르면 2020년 11월 상하이 중고주택 가격지수는 전월 대비 0.3%, 전년 동기 대비 5.5% 상승했다.
쉘 연구소에 따르면 2020년 베이징 신규 상업용 주거용 건물의 평균 거래 가격은 제곱미터당 48,147위안으로 전년 대비 3% 증가했으며 이는 기본적으로 2020년과 동일했다. 2019. 중고 주택 거래의 절대 수준과 성장률은 2017년 이후 최고 수준에 도달했지만, 도시의 평균 거래 가격은 60,485위안/평방미터로 전년 대비 0.5% 소폭 감소한 것으로 나타났습니다. 3년 연속.
Centaline Real Estate의 수석 분석가인 Zhang Dawei는 중국-싱가포르 Jingwei 고객에 대해 전반적으로 4개 1선 도시의 주택 가격이 안정적으로 유지되고 소폭 상승 추세에 있다고 분석했습니다. 그러나 시장 성과는 분명히 양분되어 있으며, 일부 지역은 더 뜨겁습니다. 예를 들어 베이징과 상하이 학구의 주택 가격은 크게 상승했지만 교외 지역의 주택 공급은 미미합니다. 2020년 상반기 심천 주택가격 상승이 큰 관심을 끌었지만 동서 상승폭의 격차는 크다.
첸홍도 "동료가 학군도 없고 지하철도 없는 상하이 외곽에 집을 샀다. 올해 가격이 5% 올랐다. 그리고 그의 집인 푸동에 있는 의뢰인도 있다"고 말했다. 2000만 위안짜리 고급 주택을 팔려고 준비하던 주인은 200만 위안 정도 오른 고객을 만나면 어떨까 생각하고 있었다. 가격에 민감하지 않으면 팔 수 없을 것입니다.”
Shell Research Institute는 베이징의 중고 주택 시장이 “주변 거래량이 증가하는 특성을 보인다”고 지적했습니다. 도시 지역과 중앙 도시 지역의 가격 상승”, “높은 총 가격 부동산 가격은 하락을 저항합니다”. 4개 교외 지역을 제외하고 12개 도시 지역 중 3개 지역, 즉 하이뎬(Haidian), 서성(Xicheng), 조양(Chaoyang) 지역의 주택 가격은 기본적으로 동일하게 유지되었지만 나머지 도시 지역은 하락했습니다. 총 가격 부문별 부동산 가격 변동으로 볼 때, 전년 대비 1% 증가한 750만 위안 이상 주택의 평균 거래 가격을 제외하고 다른 가격대의 주택 평균 가격은 전년 대비 하락했습니다. - 상대적으로 안정적인 시장에서는 고품질 부동산 가격이 더 안정적으로 하락하는 것을 볼 수 있습니다.
광저우 중원 연구개발부는 2020년 광저우 중고 주택의 평균 온라인 가격이 28,815위안/제곱미터로 전년 대비 7.8% 증가했다고 밝혔습니다. 주로 중앙 도시 지역인 Tianhe, Haizhu, Yuexiu에 거주했으며 각각 15.5%, 9.0%, 8.7%를 기록했습니다. Zengcheng District의 긍정적인 기획 혜택이 사전에 소화되고 다른 지역에서 고객 경쟁을 위해 새로운 인재 정책을 업그레이드함에 따라 이 지역의 평균 온라인 계약 가격은 오르지 않고 하락하여 전년 대비 6.5% 감소했습니다. 년도.
광저우의 고급 주거용 건물 가격이 크게 올랐습니다. 광저우 Zhongyuan 연구 개발 부서는 많은 고객들이 Zhujiang New Town, Binjiang East, Dongfeng East 및 기타 전통적인 고급 부문(고급 부동산)과 같이 가치 보존 능력이 더 높은 고품질 부동산에 투자 초점을 전환했다고 말했습니다. 양질의 교육 자원, 위치 조건 또는 고급 부동산), 가격 인상은 기본적으로 전년 대비 10% 이상 유지될 수 있습니다.
“일선 도시의 빌라, 고급 주택, 고급 주택의 거래량이 상대적으로 좋고 개선 및 투자 수요의 비율이 증가했습니다. 중국 도시 부동산 연구소 소장 Xie Yifeng은 중국-싱가포르 Jingwei 고객에게 말했습니다.
'인도의 봄'이 올 것인가?
물량과 가격은 서로 연관되어 있다. 하반기 1선 도시의 물량 급증이 이후 가격 추세에 영향을 미칠까?
장다웨이는 1선 도시의 거래량 증가가 규제 이후 회복적인 증가라고 믿고 있다. 거래량은 2016년이나 2017년 이후 최고점에 도달했을 뿐 특별히 높은 수준은 아니다. 현재 일부 지역의 가격 상승은 여전히 학군 주택에 의해 주도되고 있습니다. 그러나 새로운 규제 정책이 도입되지 않고 신용 정책이 크게 강화되지 않으면 춘절 이후 시장에 가격 급등이 발생할 수 있습니다.
장다웨이도 "2015년 주택 가격 상승은 상대적으로 느슨한 신용 정책에 따른 것"이라며 "향후 가격 동향의 핵심도 신용 완화에 달려 있을 것"이라고 말했다. 1선 도시의 부동산 시장은 이미 전염병의 저점에서 벗어나 전환점 시기에 진입했습니다. 계속 상승할지 하락할지 여부는 향후 규제 및 통화 정책에 달려 있습니다.
쉘 연구소는 2021년 1선 도시의 신규 주택 거래 증가율이 5~10%로 안정적일 것으로 예상하고, 평균 시장 가격은 상하이와 선전의 중고 주택은 줄어들고 베이징 광저우와 광저우는 완만한 증가세를 보였다.
위 연구기관은 2020년 하반기부터 거시통화정책이 정상화됐다고 추가 분석했다. 이러한 추세는 2021년에도 이어질 것으로 예상된다. 부동산 시장의 느슨한 신용 환경은 바닥을 쳤다. 동시에 부동산 시장의 금융 레버리지 감소도 계속 심화되고 있습니다. 2021년에는 주택 금융에 대한 감독이 더욱 엄격해지며, 장기 부동산 규제 메커니즘이 계속 심화되고 주택 가격 모니터링이 조기에 진행됩니다. 경고가 강화되고 지역 주택 가격의 계속되는 급격한 상승은 2020년에 정밀한 규제에 직면할 것이며 심천, 광저우 등 많은 도시에서 주거용 토지의 공급을 늘릴 것입니다. 두 도시의 주거용 토지 거래량이 3배 증가했습니다. 2021년에는 신규 주택 시장의 공급이 늘어나 중고 주택 시장의 수급 모순이 완화될 전망이다. 2020년 말 베이징 신규 주택 매매주기는 17개월로, 경쟁 제한 대상 주택 중 60% 이상이 아직 시장 진입을 기다리고 있다. 2021.
출처: 중국-싱가포르 Jingwei