시안의 부동산 시장은 상승세를 보이고 있다.
지난해부터 시안의 상업용 주택 시장은 유례없는 호황을 누리기 시작했다. 한편으로는 개발 중인 많은 부동산이 매우 뜨겁게 팔리고 있으며 일부 부동산은 심지어 구매 대기열이 있습니다. 반면 상업용 주택 가격도 나날이 오르고 있어 시안 주택 가격은 이미 상하이와 선전을 따라잡았다고 한다. 시안의 부동산 개발자들은 일반 저렴한 주택이든 고급 빌라이든 어떤 종류의 부동산을 개발하든 판매에 대해 걱정할 필요가 없으며 돈을 벌 수 있다는 사실을 발견했습니다. 상업용 주택의 높은 수익으로 인해 더 많은 투자자들이 금을 찾기 위해 부동산 산업에 뛰어들게 되었고, 이에 따라 시안의 부동산 자산도 급증했습니다. 그러나 이러한 번영 뒤에는 사실 시안 부동산 시장에는 일종의 거품이 숨어 있다. 업계 관계자들은 늦어도 2004년에는 업계 전체에 버블 위기가 나타날 것이라고 말한다.
시장은 점점 더 뜨거워지고 있다
시안부동산이 본격적으로 시작된 지 불과 1~2년 전만 해도 소수의 일반 시민만이 가능했다. 이제 많은 중노년층과 저소득층이 주택 구입을 위해 대출을 받기 시작했으며, 주택 소비는 점차 시안 시민의 소비 중심지가 되었습니다.
지난 2년간 시안시 상업용 주택 발전 추이를 보면 가장 눈길을 끄는 것은 주택 가격이다. 특히 2002년에는 시안 부동산 가격이 급등하는 추세를 보였다. 지난해 시안의 상업용 주택 평균 가격은 제곱미터당 약 2000위안 수준이었는데, 올해부터 많은 부동산 가격이 제곱미터당 3000~4000위안까지 올랐다. 조사에 따르면 최근 시내 일반 주거용 건물 가격은 평방미터당 3,200위안에 이르렀으며, 시 남부 지역의 최고가는 평방미터당 3,314위안이다. 개발구도 평방미터당 3,285위안을 달성했다. 아파트, 빌라, 사무실 건물의 평균 가격은 각각 평방미터당 3,725위안과 4,364위안이고, 일부 빌라의 최고 가격은 평방미터당 4,500위안에 달했다. 최근 현에서 벗어나 구역으로 변경된 장안구의 주택 가격도 지난해 평방미터당 800~900위안에서 1560위안 이상으로 올랐다.
관련 자료에 따르면 전국 30개 이상의 대도시 중 베이징과 상하이만이 주택 가격이 전년 대비 크게 상승한 것으로 나타났습니다. 황푸(Huangpu), 루완(Luwan), 쉬후이(Xuhui) 및 상하이 중심 도시 지역의 기타 지역에서는 3000위안을 초과하며 베이징의 평방미터당 주택 가격은 약 4000위안입니다. 시안과 같은 서부 지역에 위치한 충칭의 상업용 주택 가격은 ㎡당 1500위안 안팎이다. 이는 시안의 주택 가격이 이제 베이징, 상하이 등 동부 선진국 도시의 주택 가격을 따라잡았다는 것을 의미합니다.
높은 주택 가격에도 불구하고 시안의 일부 신규 개발 부동산 매매는 여전히 호황을 누리고 있습니다. 2002년 7월, 시안 남부 교외의 부동산 프로젝트는 한 달 만에 4,000채의 주택을 판매하는 기적을 만들어 시안 부동산 판매를 새로운 최고점으로 끌어올렸습니다.
이에 영향을 받아 개발자들은 서둘러 대규모 토지를 건설했습니다. 관련 부서의 통계에 따르면 시안의 상업용 주택 개발 프로젝트 수는 2000년 100건 이상에서 2001년 200건 이상으로 증가했습니다. 올해 초부터 시안 시장에는 다양한 규모의 50개 이상의 새로운 프로젝트가 등장했습니다. 개발된 부동산의 면적은 서로보다 크며, 가장 큰 부동산은 2,200에이커에 달하고 총 투자액은 30억 위안입니다. 또한 파이프라인에 1,000에이커가 넘는 대규모 프로젝트가 많이 있습니다.
기자는 지난해부터 타지의 부동산 개발업체와 부동산 기획·판매업체들이 금을 사냥하기 위해 시안 부동산 시장에 뛰어들고 있다는 사실을 알아냈다. 이에 따라 부동산 업계의 경쟁은 날로 치열해지고 있다. 동시에 시안의 미디어도 점점 뜨거워지는 부동산 시장을 부채질하고 있으며, 올해 초부터 일부 주류 미디어는 부동산 광고를 세분화하기 위해 페이지를 확대하고 부동산에 대한 보도를 늘렸습니다. 시장.
통계에 따르면 현재 시안에는 부동산 개발, 자산 관리, 중개 서비스 대행업체 등 다양한 유형의 기업이 1,200개 이상 있고 직원 수는 2만 명 이상이다. 2001년 한 해에만 시안의 부동산 개발 투자액은 66억 9200만 위안에 달했고 올해 총 투자액도 크게 늘어날 것으로 예상된다. 이러한 징후는 시안의 부동산 시장이 점점 더 뜨거워지고 있음을 보여줍니다.
번영 뒤에 숨겨진 걱정
권위 있는 부서의 통계에 따르면 올해 8월 시안에서 판매되는 150개 이상의 프로젝트에서 1,200대 이상이 판매되었으며, 각 프로젝트의 평균 거래량은 약 8개 세트뿐입니다. 현재 시안 오피스 빌딩 공실률은 26%를 넘어섰다. 다른 통계에 따르면 최근 시안의 임대료와 임대수요율은 20:1을 넘어섰고, 매매정보도 5:1을 넘어 심각한 수급 불균형을 나타냈다. 기자는 매우 과장된 일부 지역 부동산 프로젝트를 통해 최고 매출이 거의 절반을 넘지 않았고 일부 거래는 한 자릿수에 불과하다는 사실을 알게 되었습니다. 현재 많은 개발자들이 판매 및 광고 효율성 문제로 어려움을 겪고 있습니다.
이 역시 시안 부동산 시장 상황이 만만치 않고, 모든 개발자가 뜨거운 시장에서 금을 벌어들인 것은 아니라는 점을 보여준다.
업계 관계자들의 분석에 따르면 위와 같은 상황에는 여러 가지 이유가 있다. 주로 개발자 자신의 문제입니다. 최근 몇 년 동안 시안의 부동산 개발은 고급 제품이 주도하고 있으며 점점 더 높아지는 추세를 보여 공급 구조에 대한 수요를 악화시키고 있습니다. 전반적으로 시안 주택 시장의 주요 주택 유형은 분명히 앞서 있습니다. 상한선은 베이징과 상하이의 상한선보다 20~30㎡ 더 높다고 한다. 일부 개발자들도 초기 단계에서 비과학적인 예측과 포지셔닝을 했고, 프로젝트가 완료된 후 매출이 가장 큰 문제가 됐다. 시안의 대부분의 개발자는 프로젝트를 완료한 후에야 구매자를 찾으러 오는 것으로 알려져 있습니다. 이러한 카트를 말보다 앞세우는 행동은 의심할 여지 없이 프로젝트 판매의 어려움을 증가시켰으며 또한 많은 개발자를 수렁에 빠뜨리기도 했습니다. 부동산 시장에서 벗어나지 못하고 있습니다.
또한 소비자의 소비 개념이 아직 성숙하지 않아 주거 문제에 대해 원스텝 접근 방식을 취하고 있다. 누구나 집을 사는 것은 일생의 문제, 심지어는 여러 생애의 문제라고 생각하기 때문에 더 넓은 면적의 집을 구입하도록 노력하세요. 이러한 소비 개념의 존재로 인해 시장에 60~80㎡ 규모의 소규모 상가주택이 부족하더라도 일단 개발되면 매매가 반드시 좋은 것은 아닐 수도 있다.
물론 이것이 시안의 부동산 개발 과열과 관련이 있다는 점은 부정할 수 없다. 이는 토지 경매 시장에서 확인할 수 있다. 얼마 전 시안의 80에이커가 넘는 공업용 토지가 공개 경매됐고, 최종 가격은 2억3천만 위안, 즉 무당 290만 위안 이상으로 폭발했다. 업계의 한 고위 관계자는 이 땅의 개발자가 계획한 면적이 11만㎡ 미만이어서 바닥면적에 퍼진 땅값이 건축비와 기타 비용을 더하면 ㎡당 2,500위안이나 된다고 분석했다. 시장 가격은 믿을 수 없을 정도로 팔립니다. 이 사람은 이 현상이 과열이 발생할 때만 발생한다고 믿습니다.
거품은 얼마나 클까?
현재 전국에 퍼지고 있는 부동산 거품이 고대 도시 시안까지 퍼졌다고 단정할 수는 없지만, 개발자들에게는 집값과 땅값이 급등하는 것은 거품이 올 것이라는 것을 암시하는 것 같습니다.
부동산 버블은 많은 개발자들이 우려하는 매우 민감한 주제로, 이전부터 시안 부동산 시장에 버블이 존재하는지에 대한 여론은 부정적인 입장이었습니다. 일부 정부 관계자는 현재 시장 과열이 국지적, 구조적, 단계적일 뿐 전반적인 상황은 양호할 것이라고 믿고 있다. 시안기업조사팀이 제공한 자료에 따르면 올해 3분기 시안의 부동산 호황지수는 산업, 건설, 소매업, 운송 등 6개 주요 산업 중 1위를 차지했다.
인터뷰에 출연한 많은 업계 관계자들은 시안 부동산 시장에 큰 거품이 있다고 믿고 있다. 500에이커에 가까운 개발업자의 부동산은 내년 3~4월 착공에 들어갈 예정이었으나 올해 5월 예정보다 앞당겨 착공된 것으로 알려졌다. 이번 조치는 부동산 거품이 터지기 전에 청산하려는 의도로 풀이된다.
1997년 우리나라 부동산 시장이 2차 발전기에 접어들면서 또 다른 저점을 향해 가고 있다는 조짐이 나타나고 있다. 관련 언론보도에 따르면 전국 대부분의 대도시와 중도시에는 부동산 거품의 정도가 다양하다. 버블이 가장 큰 지역은 경제적으로 발전한 지역이 아니라 상대적으로 경제적으로 낙후된 지역이다. 서북 지역의 중심 도시인 시안은 현재 시닝의 약 2배에 달하는 주택 가격이 가장 높은 곳이다.
지난해 35개 지역에서 대부분의 스위트룸 매매가격(가구당 100㎡ 기준으로 계산)과 가구당 연평균 가처분소득(가구당 3.4명을 기준으로 계산)의 전국 평균 비율이다. 전국 대도시와 중도시 비율은 7.8인 반면 시안의 비율은 10을 넘었다.
"2003년 말쯤이면 시안의 부동산 업계는 업계 전반의 공포에 직면하게 될 것"이라고 익명을 요구한 한 기획사의 CEO는 시진핑의 상황이 그럴 것이라고 말했다. '안의 부동산 산업은 이미 매우 심각했으며 늦어도 2004년에는 시안의 부동산 산업이 완전히 파괴될 것입니다. 부동산 시장에는 빈집이 많이 남아 있을 것이며 많은 부동산이 사라질 것입니다. 물론, 많은 개발업자들이 현재 부동산 시장의 잠재적인 위기를 외면하고 있는 것으로 보입니다.
관련 전문가들은 이렇게 생각합니다. 올해 개발량이 증가하고 새로운 프로젝트 수가 증가함에 따라 소비자는 시장에서 점점 더 많은 선택권을 갖게 되었습니다. 동시에 시장 공급이 증가하고 공급과 수요의 관계가 변화함에 따라 Xi'an은 따라서 소비자에게는 주택 거품이 단기적으로 나쁜 것이 아닐 수도 있습니다.