부동산 업계의 주요 상장 회사: 반케 A(000002), 폴리 부동산 (600048), 신도시 지주 (601155), 상인 뱀 입 (001979), 녹지지주 (6000 전국 분양주택 판매면적과 판매금액, 산업체인 각 부분의 시장점유율
업계 개요
1, 정의
부동산업은 토지와 건물을 경영대상으로 부동산 개발, 건설, 건설 용도에 따라 주로 주택부동산, 상업부동산, 산업부동산으로 나뉜다. 주택부동산은 일반 주택, 아파트, 빌라 등 주거용 부동산을 말한다. 상업용 부동산은 일반적으로 다양한 소매, 도매, 음식, 오락, 헬스, 레저 등의 경영 용도에 사용되는 부동산 형태를 가리킨다. 산업 부동산이란 산업을 바탕으로 토지를 전달체로 하여 토지의 전반적인 개발과 운영을 실현하고, 생산, 학습, 연구산업 클러스터를 만들어 정부가 지역 환경을 개선하고 지역 경쟁력을 높이는 새로운 형태의 부동산을 말한다.
2, 산업 체인 분석: 산업 체인 연결 시장은 거대하다
우리나라 부동산업이 급속히 발전함에 따라 한 도시 GDP 성장을 이끌고 부동산 산업 체인의 관련 산업도 덩달아 커졌다. 산업 체인은 주로 상부 및 하부 3 단계로 나뉘며, 부동산 상류에는 주로 토지 공급, 건축 자재 및 건설 기계의 세 가지 링크가 포함됩니다. 중류 산업 체인에는 엔지니어링 컨설팅 (계획, 조사, 설계 등), 시공 건설, 부동산 개발 세 가지가 포함됩니다. 하류는 주로 장식, 부동산 관리의 두 부분을 포함한다. 이 가운데 상류의 토지 공급 고리는 정부 부처가 주도한다.
업종 발전 과정: 업종은 규범조정기
< P > < P > 1998 년 주택 시장화 개혁으로 우리나라 부동산 시장 발전의 문을 완전히 열었고, 부동산업이 급속히 부상하면서 주택 건설이 급속히 발전함에 따라 경제에 미치는 영향은 더욱 간과할 수 없게 되었다. 우리나라 부동산 시장은 발전 이후 주로(1) 초기 단계 (1978-1998 년) 를 거쳤다. 개혁개방 20 년 전 부동산 시장의 발전은 정체되어 있었다. 당시 정부가 다각적인 시도를 했지만 효과는 크지 않았다.
(2) 개발 단계 시작 (1998-2002 년). 1998 년은 우리나라 복지화 분양제도의 철저한 종식과 주택제도 개혁 시장화의 본격적인 시작을 상징한다. 이로써 우리나라 주택제도는 본질적인 변화가 일어났다. 금융업 개혁과 외국 자본 개입은 부동산 업계에 자금 지원을 제공하는 동시에 외자유입은 오피스텔과 오피스텔에 대한 수요를 가져오고 부동산 시장의 공급과 수요는 더욱 확대된다.
(3) 빠른 발전 단계 (2002-2009). 2003 년 부동산업은 우리 경제 지주산업으로 등재돼 부동산 투자가 크게 늘면서 집값이 올랐다. 한편, 이 시기 부동산 시장의 일부 성과에 대해 국가는 점차 부동산 신용 통제를 강화하고 주택 융자 금리 등을 유연하게 조정하는 등 부동산 시장 발전을 촉진하고 규범화하고 있다.
(4) 빈번한 규제 단계 (2009-2013 년). 상승하는 집값에 대해 국가는 관련 규제 정책을 자주 내놓고 차별화된 주택신용정책을 더욱 강화하고, 비첫 스위트룸에 대한 신용정책을 엄격히 통제하고, 투자, 투기성 주택 구입 수요를 억제한다. 국팔조와 신국 5 조가 출범하자, 각 대도시들은 잇달아 구매제한대출 정책을 반포하여 집값이 너무 빨리 오르는 것을 통제하려고 시도했다.
(5) 조정 사양 단계 (2013 년 현재). 2013 년 부동산 시장의 장효 메커니즘의 제기는 부동산 시장의 규제에 대한 방향을 제시했다.
2016 년' 주택은 해고하지 않는다' 는 포지셔닝을 제시했다. 2018 년에는 금융재세 등의 수단을 종합적으로 활용해 "다주체 공급, 다중 채널 보장, 임대 병행 주택 제도 구축 가속화" 를 강조했다. 2021 년 부동산 시장의' 새로운 금지령' 은 부동산 신용 공급과 수요의 규모를 엄격히 통제하고 부동산 투기행위가 집값을 올리는 것을 피하자고 제안했다. 일련의 정책에 따르면, 앞으로 오랜 기간 동안 우리 나라의 부동산 업계는 규제 조정 단계에 들어설 것이며, 장기적인 국가 전략이 될 것이며, 앞으로 여러 해 동안 장기적인 제도 최상층 설계가 될 것입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)
업계 정책 배경: 빈번한 규제, 건강한 발전 보장
1990 년대 토지사용권 양도제도가 확립된 이후 우리나라 부동산업계는 여러 차례 중대한 정책 규제를 거쳤다. 전반적으로 부동산 자극과 억압 정책은 그에 따라 부동산 투자에 대한 인센티브와 억제의 역할을 한다. 즉, 부동산 공급이 부동산 규제 정책의 방향과 일치한다는 것이다.
< P > < P > 1998 년 7 월 국무부는' 도시주택제도 개혁을 더욱 심화시키고 주택건설을 가속화하는 통지' (일명' 23 호' 문서) 를 반포해' 주택업계를 새로운 경제 성장점으로 만들자' 를 분명히 제시하고 복지분방 취소를 특징으로 하는 중국 주택제도 개혁을 열었다. 규제 효과는 몇 년 동안 부진한 부동산 시장을 활성화시켜 부동산업의 고속 발전을 촉진하였으며, 우리나라 부동산 시장과 부동산업은 발전의 새로운 시대로 접어들었다. < P > < P > 2003 년 국무부는' 부동산 시장의 지속적이고 건강한 발전을 촉진하는 통지' 를 발표해 부동산업을 국가 경제 발전을 이끌어가는 지주 산업 중 하나로 포지셔닝하고 부동산업의 지속적이고 건강한 발전을 유지하겠다고 분명히 밝혔다. 이 정책은 부동산 산업의 급속한 발전을 크게 촉진시켰다. 한편 집값의 빠른 상승을 억제하기 위해 국무원 등은' 국무원 사무청 실질적 주택 가격 안정에 관한 통지',' 노국팔조' 등 정책을 내놓아 부동산 시장의 건강한 발전을 촉진시켰다. 각종 정책 하에서 우리나라 부동산 산업은 빈번한 규제 기간에 처해 있다. < P > < P > 2016 년 말 중앙경제업무회의에서' 집은 주거용이지, 해고용이 아니다' 라고 처음 제기된 이후 부동산 관련 부처는 이에 상응하는 정책을 잇달아 내놓으며 주택기업 융자, 주택구매자 신용 등을 다루고 있다. 국가, 지역의 각종 계획과 정책에서도' 주택불출' 의 위치를 강조하고 있다.2021 년 중앙은행, 은보감회 등 기관은 주택 기업에 대해 세 가지 레드라인 정책을 내놓고 전국적으로 시행을 시작했다. 세 가지 붉은 선은 예금 항목을 제거한 후 자산 부채율이 70 을 초과하지 않고, 순부채율이 100 을 초과하지 않으며, 현금 단채비가 1 보다 크다는 것이다. 규제 요구 사항에 따르면 2023 년 6 월 말까지 12 개 시범주택 기업의' 삼도홍선' 지표는 모두 규정 준수를 달성해야 하며, 2023 년 말 모든 주택기업은 규정 준수를 달성해야 한다.
산업 발전 현황
1, 부동산 산업 개발 투자 규모 증가 둔화
국가가 부동산 산업에 대한 엄격한 규제로 개발 투자 규모 증가에 따라 2010-2015 년 2016 년 부동산 개발 투자 증가율이 반등하기 시작했고, 2016-2019 년 사이에 성장률이 반등했다. 전염병 및 부동산업계 전체 하행 등으로 2020 년과 2021 년 성장률이 떨어지기 시작했다. 2022 년 8 월 현재 2022 년 부동산 산업 개발 투자 규모는 9 조 1000 억 원이다.
개발투자 규모가 둔화되는 상황에서 주택업체들도 큰 판매와 자금 압박에 직면해' 보증인도' 등 정책 영향으로 신규 착공 의지가 계속 하락하고 있다. 2022 년 1 월부터 8 월까지 주택 신규 착공 면적 규모는 8 억 5100 만 평방미터로 전년 대비 37% 크게 감소해 2020 년 동시기에 비해 39.2% 감소했다.
2, 전국 분양주택 판매면적과 판매금액 증가 둔화
전반적으로 우리나라 분양주택 판매면적과 판매금액은 2010-2021 년 동안 상승세를 보이고 있다. 2017 년 우리나라 상품 주택 판매 면적이 16 억 평방미터를 돌파했고, 판매액은 13 조 원을 돌파했다.
2017
-2021 년 기간 동안 판매 면적과 판매 금액이 모두 높은 구간으로 유지되는데, 이 가운데 판매 면적이 상승폭이 적고 판매 금액이 어느 정도 상승세를 유지하고 있다. 2022 년 8 월 현재 우리나라 상품 주택 판매 면적은 8 억 7900 만 평방미터, 판매액은 8 억 6 천만 위안이다.
3, 부동산 개발 기업의 자산 부채율은 해마다 상승하는 추세를 보이고 있다
2014-2020 년 동안 우리나라 부동산 개발 기업의 자산 규모는 해마다 상승하는 추세를 보이고 있으며, 2018 년에는 80 조 원을 돌파했고, 동시에 자산 부채율도 나타났다
4, 부동산 경기 지수 하락
부동산 업계의 전반적인 경기 도를 보면 2016-2019 년 전국 부동산 전체 경기 지수가 상승세를 보였고 2020Q1 은 코로나 전염병의 영향으로 업계 전체 경기 지수가 하락했다 전염병이 점차 통제됨에 따라 전국 부동산 전체 경기 지수가 계속 상승하면서 2020Q4 는 118.2 였다. 2021 년 2 분기부터 전국 부동산 전체 경기 지수가 하락했고 2022Q2 는 98.5 였다.
5, 2022 년 ***10 개 주택기업 폭뢰
현재 * * * 30 개 주택기업이 폭뢰를 선언하고 있는데, 그 중 2021 년 9 월 항대발생 위기가 주택 집단 폭뢰의 서막을 열었고, 2021 년 * * * 15 개 주택기업 폭뢰가 있는데, 그중에는 항대, 정영, 부력 등 상장주택업체들이 있다. 2022 년 10 월 현재, 2022 년 ***10 개 주택 기업 폭뢰, 세계무역융창 등 선두 주택 기업.
업계 경쟁 구도
1, 지역 경쟁 그 중 장쑤, 산둥, 쓰촨, 안후이성, 푸젠성, 후베이, 상하이는 전년 대비 성장한 것으로, 2021 년 장쑤 성 상품주택 판매면적은 전년 대비 7.2, 안후이성 상품주택 판매면적은 전년 대비 9.7 증가했다. 광둥 () 성 () 허난성 () 저장성 () 은 전년 대비 마이너스 () 로 성장했고, 2021 년 광둥 () 성 상품주택 판매 면적은 전년 대비 -6, 허난성 () 성 상품주택 판매 면적은 전년 대비 -5 증가했다. 동시에, 2021 년 10 위 상하이주택 판매면적이 1880 만 평방미터로 장쑤 성과의 차이가 14671 만 평방미터인 등 도시 간 분양주택 판매면적 분포가 더 뚜렷하다는 것을 관찰할 수 있다.
2, 기업 경쟁: 각 부문의 경쟁자 수
부동산 업계는 복잡한 산업 부문을 보유하고 있으며, 시장 참여자가 많아 분야마다 우세한 경쟁자가 다르다. 이 고리 기업의 2021 년 매출이 해당 고리 내 모든 상장 기업의 매출 합계를 계산함으로써 시장 점유율 비중을 얻었다. 중류 과정에서 공사 컨설팅 방면에서 태극실업이 주도적 지위를 차지하며 시장 점유율이 거의 3 분의 1 에 육박하고, 그다음은 화건그룹 (11) 이다. 건설 공사 방면에서 중국 건물은 절대적인 시장 지위를 차지하고 있으며, 시장 점유율은 거의 4 분의 3 에 가깝고, 이어 상하이 건설공과 산시 건설공이 뒤를 이었다. 부동산 개발 방면에서 시장 경쟁자가 많기 때문에 선두 기업의 절대적 지위는 분명하지 않다. 상위 3 위는 각각 녹색지대지주, 벽계원, 반케 A 로, 그 중 녹색지대지주시장 점유율은 8 이다.
업계 발전 전망 및 추세 예측
1,' 주택 불출' 포지셔닝 및 전환 업그레이드
2016 년 처음으로' 주택 불출' 이라는 개념을 제시한 이후
중화인민공화국 * * * 과 국국민경제와 사회발전 제 14 차 5 년 계획과 2035 년 비전 목표강령' 은 주택이 주거용이고, 해고가 아닌 포지셔닝을 견지하고, 다주체 공급, 다중 채널 보장, 임대와 병행하는 주택제도를 신속히 건립해 전체 인민이 거주하고, 직주가 균형을 잡을 수 있도록 해야 한다고 제안했다. 현재 전국 31 개 성, 자치구, 직할시가 모두' 제14차 5개년 계획' 기간 동안 부동산 시장에 대한 발전 목표와 방향을 제시하고 있다. 그 중 일부 지역은' 제14차 5개년 계획' 기간 동안 부동산 산업에 대한 구체적인 목표를 계획했다. 예를 들어 강서성은' 강서성' 제14차 5개년 계획' 주택 도시 건설 발전 계획' 에서 부동산 개발 투자 12500 억원을 완료했다고 지적하고, 강서는' 제14차 5개년 계획' 기간 동안 부동산 개발 투자 12500 억원을 완료하고 흑룡강은 도시 1 인당 거주 면적이 385 평방미터에 달한다고 지적했다. 푸젠성은 푸젠성의' 제14차 5개년 계획' 계획과 2035 년 비전 목표에 대한 제안과 같은 일부 지역에서 부동산 산업에 대한 발전 방향을 제시했다. 주택 불출, 다주체 공급, 다채널 보장, 임대 합병을 가속화하는 주택 체계를 견지해야 한다고 지적했다.
한편 중국이 탄소피크 탄소중립 관건창에 진입함에 따라 저탄소 경제는 모든 업종의 미래를 위한 중요한 발전 기회 중 하나가 될 것이다. 부동산 산업은 녹색 탄소 감축의 핵심 분야로서, 특히 현재 발전 모델 전환의' 진통기' 에 직면하고 있으며, 저탄소 발전은 의심할 여지 없이 부동산 업계의 중요한 경제 발전의 장기 논리이며, 더욱이 업계의 곤경을 돌파할 새로운 기회가 될 것이다. "이중 탄소" 정책의 도움으로 디지털 기술을 통해 저탄소 개발로의 전환은 의심할 여지 없이 부동산 업계의 전환을 위한 새로운 바람이 될 것이며, "높은 레버리지, 높은 부채, 고위험" 에 작별을 고하는 "구 3 고" 모델을 실현하는 것입니다. "고품질, 고품질, 고효율" 으로 나아가는 것입니다.
2, 2022 년 부동산 시장이 점차 복구될 것으로 예상되는
2022 년 거시경제 하행 시장 경기 가속화 하행 배경 아래 업종 의 체계적 위험 을 방지하기 위해 부동산 시장 의 원활하고 건강한 발전 을 유지하기 위해 2022 년 이후 중앙 여러 차례 석방 안정 신호 를' 보교루' 를 하반기 업무 중점 중 하나 로 구체적 인 조치 는' 부동산 구제기금', 자산 처분, 자원 통합, 재편 등 방식 을 통해 문제 부동산 활성화 및 어려움 주택 기업 에 참여 했 다
부동산 정책이 비교적 평온한 조건에서' 부동산 블루북: 중국 부동산 개발 보고서 (No.19·2022)' 는 일년 내내 상품 주택 판매 면적이 반등해 1.7% 증가할 것으로 전망했다. 부동산 개발 투자 증가율 하락, 성장 0.8, 주택 개발 투자가 양수에서 마이너스로, 0.2; 토지가격 상승의 경우, 판매평균가격은 소폭 상승해 연간 2.8 씩 증가할 것이다.
더 많은 업계 관련 데이터는 전향산업연구원' 중국 부동산업계 시장 수요 예측 및 투자 전략 계획 분석 보고서' 를 참조하십시오.