전염병의 영향으로 베이징 오피스 시장은 2020년에도 계속 압박을 받을 것이다. Shell Research Institute가 오늘 발표한 '베이징 오피스 시장 모니터링 보고서'에 따르면 2020년 베이징의 대표적인 A급 오피스 빌딩의 순흡수율은 전년 동기 대비 16.0% 감소했으며 임대료는 전년 동기 대비 7.9% 감소했습니다. 공실률은 18.5%로 지난해보다 7.4%포인트 증가했다.
'보고서'에는 올해 오피스 임대시장 수요가 저조한 것으로 나타났다. 1분기에는 베이징 오피스 시장의 임대 활동이 거의 정체되었고, 2분기에는 임대 취소가 많이 발생하면서 거래 활동이 점차 증가하기 시작했습니다. 그러나 예년에 비해 올해 전체 수요는 상대적으로 부진한 수준을 유지했다. 연간 대표적인 A등급 오피스 빌딩의 순흡수면적은 188,000㎡에 불과했다. 비록 4분기에 거래량이 최고조에 달했지만, 지난해 전체에 비해 순흡수면적은 여전히 16.0% 낮았다.
그 중 임대차를 철회한 상권은 왕징과 CBD에 집중돼 있으며, 임대차를 철회한 임차인은 대부분 임대 여력이 약한 전문서비스 임차인이다. CBD와 중관촌에 위치한 B등급 사무용 건물 역시 올해 중반 임대해약이 많이 발생했는데, 주로 오프라인 교육 임차인을 대상으로 했다.
신규 임대 상업지구는 왕징(Wangjing), 중관촌(Zhongguancun), 상디(Shangdi), 리즈(Lize) 금융 상업지구에 집중돼 있다. 상반기에는 베이징의 대부분 기업과 학교가 홈오피스와 재택수업 정책을 시행했고, 이로 인해 온라인 오피스와 교육 기업이 수혜를 입었고, 이는 모바일 게임과 단편 비디오 엔터테인먼트 기술 기업의 성장도 촉진했다. 인터넷 기업이 대표하는 산업은 2020년에 급속도로 성장했으며, 신규 임대 지역은 주로 왕징, 중관춘, 상디에 집중되었습니다. 전통적인 금융, 전문서비스, 부동산 산업의 선두기업들은 여전히 안정적인 임대 확대 빈도를 유지하고 있으며, 대부분 CBD 업무지역으로 이전하거나 확장하고 있습니다. Lize 금융 비즈니스 구역은 고품질의 건물 하드웨어와 상대적으로 낮은 임대 가격으로 비용 효율성에 더 많은 관심을 기울이는 일부 사무실 임차인을 유치했습니다. 이 비즈니스 구역의 분해율은 대부분의 임차인이 전통적인 금융 및 정보 기술 유형입니다. 거래는 주로 넓은 지역에서 이뤄졌으며, 올해 하반기에는 2건의 전체 임대 거래가 기록됐다.
A등급 오피스빌딩 임대산업 구조를 살펴보면, 전통금융, 정보기술, 전문서비스가 여전히 A등급 오피스빌딩 시장 신규 임대면적 기준 상위 3위를 차지하고 있다. 2018년부터 2020년까지 베이징의 A급 오피스 시장은 매년 평균 약 100만 평방미터의 신규 공급을 받게 될 것입니다. 베이징 시장은 2021년에도 여전히 약 110만 평방미터의 새로운 A급 오피스 빌딩 프로젝트를 유치할 것으로 예상되며, 그 중 대부분은 CBD, Lize 금융 비즈니스 구역 및 Tongzhou 구역의 Canal Core Area 비즈니스 구역에 집중되어 있습니다.
'보고서'에서는 대규모 신규 공급이 시장에 집중적으로 진입하면서 시장 경쟁이 더욱 심화돼 공실률은 계속 오르고 임대 수준도 계속 압박을 받을 것으로 전망했다. Shell Research Institute의 모니터링에 따르면 2020년 말 대표 A등급 사무실 건물의 평균 순 유효 임대료는 평방미터당 월 336위안(부동산세 제외)으로 3월 말보다 2.6달러 감소했습니다. 지난해 같은 기간보다 7.9% 감소했다. 대표적인 B등급 사무용 건물의 평균 순실효임대료는 평방미터당 월 167위안(부동산세 제외)으로 3분기 말 대비 2.9위안, 지난해 같은 기간 대비 4.0위안 감소했다. A등급 오피스 빌딩의 전년 동기 대비 임대료 감소폭은 B등급 오피스 빌딩의 전년 동기 대비 감소 폭의 두 배에 달했습니다.
오피스 공실률에 대해서는 베이징 대표 A급 오피스 시장의 공실률이 2019년 1분기부터 지속적으로 상승해 지난해 말 최고치인 18.5를 기록했다고 '보고서'가 밝혔다. 2020년 4분기. 전염병의 일시적인 영향 외에도 Grade A 오피스 시장의 지속적인 신규 공급 증가가 높은 공실률의 주요 원인입니다.
Shell Commercial Real Estate Dictionary의 자료에 따르면 베이징 오피스 시장에는 5000개 이상의 건물이 있고 총 건축 면적은 9천만 평방미터가 넘습니다. 2019년과 2020년에 약 200만 평방미터의 Grade A 오피스 빌딩 프로젝트가 시장에 출시되었으며, 2021년에도 약 110만 평방미터의 신규 공급이 있을 것으로 예상됩니다.
대표적인 B급 오피스 빌딩 시장에서 임차인 끈적임은 상대적으로 낮고, 공실률 역시 2020년 1분기에도 계속 상승해 연말 기준 22.2건을 기록했다. 전염병의 영향을 받는 요인이 수용되어 A급 사무실 세입자와 B급 사무실 건물 자체도 원래 세입자 중 일부를 잃었습니다.
'보고서'는 미래 경제 동향과 공급 측면에서 볼 때 내년 베이징 오피스 시장은 여전히 낙관적이지 않을 것이라고 밝혔습니다. 충분한 시장 공급과 현재 약한 시장 수요에 직면하여 오염 제거 가속화가 소유자의 최우선 과제가 되었습니다. 업계는 디지털화 수용을 가속화하고, 기술 플랫폼을 통해 정보 장벽을 허물고, 수요와 공급의 효율성을 향상시켜야 합니다.