지난해 초 영업소가 텅 비고 여러 부동산 상공회의소가 지방정부에 구제금융을 청원하기 위해 안간힘을 쓰고 있을 당시, 2020년 부동산 시장이 17조 위안(약 17조원)에 이를 것이라고 예상한 사람은 아무도 없었다. , 상업용 주택 판매 역사상 최고 기록을 세웠습니다.
2020년에는 20개 이상의 부동산 회사가 1,000억 달러 기준을 넘었고, 컨트리 가든, 에버그란데, 반케 등이 연매출 7,000억 달러 이상을 달성했다.
2021년 초 많은 곳에서 지난해 실적과 함께 좋은 소식이 전해졌다. 예를 들어 상하이에서는 37개 부동산 회사가 50억 달러 이상을 팔았고, 상위 20개 부동산 회사는 2000억 달러 이상을 팔았다. 그 중 선전에서는 상위 10위 안에 모두 100억이 넘었다.
2000억이라는 개념이 뭔가요? 2020년 산시성 상업용 주택 매매량은 1,885억 9천만 위안에 불과해 전년 대비 15.6% 증가했다.
이때 북부 여러 곳의 부동산 시장도 비슷한 난감한 상황에 처해 있다. 추운 겨울, 남부 정원에는 향기가 가득하다.
올해 설 명절을 현장에서 옹호한다는 소식을 듣고 왕레이(가명)는 올해 설에 집에 돌아가 부동산을 구입하는 시장이 폐지된다는 사실을 알았다.
그는 허베이(河베이)성 3선 도시에 있다. 설날에 집 구경을 하기로 약속했던 지인들은 대부분 돌아오지 않았다.
과거에는 매년 새해를 맞아 다른 곳에서 돌아온 이들을 위해 할인, 특별실, 사례 현장에서의 소규모 워밍업 등 특별한 준비를 하곤 했다. 경험에 따르면, 재택 구매자의 일반적인 거래율은 약 1/3이며, 영업소에 오는 3명 중 1명이 주문을 하므로 노력할 가치가 있습니다. 하지만 올해는 아직까지 아무런 움직임이 없습니다.
왕레이의 도시에서 멀지 않은 정저우의 한 부동산 관계자는 지난해 정저우에서 춘절 기간 동안 부동산을 구입하기 위해 집으로 돌아가는 사람이 거의 절반으로 줄었다고 언론에 전했다. 올해는 춘절 기간에 부동산을 사러 집으로 돌아가는 사람이 거의 없다. 부동산 시장이 “꽤 어렵다”고 한다.
E-House 연구소 부소장 양홍수(Yang Hongxu)는 웨이보에서 이것이 중국 대부분 지역, 특히 중서부 지역의 3, 4선 부동산 시장이 직면한 딜레마라고 말했다. ! "그런데 동부 도시에서 성행위를 하면 웃지만, 중서부 지역에서는 성행위를 하면 눈물을 흘리는 사람이 어디 있겠는가?"
부동산 시장이 냉각된 곳
지난해 9월 허난성 부동산 재벌 30여 명이 정저우에 개업했다. 비공개 회의에는 현지 부동산 회사와 반커 정저우 총지배인 쉬첸보(Xu Chenbo) 등 전국 부동산 회사 지역 대표가 참석했다. 회사.
"현재 일부 부동산 회사에서 할인과 프로모션을 진행하고 있는데, 할인을 한다고 해서 반드시 판매가 쉬워진다는 뜻일까요?"
참가자들에게 상기시켜 준 문장입니다.
사회와 산업, 개인에게 해롭지만 전혀 이익이 되지 않는 가격 인하의 위험성에 대해 모두가 심도 있는 논의를 나눴다. 그래서 모두가 '부동산을 안정시키고 가격 하락에 앞장서지 말라!'는 공감대를 형성했다.
상공회의소 공식 계정에 올라온 이 소식이 나오자마자, 많은 소동이 있었고 일부에서는 독점, 지역 보호, 산업 납치라고 비난했습니다. 이제 이 소식은 공개 계정에서 사라졌고, 이번 비공개 회의와 관련된 내용은 부동산 산업의 디지털화가 되었습니다.
흥미로운 점은 '가격 인하 없음' 동맹을 발표한 지 한 달 만에 정저우 그린 엑스포 지역에 반커가 소유한 부동산 프로젝트인 반커 룽청 란초 산타페가 2019년 12월 1일 문을 열었다는 점이다. 다시 판매됩니다. 고층 조사료의 평균 가격은 약 7,500위안/㎡이며, 거친 특별 가격은 약 6,300위안/㎡입니다! 2017년 처음 오픈했을 때 이 건물의 고층 고급 장식은 평균 가격 14,000위안/㎡, 대략 가격 12,000위안/㎡로 그린 엑스포 지역에서 1위를 차지했습니다.
'피닉스 위클리 부동산'은 판매소 관계자에게 사실인지 확인해달라고 "단단하게 꾸민 집은 제곱미터당 1만 위안 정도, 거친 집은 7000~7000원 정도 든다"고 말했다. 8,000위안/㎡."
그러나 가격을 인하하더라도 물량교환 효과는 뚜렷하지 않다.
러쥐 금융연구소 보고서에 따르면 2020년은 정저우 부동산 시장에 '어두운' 해라고 불렸다.
2020년 정저우의 평균 신규 주택 가격은 14,236위안/㎡로 여전히 성 내 1위를 기록하고 있지만, 신규 주택 매매는 2018년부터 매년 감소세를 보이고 있으며, 2019년과 2020년에는 각각 17%와 16% 감소했습니다. 2020년 신규 주택 판매는 지난 5년 동안 최저치를 기록했습니다.
정저우 주요 도시 지역의 재고를 매각하는 데는 14개월이 소요됩니다. 신규 부동산이 출시되면 연간 판매량은 작년보다 69% 감소합니다. 전체 판매율은 거의 30% 감소합니다.
산둥성 부동산 회사인 신두부동산(Xindu Real Estate)에게 2020년은 순탄치 않았다.
2019년 5월, Xindu Real Estate는 지난에서 개발된 첫 번째 프로젝트로 최저 가격 11,491위안/㎡에 토지를 취득했으며 당시 지난 설산 지역의 최저 가격을 새로 기록했습니다. 하지만 주변에는 저가 실수사업이 즐비해 지난해 7월 오픈 당시 신두자천맨션의 평균 거래가격은 1만4700위안/㎡ 안팎으로 업계에서는 '잃고 돈을 벌고 있다'고 한다. .
이후 판매 부진으로 인해 해당 프로젝트는 이미 최저 가격 아래로 떨어진 11,200위안/㎡부터 시작하는 가격으로 구매자의 관심을 끌었습니다.
"린이를 제외한 산둥성 전체가 기본적으로 조정 중이다. 2015년부터 2017년까지 쑤저우, 항저우와 함께 급격하게 상승했지만 쑤저우, 항저우의 경제 기반만큼 좋지 않아서 옌타이 , 지난, 칭다오 등 지난해부터 시장 상황이 별로 좋지 않았다"고 부동산 선임 평론가 천레이(Chen Lei)는 '피닉스 위클리 부동산'과의 인터뷰에서 분석했다.
현지 업계 관계자에 따르면 R&F의 옌타이 프로젝트 중 하나는 원래 1단계 매각이 시작될 때 구매자에게 2단계 토지를 약속했지만 나중에 2단계 토지를 Xu Hui에게 매각했다고 합니다. R&F가 옌타이에서 철수한 것과 같다."
2020년 11월 국가통계국이 발표한 70개 대도시 및 중형 도시의 상업용 주택 매매가격 변동을 바탕으로 일부 언론은 35개를 추려냈다. 지난해 주요 도시 주택 가격 동향을 보면 8개 성급 소재지와 중앙 직할시 2개 직할시, 천진과 충칭 등 11개 도시의 주택 가격이 지난해 같은 기간보다 낮은 것으로 나타났다. 별도의 국가계획 도시인 칭다오.
그 중 텐진은 전년 동기 대비 4.4% 하락해 가장 큰 하락폭을 겪었다. 등록 인구가 가장 많은 허난성의 성도인 정저우의 주택 가격은 전년 동기 대비 4.3% 하락해 35개 도시 중 2위, 성 소재지 중 1위를 기록했다.
지역 분포 관점에서 볼 때 11개 쇠퇴 도시는 텐진, 정저우, 타이위안, 지난, 스자좡, 칭다오 등 중심 도시를 포함해 황하 유역과 중국 북부 지역에 가장 집중됐다.
최근 몇 년간 거론되는 동북아도 있다. 통계에 따르면 2020년 동북지역 부동산 개발 투자 비중은 3.83%에 불과했다. 2015년 자료와 비교하면 동북지역 투자 비중은 2%포인트 가까이 감소했다. 매매면적비율은 4.01%, 매매비율은 3.35%에 불과하다.
그러나 급증을 억제할 방법을 찾으려고 노력하고 있습니다
1월 22일, 선전 중국 자원 도시 런시 1단계의 신규 이민자 12명이 그들의 열망에 대한 대가를 치렀습니다.
2020년 11월, 중국자원도시 런시(Runxi)의 1단계 모집이 시작됐고, 이틀 만에 9,690명의 가입자가 최종 후보에 올랐고, 자금은 339억 1500만 위안에 달했다. 누군가 계산을 해보니 이 수치가 대략 토지 8필지의 총 거래 가격과 맞먹는 것으로 나타났습니다.
그런데 대리 보유, 크라우드 펀딩 등 불법적인 방법으로 프로젝트에 신규 참여자가 많다는 사실이 언론에 폭로되자 선전 규제 당국이 개입하기 시작했다.
결국 이들 12명은 실제 상황을 은폐하고, 허위 자료와 자금 흐름 기록을 제공했다는 이유로 온라인 서명, 주택공제자금 대출 자격, 인재주택 구입 자격 정지 처분을 받았다.
수천 명의 사람들을 끌어들이는 선전의 새로운 프로젝트와 유사한 장면이 하나 이상의 뜨거운 도시에 나타났습니다.
새해 직후 선전, 상하이, 베이징, 항저우, 난징, 허페이 등지에서는 집중적으로 통제 정책을 강화했다.
이렇게 뜨거운 도시들은 부동산 시장의 열기를 잇따라 잠재우기 위해 계속해서 패치를 해야 한다.
그러나 핫시티는 GDP 순위가 높고 신규 인구 유입이 많아 주거 수요와 투자 수요를 모두 충족시키기 때문에 수요 측면에서 꾸준하게 관심이 이어지고 있다.
지난해 전염병의 진원지인 우한이 여전히 봉쇄 상태에 있을 때 많은 사람들이 소셜 미디어에서 "저가 부동산 시장을 사러 우한에 가야 하나?"라고 질문하는 사람들이 많았습니다. 올해 주택판매, 전국 1위.
“거래액 증가 측면에서 상위 50개 도시를 살펴보면 74%가 전국 도시 집합체에서 나오고, 36%가 장강 삼각주 도시 집합체에서 나오고, 60%가 도시 집합체에서 나온다. Shell Research Institute의 수석 분석가인 Pan Hao는 Phoenix WEEKLY Real Estate에 말했습니다.
이 영역은 기본적으로 지난해 판매된 상업용 주택 17조 건의 전반적인 방향을 다루고 있습니다.
통계에 따르면 지난해 동부지역은 부동산 개발 투자의 50% 이상, 매출의 55% 이상을 차지했으며 그 비중은 계속 확대되고 있다.
가장 뜨거운 장강삼각주와 주강삼각주 중치연구소 기업부 연구부국장 류수이는 50개 대표 도시의 상업용 주거용 건물 거래 면적이 지난해에는 전년 대비 0.2% 감소했는데, 이들 두 지역 대표도시의 전체 규모는 전년 동기 대비 각각 7.5%, 22.1% 증가해 성장률이 다른 도시에 비해 월등히 높았다.
사람들이 발로 투표한 결과다.
개발자의 동향
인기 도시에 인기 있는 부동산 프로젝트가 등장하자마자 열성적인 주택 구매자는 주택 구입 가능성을 높이기 위해 친척과 친구를 찾아 주택 티켓을 모을 것입니다. 부동산 회사도 마찬가지입니다.
지난해 9월 양저우 부동산계에는 316개 부동산 회사가 에르판푸 GZ215 음모를 두고 경쟁했다는 사진이 돌았다. 그 뒤에는 35개 부동산 회사만 있었고 10개 이상의 조끼가 있었다. " 점유했습니다. 1/3. 그 중 컨트리 가든(Country Garden), 폴리(Poly), 메이디(Midea), 젬데일(Gemdale), 그린타운(Greentown)이 각각 조끼 50개, 40개, 22개, 20개, 20개로 상위 5위 안에 들었다.
목적은 간단합니다. 성공률을 높이는 것입니다. 이 땅이 복권 전에 최고 가격에 도달하는 데는 30분밖에 걸리지 않았습니다.
결국 승자는 양저우 시장에서 나온 지 7년 가까이 됐다고 전해지는 젬데일이다. 양저우로 돌아와 승리하겠다는 젬데일의 결의를 보여주는 주목할만한 복귀였다"고 언론은 전했다.
지난 4월 쑤저우가 10개 토지 필지를 매각해 한때 토지 경매 시스템이 붕괴된 적도 있다.
이후 난퉁, 난징 등지에서도 정책을 강화해야 했다. 쑤저우도 젬데일, 워프 등 부동산 회사 자회사들이 불법적으로 조끼를 사용해 토지 경매에 참여하는 것을 3년간 금지했다. .
"2020년 2선 도시 50개 대표 부동산 기업의 투자 면적은 51.2%, 3·4선 도시는 44.0%, 1선 도시는 44.0%로 나타났다. 도시는 배치 면적의 관점에서 4.8%를 차지하며, 기업은 장강 삼각주, 장강 중류, 광동-홍콩-마카오 대만구 지역의 5개 도시 집합체에서 토지 취득에 열중하고 있습니다. 청두-충칭과 베이징-천진-허베이가 총 58.4%를 차지하며, 그 중 장강 삼각주 지역이 25.4%로 가장 높은 비중을 차지하며 계속해서 뜨겁다.
부동산 회사들이 얼마나 적극적으로 토지를 매입하는지, 그 이면에는 아름다운 매매 데이터가 숨어 있습니다.
쉘연구소 통계에 따르면 2선 도시, 1선 도시, 3선, 4선 도시가 전체 거래액의 63%, 17%, 20%를 차지했다. 각각 상위 20개 부동산 회사입니다. 그 중 1선 도시의 전체 비율은 2020년에 1%포인트 증가했으며, 11개 기업은 모두 1선 도시의 비율을 증가시켜 10%와 8%에 도달했다.
그뿐만 아니라 이들 20개 부동산 회사 중 1선 도시를 중심으로 한 7개 부동산 회사(전체 평균보다 높은 비중)가 1선 도시 거래량 비중을 더욱 높일 예정이다. 2020년에는 1선 도시의 규모가 다양해졌고, 주요 1선 도시에 위치하지 않은 다른 4개 부동산 회사도 2020년에 금액 비율을 늘렸습니다.
주택개혁 기류가 가라앉은 뒤 치열한 경쟁과 엄격한 규제에도 불구하고 부동산 회사들은 점차 안전한 1, 2선 도시와 인기 도시 지역으로 복귀하고 있다.
지난해부터 모든 사람이 새로운 환경과 생존 법칙에 직면하고 있다는 사실을 점점 더 인식하게 되었습니다. 특히 선두 부동산 회사에서는 안전과 수익률이 최우선적으로 고려해야 할 문제입니다.
13위를 차지한 롱포부동산은 지난해 장강삼각주에서 매매기여율이 31%로 2급 도시 토지취득액이 5대 지역 중 가장 높았다. 79%에 달한다. 6위인 중국 해외부동산은 지난해 1선·2선 도시 토지취득금액의 84%를 차지했다.
언론 보도에 따르면 지난해 상반기 컨트리가든 지분 매각 실적에서 장쑤성과 저장성이 각각 13%, 9%를 차지해 총 22%를 차지했다. 또한 일년 내내 분할 및 결합, 결합 및 분할의 조직 구조 조정에서 위에서 언급한 영역에도 초점이 맞춰져 있습니다.
이 과정에서 '원'에 속하지 않는 도시들은 국내 개발업체들이 점점 더 그들로부터 멀어지고 있다는 사실을 발견했다.
이 도시들에게는 이는 좋은 신호가 아니며, 우리는 방법을 찾아야 합니다.
지난해 11월 정저우시는 “금전적 보상 등 다양한 정착 방식의 선택을 권장하고 지원한다”는 내용의 문서를 발행했다. 1인당 면적이 70제곱미터를 초과합니다." .
그런데 화폐화 재정착을 다시 언급하면 부동산 시장의 영광이 회복될 수 있느냐는 질문이 많았다.