심천은 2 단계로 집값 조정
지방정부로서 선전은 중앙부동산 규제 정책에 호응하며 지역과 결합해 실제로 상응하는 규제 조치를 취하고 있으며 구체적으로 두 단계로 나뉜다.
1 단계는 3 월 말부터 6 월 초까지 주로 중앙의 부동산 거시적 규제 정책을 관철하는 것으로, 특히 부동산 시장 규제와 부동산 세수관리 강화 등 세 가지 규제 정책이 있다.
2 단계는 9 월 말부터 11 월 중순까지 중앙이 규제 정책을 내놓지 않은 상황에서 선전 지방정부가 자신의 시장 집값 급등, 투기가 성행하고 있는 엄중한 상황에 따라 취한 자발적인 규제 조치다. 구체적인 정책은 세 가지가 있는데, 주로 부동산 판매 행위, 가격 질서, 토지 부가가치세 징수를 규제한다.
5 대 원인으로 집값이 높은
< P > 선전 정부는 부동산 시장을 규제하기 위한 여러 가지 조치를 취하고, 규제의 핵심도 집값을 가리키고 있다. 시장이 조정되어야 하지만 2005 년 시장 게임의 결과는 상품주택가격이 계속 오르고 상승폭이 전국 선두를 달리고 있다. 1 분기에는 11%, 상반기에는 12.05%, 1 ~ 3 분기에는 12.18%, 1 ~ 10 월에는 13.54%, 1 ~ 11 월에는 17% 올랐다. 그 이유는 장기적으로 누적되는 깊은 원인도 있고 단기간에 형성된 새로운 상황, 새로운 문제도 있어 다음과 같이 요약된다.
1, 자원 부족의 병목 효과
심천의 총 면적은 2020 제곱킬로미터이고 육지 면적은 1953 제곱이다 2004 년 선전 도시 건설구 면적은 500 여 제곱킬로미터에 달하고, 남은 건설용지 면적은 200 여 제곱킬로미터에 불과하여 건설용지가 부족하다. 최근 3 년 동안 선전은 매년 평균 10 ~ 12 제곱킬로미터에 달하는 토지 면적을 양도해 왔으며, 이런 속도로 나머지 건설용지는 20 년 동안만 양도할 수 있다. 최근 몇 년 동안 선전은 매년 부동산지를 1 제곱킬로미터에 오르락내리락하며, 매년 시장의 신개발사업의 약 70% 이상이 주식에서 나온다. 부동산 개발 상류 자원인 토지 공급의 심각한 부족은 2005 년 선전 집값이 크게 오른 기초적인 요인이다.
2, 공급과 수요의 불균형의 누적 효과
는 1996-2002 년 7 년간 심천 주택시장의 신규 공급과 수요 비율이 1.04-1.34 로 전체 공급이 수요보다 약간 컸다. 그러나 2003 년부터 수급이 역전되기 시작했고, 2003 년부터 2005 년 3 년까지는 공급보다 작았고, 수급비는 0.88-0.95 였다. 나머지 미분양 주택면적은 330 만 평방미터로 2005 년 판매속도로 5 개월 미만의 소화를 하고 있다. 심천에서 매년 기계적으로 성장하는 상주인구는 40 만명 이상이며 토지자원이 장기적으로 부족할 병목 요인 등 누적된 수급 갈등이 선전 집값 급등의 깊은 원인이다.
3, 지역변국의 밀기 효과
2005 년 선전 주택시장의 중대한 변화는 지역변화였다. 관외 시장 점유율은 2004 년 30% 에서 50% 가까이 상승하며 관외 시장은 천하를 균등하게 나누었다. 관외는 집값 기수가 낮고, 제품 품질이 관내와 비슷하며, 집값이 30% 크게 오르고, 시장 점유율이 높아져 전체 집값 상승을 추진하고 있다. 관내에는 공급 부족으로 수요가 여전히 왕성해 집값이 계속 오르고 있다. 특히 남산구는 공급이 크게 떨어지면서 집값이 30% 크게 올라 전체 집값 상승을 이끌었다. 지역 변국의 밀기 효과는 선전 집값이 급등하는 중요한 요소 중 하나이다.
4, 시장 추풍의 양떼 효과
2001 년부터 2005 년 상반기까지 상하이 집값이 크게 오른 추세를 보였다. 특히 2003, 2004 년 전년 대비 20% 이상 상승한 반면 같은 기간 심천 집값은 안정되었다 개발자와 소비자 이익 게임 하에서, 구매 상승과 하락의 심리적 작용으로 각종 잠재적 수요가 압박되어 시장과 풍조의 양떼 효과를 초래하여 단기간에 거대한 시장 수요를 형성하여 집값이 계속 상승하도록 추진한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 돈명언) (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
5, 정보 전파의 암시효과
2005 년 두 가지 정보 발표는 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 집값 상승에 큰 영향을 미쳤다. 첫째, 공안부는 선전의 전체 인구가 1200 만 명에 달한다고 발표했다. 둘째, 연말 첫 시 계획업무회의를 포함해 선전 토지자원 부족과 부동산 공급지가 심각하게 부족하다는 발표가 여러 차례 있었다. 이것은 부동산 시장에 큰 심리적 암시를 형성하는데, 즉 부동산 공급이 부족하지만 수요가 왕성하다는 것이다.