탕산의 집이 투자할 가치가 없는 이유는 어쩌면 당산 현지인들만이 이해할 수 있을 것입니다
Yanjiao 30,00, Xianghe 20,00, Dachang 20,00, 베이징 주변 부동산 시장을 살펴보면 입니다. 성장함에 따라 점점 더 미쳐가고 일부 투자자들은 더 먼 곳을 바라보고 있습니다. 최근 Tangshan은 저렴한 가격으로 인해 많은 해외 바이어를 유치하고 있습니다. 그러나 현재의 규제 시점, 출퇴근 상황, 현재 부동산 시장 차별화, 탕산의 경제적 어려움에도 불구하고 저렴한 가격에 대한 욕심으로 탕산에 투자한다면 인수가 될 수도 있습니다.
베이징 부동산 시장의 성장세는 많은 이들의 상상을 뛰어넘는 수준으로, 현재 제동 조짐은 보이지 않고 있다. 이들 지역의 경우 주택 가격 상승은 오랫동안 현지인의 구매력을 초과했으며 거대한 시장 재고는 외부 투자 수요에 의해서만 해결될 수 있으며 그 중 상당 부분은 베이징의 파급 수요입니다. 이만큼 이제 집값은 2만 위안을 넘어 3만 위안에 이르렀다. 소위 베이징에서 100만 달러짜리 집을 사는 시대는 이미 지나갔다.
이 때문에 많은 투자자들이 융칭, 라이수이, 심지어 바저우, 탕산 등 먼 곳의 부동산 시장에 주목하기 시작했다. 특히 당산에서는 최근 많은 홍보가 이루어지고 있습니다. 제 친구들은 당산 부동산 정보의 포격을 받고 있으며 점점 더 많은 친구들이 당산 부동산 시장에 대해 문의하고 있습니다. 현재 당산 부동산 시장 상황은 어떠한가? 투자할 가치가 있나요? 최근에는 모두가 알아볼 수 있도록 집 관람 그룹과 함께 당산에갔습니다.
번영 뒤에 숨은 걱정
11월 23일 오전 8시, 싼허시 옌자오에서 탕산 구예구까지 셔틀버스를 타고 집들이 더 많이 보였다. 버스에는 30명이 넘는 사람들이 9시쯤까지 집 구경꾼들이 속속 도착하기 시작했다. 우리가 프로젝트에 도착했을 때는 이미 정오 11시 50분이었습니다.
기자는 Amap을 통해 확인한 결과 해당 프로젝트가 천안문 광장에서 213km, 탕산 중심에서 28km 떨어져 있는 것으로 확인됐다.
9시 8분, 탕산으로 출발!
저희가 다녀온 부동산은 금산캐피털(Jinshan Capital)이라는 곳으로, 총 건축면적은 47만㎡에 이릅니다. 슈퍼마켓, 공원, 학교 및 기타 지원 시설이 비교적 완벽하여 프로젝트의 전반적인 느낌은 매우 좋습니다. 그러나 프로젝트에서 300m 이상 떨어진 곳에 여러 개의 대형 굴뚝이 짙은 흰색 연기를 내뿜고 있습니다. 사람들은 불편함을 느낍니다. 구예구는 중국의 중요한 석탄 기지로 알려져 있습니다. 석탄 산업을 둘러싼 공장이 많기 때문에 자연적으로 환경이 좋지 않고 탕산은 유명한 스모그 지역이 되었습니다.
프로젝트 모래 탁자 앞에서 바쁜 세일즈맨들은 주택 구입자들의 물결을 맞았다. 리셉션 공간 역시 매물을 바라보는 사람들로 가득 찼고, 영업소 전체가 활기 넘치는 현장이었습니다. "다른 세트를 주문했습니다. 마음에 드시면 빨리 보증금을 지불해 주세요. 샤오리 요원이 계속 재촉했습니다."
샤오리는 거래를 성사시키기 위해 자신을 '겁내지' 않았다. 같은 차에 탄 30명이 넘는 사람 중 3명이 방을 예약했고, 그 중 한 명인 여자가 방 2개를 예약했다. 그리고 *** 거래는 4개 세트였습니다. 내가 아는 한, 그날 전체 프로젝트 중 10개 이상이 팔렸습니다.
위치도 멀고 환경도 열악한데 왜 아직도 인기가 많나요? 기자는 가장 중요한 두 가지 이유를 분석했는데, 첫째, 프로젝트의 평균 가격이 5,100위안 이상으로 Yanjiao 및 기타 지역에 비해 너무 저렴합니다. 둘째, 계약금 제로입니다. 주택 구매자는 전자상거래 청약자금으로 8만 위안만 지불하면 된다. 주택 규모에 관계없이 월 납입금만 내면 되고, 이러한 낮은 투자 비용은 많은 주택 구매자를 끌어들이고 있다.
청년은 이 프로젝트를 모든 사람에게 팔기 위해 열심히 노력했는데, 그중 베이징-탕산 고속철도가 여러 번 언급되었습니다. 그는 "고속철도를 타면 1시간 안에 베이징에 갈 수 있다"고 말했다. 그러나 이 프로젝트는 탕산역에서 20㎞ 이상 떨어져 있다.
주택 구매자의 투자 요구를 충족하기 위해 당산의 많은 프로젝트에서도 이름 변경 서비스를 제공합니다. 직설적으로 말하면, 주택 구입자들이 "계획에서 벗어난 구매"를 묵인하고 협력하는 것을 의미합니다. "당산로북구 딩왕90단지에서는 계약금으로 전자상거래를 통해 주택을 구입할 수 있고, 내년 5월 이전에는 무료로 명의변경이 가능하다. 단기투자자라면 대출을 받을 필요가 없습니다. 20만 투자하면 내년에 20만 수익이 보장됩니다." 친숙한 에이전트가 기자에게 해당 프로젝트를 추천했다고 합니다. 그에 따르면 다음과 같은 프로젝트가 많이 있다고 합니다. 이것은 당산에서 "집을 팔 수 있는" 것입니다.
“저렴한 가격, 고속철도, 베이징-천진-허베이 통합”은 에이전트들이 즐겨 언급하는 단어입니다. 일부 투자자들이 당산으로 몰려드는 것은 바로 이러한 "이점" 때문입니다. 11월 25일, 탕산시 펑난구의 1차 차이나타운 프로젝트가 착공되었습니다. 베이징, 텐진 등지에서 온 고객들이 영업소를 금새 몰리며 하루 만에 100대 이상이 팔렸습니다.
데이터에 따르면 10월부터 Tangshan의 부동산 가격이 점점 더 높아지고 있습니다. Tangshan Road North, Haigang Development Zone, Luannan, Luanxian, Qianxi District 등 많은 부동산 프로젝트가 연속적으로 가격을 인상했습니다. 침실 2개와 침실 3개 소형 주택의 매매가 호황을 누리고 있으며, 나머지 주택은 대부분 140㎡ 이상, 심지어 200㎡ 안팎의 면적을 지닌 대형 주택이다.
북경-당산 도시간철도 관련 소식이 전해지면서 베이징 및 기타 지역의 투자자 그룹이 탕산 부동산 시장의 미래 발전 공간에 관심을 갖고 최근 활발한 활동을 펼치고 있다. 투자 기회를 모색하기 위해 Tangshan의 주요 프로젝트 영업 사무소. 이러한 구매력의 방출은 탕산 부동산 시장에 활력을 불어넣을 뿐만 아니라 탕산 지역 주택 구매자 그룹이 시장에 진입하도록 영감을 줍니다. 시장의 주택 구매력이 집중적으로 방출되면서 탕산의 많은 부동산 프로젝트 매각이 주도되었습니다.
그러나 번영 뒤에는 숨겨진 걱정거리가 자주 등장한다. 집을 보러 탕산에 간다는 사실을 알았을 때 부동산 분석가인 Centaline Real Estate의 수석 분석가인 Zhang Dawei와 Yahao Institution의 마케팅 이사인 Guo Yi는 둘 다 "큰 구덩이입니다"라고 말했습니다. 당산 부동산 시장은 공급 과잉, 시장 개발이 과잉, 잠재 공급량이 엄청나는 것으로 이해됩니다. 최근 몇 년 동안 탕산의 경기 침체로 인해 상업용 부동산의 상황은 주거용 부동산보다 더욱 악화되었습니다. 일부 부동산은 이전에 40,000위안/평방미터에서 50,000위안/평방미터에 판매되었지만 현재는 일일 임대료가 1달러에 불과합니다. 2위안/평방미터." /p>
중고주택은 미분양 신규주택이 많아 탕산시 중고주택 거래량이 활발하지 않다. 예를 들어 중고집 중개인이 가장 밀집되어 있는 탕산의 경우 2015년 중고주택 거래량은 44.1만㎡에 불과했는데, 이는 중국 도심 신축주택 거래량과 맞먹는 수준이다. 그해 2개월 동안 루베이구의 평균 거래 가격은 6,500위안/제곱미터, 루난구의 평균 거래 가격은 6,000위안/제곱미터로 둘 다 도시 지역의 새 주택 판매 가격보다 낮습니다. p>
위험은 무엇입니까?
당산은 3선 및 4선 도시에서 매우 일반적입니다. 이곳은 작은 도시이고 경제가 상대적으로 발달했으며 여러 국영 기업이 있습니다. 기업은 탕산 지역 주민 대다수에게 고용 기회를 제공합니다. 탕산에는 외국인 거주자가 많지 않으며, 이로 인해 탕산에는 다른 지역에 비해 두 가지 중요한 주택 구매자 그룹이 부족합니다.
데이터에 따르면 2015년 말까지 탕산의 주거 및 상업 지역의 판매 가능 면적이 감소했습니다. 2015년 당산시와 도시 지역의 월 평균 판매 면적은 50만 평방미터 이상이며, 도시 지역은 약 1,500만 평방미터에 달합니다. 판매 가능 면적 기준으로 각각 220,000㎡를 계산하면 탕산시의 주택 및 상업 프로젝트 매매율은 각각 30개월과 18개월이었습니다.
전형적인 3급 도시인 탕산은 제한적입니다. 몇 년 전만 해도 1급 도시에서는 구매 제한을 시행했고, 많은 대규모 개발자들은 GDP와 총 인구가 좋은 3급 도시들이 이곳에 모여들기를 희망했습니다. 또한 정부는 당시 토지 양도 규모도 조정하여 당산이 수년 동안 지속된 대규모 개발을 시작하게 되었고 결국 지역 주택 및 상업 프로젝트가 시장을 훨씬 초과하게 되었습니다.
당산의 많은 부동산은 엄청난 압박으로 인해 공실률이 높습니다. 최근 몇 년 동안 탕산에서는 미완성 건물이 자주 발생하고 주택 인도가 심각하게 지연되는 현상이 발생했습니다. "개발자가 돈을 받고 집을 짓지 않은 것은 정말 사기입니다." "인계하시겠습니까?", "개발업자가 인계 진행을 미루고, 무단으로 아파트 유형을 변경했습니다"...당산 일부 부동산 소유자가 언론에 항의한 내용과 그 이유 불만 사항은 대부분 개발업체의 무활동, 도주, 인수 지연 등이었습니다.
루베이구 롱쩌로와 조양로 교차로 동쪽에 위치한 Tangshili 프로젝트는 Tangshan Qilin이 개발했습니다. 정동부동산개발유한공사(Zhengdong Real Estate Development Co., Ltd.)는 건축 면적이 약 396,000m2이고 주거용 제품 범위가 61~123m2입니다. 이 프로젝트는 2013년 2월에 건설되었으며 2014년 5월에 개장했습니다. 2016년 4월이었으나 2014년 8월에 폐쇄됐다. 이후 영업소는 문을 닫고 텅 비었고 공사는 중단된 상태다. 미완성 프로젝트와 동일한 개발자 Tang Shili는 6년 동안 미완성 부동산 길에서 비틀거리고 있었습니다. Lubei District의 Changning Road와 Longze Road 교차로의 남서쪽에 위치하고 있으며 건축 면적은 약 380,000 평방 미터입니다. 전체 건물에는 7개의 건물이 있으며 그 중 1개는 국제 수준의 아파트이고 6개는 주거용 건물입니다. 약 63.86㎡의 1베드룸 유닛, 약 101㎡, 103㎡, 108㎡의 2베드룸 유닛, 약 131㎡, 136㎡의 3베드룸 유닛을 출시했습니다.
프로젝트 홍보에는 Red Star Macalline 및 통합 쇼핑 센터 시설이 포함됩니다. 그러나 현재 상업 프로젝트는 여전히 정체 상태에 있다.
Tangshan High-tech Zone Jianshe Road 동쪽, Qingnan Road 북쪽에 위치하며 프로젝트가 완료되었지만 개발자가 아직 납품을 지연하고 있습니다. 지난 2년. 아직 공사가 시작될 기미가 보이지 않고, 공사장 대문은 잠겨 있고 잡초가 무성합니다. 그에 따르면 영업소 직원은 단 한 명뿐이며, 프로젝트 공사 시작에 대한 소식도 전해지지 않고 있으며 배송 시기도 불분명하다.
이러한 데이터와 현실 앞에서 아직도 옌자오, 샹허와 같은 보상을 받기 위해 탕산으로 달려드는 사람들이 있다면, 그들은 후계자 역할밖에 할 수 없을까 두렵습니다!
당산 부동산 시장이 왜 '큰 구덩이'라고 불리는가?
★ Yanjiao, Xianghe, Dachang 및 베이징 주변의 다른 지역에 비해 Tangshan은 베이징에서 너무 멀고 지리적 이점이 없습니다
★ 부동산 시장은 포화 상태이며 공실이 많습니다. 주택.
★두뇌유출도 적고 외국인 인구도 적습니다.
★ 국제도시도 아니고 도시자원시설도 미완성이다.
★대기오염이 심각하고 살기 힘든 중공업 도시입니다.
★경제는 과잉생산과 낮은 1인당 국민소득으로 인해 불황에 빠졌습니다.