1월 20일, 과열 현상을 엄격히 통제하기 위해 상하이가 갑자기 새로운 주택 규제를 시행해, 같은 가족이 동시에 하나의 제안만 청약할 수 있다는 소식이 시장에 나왔다. 업계 일각에서는 현재의 열기를 식혀 비정상적인 운용 방식을 없애기 위한 조치라는 해석도 나온다.
이전 상하이 부동산 시장의 '따뜻한 겨울' 상황은 계속 뜨거웠다. 따뜻한 집은 득템하고, 새 집은 나오지 않고, 중고 주택 거래가 늘면서 주택 구입자들의 마음을 뒤흔들고 있다. 그러나 2021년 1월 이후 신규 주택시장을 보면 거래 위축 추세가 뚜렷하다. 또한, 일부 지역에서는 중고 주택 거래가 여전히 증가하고 있습니다. 업계 관계자는 상하이 부동산 시장이 현재의 인기를 계속 유지한다면 목표 긴축 정책이 도입될 수도 있다고 말했다.
3년간 침체된 상하이 부동산 시장은 2020년에도 꾸준한 거래량과 가격 상승을 예고할 전망이다. 그러나 올해 1월 신규 주택 거래는 감소했다.
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지난해 12월 상하이
신규 주택 매매가 전년 동기 대비 거의 60% 증가했습니다
3년 동안 침묵했습니다. 상하이 부동산 시장은 2020년, 특히 시장이 더욱 크게 뜨거워지는 11월과 12월에 거래량과 가격이 꾸준히 상승할 것입니다. Shanghai Zhongyuan Real Estate의 시장 분석가인 Lu Wenxi는 "충분한 공급은 연말에 사상 최대 거래량의 기반을 마련합니다."라고 말했습니다.
2020년 11월, 상하이에서는 전염병으로 인해 신규 주택 공급이 차질을 겪었습니다. 전염병이 통제된 후 12월부터 신규 주택 공급이 증가하기 시작했습니다. Shanghai Centaline Real Estate의 자료에 따르면 지난 12월 44개 프로젝트가 시장에 진입했으며 면적은 135만1000㎡에 달했다. 한 달 동안 시장 규모가 130만㎡를 넘은 것은 2015년 10월이었다.
2020년 12월 시장에 진입하는 프로젝트는 주로 칭푸(Qingpu), 바오산(Baoshan), 펑셴(Fengxian) 및 기타 긴급한 수요와 새로운 개혁이 필요한 전통적인 우선 지역에 집중되어 있어 계약 체결 및 전환에 큰 도움이 될 것입니다. 또한 연말에는 Qiantan 부문의 "Shangfeng Famous Residence"와 안산의 "Poly Capital Jingting"과 같이 품절된 고급 주택 프로젝트에 소량의 "보충"도 있었습니다. 부문.
이러한 배경 속에서 지난해 말에도 거래액은 계속 증가했다. Shanghai Centaline Real Estate의 자료에 따르면, 2020년 12월 상하이의 신규 상업용 주거용 건물 거래 면적은 122.7만㎡로 전월 대비 59.1% 증가했으며, 이 데이터도 신규 거래 최고치를 기록했다. 2020년에. Tongce Consulting의 통계에 따르면 2020년 전체 상하이의 상업용 주택 공급 면적은 약 761.95만 평방미터로 전년 동기와 기본적으로 동일하며 연간 거래 면적은 약 89302만 평방미터입니다. 전년 대비 21.6% 증가했으며 상업용 주택 평균 거래 가격은 평방미터당 57,166위안으로 전년 대비 5.3% 증가했습니다.
또한 베이징 뉴스 기자는 상하이 시장 거래의 관점에서 볼 때 경직된 수요와 경직된 변화가 절대적인 주요 힘이 되었다는 것을 알게 되었습니다. 상하이의 상위 10개 거래 중에는 평균 가격이 30,000위안/평방미터 미만인 프로젝트도 수요가 있습니다. 12월 거래는 모두 중저가 상품에 집중돼 있어 평균 가격에는 큰 변화가 없었다. 국가통계국의 데이터에 따르면 2020년 12월 상하이의 신규 상업용 주택 가격은 전월 대비 0.2%, 전년 대비 4.2% 증가했습니다.
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핫스팟 수요가 뜨겁지만,
1월 이후 소폭 감소세를 보이고 있지만
상하이 신규 주택 공급 거래는 늘고 있으나 시장 공급은 여전히 부족하다. "부동산 프로젝트를 봤습니다. 시내에 집이 200채가 넘습니다. 가장 싼 집이 800만 위안이 넘습니다. 한 집에 공약이 3000채 이상 있었는데 제가 낙찰받지 못했습니다." 주택 구매자가 말했다.
단독적인 사례는 아닙니다. 베이징 뉴스의 한 기자는 2020년, 특히 4분기 이후 상하이 부동산 시장이 계속 뜨거워지고 있다고 지적했습니다. 시중에 구하기 힘든 일부 소형 아파트는 가격 제한 등으로 매력이 강해 청약률이 여전히 높은 상황이 이어지고 있다. Tongce Consulting의 통계에 따르면 2020년 12월 상하이에서 30개 이상의 부동산 프로젝트가 시작되었으며 20개 이상의 프로젝트가 100% 이상의 청약률을 기록했으며 13개 프로젝트의 청약 건수가 1,000건을 넘었습니다.
2021년 1월 20일, 상하이에서는 과열 현상을 엄격히 통제하기 위해 갑자기 동일 가족이 동시에 1건만 청약할 수 있는 새로운 주택 규제를 시행했다는 소식이 시장에 나왔습니다. 또, 가격 안정 측면에서는 신규 주택의 분양가 승인도 엄격히 시행하고, 시가보다 가격이 낮은 부동산에 대해서는 과열을 막기 위해 가격을 적절하게 인상하기로 했다.
“이번 조치는 주로 현재의 신제품에 대한 열의를 식히고 비정상적인 운영 방식, 가짜 이혼 등을 종식시키기 위한 것입니다. 허위 수요를 없애고 실제 수요 회복에 노력할 것입니다. 시장”이라고 업계 관계자는 말했다.
"현재 상하이 부동산 시장의 구조적 불균형 문제는 두드러진다. 인기 있는 부문과 인기 있는 부동산 프로젝트는 청약률이 높은 반면, 반대로 외곽 교외 지역의 프로젝트에 대한 수요는 낮다. 전반적으로 아주 정상입니다." Lu Wenxi가 말했습니다.
“상하이 부동산 규제는 어떤 식으로든 완화되지 않았다. 상하이 부동산 시장의 상승은 시장 세력에 의한 것이며 3년간의 침체 이후 정상적인 수요 방출이다.” E하우스연구소 소장은 순환세력, 전염병에 따른 헤징과 개선의 필요성, 통화자유화에 따른 인플레이션 방지의 필요성, 철거와 철거의 증가, 전 국민을 위한 교육개혁, 그리고 인재정착 완화 현재 상하이의 뜨거운 상황은 이들 6대 세력의 결합으로 형성됐다.
그러나 최근 상하이의 신규주택 거래가 감소세를 보이고 있다. "최근 거래 모멘텀은 좋지만 올해 1월부터 신규 주택 거래가 2주 연속 조정되었으며 거래 감소 추세가 뚜렷하다"고 Lu Wenxi는 말했습니다. 조정하고 잠시 쉬십시오. 1월 자체가 비수기 압력에 직면할 것이며 시장은 계속 축소될 것으로 예상되었습니다.
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중고주택 열기 계속,
집주인 가격 인상
“새 집에 비해 Lu Wenxi는 "시장은 더 자유롭고 소유자는 매물로 나온 주택이 더 캐주얼하며 인기가 새 주택보다 높습니다"라고 말했습니다.
베이징뉴스 기자는 2020년 내내, 특히 하반기부터 상하이 중고주택 시장 거래량이 지속적으로 증가했다는 사실을 알게 됐다. Tongce Consulting의 통계에 따르면 2020년 내내 상하이의 중고 주택 거래는 328,300채로 전년 동기 대비 27.8% 증가했으며, 특히 2분기 이후 월간 거래가 높은 수준을 유지했습니다. 거래량은 11월부터 12월까지 300만개를 돌파하는 추세를 보이며 월간 거래량이 4만개에 육박하는 등 4년 내 최고치를 기록했다.
중고 주택 가격은 가격 상한제의 영향을 받지 않으며 실제 시장 가격과 그에 따른 수급 관계를 보다 정확하게 반영할 수 있습니다. 국가통계국 자료에 따르면 2020년 12월 상하이 중고주택 가격은 전월 대비 0.6%, 전년 대비 6.3% 상승했다. 또한 안주커(Anjuke) 온라인 데이터에 따르면 2020년 12월 상하이 중고 주택 평균 상장 가격은 52,530위안/제곱미터로 11월보다 0.98%, 전년 대비 4.08% 증가했습니다. 전반적인 증가는 상대적으로 제한적이었습니다.
그러나 지역별 가격 차별화는 여전히 존재하며 일부 인기 업종은 상당한 증가를 보였습니다. 안주커(Anjuke) 온라인 데이터에 따르면 12월 푸둥성 장장 중고 주택 평균 가격은 69,945위안/제곱미터로 전월 대비 2.27% 상승했다. 푸동린강신도시12 중고주택 월평균 가격은 31,929위안/㎡로 전월 대비 3.90% 상승했다. 그러나 오지 중고 주택 가격은 하락했다. 예를 들어 금산 석유화학 중고 주택 평균 가격은 0.75% 하락했고, 충밍 창싱도 중고 주택 평균 가격은 0.27% 하락했다. .
2021년 1월, 상하이 중고 주택 시장은 계속 뜨거워지고 있다. Shell Research Institute의 데이터에 따르면 올해 1월 13일까지 Lianjia의 중고 주택 거래량이 작년 12월 같은 기간에 비해 42% 증가했습니다.
“시장의 기대에 따르면 올해 1월부터 13일까지 상하이 중고주택 소유자의 가격 상승률은 67%로 지난해 12월보다 12%포인트 높아졌다. Shell Research Institute의 수석 시장 분석가인 Xu Xiaole은 "향후 주택 가격은 여전히 더 큰 상승 압력에 직면할 것"이라고 말했습니다.
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업계:
지시 강화 정책 도입 가능
58 안주커 부동산 연구소 지점 Chang Zhangbo 상하이의 인기 상승의 중요한 이유는 주택 구입 대상자의 증가, 철거, 유학생의 귀국 등 수요 측면에서 눈에 띄는 성장이라고 분석했다. 주택 구입이 어느 정도 증가했습니다. 하지만 이 사람들은 부동산 투기꾼이 아니며, 대부분은 자신의 집을 개선하거나 첫 번째 집에서 살고 싶어하는 사람들입니다. "올해에는 가격이 제한된 신규 주택 프로젝트가 도시 지역에 많이 진입하여 개선 주택이 집중적으로 발생했습니다. 동시에 중고 주택 시장의 매물 수가 급증했습니다. , 그리고 다수의 최초 주택 소유자가 개선 주택의 중고 주택 공급을 인수했습니다."
Zhang Bo의 견해에 따르면 상하이 주택 가격은 투자자가 아니라 실질 가격에 의해 결정됩니다. 그러나 최근 시장의 불합리한 주택가격 상승은 주목할 만하며, 시장의 여론 혼란을 해소하는 데 주력할 필요가 있다.
루원시 씨는 상하이 시장의 과열 상황이 계속될 수 없다고 본다. “올해는 금융신용이 통제되고 거래압력이 점차 나타날 것이다.
또한 1월과 2월은 전통적인 비수기라 기업들은 연말 결산에 집중하며 새해에도 그리 빠르지 않을 것으로 예상된다. ”
“현재 2021년 상하이 상업용 주택 공급과 수요가 모두 보장돼 있다. "Tongce 연구소의 분석가 Ding Yao는 공급 측면에서 2020년 상하이의 상업용 주거용 토지(임대 주택용 토지 제외)의 누적 건축 면적이 전년 대비 두 배 증가했다고 말했습니다. 현재, 상하이의 토지 취득과 첫 번째 프로젝트 개설은 일반적으로 약 1년 정도 소요됩니다. 2020년 주거용 토지의 증가로 인해 2021년에는 필연적으로 주택 공급이 늘어날 것으로 예상됩니다. 동시에 Tongce Research의 불완전한 통계에 따르면 연구소에 따르면 2021년 1월부터 4월까지 약 108개의 인증 프로젝트가 있었으며 공급이 충분했습니다.
수요 측면에서 Ding Yao는 많은 고객이 2020년에 원하는 대로 주택을 구입하지 못했다고 지적했습니다. 이러한 현상은 앞으로도 새로운 프로젝트가 시장에 진입함에 따라 아직 실현되지 않은 주택 구입 수요의 일부로 연말에도 여전히 많이 존재할 것입니다. 출시가 점차 실현될 것이며 동시에 기다리고 있는 주택 구매자의 열정을 자극하여 전체 시장이 계속 뜨거워질 수 있다는 점은 Tongce 연구소의 통계에 언급할 가치가 있습니다. 2020년에 상하이 중심부에서 계약이 완료되었음을 알 수 있습니다. 주요 재배치 프로젝트에는 20,000가구 이상이 포함됩니다. “현재 중심부의 일부 '원시 토지'에 대한 협의 작업은 향후 2년 동안 진행되지 않았습니다. 상하이의 오래된 개조 공사는 여전히 일정한 규모를 유지할 것이며 중고 주택 거래를 지원하는 데 여전히 중요한 힘이 될 것입니다. 통계에 따르면 보상을 받은 후 도시 지역에서 철거된 사람들은 인근의 새 주택을 선택할 가능성이 더 높습니다. 이는 중고주택 거래량이 여전히 높은 중요한 이유이기도 하다. 딩야오는 말했다.
현재 부동산 시장의 인기를 볼 때 앞으로 더욱 규제를 강화할 가능성도 배제하지 않는다. "상하이 부동산 시장이 지금처럼 뜨겁게 유지된다면 2021년에는 목표 긴축 정책이 도입될 수도 있습니다. "Ding Yao가 말했습니다.
Beijing News 기자 | Zhang Xiaolan
편집자 | Wu Xin
조판 | Kou Dena