일본은 아직 20 여 년 전 그 부동산 거품의 그림자를 벗어나지 못했다. 오늘 우리는 그 해의 그 광기를 진정으로 복원하기 위해 여기서 총결산을 한다. 중국은 현재 그런 상황이 발생할 수는 없지만 인간의 탐욕으로 인한' 시장의 균형이 짧다' 는 점은 일치한다. 일본 부동산 거품의 특징: 2007 년 말, 6 대 도시 토지 가격은 1991 년 고점의 27.7 에 불과했다. 절대가격도 25 년 전, 즉 1982 년 수준에 해당한다. 셋째, 부동산 거품 기간의 규제 정책은 거품 기간 동안 일본 정부는 주로 토지정책과 통화정책의 두 방향에서 통제한다. 토지정책 규제는 효과가 없을 뿐만 아니라 집값 상승을 부추겼다. 통화정책의 금리 정책과 부동산 대출 총량 통제 정책의 효과가 현저하다. 1. 토지정책 일본 정부는 1987 년부터 부동산 거품 문제를 깨닫고 의식적으로 토지정책을 통해 토지가격 상승을 억제하기 시작했다. 아래 그림과 같이: 1991 년까지, 주로 6 개 방면의 정책이 도입되었다. 이 정책들은 전반적으로 매우 실패했다. 2. 통화정책통화정책에는 이자 조정과 대출 통제라는 두 가지 측면이 포함되어 있다. 이자 인상: 일본 부동산 거품 기간 중 대부분의 시간 동안 은행 기준금리는 2.5 의 초저수준으로 유지되었다. 1989 년 5 월까지 일본은행이 금리를 인상하기 시작했다. 이후 15 개월 동안 일본은행은 5 회 연속 금리를 인상해 기준금리를 6 으로 올렸다. 대출 통제: 금리 인상과 함께 1990 년 3 월 대장성은 부동산 대출 총량 통제 정책을 내놓았다. 즉 은행이 부동산에 대출을 할 때 성장률이 총 대출 증가율을 초과할 수 없다는 것이다. 넷째, 부동산 거품의 붕괴는 겉으로 보면 직접 융자가 줄어드는 상황에서 통화정책이 갑자기 강성 수축되고 기업 파산이 급증하면서 내외융자 환경이 악화되어 토지의 유효 수요가 줄어든다. 기업 파산이 늘면서 기업이 초기에 매입한 토지량의 72 안팎을 매각해 시장으로 복귀해 유효 수요와 유효 공급이 역전되고, 줄어드는 화폐가 급증하는 토지를 쫓기 때문에 토지 가격이 하락하고 있다. 금융 가속기의 역작용이 토지 가격 하락을 악화시켰다. 부동산 거품이 터지는 직접적인 원인이다. 더 깊은 관점에서 볼 때, 이전 두 차례의 가격 폭등과는 달리, 1986-1991 년의 이 가격 폭등 주택 기본 수요의 지지가 부족하다. 토지 가격 상승은 인구의 수, 인구 연령 구조, 인구의 지역 구조에 따라 주민의 기본 주택 수요와 불가분의 관계에 있다. 그러나 1992 년까지, 이러한 요소들은 이미 높은 토지 가격을 지탱할 수 없었다. 1. 직접적인 원인: 유효 수요와 유효 공급 관계 역전 (1) 초기 원인: 내외 융자 환경이 극도로 악화되어 1991 년 토지 구매량이 64 주식으로 감소했고, 1990 년 이후 직접융자액은 50 으로 줄었다. 부동산 대출 총량제한 정책으로 은행 대출이 전년 대비 85, 9 조 5000 억 엔에서 1 조 4000 억 엔으로 줄었다. 1991 년 파산기업이 늘면서 파산기업 부채 총액이 5.7 배 증가하여 1 조 2000 억 엔에서 8 조 엔으로 증가했다. 외부 융자 (신규 부동산 대출+직접 융자) 와 도산 기업 부채 총액의 차이는 1989 년 35 조 2000 억 엔에서 1991 년 0 조 8000 억 엔으로, 1992 년에는-1 조 6000 억 엔으로 떨어졌다. 기업이 직면한 열악한 내외 융자 환경은 말할 것도 없다. 대출 통제 정책의 효과는 매우 현저하다. 부동산 대출 증가율은 1989 년 30.3 에서 1990 년 말 3.5 로 급락해 부동산 버블 붕괴의 유도 요인 중 하나가 됐다. 내외융자 환경이 극도로 악화되면서 기업이 토지를 매입할 수 있는 능력과 적극성이 크게 떨어졌다. 1990 년 일본 비금융법인 기업이 12 조 4300 억 엔의 토지를 매입했지만 1991 년 토지 매입액은 4 조 4600 억 엔에 불과했고 전년 대비 64 억 엔 줄었다. 기업 구매량이 주민토지 매각량을 차지하는 비중이 70 에서 45 로 떨어졌다.
(2) 결정적인 요인: 자산보유로 사재기된 토지가 단기간에 시장에 진입하는 기업이 토지의 순매입자에서 토지의 순매업자로 바뀌는 것이 부동산 거품을 뚫는 결정적인 요인이 됐다. 주식과 토지의 담보가치는 양자의 가격이 하락하면서 하락했다. 이로 인해 기업 순액이 하락하고 기업은 대출금을 앞당겨 상환해야 한다. 기업은 파산을 피하기 위해 주식, 토지 등의 자산을 양도해야 하는 한편, 대량의 파산기업이 이전에 담보한 토지는 은행에 의해 강제적으로 현금화되었다. 금융 가속기 메커니즘은이 과정을 가속화했습니다. 초기에 기업에 대량으로 사재기된 토지에 의해 시장에 내놓아야 했다. 아래 그림과 같이: 1993 년 기업은 토지의 순 매입자에서 순매도로 바뀌었고, 1998 년에는 일본 기업이 1985-1992 년 매입한 토지액의 55, 매입지 면적의 72 를 차지할 예정이다. 5. 부동산 거품이 무너진 후 일본 정부가 채택한 정책 1, 거품의 대가 부동산 거품과 주식시장 거품이 터지면서 일본은 막대한 대가를 치렀다. 미즈호 증권의 통계에 따르면 1992-2004 년 일본 기업과 은행이 거품 경제를 처리하는 데 드는 비용은 약 208 조 엔으로 연평균 처리비용이 GDP 비중을 3.5 에 달했다. 일본의 실질 연평균 GDP 성장률은 0.3 미만입니다. 일본 법인의 경상이익은 누적 374 조 4000 억 엔, 특별손익-특별이익 누적 111 조 3000 억 엔, 관련 세후 순이익 70 조 엔 공제, 연평균 5 조 4000 억 엔, 연평균 판매 순이익은 0.4; 일본 은행의 누적 이윤은 86 조 4000 억 엔, 부실 처리 손실 누적액 96 조 4000 억 엔, 순손실 10 조 엔이다. 2. 거품이 터진 후 일본 정부가 채택한 외환정책은 아래 그림과 같이 거품이 터진 후에도 엔화가 계속 평가절상되어 1995 년 4 월 말 최고점 84.3 엔에서 1 달러에 달했다. 이에 상응하는 것은 엔화 가격 수출액이 전년 대비 하락한 것이다. 일본의 경제 성장은 거의 정체되어 있다. 1995 년 일본과 미국 사이에 반광장 협정이 체결되어 일본 정부가 엔화 환율에 개입할 수 있게 했다. 이후 엔화가 평가 절하를 가속화하면서 일본 수출 (엔화 가격) 이 점차 회복되면서 일본 경기 침체를 역전시키는 데 어느 정도 역할을 했다. 6. 일본 부동산 거품의 계시 1, 중국 부동산은 일본식 거품이 발생하지 않는다. 중국 부동산은 일본식 거품이 발생하지 않는다. 두 가지의 가장 큰 차이점은' 도시화 과정' 이다. 85 년 일본 부동산 가격이 오르기 시작했을 때, 그 도시화율은 이미 76.7 에 이르렀고, 도시화 과정은 이미 막바지에 다다랐다. 현재 중국의 도시화율은 45 에 불과하며 도시화 과정은 가속화 단계에 있다. (자세한 내용은 2008 년 7 월 18 일' 중국 당대 부동산 연구 주제 중 하나인 도시화, 인구 유동, 집값' 을 참조하십시오.) 도시화 과정에서 도시 집값, 특히 핵심 도시 집값이 전반적으로 빠르게 오를 것이다. 이것이 바로 일본이 그해' 토지 신화' 을 한 이유이다. 이에 따라 당시 일본이 도시화 과정의 막바지에 집값이 크게 오른 것은 극히 비정상적이었고, 거품의 붕괴는 시간문제일 뿐이다. 2006 년까지 상하이, 베이징, 광저우, 심천의 집값 상승폭은 전반적으로 35 개 중점 도시의 평균 상승폭을 크게 능가하지 못했다. 도시화 법칙의 관점에서 볼 때, 이는 주로 중국의 도시화율이 아직 50 을 돌파하지 않았기 때문이며, 도시화 총인구의 흐름은 주로 농촌에서 대도시로 진입하는 것을 위주로 하고 있으며, 인구 이동은 작은 도시에서 대도시로 진입하는 단계 (도시화율이 50 을 돌파함) 가 아직 오지 않았기 때문에 도시간 집값 상승폭의 차이는 그리 크지 않다. 우리는 중국의 도시화 전체가 매년 계속해서 빠르게 증가할 것이라고 생각한다. 농촌이 도시에 진입하는 것을 주도적 단계로 끝나고, 미래의 인구 이동은 소도시를 대도시로 진입하는 것을 주도적 단계로, 대도시의 교외화를 주도적 단계로, 도시권을 주도적으로 하는 단계로 순차적으로 진입할 것이다. 도시화의 국제법에 따르면, 우리는 미래의 3 대 경제권의 핵심 도시, 특히 이 핵심 도시 교외의 집값이 상대적으로 더 큰 잠재력을 가질 것이라고 생각한다. 따라서 중국 도시의 집값은 전반적으로 상승 과정에 있으며, 긴축성 정책으로 인한 집값 콜백은 단기적일 수밖에 없다.
2. 원화 가치 상승이 반드시 부동산 가격 상승으로 이어지는 것은 아니다. 많은 사람들의 이해에서 일본의 그해 부동산 가격 상승은 엔화 가치 상승과 밀접한 관련이 있다. 이런 생각은 옳지 않다. 국제비교를 보면 85 년' 광장협정' 이후 주요 선진국의 화폐는 모두 달러화에 대해 평가절상했고, 1988 년과 1985 년에 비해 주요 통화의 평가절상 폭은 독일 마크 70.5, 프랑스 프랑 50.8, 이탈리아 리라 46.7, 영국 파운드 37.2, 캐나다 달러 11 에 육박했다. 비교해 보면 엔화 절상 폭이 86.1 로 가장 크다. 이들 국가는 일본처럼 심각한 거품 경제가 발생하지 않았다. 이는' 광장 협정' 이 일본의 거품 경제와 반드시 연계되는 것은 아니라는 것을 보여준다. 일본의 거품 경제 형성의 뿌리가 그 안에 있다고 할 수 있다. 중국의 경우, 인민폐는 여전히 존재하고 계속 평가절상할 것이며, 주식과 부동산은 이미 하락하고 있다. 따라서 원화 가치 상승이 반드시 부동산 가격 상승으로 이어지는 것은 아니다. 현지 통화 평가절상은 부동산 가격 상승에 충분한 자금을 제공할 가능성일 뿐, 부동산 가격의 최종 상승은 시장이 만장일치로 상승할 것으로 기대하는 중요한 조건도 필요하다. 이른바' 평가절상은 그치지 않고, 시세는 끊이지 않는다' 는 것은 더욱 표면적인 일방적인 말이다. 3. 시장의 균형은 짧은 정점이다. 재경인은 이성적이고 욕심이 많다. 시장의 균형이 깨지면 효과적인 규제 조치가 없다면 시장은 상승이나 하락을 가속화할 것이다. 일본은 그해 토지 상승에 대한 기대를 형성하고 시장 참가자들은 미친 듯이 땅을 쫓고 있다. 은행의 행동이 왜곡되었다. 기업의 행동이 왜곡되었다. 흥미롭게도, 일반 민중의 행동도 크게 왜곡되었다. 그해 주식시장과 부동산 시장이 상승했고, 일본인들은 이익을 얻기 위해 소비를 줄이고, 심지어 옷을 줄여 주식시장과 부동산 시장에 자금을 투입하는 것을 아끼지 않았다. 압축 소비의 결과 중 하나는 86 년 일본의 CPI 가 음수를 보인다는 것이다. 일본이 그해 거품이 터지자 시장 참가자들도 미친 듯이 땅을 팔아서 시장의 막대한 하락을 초래했다. "전일을 잊지 않고 후사의 사단", 중국의 현재 부동산 시장은 일본의 그해 같은 상황은 일어나지 않지만, 시장의 균형으로 볼 때 확실히 약간 유사하다. 재작년과 작년 상반기, 시장 참가자들은 갑자기 부동산 시장의 장기 전망을 일제히 보고, 주민들이 집을 사재기하고 있고, 부동산 회사가 땅을 사재기하고 있다. 시장의 균형이 깨지고 집값이 심하게 올랐다. 오늘날 긴축성 통화정책에 따라 시장 참가자들은 집값이 조정될 것으로 예상하고, 개발업자들은 가격을 인하하고, 주민들은 관망하고 있다. 시장의 균형도 역시 깨졌다. 집값이 이미 하락하기 시작했다. 그러나 시장은 집값이 계속 하락할 것으로 예상하고 있다. 정부는 거시적 통제가 더 필요하다고 생각했고, 아직 손을 대지 않았다.