충칭 주요 도시 지역의 주택 수요는 물론, 베이징, 상하이, 광저우, 선전만큼 강하지는 않습니다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 국가적 위치와 국가적 전략적 이유는 자연스럽게 국내는 물론 전 세계적으로 인력과 자금의 흐름을 끌어들일 수 있습니다. 2급 도시로서 충칭의 매력은 당연히 베이징, 상하이, 광저우, 선전만큼 매력적이지는 않지만, 지방 도시로서 그 매력은 여전히 상대적으로 강합니다(물론 국가는 충칭을 국가 중심 도시로 자리매김하고 있습니다) , 그러나 이는 경제적 포지셔닝이 아니라 정치적 포지셔닝입니다.)
1. 충칭 부동산 수요자
충칭 주요 도시 지역의 주택 수요 그룹은 주로 다음과 같습니다. 1. 주요 도시 지역의 원주민 가족 세대는 다음과 같습니다. 2. 주요 도시 지역 이외의 연간 가구 등록 대학 졸업자 3. 주요 도시에 거주하기를 희망하는 외곽 지역의 부유한 거주자 5. 충칭에 진입하는 기타 고급 인재, 사업가 및 부동산 투기꾼.
수요 측면에서 볼 때 1, 2차 수요는 상대적으로 작아 충칭 주택 가격에 근본적인 역할을 할 수 없다. 3, 4차 그룹은 충칭의 주요 인수이다. 지난해 12월부터 현재까지 충칭 부동산 강세장은 5류 인구 급증이 원인이었다. 부동산 일선의 피드백을 보면, 전국의 부동산 투기꾼들 중에는 실제로 수십 채의 주택을 단숨에 사들인 이들도 있다. 왜냐하면 이러한 외국 투기꾼들의 눈에는 중국의 모든 2급 도시 중에서 충칭의 주택 가격이 가장 낮기 때문입니다. 소위 "높은 수준"조차도 이제 정저우, 허난의 도시 건설 수준에 도달했습니다. 그리고 도시 위치, 모두는 그것이 충칭만큼 좋지 않다는 것을 이해합니다.
2. 충칭의 주택 공급
충칭은 공급 측면에서 항상 대규모 토지 공급을 추구해 왔습니다. 2014년 이전에는 충칭의 토지 공급이 항상 엄청난 규모였다고 합니다. 통계에 따르면 충칭의 연간 토지 공급량은 베이징, 상하이, 광저우를 합친 것과 거의 같습니다.
2014년부터 충칭의 토지 공급 정책은 근본적인 변화를 겪었다. 주요 도시 지역의 토지 할당량이 점점 부족해지고 특히 주거 공실률이 높아짐에 따라 충칭에서는 의식적으로 토지 공급을 줄이기 시작했습니다. 현재 공개자료를 보면 2014년부터 현재까지 연간 약 20% 정도 감소한 것으로 나타났다. 충칭에서는 2014년에 1,391만 평방미터의 토지가 거래되었으며, 2015년에는 1,228만 평방미터, 2016년에는 1,021.6만 평방미터로 전년 대비 16.8% 감소했습니다. 그게 무슨 뜻이야? 2015년 1선 도시의 총 면적은 2,848만㎡(베이징 734만㎡, 상하이 1,074만㎡, 광저우 843만㎡, 선전 197만㎡)이다. 이러한 막대한 토지 공급으로 인해 2016년 충칭의 평균 건설 가격은 평방미터당 7,116위안이었습니다. 그러나 2016년까지 충칭의 토지 공급량은 광저우보다 300만 평방미터 더 많았지만 토지 공급량은 여전히 가장 많지만 총량은 크게 감소했습니다. 국가적으로 보면 토지공급을 줄이는 것이 추세다. 국토부는 부동산 재고가 부족한 도시는 토지 공급을 늘려야 한다고 밝혔지만. 그러나 우리나라는 식량자급을 국가기본정책으로 삼고 있어 18억 에이커의 토지 레드라인은 움직일 수 없습니다. 그리고 거대 도시가 개발되지 않는 한, 도시의 토지 공급은 극도로 제한됩니다. 토지 공급을 늘릴 수 있고 장진과 창수를 주요 도시에 포함시켜 토지 공급을 늘릴 수 있으며, 주요 도시에서 일하고 사는 사람들이 장진, 창수에 거주할 의향이 있습니까? 적어도 20년 동안은 사람들이 여전히 Yuzhong District, Jiangbei, Bei District에서 일하고 살고 싶어합니다.
또 다른 상황은 충칭 북구에 더 이상 땅이 없다는 것입니다. 우리가 더 많은 땅을 공급하면 베이베이를 얻게 될 것입니다. 따라서 향후 토지 공급은 Beibei, Dadukou 및 Jiulongpo에 중점을 둡니다. 이런 장소에 대해 생각해 보면 대부분의 사람들은 가고 싶어하지 않습니다.
현재 주요도시의 경우, 구시가지에는 오래된 집들만 남아있습니다. 따라서 앞으로 충칭의 새로운 부동산 프로젝트는 오래된 도시 지역의 개조에 중점을 두고 중고 주택 거래가 활발해질 것입니다. 오래된 도시를 개조하고 바닥 슬래브를 만드는 가격은 황무지에 새 건물을 짓는 현재 가격보다 훨씬 높을 것입니다. 이것이 바로 현재 홍콩이 직면하고 있는 부동산 상황이다. 산이 많은 도시 중에서 충칭을 지칭할 수 있는 유일한 곳은 홍콩이다. 물론 충칭의 경제 규모, 경제 수준, 입지적 이점은 홍콩과 비교할 수 없습니다. 그러나 지형 구조의 유사성은 둘 다 주택 건설에 적합한 평지 자원이 부족하다는 한 가지 특징을 가져야 함을 의미합니다.
이 때문에 가까운 미래, 아마도 10년 정도 안에 충칭의 부동산 모델은 주로 오래된 도시의 개조를 기반으로 할 것이며 중고 주택 거래 활동은 전례가 없을 것입니다.
3. 수급 균형
현재 충칭 주요 도시 지역의 수급 관계는 상대적으로 균형을 이루고 있습니다. 앞으로는 도시개발로 인해 공급이 수요를 초과하게 될 것입니다. 그러나 현재의 수급 상황은 아직 근본적으로 반전되지 않았습니다. 물론 제가 말하는 주요 도시 지역은 정부의 행정 계획이 아니라 모두가 일반적으로 Yubei, Jiangbei, Nan'an, Yuzhong, Shapingba 및 Jiulongpo라고 부르는 지역이라는 점을 설명하고 싶습니다. 왜일까요? 충칭에서 5년 이상 살아본 사람이라면 제가 왜 이렇게 분류하는지 느낄 수 있을 것 같습니다.
인구가 충칭 주택 가격의 향후 발전을 결정합니다. 정부 통계에 따르면, 지난 2년 동안 충칭의 주요 도시 지역에는 20만~30만 명의 순유입이 발생했습니다. 이 인구 중에는 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 1선 도시에서 고향으로 돌아온 충칭 등록 주민도 있고, 기회를 찾아 적극적으로 충칭에 오는 사람들도 있다. 귀국한 충칭 거주민의 대부분은 저축을 하고 있으며, 이들 중 다수는 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 산업 종사자, 중소기업 또는 기타 각계각층의 사람들입니다. 생계. 어느 정도 그들은 모두 주요 도시 지역에서 주택을 구입해야 할 필요가 있습니다(경제학 교과서에 따르면 그들은 집을 사고 싶어하고 집을 살 능력이 있는 사람들입니다). 귀국하는 사람들 중에 특별한 관심을 끄는 또 다른 그룹이 있는데, 바로 충칭 출신의 고급 학력을 갖춘 학생들입니다. 이들 중 다수는 베이징, 상하이, 광저우, 심천 또는 심지어 해외에서 수년간 근무했습니다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 주택 가격에 실망했지만, 충칭으로 돌아왔을 때 그들은 500만 명이 베이징, 상하이, 광저우, 선전에서 80제곱미터 이상의 집을 살 수 있다는 것을 알게 되었습니다. 방갈로나 빌라를 구입하세요. 이 기간 동안 그들은 고향으로 돌아가 집을 구입하고 개발을 위해 다시 충칭으로 이사했습니다. 마찬가지로 꿈을 가진 해외 인재도 있습니다. 실제로 충칭이 가장 유치하고 싶은 인재는 바로 이런 인재들입니다.
다른 지역의 금 채굴자들이 개발을 위해 충칭으로 옵니다. 실제로 충칭의 전국적인 매력은 2008년부터 시작됐다. 당시 잘 알려진 이유로 충칭은 전국의 주목을 받았다. 이후 충칭은 인프라 건설의 황금기에 접어들었습니다. 고속도로, 도시 공원, 철도 교통, 교육 자원, 의료 자원 등이 모두 새로운 것으로 대체되었습니다. 2008년 이전에 내가 지금의 난핑을 보러 갔을 때 그곳은 좀 더럽고 지저분했다는 사실을 모두가 아직도 기억하고 있을 것입니다. 나는 4,56,78km에 대해 감히 생각조차하지 않습니다. 하지만 지금 보면 난핑은 4~5~6km 떨어져 있어도 대도시처럼 보입니다. 이는 충칭의 도시 건설이 급속히 발전하는 시기이다.
아마 우리 모두 이런 경험이 있을 것이다. 우체국저축은행과 중국건설은행을 보면 어느 은행에 가서 입금하고 카드를 신청하시겠습니까? 나는 대부분의 사람들이 중국 건설은행에 기꺼이 갈 것이라고 믿습니다. 왜? 왜냐면 우체국저축은행 장식을 보니 정말 금융기관 같지가 않더라구요. 너무 단순해서 은행이라고는 생각이 안들어서 어차피 우체국에 들어갔어요. 하지만 중국 건설은행과 CITIC 은행은 어떻습니까? 장식이 화려하고 아울렛도 많아 인프라 구축이라 다들 가볼 의향이 있어요. 실제로 우체국저축은행과 중국건설은행의 금리는 동일해 줄을 설 필요가 없습니다. 하지만 장식이 보기 좋지 않고, 콘센트도 적으며, ATM 기계의 기능도 다른 기계만큼 발달하지 않습니다. 이는 인프라 스키밍으로 인해 발생합니다.
충칭도 마찬가지다. 2008년 이전에 충칭의 인프라 건설은 매우 열악했습니다. 그럼 당시 가격은 얼마였나요? 당시 충칭 사람들은 집을 많이 사는 사람은 바보라고 말했습니다.
그러나 2008년 이후 충칭의 현재 철도교통을 보면 개발밀도가 전국 5위권에 든다. 그런 다음 인재들에게 매우 매력적인 다양한 도로, 공원, 사무실 건물 및 비즈니스 지역을 살펴보십시오. 이를 풍요의 뿔 효과라고 합니다. 이제 9년이 넘는 건설 기간을 거쳐 충칭의 풍요의 뿔 효과가 점차 나타나기 시작했으며 이제 막 시작되었습니다.
외부인이 이렇게 많이 오는지 어떻게 아느냐고 하시는 분들도 계십니다. 이 데이터에 대해서는 공무원이 순인구 유입 데이터를 가지고 있다고 생각합니다. 그러나 아마도 인구 순유입 중 이 부분에 대한 구조적 분석을 실시한 사람은 아무도 없을 것이다. 그리고 불행하게도 나 역시 그 데이터에 접근할 수 없습니다. 그러나 우리는 인생 경험을 통해 배울 수 있습니다. 최근 우리 지역사회에는 광둥어와 조산어를 사용하는 다른 지역의 사람들이 많이 있습니다. 그들은 주변 지역에 조산 전골 식당을 열거나 컴퓨터 시티에서 떼지어 운영합니다. 사실, 이 사람들은 매우 똑똑합니다. 조산 사람들은 사업하는 방법을 알고 있습니다.
그들은 기회를 찾아 전국을 여행합니다. 이제 충칭을 찾았습니다. 이것이 추세이고 변화입니다.
현상도 볼 수 있어요. 이제는 누구나 24편의점 로손에 익숙합니다. 그런데 2011년 이전에는 로젠에 대해 알고 있는 사람이 얼마나 됩니까? 일본 내 24개 편의점에 대한 개점 조사는 매우 까다롭습니다. 인구 구조, 소비 구조, 도시의 미래 발전에 대해 연구해야 합니다. 따라서 현재 전국에 편의점 24개를 갖춘 도시는 그리 많지 않습니다. 비즈니스 형식의 풍부함은 비즈니스 기회의 증가를 나타냅니다.
또 다른 변화가 있는데, 눈치채셨는지 모르겠네요. 이때부터 충칭의 케이터링 형식이 더욱 풍부해지기 시작했습니다. 과거 충칭의 유일한 음식은 사천요리와 전골, 국수뿐이었습니다. 그리고 지금은? 홍콩식 찻집, 광둥식당, 동북요리, 운남요리, 산시성 길드당, 몽골식당, 한국식 패스트푸드, 독일식당... 전골의 패권이라 불리는 전골분야에서도 조산 냄비도 세상을 열 수 있습니다.
충칭은 외국인 혐오증이 없다고 알려져 있지만, 사실 충칭의 외국인 혐오증은 음식에도 그대로 드러난다. 옛날에 충칭 현지인들이 훠궈를 먹고 싶다고 했더니 외부인이 "너무 매워요. 다른 거 먹어보자"고 하더군요. 충칭 사람들은 분명 이렇게 말할 겁니다. “그래, 좀 맵게 해보자.” 아시다시피 약간 매운 음식은 충칭 지역 주민들이 동급생이든 친구이든 외부인에게 하는 가장 큰 양보입니다.
그러나 이러한 케이터링 헤게모니 감각이 바뀌기 시작했습니다. 이제 사람들은 다른 음식을 먹고, 좀 더 가벼운 음식을 먹고, 차집을 먹는 것이 어떻겠느냐고 말할 것입니다. 물론 이것은 일종의 진전이며 충칭 사람들의 시야가 더 넓어지고 생활 조건이 더 좋아졌다는 것을 보여줍니다. 그리고 이러한 변화는 전국의 인재를 유치하는데 매우 중요합니다.