무강로는 상해 서구의 한적한 도로이다. 8 월 9 일 오전 스탠퍼드 주택교체회사 사장인 조건평 사장은 브로커 4 명을 데리고 이 거리에서 사진을 찍고 등록을 했다. 그들의 행보로는' 청소거리' 즉 집원을 찾았다. 스탠포드는 8 월 1 일 이 거리에 첫 가게를 열었는데, 상해는 현재 유일하게 오래된 양옥매매 임대를 전문으로 하는 회사이다.
는 3000 미터도 안 되는 이 작은 거리에 400 여 가구가 살고 있는데, 그중에는 100 여 채의 오래된 정원 양옥이 있다. 이 오래된 양옥의 주인들은 모두 한때 혁혁했다. 황흥은 393 일에 살고, 1916 년 10 월 31 일에 이곳에서 사망했다. 당소의는 40 호 1 호에 살았고, 그는 원세카이 정부의 첫 내각 총리를 역임했다. 진과프, 진립부 형제는 각각 105 호 2 호와 67 호에 살고 있으며, 두 곳은 100 여 미터 떨어져 있으며, 현재 원농업은행의 노직자 몇 명이 살고 있다. Zhengguang 및 청량 음료 공장 수업은 99 일에 살고 있습니다. 캐나다인 푸케이슨은 390 호에 살고 있는데, 그는 고등공업학당 (상해교대의 전신) 의 감원과 신문보의 사장이었고, 무강로는 해방 전에 푸케이슨로라고 불렸다.
"한 건물을 판매하는 이윤은 오래된 양옥을 파는 것보다 못하다." 스탠퍼드 회장 첸 이른봄이 기자에게 말했다. 진초봄에 볼 때, 짧은 무강로는 그야말로 보물 대야였다. "가까운 호남로, 신화로, 화이해중로를 다시 세면 여기에 300 여 채의 오래된 정원 양옥이 모인다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 계절명언)." 32 세인 진초봄도 전국 최대 체인주택 임대회사' 나는 우리 집을 사랑한다' 의 창시자로 1995 년부터 상해 양옥매매에 개입하기 시작했다. 그의 BMW X5 지프차에 앉아 그동안 기자들에게 그의 손으로 거래한 집을 가리켜 주었는데, 최근 몇 년 동안 그는 100 채가 넘는 양옥을 팔았는데, 이는 아직 임대한 것이 아니다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언) 최근 대필은 5 천만 원으로 거래한 영의인이 그해 살던 고택으로 완평길에 있다. 만약 행내에서 통행하는 3.5 커미션으로 계산하면, 장사는 175 만원의 커미션을 올릴 수 있다. "그리고 이것은 순환적인 시장이다. 양옥을 사서 다시 팔 수 있다. 내가 다시 사서 포장하면 마찬가지로 큰돈을 벌 수 있다."
사실, 대부분의 대리상들은 반드시 양옥을 전문으로 하는 부서를 가지고 있지는 않지만, 양옥사업을 놓치지 않을 것이다. "한 장사를 하는 커미션은 왕왕 백만 원 이상에 이를 수 있는데, 이는 한 점포의 1 년 이윤의 합보다 더 많다." 상해주택교체유한공사 우원점 사장이 정위 말했다.
"1949 년 현재 상하이 1 * * * 에는 오래된 정원 양옥 5000 여 채, 300 여만 평방미터가 있다. 그들 대부분은 평범한 골목길에 숨어 있다. 클릭합니다 상해 현대건축디자인 (그룹) 유한회사의 기록실 주임인 루승호가 기자에게 말했다. 가격면에서 가든 양옥과 상품주택은 완전히 두 가지 개념이다. "지난주에 어떤 방을 살 수 있는지 문의한 사람이 있었다." 루승호가 말했다. "내가 그에게 말하는데, 네가 먼저 천만 원을 준비해라." 현재 상해의 오래된 양옥의 가격은 평방미터당 1 만 ~ 3 만원이며, 총가격은 왕왕 2000 만 ~ 3000 만원에 이를 수 있다. "현재 세계무역센터 최상층은 3500 만원에 팔 수 있다." 21 세기 부동산 상하이 덕우 가맹점 점장 소비 () 가 말했다. "상하이의 집값이 계속 오르고 있는데, 왜 가든 양옥이 더 비싸게 팔 수 없는가?"
간단하게 계산하면 5,000 채의 양옥이 한 세트당 평균 1000 만원이면 총 가치는 천문학적 수치가 될 것이다. 그러나 오래된 양옥의 시장 전망은 그리 간단하지 않다. 시장의 가장 큰 병목 현상은 재산권 문제이다. "라고 손의가 말했다. 그는 상해 대화그룹 기획부 사장이다. 상하이의 가든 양옥은 사산, 국유자산,' 문혁' 몰수, 정책 시행 등 몇 가지 역사적 단계를 거쳤다. 당초 소유자가 건재한 사람은 많지 않았고, 상속 관계가 있는 사람은 사방으로 떠돌아다녔고, 대부분의 재산권은 여전히 정부에 속해 있었지만, 사용자는 정부 기관, 사업 단위, 일반 주민이 있었다. 재산권 관계가 매우 복잡하다. 소비는 재산권이 뚜렷하고 유통이 가능한 정원 양옥은 보통 40 ~ 50 채에 불과하다고 말했다.
재산권과 물권 문제도 투자자들을 곤혹스럽게 하고 있는데, 수익이 보호될 수 있을까? 대만 건축가 육전휘는 상해의 오래된 양옥의 초기 투자자로, 1999 년 그는 매년 128 만원의 임대료로' 극동 제 1 저택'' 녹색집' 의 10 년 임대 기간을 취득하며 500 만 ~ 600 만원을 투입해 집을 수리하겠다고 약속했다. "문화재 단위이기 때문에 정부는 논증회를 열어야 한다. 이 기간 동안 집세는 그대로 냈지만, 나는 전혀 일을 할 수 없었다. " 그는 월 20 만원의 임대료로 1, 2 층을 임대했지만, 소유자 상해시 기획원은 이에 이의를 제기했고, 현재 육전휘는 이미 4 개월 동안 전세를 몰수했다. 만약 정상이라면, 육전휘는 매년 100 여만 원의 집세를 더 벌 수 있지만, 그는 여전히 자신이 손해를 보았다고 생각한다.
누가 이홍장의 화원을 옮겼는가
만청중신 이홍장은 양무운동을 열고 북양수사를 창설했을 뿐만 아니라, 후손들에게 라일락 정원을 남겼다. 라일락 정원은 상해의 오래된 정원 양옥의 일품으로, 정원만 2 만 6 천 평방미터, 총 건축 면적은 2934 평방미터이다. 화산로는 라일락 정원을 두 개의 큰 덩어리로 나누었고, 동쪽은 현재 상해시 베테랑 간부 행사센터이며, 홍콩 상인들은 문 근처의 한 건물을 임대해 신월헌술집을 열었다. 서쪽 하나는 이제 라일락 빌라로 이름이 바뀌었습니다.
2 년 전' 우리 집' 총재인 천초봄과 방관부는 8 년 임대 계약을 체결하고 라일락 가든 서쪽 한 채를 임대했다. 그 중 별장 한 채와 1000 여 평방미터의 잔디밭이 있다. "그 후 나는 1000 여만 원을 투자하여 정원에 4 개의 새 별장을 짓고, 이전의 오래된 집과 함께 외국인에게 임대했다." 첸 이른 봄은 기자들에게 "여기도 그에 따라 라일락 별장으로 이름을 바꿨다" 고 말했다.
매년 천춘은 집당 600 만원의 임대료를 받을 수 있다. 첸 이른 봄에 따르면, 올해 5 월, 이 땅은 관할 기관에 의해 상해 대통부동산회사에 1 억 6 천만 원에 팔렸고, 대통사는 진과 임대를 중단했다. "동시에 대통회사는 그 중 세입자를 이사를 원했기 때문에 나와 그 세입자들의 손실은 모두 대통회사의 배상을 받았다."
< P > 이번' 위약' 이 배상인지 벌는지, 첸 이른 봄에 말했다. "저는 사업가입니다. 제가 그 세입자들에게 지불해야 할 위약금을 빼면 당연히 돈을 벌어야 합니다." 현재 시장의 관점에서 볼 때, 이 장사는 첸 이른 봄에 투자한 그 천만 원보다 훨씬 더 많은 돈을 벌어야 한다. "대통회사가 이 양옥을 사는 것이 무슨 소용이 있는지 잘 모르겠다. 지난 2 년 동안 지은 별장을 모두 밀어내겠다고 들었는데, 그 오래된 양옥만 남겨두고 이 땅을 저장하거나 담보대출로 쓸 수도 있다는 것은 확실하지 않다."
복단대 경제학과를 졸업한 진초봄부터 1995 년부터 가든 양옥대리 업무를 시작했다. "처음에는 정책 제한이 매우 엄격하여 매매를 엄금하며, 유일한 경로는 임대일 뿐이다. 이전에 나는 고급 고객을 겨냥한 부동산 중개 회사에서 중개업을 했는데, 손에는 양질의 고객이 있었다. 반면에 나는 상해에 익숙하기 때문에 이 시장을 겨냥하여 오래된 양옥을 찾아 임대하여 개조한 후 고가로 외국인에게 전대하기 시작했다. 이후 경제 발전세가 좋아지면서 상해에 입국하는 다국적 기구가 많아지면서 이런 집은 거의 공급이 부족했다. " 진이른 봄에 기자에게 알리다.
1998 년 하반기, 첸 (Chen) 은 베이징에서 중고 주택 시장과 주택 임대 시장으로 일하면서 스탠퍼드 (Stanford) 를 계속 발전시켜 주택 임대 시장 발전에 주력했다. 2000 년 4 월,' 나는 우리 집을 사랑한다' 주택 교체 유한회사를 설립하여 2 년 동안 가장 큰 주택 임대 회사로 발전하여 현재 전국에 체인점 400 여 개를 소유하고 있다.
북경의 업무가 궤도에 오르자, 진이른 봄이 다시 상해로 돌아와 그의 양옥사업을 계속했다. 그의 통계에 따르면, 오래된 양옥을 사는 모든 고객 중 기업은 20, 개인은 80 에 불과하다. 반면 오래된 양옥을 임대하는 데는 기업이 70, 개인이 30 을 차지했다. 89% 의 고객이 구매하거나 임대한 오래된 양옥을 주택으로 사용하고 있는데, 특히 대만과 홍콩 지역의 바이어가 많고 외국인 중국인과 동남아 바이어도 주력이다.
양옥 사업의 경우 스탠포드는 임대와 매매에만 국한되지 않는다. 사슴로 889 호가 있는 정원 양옥 * * * 9 채가 있는데, 원래 아시아 화유회사가 1920 년대에 건설한 것이다.
스탠퍼드 사장 조건평에 따르면 이들은 정안구 정부와 합작해 이 12 채의 영국식 샴 양옥을 종합소비 오락센터로 개조하며' 사슴로 유럽풍레거리' 로 이름을 붙이고 있다. "1 기 재산권 교체와 2 기 전체 환경 개조에 대한 총 투자는 약 1 억 4600 만 위안이다." 조 Jianping 는 말했다.
상하이 양옥지도
"상하이 최초의 서양식 건물은 1872 년 청동치 10 년 영국 영사관이 건설했다. 1895 년부터 일정 규모의 정원 양옥이 형성되기 시작했다. 정원 양옥의 더 정확한 이름은' 독원주택' 이어야 한다. 해방 전에 지은 현재 5000 여 채, 300 여만 평방미터, 그중 고급 정원 양옥면적만 160 만 평방미터에 달한다. " 상하이 현대건축디자인 (그룹) 유한공사 기록실 주임 루승호 () 와의 인터뷰에서 "최초의 소유자는 군정관, 대상인, 사회명사로 상해에서 외래문화를 흡수하기 쉬우며, 신립을 선호한다" 고 말했다. 이 오래된 정원 양옥들은 모두 당시의 국제 유행식이었고, 아다크, 에세시를 포함한 몇몇 거장들의 작품들이 있었다고 할 수 있습니까? 로저스. "
정원 양옥의 배치는 보통 정옥이 남쪽을 향하고, 기초는 정사각형을 추구하고, 집 앞에는 실삼나무, 용백이 심어져 있으며, 가운데에는 종종 잔디밭이 있고, 대리석 조각상이나 분수를 정원의 중심으로 설치하고, 멀리 늪을 설치해 나무가 반영되도록 한다. 주옥의 앞에는 테라스, 높은 계단, 말기에는 낮은 패드, 심지어는 실내와 하나로 연결되어 큰 유리창으로만 나뉘어져 있다. 주옥의 북서쪽 코너는 종종' 하방' 이나 차고, 꽃집이나 난방화막을 잇는다. 말기 호화스러운 정원 양옥에는 수영장, 테니스장도 추가됐다. "상해의 오래된 양옥의 건축 양식은 유럽식, 미국식, 러시아식, 스페인식, 일본식이다. 호화롭고 점잖은 유럽 르네상스식, 명쾌하고 자유로운 시골 별장식, 현대식 등이 있다. " 루승호가 말했다.
예비 통계에 따르면 가든 양옥은 주로 서환구 약 39, 장녕구 약 29, 노만구 약 9, 정안구 약 8 에 분포한다. "상하이는 동쪽에서 서쪽으로 발전한 것으로, 경마청에서 한 번 * * * 세 번 옮겼다. 하남중로에서 하북로, 인민광장까지 모두 서쪽으로 이동한다." 루승호는 지도를 가리키며 "최초의 서방 건물은 황포강변에 있었는데, 나중에 티베트 중로를 경계로 하여 정원 양옥은 주로 이 길의 서쪽에 집중되어 난징로, 연안동로, 화이해중로 등 간선도로를 따라 동쪽에서 서쪽으로 분포했다" 고 말했다. 또한 양로, 도륜로, 화산로, 우원로, 홍교로 양쪽에 정원 양옥이 많이 건설되었다. " 펀양로, 태원로, 우원로, 무강로, 호남로, 사남로, 장악로, 화산로, 흥국로 옛날 왕사당 앞연' 은 해방 후 대부분 정원 양옥이 관료자본으로 국유화되었다.
"현재 20 여 채의 양옥이 상해 중점 문화재 보호 명단에 들어왔고, 정원 양옥의 현황은 낙관적이지 않다." 루승호는 그가 시찰했던 화이하이 웨스트로드 1478 에서 10 여 채의 양옥이 흰개미에 의해 매우 심하게 갉아먹었다고 말했다. "정부는 모든 건물을 수리하기에 충분한 경비가 부족하고, 이런 상황에서 부동산을 임대하거나 매각하면 민간 자금을 끌어들여 더 많은 건물을 보호할 수 있다."
사실 적시에 유지 관리할 수 있는 오래된 집은 극히 일부에 불과하다. 상해주택교체유한공사 우원점 매니저 정위 기자와 그들이 한 단일 2000 만원 사업에 대해 이야기했다. "집주인은 60 대 노부인이다. 그녀는 이 양옥에 사는 시간이 너무 길어서 임강의 고층 건물에 살고 싶어 한다. 상해의 가을비는 항상 갑작스럽게 튀어나와, 비가 튀는 창문을 닫을 겨를이 없었고, 물이 새는 천장을 막을 겨를이 없었고, 천장에는 노란 물때가 있었고, 물방울까지 내려갔고, 나머지 물은 벽을 따라 담 밑까지 흘러내려 작은 웅덩이로 모여들었다. 왜냐하면 그 초기의 나무 바닥은 이미 크기가 다른 구멍이 되었기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈드서머, 독서명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈드서머, 희망명언) 그녀의 집 세숫대야와 물통, 심지어 컵조차도 영원히 충분하지 않은 것 같아 비가 많이 오는 가을에는 모두 쓸모가 있다.
이 노부인은 현금만 믿고, 지불거래 당일 점심 식사 후 바이어와 브로커를 모두 그녀의 집에 두고, 그녀의 집 바닥에서 2 천만 위안의 현금을 한 장씩 꼼꼼히 세고, 위조지폐가 없다는 것을 엄히 밝히고 열쇠를 내고, 문을 나서서 택시를 불렀다. "
재산권의 곤혹
우원로 1136 은 현재 장녕구 소년궁으로, 외형은 고딕 건축물로, 부분적으로는 스페인 스타일, 고 3 층, 기세가 비범하다. 이곳은 원래 국민정부 교통부장 왕백군의 개인주택으로 1934 년에 건설되었다. 1940 년에 이 별장은 왕정위가 차지했고, 이후 진공보, 주불해는 모두 살던 적이 있다. 항전이 승리한 후, 원래 집주인 왕백군은 이미 세상을 떠났고, 그의 아내 보지닝이 상해로 돌아왔을 때, 부동산은 이미 국민당 군통국에 의해 접수되었고, 보지닌은 인척에게 응친 중재를 청해야 회수할 수 있었다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가족명언) 1947 년 보옥은 집을 영국 주중 영사관 뉴스처와 임대했다. 1949 년 5 월 상해가 해방된 후, 이 별장은 부대기관이 사용했고, 이후 장녕구위원회 사무실로 사용되었다. 1960 년에 장녕구 소년궁이 되었다.
"상해의 거의 모든 가장 유명한 양옥은 재산권 교체를 거쳤다." Dahua Group 기획부 관리자인 손이씨는 "이런 격동의 변화로 현재 정원 양옥시장에서 일련의 선천적인 문제가 발생했다" 고 말했다. 가장 중요한 질문은 어떤 집을 거래할 수 있는가 하는 것이다.
손의씨에 따르면 노양옥의 재산권은 현재 세 가지 상태다. 해방 후 원국민정부, 관료자본, 반동회 문 두목의 자산은 국유로 귀속되어 국유자산이 되고, 각급 주택관리국이 관리하며, 대부분 정부 각급 기관, 사업단위에서 사용한다. 또 시 산하의 동호호텔은 원두월성 공관, 말러 공관 등 몇 곳의 최고급 부동산을 운영하고 있으며, 외사용방 서비스회사는 장학량공관을 포함한 10 여 곳의 오래된 양옥을 대리하여 외국 정부에 주재사영관에 임대했다. 민족자본가의 재산은 보호를 받았고, 일부 양옥은 공적합영중 정부가 국유로 귀환하고, 다른 일부는 사산이지만,' 문혁' 에서 몰수되고, 시행 정책을 거쳐 원주인에게 돌려주거나 보상을 주는 두 가지 상황이 있다. 하나는 정책이 철저히 시행되고, 부동산은 상속인이 받는 것이다. 또 다른 철저한 것은 역사적인 이유로 양옥에서 다른 주민이 이주할 수 없고, 주민은 집을 사용할 권리가 있지만, 집주인은 주민들의 값싼 집세를 받을 수 없어 국가, 집주인, 세입자의 삼방 갈등을 형성하는 것은 모두 역사의 유산이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가족명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가족명언) (윌리엄 셰익스피어, 가족명언). "
"국유자산에 속하는 오래된 양옥은 기본적으로 팔지 않거나, 임대만 하고 팔지 않으면 주택관리국의 엄격한 비준을 거쳐야 한다. 교회 자산에 속하는 원칙은 원칙적으로 팔 수 있지만 수속이 복잡해서 종교협회의 승인이 필요하다. 정책 시행이 철저하지도 않고 상장할 수도 없고, 재산권이 깨끗하지도 않다. 거래할 수 있는 것은 철저한 사산실뿐이다. " 손의가 말했다.
재산권이 깨끗한 사산실이라도 운영상의 어려움이 있다. 21 세기 부동산 상하이 덕우 가맹점 점장 소비는 "부동산의 재산권이 인위적으로 중단된 적이 있다" 며 "처음에는 집주인이 많이 세상을 떠났고 상속인이 많을 것" 이라고 말했다. 모든 상속인이 동의해야만 집을 팔 수 있다. 정원 양옥을 한 채 팔면, 거래가 성사될 때 왕왕 몇 개의 서명실을 준비해야 한다. 일부 후계자들은 외국에서 돌아와 서명하기를 원하지 않고, 위탁 수속을 해야 하며, 자료 공증도 필요하다. 상속인 간의 경제 여건이 불균형하고, 형님의 부유한 동생이 가난하고, 어떤 사람들은 집을 파는 것이 방탕아라고 생각하지만, 어떤 사람들은 또 돈이 필요하다는 상황이 자주 발생한다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 돈명언) (윌리엄 셰익스피어, 돈명언). " 그럼에도 불구하고, 집이 법원에 의해 압수되었는지, 은행에 담보대출을 받았는지, 이런 상황이 있으면 거래할 수 없는지 조사해야 한다.
첸 이른 봄에 가장 큰 위험은 재산권 관계가' 잘 들 수 없다' 는 것이다. 그는 해방 후 아무도 거주하지 않고 국유로 돌아간 집을 운영했지만, 판매 후 후계자가 갑자기 해외에서 찾아와 더 많은 돈을 배상해야 했다. "거의 모든 양옥의 재산권 복잡성이 다르다는 것은 우리의 조사 능력에 달려 있다." 조검평은 "양옥을 경쟁하는 회사가 많다. 양옥의 재산권을 알아내는 사람은 미리 손을 뻗어 양옥을 꺼낼 수 있다" 고 말했다. 우리는 주택 관리국, 정부 부처와 전문적으로 거래하는 지원 부서가 있는데, 보통 가장 빠른 속도로 양옥배경을 얻을 수 있다.
사용권만 있는 양옥이라면, 이를테면 행정기관이 점유한 양옥과 같은 양옥은 우선 이 양옥을 재산권실로 바꿔야 한다. 우리는 그가 이 과정을 완성하도록 도울 수 있지만, 이전에는 구체적인 거래가 합의될 것이다.
재산권이' 깨끗한' 집을 얻는 것은 결코 쉬운 일이 아니며, 많은 경우 직접 방법을 강구해야 한다. 소비는 한 대만 상인이 영가로 정원 별장을 마음에 들어했지만, 그중 8 가구 주민이 먼저 각 집을 찾아 일을 하고, 그들의 사용권을 매입하고, 8 개 사용권을 하나의 사용권으로 집중하고, 토지양도금을 보충하고, 통일재산권을 취득하고, 집을 1200 만원으로 팔았다고 기자에게 말했다. 실제 그의 이동 비용은 600 만원에 불과했다. 그 중 한 부분이 타당하지 않으면, 모두 전공을 다 포기할 것이다.
일반적으로 정원 양옥도 운영주기가 길어 6 ~ 12 개월이 걸린다.
가격의' 씹는 머리'
시장에서 유통할 수 있는 양옥은 얼마나 될까? 소비의 경험에 따르면 한 단계에서 보통 40 ~ 50 채에 불과했다. "역사적인 이유로 재산권이 깨끗한 집은 드물다." 종종 집 한 채가 풀려나면 대리상들이 몰려들고, "오래된 정원 양옥의 가치는 적고, 한 벌 적게 사는 것" 이다. 물건은 희귀하게 비싸고, 현재 상해의 오래된 양옥의 가격은 평방미터당 1 만 ~ 3 만원, 방 한 채는 700 평방미터, 정원 500 평방미터의 집은 총 가격이 2500 만 ~ 3000 만원이다.
"가든 양옥가격의 탄력성이 커서 참조 체계가 없다." 손의는 "지역이 다르고 역사가 다르면 가격이 많이 다를 것" 이라고 말했다. 왕왕 면적이 클수록 판매가가 높아진다. 왜냐하면 상업용으로 개발될 가능성이 높기 때문이다. 태원로의 양옥은 화이해로보다 더 아늑하기 때문이다. "
현재 가든 양옥의 가격은 일반적으로 비슷한 구간, 비슷한 면적의 양옥거래가에 따라 범위를 결정한다. 대화자산평가회사는 상해가 현재 노양주택 평가를 전문으로 하고 있는 평가회사다. 이사장 이측조 회장은 인터뷰에서 "같은 수백만 수천만 채의 집, 양옥을 사고' 망강저택' 과 같은 새 건물을 사는 것은 검토 관점이 다르다" 고 말했다. 방의 시각은 주로 인문학사, 감정, 격조 등이다. 한 채의 양옥값이 얼마인지 평가하는 것은 우선 섹터를 보는 것이고, 도심 바로 옆에 있는 것은 필수적이다. 투자로 살든 혼자 살든, 섹터는 오래된 양옥에 매우 중요하다. 점유 면적을 다시 보면 정원이 없는 것은 양옥이 아니다. 최고급 양옥에는 적어도 한 블록, 큰 잔디밭이 있을 것이다. 잔디밭이 클수록 토지가 차지하는 면적이 커질수록 가격계수가 높아진다. 역사와 문화의 침전이 더욱 중요하다. 대부분의 오래된 양옥은 역사상 요원들이 거주한 적이 있는데, 한때 혁혁했던 것은 먼저 유명인이 지은 것으로, 그 사이 수십 년 동안 여러 차례 손을 바꾸는 것은 유명인들 사이에서 진행되었다. 예를 들어, 흥업로에 있는 양옥은 예전에 황금영으로 살았는데, 그는 장개석 선생님이었는데, 이런 이야기가 있으면 가격은 끝이 없다. 오래된 양옥은 조용한 환경, 독립된 작은 원풍에 신경을 많이 쓰는데, 주위에는 키가 큰 플라타너스가 둘러싸여 있어 모두 오래된 양옥에 많은 색을 더해 줄 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 독서명언) 주변에 높은 빌딩이 세워져 있다면, 가치는 크게 할인될 것이다. 방형 구조도 양옥의 가치를 결정한다. 외부 내부는 모두 완전해야 한다. 수십 년 후에는 외부가 좀 낡을 수 있는데, 이런 느낌이 있어야 값어치가 있다. "
오래된 양옥의 내부 세부 사항도 가격에 큰 영향을 미친다. "사진촬영률이 가장 높은 것은 구석, 특히 벽 사이의 각도다. 이 곳들만이 집의 깊이를 나타낼 수 있다. 테라스도 꼭 가야 할 곳이고, 높은 곳에서 내려다보고, 정원과 주변 환경이 한눈에 들어온다. " 이측조는 양방 안의 낡은 세부 사항도 가치가 있다고 말했다. 예를 들면 남양로베윤생 낡은 집의 녹슨 문고리, 지붕 위의 반룡, 계단 위의 쌍용극 구슬 조각, 벽 위의 만수도, 사다리꼴 기둥 뿔, 방 구경꾼들을 흥겹게 만들었다. "미국에 있는 한 친구가 말했다. 만약 이 양방의 낡은 철창을 떼어내면
중장기 투자
많은 부동산 대리점에서 주택 공급원이 손에 잡히면 구매자는 전혀 문제가 되지 않는다. 주택 구입자는 기본적으로 두 가지 범주, 자기가 사는 것과 투자자로 나뉜다.
소비는 한 스위스 옛 화교와 함께 펀양로에서 방을 구경한 적이 있다. "그는 나에게 초등학교가 마음에 드는 곳, 노는 곳을 가리켜 주었는데, 그에게는 돈이 문제가 되지 않았다. 그는 수천만 원의 예산을 가지고 있다. 지금은 매달 1 만여 위안의 집세를 쓸지언정, 다른 집을 사고 싶지 않다."
개인 소비시장에서는 화교와 해외인이 주력이다. 데이드 빔 라인? 범성 (중국) 종합주택서비스회사는 고객 조사를 한 적이 있다. 오소총 상무이사는 외국인이 70 을 차지하고, 나머지는 홍콩, 마카오, 대만 동포, 외성, 상해계 고객이 나머지 30 을 차지한다고 소개했다. 13.3 고객만 1 년 이상 빌라 부동산 거주 경험이 있어' 경험 고객' 이라고 부를 수 있다.
또한 대기업도 오래된 양옥의 추격자이며, 이런 소비는 투자성이 강하다. "양옥을 사는 것도 부동산에 투자하는 것이다. 은행 담보대출에 도착하면 가격이 과소평가되지 않을 뿐, 이는 회사에 좋은 현금 흐름을 가져다 줄 것이다." 손의가 말했다. 오소총의 관점에서 볼 때, 오래된 양옥에 투자하는 것은 일반 부동산에 투자하는 것과는 달리, 빈번한 거래로 그 투자 가치를 실현하는 것이 아니라, 예술품에 투자하는 것처럼, 충분한 인내심이 필요하고, 그것의 부가가치를 파악하기에 충분한 자신감이 있어야 하며, 그 가치를 보호할 수 있는 충분한 시간이 있어야 한다.
양옥의 투자 가치는 인수의 기회와 안목뿐만 아니라 사후 인테리어 개조도 임대료와 재판매가격을 좌우한다. 일반적인 원칙은 낡고 낡은 데다가 현대화된 시설까지 더하는 것이다. Zhao Jianping 은 물, 전기, 가스 파이프 라인 및 게이지가 모두 새로운, 외벽의 오래된 것으로 교체하는 것이 가장 좋다고 소개했습니다. 필요한 유지 보수로서 전문가에게 청소하도록 요청하는 것이 가장 좋습니다. 필요한 경우 원래 색상과 가까운 페인트를 칠하십시오. 강철창은 일반적으로 새것으로 바꿀 필요가 없고, 구리로 만든 손잡이와 자물쇠도 오래된 양옥의 맛의 일부이므로 가능한 한 보존해야 한다. 목창이 낡았으니 바깥쪽을 향하는 면은 그것의 원색을 유지해야 한다. 낡은 마루를 좀 갈아서, 지난번 프라이머를 한 번 더 칠하고 왁스를 칠하면 된다. 주방은 전체 주방의 스타일이어야 낡은 스타일이 더 맛이 난다. 밑바닥 패드는 올리는 것이 가장 좋고 습기를 막을 수 있다. 오래된 양옥의 정원은 보통 오래되고 잘 자란 값비싼 수종이 있고, 전문 회사가 일상적인 유지 보수를 해야 한다. "자칫' 맛' 을 파괴하면 이 집은 좋은 가격을 팔 수 없다."
손의는 기자에게 현재 시세에 따르면 태원로 400 평방미터의 화원양옥은 한 달에 1 만 1000 달러, 최소 9000 달러를 빌릴 수 있다고 말했다. "많은 요인들이 시장에서 오래된 양옥의' 패주' 의 지위를 결정짓는 것은 단기적으로는 논란의 여지가 없는 사실이다." 이측조는 낡은 양옥은 부동산' 골동품' 으로 내락성이 매우 강하여, 오래된 양옥의 여러 거래와 교환이 이루어지면서 각 방면의 조건이 끊임없이 보완될 것이며, 이로 인해 집 전체의 가치가 높아질 것이라고 말했다. 따라서 투자자들은' 중장선' 으로 오래된 양옥을 보유할 수 있다.
구 Chuanhui 와 "극동 최초의 저택"
구 Chuanhui 는 상하이의 초기 정원 양옥에 투자 한 대만 사업가입니다. 그의 부모님은 모두 상해인이었는데, 1997 년에 그는 대륙에 들어가 건축 자재 장사를 하였는데, 한때 건축디자이너였다. 1999 년 어느 날, 구전휘는 차를 타고 베이징 서로, 동인길목을 지나가다가' 아름다운 녹색호' 를 보았다. 그는 차를 멈추고 뛰어갔다. 그것은 4 층짜리 녹색 호 건물이었다. 마치 유람선 같다. "나는 이 건물과 심전도가 있어, 나는 이것이 비범한 작품이라고 생각한다. 당시 나도 장쑤 에서 정원 양옥을 한 채 빌렸는데, 나는 많은 상해 양옥을 보았는데, 기본적으로 전단벽식 식민 건물이었는데, 이 양옥은 빔-기둥 구조로 새 건물이었다. " 4 년 후, 구 Chuanhui 는 그 해에 그의 호 지역에 앉아 첫인상을 회상하며 여전히 흥분했다.
나중에 구 전휘 (Gu Chuanhui) 가 자료를 조사한 결과, 한때 상하이 페인트 왕 오동문 (Wu Tongwen) 의 오래된 집이었고, 오동문 (Wu Tongwen 오동문은 헝가리 건축사 오다크에게 이 집을 설계해 달라고 요청했다. 1938 년 완공 당시 우다크는 오동문에 100 년이라도 낙오하지 않을 것이라고 보증했다. 당시 이 녹색집은' 극동 제 1 저택' 으로 불렸고 엘리베이터, 냉에어컨, 바닥난방, 보일러실이 있었다. "오다크는 상하이의 국제호텔을 설계했고, 40 여 년 동안 아시아에서 가장 높은 빌딩이었고, 페이밍도 그가 오다크의 영향을 많이 받았다고 말했다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언)
구 Chuanhui 는 말했다, "오다크는 호를 사용하는 것을 좋아합니다, 이 집의 복도 사다리, 천장 은 엘리베이터가 연꽃 잎 유형 인 경우에도 많은 아크 디자인을 사용합니다; 페이밍도 형상을 좋아하고 예각과 원뿔을 좋아한다. 이것은 그들의 사승관계일 것이다. "
< 문혁 > 기간 동안 이 저택은 상하이 삼륜차 노조가 사용했고, 또 상해시 기획원에 귀속됐고, 이후 기획원은 가장자리에 새 빌딩을 지었는데, 이 정원 양옥은 햇볕에 탄 스튜디오가 되었다. 구 Chuanhui 가 문을 두드렸을 때, 방에는 두 명의 햇볕에 탄 노동자 만 있었고, 공기는 Amonia 시럽의 악취로 가득 차있었습니다. "깨진 것을 묘사하는 데 두 단어 만 사용할 수 있습니다. 대부분의 유리는 부서졌고, 에어컨 외부 기계는 엉망이었습니다. 밖에 매달려있었습니다. 정원에는 흰 타일이 붙어있는 요새화 출구가있었습니다." 구 Chuanhui 는 이 집을 사고 싶었지만 허락되지 않았다. 결국 그는 매년 128 만원의 임대료로 10 년 임대 기간을 취득하고 500 만 ~ 600 만원을 들여 집을 수리하겠다고 약속했다. "당시 제 생각은 매우 단순했고, 제가 상해인이라고 생각했고, 이 훌륭한 건물을 보존해야 했습니다."
그러나 다음 발전은 오히려 구 전휘를 예상치 못한 것으로 만들었다. "상해시의 우수한 건물이기 때문에 수리는 문관회, 주택지국, 계획국의 동의를 거쳐야 하며, 각 부서, 모든 전문가는 이론을 가지고 있다. 세미나가 2 년 동안 열렸고, 나는 매년 백만 명이 넘는 집세를 냈지만 공사를 시작할 수 없었다. " 구 chuanhui 는 말했다, "나는 사업가이고, 또한 사업을해야합니다. 클릭합니다 2001 년까지 집 수리가 마침내 완성되었다. 그는 4 만원을 내고 인방공사 입구를 철거하고, 4 층을 자신의 침실로, 3 층을 회사로, 1, 2 층에 피시방을 열었다. "그것은 상해에서 가장 호화로운 피시방이었다. 나는 컴백의 호스트, LCD 모니터, 20 위안을 한 시간 동안 사용했다. 나는 이 줄을 이해하지 못한다. 1 년 후에 피시방이 문을 닫았는데, 나는 500 만 위안을 잃었다. "
"녹색집" 은 70 여 년의 역사를 가지고 있으며, 집의 누수가 비교적 심각하여, 구전휘가 지붕을 다시 방수층으로 만들었지만, 방관부는 외면을 청소하는 것에 동의하지 않아 벽의 누수가 시종 해결되지 않았다. "벽면에 작은 틈이 많이 있는데 타일을 제거하지 않고 어떻게 해결합니까? 철근이 이미 녹슬었다. " 구 Chuanhui 는 위층에 누워서 큰 차가 지나갈 때마다 방의 흔들림을 느낄 것이라고 말했다. "얼마나 더 흔들릴 수 있니? 잘 모르겠어요. 아마도 그것은 단지 20 년의 생명일 것이다. "
1999 년은 상하이 부동산 시장의 밑바닥으로 2001 년부터 줄곧 펄럭였다. 2002 년 구전휘는 1, 2 층을 싱가포르 상인에게 임대해' 염양천' 이라는 식당을 열었다. 한 달 임대료는 20 만 원, 임대 기간은 5 년입니다. 집주인기획원은 구 () 의 전세 행위에 이의를 제기했고, 현재' 염양천 ()' 은 이미 구 () 에 4 개월의 집세를 내지 않았다.
< P > 가장 의아해하는 것은 엘리베이터를 수리하기 위해 12 만원을 쓰고 싶었지만 각 보호부서마다 너무 많은 우려가 있었다는 점이다. "노동부서도 관리해야 한다. 말하는 책임은 사람을 놀라게 한다. 나는 지금 한 가지 더 하는 것이 한 가지 적은 것보다 낫다. "