2017년에는 땅값이 비싸지면서 토지시장이 계속 폭발했고, 부동산 매매도 계속 오르며, 많은 부동산이 땅바닥에 주저앉아 가격을 외치고 있었는데… 시장 진출을 위해 한발 더 나아가야 하는데, 집을 바꾸고 싶은 사람이 먼저 사야 할까, 아니면 먼저 팔까 고민 중이다. 집을 더 저렴하게 사고 파는 방법은? 작은 벤치를 옮기고 Ju Liuzhou의 설명을 들어보세요.
사례
작은 집에서 큰 집으로 이사하는 데 이런 문제가 너무 귀찮습니다.
장 씨 가족은 류베이의 계단식 주택에 살고 있었습니다. 그녀 이름으로 된 유일한 집에 대한 대출금은 아직 갚지 않았습니다. 아이들이 커가면서 2000년에 구입한 70제곱미터 방 2개짜리 아파트는 가족의 요구를 충족할 수 없게 되었습니다. 개조 필요성을 실현하기 위해 Zhang 씨는 총 가격이 약 100만 위안에 달하는 약 125평방미터 면적의 4개 침실 아파트를 선택했습니다. 그렇다면 헌집과 새집 중 먼저 사서 파는 것이 비용 효율적인가, 아니면 먼저 팔고 사는 것이 더 비용 효율적일까요?
실제로 집을 옮기는 분들 중에는 60~70㎡의 작은 아파트에서 120㎡가 넘는 새집으로 이사할 때 시간 등의 문제에 부딪히는 경우가 많다. 차이와 비용 차이.
결산
먼저 판매한 후 구매하여 100,000위안 이상의 재정적 압박을 줄입니다.
방법 1: 먼저 구매한 후 판매
먼저 구입하고 팔면 장 씨의 집은 가족의 유일한 집이 아닙니다. Liuzhou에 따르면 그녀가 구입할 새 집의 면적은 125제곱미터이기 때문입니다. 현재 증서세 정책에 따르면 증서세는 건축 면적이 90제곱미터를 초과하는 가족의 두 번째 주택에 부과됩니다. 그러면 Zhang 씨는 증서세로 약 20,000위안을 납부해야 합니다.
대출금이 상환되지 않았기 때문에 '대출은 받고 집은 받지 않는다'는 현행 정책에 따르면 장씨가 사고 싶은 새 주택은 '두 번째 집'으로 간주된다. 계약금은 30%이고 이자율은 기본적으로 10% 인상되어야 합니다. 이 계산에 따르면 장씨의 20년 원리금 균등 대출에 대한 계약금은 300,000위안이고, 총 이자는 약 445,300위안이고 월 지불액은 약 5,771.8위안입니다. .
또한 장 여사가 첫 주택 대출금을 미리 갚을 계획이라면 첫 주택에 대한 원리금 균등 월 상환 방식이 고정 금액이라는 점도 고려해야 한다. 대출 원금과 이자, 그리고 월 상환 압력은 균형을 이루겠지만 매달 상환되는 원금과 상환되는 이자는 점점 줄어들고 있습니다. 이후 기간에 대출금을 상환하면 원금은 늘어나고 이자는 줄어들게 됩니다. 즉, Zhang 여사는 기본적으로 현재 자신의 원금을 상환하게 되며 이는 비용 효율적이지 않습니다. 그리고 장 여사가 2000년에 대출을 신청할 때 우대 금리 정책을 누렸다면 현재로서는 조기 상환이 비용 효율적이지 않을 것입니다. 만약 그녀가 여전히 조기 상환을 위해 약정된 손해 배상금을 지불해야 한다면 상당한 금액이 발생할 것입니다. 비용.
방법 2: 먼저 팔고 구입
Zhang 씨가 오래된 집을 먼저 팔면 새로 구입한 집이 그녀 이름으로 된 유일한 거주지가 되며 세금과 수수료도 그녀가 지불해야 하는 금액은 더 적을 것입니다. 우선 기존 주택을 2000년에 구입해 현재는 '2년간 인증'을 받아 영업세를 면제받고 있으며, 게다가 새로 구입한 새 주택은 해당 가족이 거주하는 유일한 면적이 2000평 이상인 주택이다. 90제곱미터, 증서세는 1.5이므로 납부해야 할 증서세는 15,000위안입니다.
먼저 팔고 사면 장씨는 첫 주택을 기준으로 구입하는 새 집에 대한 대출, 즉 계약금 20에 기본 이자율 4.9를 받을 수 있다. 따라서 위와 같은 방법으로 대출을 받으려면 계약금 200,000위안, 은행 대출 800,000위안, 총 이자 약 456,500위안, 월 납입금 5,235.6위안이 필요합니다.
이러한 회계 처리 후 세금이든 월별 지불이든 먼저 팔고 구입하는 방법은 장 여사에게 100,000 위안 이상의 비용을 절약할 수 있습니다. 비용만 고려한다면 주택 구매자는 먼저 팔고 나중에 사는 방식을 선택하는 것이 좋다. 하지만 먼저 팔고 나서 사는 경우에는 헌 집이 팔리는 것과 새 집이 배달되지 않는 것의 시간차도 고려해야 한다.
팁
전환 비용은 여전히 고려해야 합니다
●구매와 판매를 동시에 하는 것이 더 편리합니다
거기 집을 사고 파는 데에는 두 가지 방법이 있다는 것은 의심의 여지가 없습니다. 모든 단계를 동시에 수행하는 것이 집 교체 기간을 보내는 가장 좋은 방법입니다. 집을 바꾸려는 경우 주택 구매자는 먼저 주택 검사 및 기타 작업을 수행하고 오래된 주택을 시장에 출시하여 가능한 한 빨리 오래된 주택의 거래 프로세스에 들어갈 수 있도록 해야 합니다.
현재 시중에 나와 있는 중고주택은 일반적으로 상장부터 판매까지 2~3개월의 리드타임이 필요하다.
●먼저 팔고 나중에 임대, 실력에 주목
기존 집을 사더라도 새 집을 꾸미는 데는 몇 달, 심지어 그 이상이 걸릴 것이다. 이때, 관련 절차가 완료되면 집주인이 인수 시기를 연기하기로 합의하는 것이 가장 좋습니다. 그렇지 않으면 전환 기간 동안 주택을 추가로 임대해야 합니다. , 비용이 증가합니다. 계획 외 부동산을 구매하는 주택 구매자는 구매 시기를 합리적으로 통제해야 합니다. 그렇지 않으면 전환 기간 동안 임대료가 더 높아질 것입니다.
●선사서 나중에 팔고 자본비용에 주의하라
물론, 먼저 사서 나중에 팔면 주택 교체에 소요되는 시간차를 최대한 피할 수 있다. 그러나 결과적으로 새 주택에 대한 계약금이 증가하게 됩니다. 친척이나 친구가 계약금을 인상하는 데 도움을 줄 수 없는 경우, 상업 은행 및 기타 경로에서 모기지 주택을 통해 단기 대출 회전율을 얻는 것도 한 방법입니다. 그러나 현재 정책에 관한 한 약 40% 증가한 모기지 대출과 소비자 대출도 큰 비용입니다.