2010년 이전에는 시안에서 승인된 도시 개혁 프로젝트의 거의 대부분이 5개의 인증이 불완전한 상태로 시장에 직접 판매되었습니다. 일부 프로젝트는 아직 철거되지 않았고, 판매 광고가 여기저기서 날아다니기 시작하며 자신을 자랑합니다.
자금이 끊긴 뒤 개발자는 영업부를 비운 채 도망갔고, 권리 보호를 향한 머나먼 길이 시작됐다. 미완성 건물이 하나씩 남겨져 주택 구매자 그룹에게 피해를 줍니다.
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미완성 건물은 도시의 상처와 같습니다. 주택 구매자에게 이는 청천벽력과 같습니다. 그 결과 미완성 건물의 소유자들은 자신의 권리를 지키기 위해 먼 길을 떠났고, 동시에 일부 가족은 파산했습니다. 배드 엔딩은 악몽과도 같아서 구매자가 언급하고 싶지 않은 주제입니다. 그러나 그것은 결코 끝나지 않습니다.
7월 9일부터 애플시티의 '자구예고'가 발령됐고, 12년 동안 미완성이었던 옌타구 애플시티 프로젝트가 '재탄생' 계획에 나섰다. 2008년 도시 남부 핵심지역 동이로에 위치한 애플시티 프로젝트는 개발사인 시화컴퍼니(Shihua Company)의 자본망 붕괴와 복잡한 부채 문제로 무산됐다. 이 "재탄생"의 형태는 다음과 같습니다.
1. 예비 소유자는 자신을 구하기 위해 자금을 모금합니다. 장래 소유자는 1,350위안/_의 가격 차액을 지불해야 합니다.
2. 정부는 작업 및 재건을 재개하기 위해 제3자 기업에 위탁합니다. 시시 옌타구 도시 마을과 판자촌 혁신 사무 센터는 시시 옌타 과학 기술 혁신 기지 건설에 승인서를 발행합니다. 옌타구의 국유 기업인 개발 유한회사는 Apple City 프로젝트 및 기타 관련 유산 문제에 대한 자구 자금 수집을 조직하고 실행합니다.
'환생'이라는 형태로 볼 때 문제가 없을 것 같다. 그러나 운영 실행에는 많은 문제와 모순이 있습니다.
1. 예비 소유자가 지불한 가격 차액 1,350위안/_에 대한 지불 기준은 무엇입니까?
이 프로젝트는 같은 도시의 미완성 건물로 일부 소유자는 그룹을 통해 주택을 구입합니다. 단가는 일정하지 않습니다. 가격 차이는 2,000~6,000위안/m2입니다. 지불 방법은 일정하지 않습니다. 계약금 30%, 계약금 50%, 전액 지불이 있습니다. 따라서 가격차이를 보전하는 통일된 기준이 없고, 특별 자구자금을 마련하는 것이 가장 큰 어려움이다.
2. 건축주가 재건축을 맡은 건설업체에 이의가 있습니다.
시시 옌타구 도시촌과 판자촌 혁신센터는 위임장만 발급했고, 시옌타 과학기술혁신기지 건설개발유한회사는 '자구' 자금을 모았다. 소유자로부터 복원 및 재건축을 담당했습니다. 공식적인 실무 참여나 규제 정책이 없는 경우 소유주가 인수된 사업을 재건할 수 있는 능력에 대해 걱정하는 것은 정상입니다.
위 두 가지 점에서 애플시티 프로젝트의 '재탄생'을 분석한 결과, 재탄생은 매우 어렵다는 것을 알 수 있다. 관련 규제 당국의 개입이나 모든 소유자의 만장일치의 의견 없이 "자체 구조" 자금을 모으든 작업을 재개하든 이러한 종류의 창업 재건축은 "중단"될 수 있습니다.
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현재 시안에는 미완성 건물이 수백 채 있습니다. 그러나 미완성 건물에 대한 조사 및 분석을 통해 미완성 건물의 가장 근본적인 원인은 다음과 같습니다.
1. 자본 사슬 붕괴 및 부채 사유. 과거에는 부동산 시장의 규제 시스템이 표준화되거나 완전하지 않았습니다. 투기성 부동산 회사는 개발에 소액의 자본만 투자합니다. 자본 사슬이 무너진 후 그들은 직접 부동산 프로젝트를 건설하고 건설하여 미완성 건물로 변했습니다. 혹은 개발단계에서 부동산회사의 채권자권리 문제로 인해 부동산회사가 영업을 하지 못하고 결과가 좋지 않은 경우도 있습니다.
2. 서류가 불완전한 이유. 서류가 미비한 경우 판매 프로젝트가 비공개로 시작됩니다. 열악한 시장 환경에서 캐피탈 빌딩의 개발 및 건설을 지원하기 위해 판매 자금을 사용하는 것은 불가능합니다. 도입으로 인해 자금이 중단되었습니다.
3. 철거/도시변경 보상 사유. 개발사업과 철거가구가 철거·재정착 보상 합의에 도달하지 못할 경우 해당 사업이 건설된다. 이후의 공사에서는 철거와 재정착이 지연되고 미완성됐다.
그러나 미완성 건물이 재탄생한 건물도 있다. 프로젝트의 남은 문제를 철저하고 적절하게 처리한 후 건설이 다시 시작되어 최종적으로 변화되었습니다.
①첨단기술지구 케지로의 핵심 위치인 글로벌 시안센터는 1996년 자본체인이 무너졌다. 2015년에 폭파되어 개조되었습니다. 화려한 전환을 거친 후 현재 Xi'an Center Global Apartment의 가격은 50,000~80,000위안/제곱미터입니다.
②성체육관 서쪽에 있는 산시 정보빌딩은 2001년에 수도 사슬이 끊어졌다. 2005년 시 정부는 산시성 투자그룹과 건물 외관 장식을 맡았고 2009년 부활했다. 완공 후에는 크라운 플라자 호텔(5성급 호텔)이 됩니다.
③ Xijiangyue는 도시 남부에서 가장 큰 미완성 주거 프로젝트입니다. 2014년에는 불완전한 문서로 인해 간접적으로 자본 사슬이 파열되었으며 현재까지 남아 있습니다.
2019년에는 폴리가 수천 에이커에 달하는 이 땅을 인수할 것이라는 소문이 널리 퍼졌습니다.
분석을 통해 최종적으로 분석해 보면 여전히 핵심 이슈는 자금 조달 문제입니다. 부활 프로젝트에는 자체적인 재생 방법이 있습니다. 개발자가 프로젝트를 처음부터 시작하여 재건축하거나, 미완성 건물을 철거하고 재건축하거나, 정부가 조정에 참여하고 제3자 기업이 이를 인수합니다. 자체).
애플 시티 프로젝트의 경우 핵심 문제가 모두 해결되기 전에 주택을 구입한 예비 소유자의 '자구'만이 활성화될 수 있습니다. 의심할 바 없이 나중의 "환생"에 또 다른 숨겨진 위험이 놓여 있었습니다.
-셋...
지난 이틀간 항만지역 부동산업체들의 토지취득 상황을 보면 미완성 건물은 없을 수도 있음을 알 수 있다. 앞으로 시안 부동산 시장에서는
7월 8~9일 항구 지역에서는 이틀에 걸쳐 795에이커의 토지를 경매에 부쳤습니다. 그러나 100,000위안 이상의 대규모 상업 기업 두 곳의 개발 및 자체 운영 능력은 개발자가 항구 지역의 주거 프로젝트를 개발하기 위해 토지를 확보하기 위한 전제 조건입니다.
7월 8일 특별 합의: 100,000_상업용 토지 취득:
1. 입찰 신청자 또는 실제 관리자는 Fortune 500대 기업이어야 합니다(2019년 Fortune 잡지 기준). 2018년 기준)
2. 입찰자는 해당 토지에 총 건축 면적이 100,000_ 이상인 상업 단지 건설에 투자해야 하며 3년 이내에 운영을 시작해야 합니다. 토지 거래 후 수년이 지나면 완료 후 완전히 자체 소유가 되며 외부 세계에 판매되지 않습니다.
7월 9일 특별 합의: 110,000_상업용 토지 취득:
1. 입찰자는 건축 면적이 110,000m2 이상인 토지에 특징적인 스포츠 산업을 도입해야 합니다. , 완료된 이후의 보유기간은 8년 이상이어야 하며, 8년 이내에는 별도로 매각할 수 없습니다.
즉, 지난 이틀 동안 항구 지역에서 경매된 토지는 실제로 토지 취득을 통해 개발자의 종합적인 힘을 평가하기 위한 것입니다. 그들은 대규모 상업 시설을 개발하고 건설할 수 있는 능력을 갖추고 있어야 합니다. 단지 및 자립운영이 가능하며, 상대적으로 도시운영 및 건설능력이 우수한 자만이 토지취득에 참여할 수 있습니다. 이것은 단지 전통적인 토지 경매가 아닙니다. 최고 입찰자가 토지를 획득합니다.
앞으로 일정한 개발 및 건설 능력과 도시 운영 및 건설 능력이 없는 부동산 회사는 토지조차 확보하지 못할 것이라고 볼 수 있다. 정부는 부동산 회사의 개발능력과 자금력을 원천적으로 통제하고, 부도덕한 부동산 회사의 출현을 토지경매 자격에서 방지한다.
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