7월 2일, 장자커우시 화이라이현 인민정부 공식 홈페이지에는 '회이라이현 구매제한 정책 폐지에 관한 안내문이 온라인에 게시됐다'(이하 '지시문'으로 통칭)라는 글이 게시됐다. )에 따르면 화이라이는 매수 제한 정책을 폐지하지 않았고 부동산 시장에 대한 통제도 완화하지 않았다.
2015년 장자커우가 2022년 동계올림픽 개최도시가 된 이후 판매점을 둘러싼 전쟁은 계속됐다. 2017년이 되어서야 장자커우 일부 지역에서 구매 제한이 시행되었고, 시장 호황은 갑자기 끝났습니다.
이제 3년간의 구매 제한으로 인해 장자커우의 토지와 주택 가격은 계속해서 하락하고 있습니다. 주택 판매의 "숨겨진 규칙"이 됩니다. 이에 따라 과거 고가의 이불에 갇힐 위험도 높아지고 있다. 현재 전염병의 영향으로 장자커우 부동산 시장은 구매 제한 정책의 변화에 특히 민감합니다.
'문서 폐지'로 인해 화이라이현이 구매 제한을 취소할 것이라는 추측이 촉발됐다
장자커우시 화이라이현 공식 홈페이지의 위 설명은 7월 1일 온라인 매체에 게재된 허베이성 화이라이현이 상업용 주택 구매 제한 정책을 취소했다는 소식은 사실이 아닙니다. 화이라이 현 인민 정부는 2020년 6월 10일 만료된 문서 7건을 폐지했지만 구매 제한 정책을 폐지하지는 않았습니다. , 부동산 시장에 대한 통제도 완화되지 않았습니다.
사실 이번 사건이 파문을 불러일으킨 이유는 폐지된 서류에 2016년 12월 화이라이현에서 발행한 '62호 문서'가 포함되어 있었기 때문이다. 화이라이 현 거주자로서 노동 계약을 체결하고 2년 이상 근무했으며 사회 보험료를 1년 이상 납부하고 세금 납부 증명서 등을 소지한 경우 주택 1채 구입으로 제한되며, 다운 지불은 30% 이상입니다. 이 문서는 "구매 제한"에 관한 Huailai의 규정으로 간주됩니다.
이와 관련하여 Centaline Real Estate의 장다웨이 수석 분석가는 문서가 만료되고 문서 간의 원활한 연결이 없기 때문에 일시적으로 해제되어야 한다고 믿습니다. 화이라이는 전국에서 '1일 관광' 정책을 채택한 13번째 지역이다.
화이라이는 장자커우시에서 베이징과 가장 가까운 지역이다. 베이징의 옌칭(Yanqing)구, 창핑(Changping)구, 멘터우구(Mentougou)구와 접해 있는 이곳은 베이징의 '뒷마당'으로 알려져 있으며 베이징의 과잉 주택 수요를 일부 담당하고 있습니다.
2015년 베이징은 장자커우와 손잡고 2022년 동계올림픽 개최권을 따내며 장자커우 주택가격 상승을 촉진했다. 특히 충리(Chongli)와 화이라이(Huailai)로 대표되는 장자커우(Zhangjiakou) 지역의 주택 가격이 상승하기 시작했다.
동계올림픽 눈 행사가 열리는 충리현에서는 개인 부동산 가격이 제곱미터당 1000위안 이상 뛰었다. 일부 매매 부동산의 단가도 300위안/㎡에서 900위안/㎡으로 인상됐다. 당시 공급이 부족해 판매점에서는 간간이 집을 빼앗기 위한 전쟁을 벌이기도 했다.
이후 새로운 부동산 규제로 뜨거운 시장은 냉각됐다. 2016년 11월 화이라이가 구매 제한 정책을 발표하는 데 앞장섰고, 12월에는 정책이 업그레이드되면서 주택 구매자 수가 급격하게 감소했습니다. 2017년 3월과 5월, 충리구와 장자커우의 주요 도시 지역에서는 구매 제한 정책을 발표하여 시장이 지켜보게 했고 '늦봄 추위'가 시작되었습니다.
장자커우 집값 계속 하락세, 3년 전 수준으로 회복
매수 제한 조치 시행 3년 만에 시장은 왜 '매수 제한' 여부에 민감한가 " 해제될까? 장자커우 부동산 시장은 어떤가요? 우리는 조직의 데이터를 통해 많은 것을 알 수 있습니다.
장자커우 팡티엔샤 데이터 모니터링 센터의 통계에 따르면, 장자커우 주요 도시 지역의 신규 주택 가격은 2017년부터 2020년 5월까지 먼저 상승했다가 하락하는 추세를 보였습니다. 차오시(경제개발구), 2017년부터 주택 가격은 2018년부터 2018년까지 상승한 후 2018년부터 2020년까지 계속 하락했습니다. 가장 큰 하락폭을 보인 지역은 차오둥구로, 2018년 대비 2020년 주택가격은 2,603위안/제곱미터 하락해 17.5% 하락했다. 지금으로 보면 집값은 3년 전 수준으로 떨어졌다.
현지 업계 관계자의 대략적인 통계에 따르면 차오둥구의 평균 주택 가격은 제곱미터당 12,000위안에서 현재 9,600위안/제곱미터로 떨어졌고, 경제개발구는 제곱미터당 12,000위안으로 떨어졌습니다. 현재 10,000위안/평방미터에서 차오시구의 가격은 10,000위안/평방미터 이상에서 현재 8,700위안/평방미터로 인하되었으며, 시산구의 가격은 8,800위안/평방미터에서 인하되었습니다. 위안/평방미터에서 약 6,000위안/평방미터까지.
2018년 현재 장자커우의 평균 주택 가격이 2년 전과 비교해 크게 하락했다는 점은 위 자료를 보면 어렵지 않게 알 수 있다. 장자커우의 매입 제한 정책이 전면 시행된 이후 지역 주택 가격은 제곱미터당 평균 약 2,000개가 감소했습니다.”라고 위에서 언급한 업계 관계자는 말했습니다.
실제 장자커우의 주택가격은 2019년 9월 당초 5자리에서 4자리로 떨어졌다. 2020년에도 주택가격 하락 추세는 지속될 전망이다.
장자커우 팡티엔샤(Zhangjiakou Fangtianxia) 데이터에 따르면 6월 신규 주택 가격과 중고 주택 가격이 모두 하락한 것으로 나타났습니다. 그 중 신규 주택 평균 가격은 9,693위안/평방미터로 전월 대비 0.48%, 전년 동기 대비 4.2% 하락했으며, 중고 주택 평균 가격은 약 8,004위안/평방미터로 하락했습니다. 전월대비 0.5%, 전년대비 6.9%입니다. 구와 현을 구체적으로 살펴보면, 신규 주택 가격이 가장 많이 하락한 곳은 차오둥 구였으며, 중고 주택 가격이 월간 가장 많이 하락한 곳은 화이라이 현, 전년 대비 가장 큰 하락한 곳은 장베이였습니다. 군.
Zhuge 주택 데이터 연구 센터의 모니터링 데이터에 따르면 전국 시장에서 전염병이 끝난 후 빠른 회복 기간이 점차 안정되었지만 장자커우는 월별 감소로 상위 10개 도시가 되었습니다. 중고주택 거래가격은 전년 동기 대비 0.94%, 5.59% 감소했다.
E-House 연구소 싱크 탱크 센터의 연구 이사 Yan Yuejin은 시장 펀더멘털의 관점에서 Huailai로 대표되는 장자커우 부동산 시장이 특히 장자커우 동계 올림픽, 그러나 현재의 전염병 동안 이 기간 동안 시장 거래는 분명히 영향을 받았습니다. 객관적으로 보면 분해에 대한 압력이 분명합니다.
토지 공급이 풀리고 올해 주택 재고가 45%나 늘었다
장자커우의 주택 가격이 떨어지기 전에는 집을 찾는 것도 어려웠다. 그러나 2016년부터 2018년까지 Country Garden, Evergrande, Poly, Blu-ray 등 유명 부동산 회사들이 장자커우에 진출하여 토지 봉쇄 운동을 시작했습니다.
토지 시장 공급 속도가 빠른 것은 지난 4년간 장자커우가 올림픽 유치에 성공한 가장 큰 특징이다. "4~5년 연속 너무 많은 토지가 매매돼 시장 공급 과잉이 심각하다. 현재는 지난 2년처럼 장자커우에서 토지를 취득한 외국 부동산 회사가 거의 없다"고 말했다.
장자커우 방천협 통계에 따르면 2019년 장자커우 19개 구,현에서 891건의 국유 토지 이전이 있었고, 총 거래 면적은 약 24,632에이커에 달했고 총 거래 규모는 24,632에이커에 달했다. 시가총액은 약 147억5000만 위안이다. 토지 거래 건수와 토지 거래 면적은 지난 몇 년 동안 새로운 최고치를 기록했습니다. 총 거래 건수는 약 77.49% 증가했으며, 총 거래 면적은 82.24%까지 증가했습니다. .
E하우스연구소 자료에 따르면 5월 말 기준 100개 도시 중 57개 도시가 전년 대비 플러스 재고 증가를 기록했다. 일부 도시의 재고 증가율은 두 자릿수를 넘어섰으며, 그 중 장자커우(Zhangjiakou)는 주택 가격 상승률에서 하위 10위 안에 들었지만, 재고 증가율에서는 45%의 증가율로 상위 10위 안에 들었습니다.
많은 양의 토지가 계속 매매되고 장자커우 부동산 시장의 철거 속도가 호의적이지 않아 업계에서는 철거 주기가 늘 고민거리였다.
100개 도시 신축 상업용 주택 재고 전년 대비 증가율 순위표
땅값이 예전 같지 않고, 땅값도 비싸 '뜨거운 감자'가 됐다
주의할 점 네, 장자커우의 토지 거래 면적은 2019년 크게 늘었지만 토지 거래량은 감소세를 보였습니다.
2018년 토지시장을 돌아보면 2018년 5월말 폴리가 장자커우 석탄기계공장 04구를 1,121만 위안/에이커에 낙찰한 사건이다. Country Garden은 장자커우 석탄기계공장 Lot 05를 1,130만 위안/에이커에 인수했으며, 현재 프로젝트명은 Country Garden·Tianxi입니다. 당시 땅값은 장자커우 역사상 최고치를 기록했다.
폴리와 컨트리가든의 강력한 토지 인수 때문에 당시 뜨거운 논의가 있었다. 차오둥구에 위치한 이 두 필지의 종합 바닥 가격은 평방미터당 6,000위안을 넘습니다. 당시 업계에서는 주택 가격을 제곱미터당 14,000위안으로 추정했습니다. Zhangjiakou Fangtianxia의 정보에 따르면 현재 Qiaodong District의 평균 주택 가격은 10,977 위안 / 평방 미터입니다.
이전까지 현지 경매시장의 뜨거운 분위기는 사람들에게 “위치만 알면 괜찮을 것”이라는 인상을 주었지만, 좋은 시절은 오래가지 못했다. 특히 장자커우(Zhangjiakou), 충리(Chongli) 및 화이라이(Huailai)의 구매 제한 지역은 부동산 회사가 토지를 취득하기 위한 자본 비용이 점점 높아지고 있다는 사실에 반영되어 있으며, 감독 및 검토가 점점 더 엄격해지고, 토지 시장의 인기도 점점 낮아지고 있습니다.
장자커우 팡티엔시아 통계에 따르면, 장자커우의 토지 거래량은 2019년 약 3.88% 감소했다. 2018년 고가 토지가 빈번하게 발생했던 것과 달리 장자커우의 '경이로운 수준의 거래 음모'는 2019년에 사라졌다. 2019년, 개발자들은 복귀를 이성으로 삼았습니다.
2020년 6월 30일 조이시티홀딩스는 장두건설과 손잡고 장자커우 경제개발구 토지 3개 필지를 8억7300만 위안에 인수했다. 가격은 286만 위안/에이커에 불과합니다.
이에 비해 2019년 1월 개발구 조양서가 남쪽 토지 단가는 574.44만위안/에이커였다. 토지 여건이 다르지만 가격이 크게 달라지는 것이 사실입니다.
실제로 토지시장과 부동산시장이 상호 작용해 주택가격 상승을 억제하는 추세다. 장자커우 부동산 시장은 하반기에 접어들었다. 그리고 그 비싼 땅이 어떻게 뜨거운 감자가 될까요?
“현재 장자커우 시장은 이미 과잉 유치됐다. 게다가 장자커우의 산업은 아직 부족하다. 현재 대부분의 부동산 프로젝트는 가격 전쟁을 벌이고 있다. .” 국내 업계 관계자는 이렇게 말했다.
장자커우 팡티엔샤(Zhangjiakou Fangtianxia)의 분석에 따르면 새로운 주택 프로젝트가 곳곳에서 꽃피우면서 고객의 주택 경쟁이 고객을 위한 매매 경쟁으로 바뀌었고 부동산 시장은 가장 저렴한 가격으로 전진하고 있다고 합니다. 2019년부터 고객 승리는 주택 판매의 '숨겨진 법칙'이 되었습니다. .
이와 관련하여 장다웨이는 베이징에서 부동산 구입이 어려운 사람들의 까다로운 요구에 맞춰 베이징 주변 주택 가격이 하락했다고 믿고 있다. 이 사람들은 일자리를 찾고 부동산을 구입하기 위해 이사합니다.