일부 거래량이 늘어나고, 기록적인 거래 금액이 발생하는 반면, 다른 한편으로는 "돈을 지불하고 정산하기 어렵다", "살 수 없다"는 의견이 자주 노출됩니다. 수도가 있는 집에서', '집을 소유한 뒤 학교에 갈 수 없다' 등 최근 불거진 분쟁 사건 가운데 압류된 주택을 중심으로 열풍과 문제가 얽혀왔다.
경매 '후유증'의 근본 원인은 무엇인가요? 눈을 뜨고 압류실을 선택하는 방법은 무엇입니까? 합리적이고 건강한 압류 주택 시장을 육성하는 방법은 무엇입니까? '3·15'를 계기로 기자들은 이런 질문으로 취재에 나섰다.
“압류 주택을 촬영했고, 원래 주인은 위층 불법건축물에 살았다”
기자는 판결문망에서 관련 사건을 분석한 결과 현재 압류 주택 분쟁의 유형 일반적으로 다음과 같은 유형이 있습니다. 원래 소유자가 집을 비우고 퇴거하는 데 어려움을 겪고 있지만 내 집이지만 살 수 없거나 매우 어색합니다. 막대한 양의 체납세금을 납부해야 한다는 것, 압류 주택이 "불능"하다는 것, 정착할 수 없거나 학교에 갈 수 없다는 것입니다.
최근 충칭시 펑수이 먀오족 투지아 자치현 인민법원이 발표한 사건에 따르면 리 씨는 2018년 사법 경매를 통해 3층짜리 주택을 구입하고 부동산 등기 증명서를 신청한 것으로 나타났다. 그러나 원래 소유주인 리 씨는 집 지붕에 벽돌 콘크리트 주택 2채를 개인적으로 지었는데 이는 불법 건축입니다.
“이 두 집은 소유권 증명서가없고 경매 범위에 속하지 않기 때문에 상대방은 여전히 이곳에 살 권리가 있다고 믿습니다.” 문제를 해결하기 위해 법원. 나중에 법원은 구매자가 개조하고 입주할 수 있도록 두 개의 옥상 주택을 철거하라고 리에게 명령했습니다.
“이번 사건은 피난 과정에서 피고인의 재산이 혼란스럽고, 재산을 정의하기 어려운 점을 드러냈다”고 베이징잉커(항저우) 법률사무소 변호사 간하이빈은 말했다. 특히 주택 임대, 계약 등 피난의 경우, 일부 집행 대상자가 주택을 사용하면서 집을 개조하거나 시설을 추가하는 등 차후 분쟁의 위험이 숨어 있었습니다.
압류된 부동산에 대한 후속 "큰 세금 및 수수료"는 구매자가 예상하지 못하는 경우가 많습니다. 2019년 항저우의 한 회사는 온라인 경매 플랫폼을 통해 부동산을 6,800만 위안이 넘는 가격에 구입했습니다. 그러나 재산권 양도 과정에서 토지 부가가치세는 "청산 징수" 방법에 따라 기타 "부가가치세" 및 "인지세"를 합산하여 총 4천만 위안에 가까운 금액을 계산해야 한다는 사실을 알게 되었습니다.
당사 관계자는 당초 경매 공고에서는 이러한 내용을 명확히 공개하지 않았으나 공고에 따르면 재산권 양도로 인해 발생하는 모든 세금 및 수수료는 전적으로 해당 업체가 부담한다는 점을 밝혔다. 사는 사람. "이렇게 높은 금액의 세금과 수수료는 기업의 능력 밖이어서 지금까지 양도 절차가 늦어지고 있습니다."
세금과 수수료에 대한 우려와 더불어 일부 잠재 구매자는 다음과 같이 말했습니다. 압류된 재산의 복잡한 호구등록으로 인해 학위취득도 어렵기 때문에 이를 단념시킬 수 밖에 없습니다.
경매 '후유증'의 근본 원인은 무엇인가요?
업계 관계자에 따르면 일반적으로 압류 주택의 시작 가격은 감정가에서 30% 할인되며, 따라서 경매가 실패하면 새 주택과 비교하여 경매 가격이 20% 더 할인됩니다. 중고 주택, 압류 주택 가격 하락 가능성이 있습니다. 또한 일부 도시에서는 압류 주택을 구매 제한 목록에 포함시키지 않아 시장 인기가 어느 정도 높아졌습니다.
알리바바 경매 데이터에 따르면 2017년 사법 처분을 위한 온라인 경매가 전면적으로 추진된 이후 압류 주택 수가 2017년 242,200채에서 2019년 474,500채로 증가하는 등 증가세를 보였습니다.
인터뷰에 참여한 전문가와 업계 관계자들은 압류로 인해 발생하는 분쟁의 실제 비율은 높지 않지만 시장 인기가 높고 관련 금액이 많고 구속력이 많은 문제로 인해 많은 분쟁이 쉽게 발생할 수 있다고 말했습니다. 여론의 초점.
——비우기 및 조정의 어려움: 법원 집행은 완고한 문제에 직면해 있습니다. 기자는 최고 인민 법원의 사법 해석에 따라 집행 법원이 집을 비울 의무가 있다는 것을 알게되었습니다. 그러나 실제 상황에서 압류 주택의 휴가는 풀뿌리 법원에서 항상 어려움을 겪어 왔습니다. 집행 업무.
또한 사법 관행에서는 법원이 부동산을 다른 장소에서 경매하는 상황에 직면해 있으며, 이후 부동산 양도와 구매자 거주로 인해 법원이 해당 부서의 기능 부서와 연결해야 할 수도 있습니다. 실제 구현 과정에서는 조정이 어렵습니다.
——정보가 분산되어 있어 정리하기 어렵습니다. 사법 실무에서 주택 압류와 관련된 정보는 각종 세금 체납, 비사법적 분쟁, 불법 건축 등 상대적으로 분산되어 있으며 여러 부서에서 관리 및 통제됩니다.
간하이빈은 현재 법원에서 '사건은 많고 사건은 적다'는 상황이 여전히 만연하고 있으며, 집행부에서는 상황이 더욱 뚜렷하다고 말했다. 많은 정보 검증에서는 여전히 판사가 "동시에 방문"해야 하며, 법원은 일부 문제를 확인할 권한이 없기 때문에 정보를 완전히 공개하기가 어렵습니다. 예를 들어, 일부 주택 임대, 계약 및 기타 공실 집행 사건에서 집행 대상자가 집행 대상 건물을 개조하거나 불법 건물을 대량으로 건축한 경우도 있습니다. “당사자의 실체적 권리가 관련되어 있기 때문에 법원은 집행절차에서 판단할 권한이 없다.”
——시장질서는 개선되어야 한다. 한 기자의 조사에 따르면 일부 도시의 압류 주택 시장에는 사법 경매를 제공하는 것처럼 가장하여 주택 구매자로부터 수십만 위안의 보증금을 청구한 다음 허위 재산권 증명서를 신청하는 '흑인 중개인'이 있는 것으로 나타났습니다. 또는 주택 입찰에 실패하고 보증금이 반환되지 않으면 그 돈이 직접 귀하의 것으로 가져가게 되어 주택 구매자는 집과 돈을 모두 잃게 됩니다.
상하이란팅(항저우) 법률사무소 수석변호사 바오러둥은 또 최근 주택 압류 시장 호황 뒤에 일부 부동산 투기꾼들의 진입도 시장 질서에 영향을 미쳤다고 말했다. "일부 불법 주택 구입이 압류 주택 분야에도 확산됐다. 예를 들어 압류 주택을 구입하기 위해 전액을 빌린 후 증명서를 신청하고 집을 넘겨준 뒤 국세청에 찾아가는 '역모기지' 방식이 있다. 은행은 기업대출이나 운영대출을 신청하기 위해 주택을 담보로 합니다. 주택을 은행에 담보로 하는 이자율은 일반 모기지보다 낮습니다."
건강하고 합리적인 시장에는 여전히 공동의 노력이 필요합니다.
압류된 부동산 시장의 과열에 대응하여 최근 국가에서는 압류된 부동산 시장의 과열을 목격했습니다. 많은 도시에서는 압류 주택을 구매 범위에 포함시키는 정책을 잇달아 도입했습니다. 이는 압류 주택 시장 감독에 대한 지역적 관심과 강조를 반영하는 것이기도 합니다.
“압류 주택 시장의 개선은 모든 당사자의 행동을 더욱 표준화해야 합니다. 입찰자는 압류 부동산을 선택할 때 보다 합리적이고 신중한 태도를 취하고 거래 규칙과 세금 및 수수료와 같은 잠재적 위험을 이해해야 합니다. 전문적인 질문이 있는 경우 법률 전문가에게 도움을 요청할 수 있습니다. 기능 부서는 데이터를 더욱 공개하고 구매자를 위한 '정보 사각지대'를 제거해야 합니다."라고 Bao Ledong은 말했습니다.
또한 바오러동은 시장 환경 정화를 위해 부동산 감독 등 관련 부서에 일부 불법 중개업자와 불법 부동산 투기꾼에 대한 단속을 강화해야 한다고 제안했다. 예를 들어 “압류주택은 중개업자를 통해서만 구입할 수 있다”, “법원의 위탁을 받았다”고 주장하거나, 중개수수료를 무차별적으로 청구하거나, 압류주택을 이용해 주변 2차 집값을 올리는 등의 행위로 처벌받게 된다. - 손 집.
기자는 사법경매의 투명성과 공정성을 제고하기 위해 저장성이 전통적인 집행관의 방문조사 모델을 바꾸고, 재판 전 '하나의 공동재판'을 실현했다는 사실을 알게 됐다. 부처 간 자료 공개를 통한 경매: 법원을 중심으로 천연자원, 조세, 종합행정법 집행 등 10개 이상의 관련 기관이 공동으로 처분 대상 부동산의 각종 상황을 정밀 조사하고, 엄격한 사전 조사 메커니즘을 구축하여 '문제 주택'이 경매에 나올 가능성을 줄였습니다.
E-House 연구소 싱크 탱크 센터 연구 책임자인 Yan Yuejin은 건강하고 합리적인 시장을 육성하고 건설하려면 여전히 압류를 원래 상태로 되돌리기 위해 모든 당사자의 공동 노력이 필요하다고 믿습니다. 관련자의 재산과 재산을 처분하는 사법 경매의 의도.
“압류 주택 거래 시장의 건전한 발전은 사법 분쟁과 채무 문제를 해결하는 데 도움이 될 것입니다. 이러한 유형의 주택이 실제로 위험을 줄일 수 있도록 부서와 연계된 일련의 관리 메커니즘이 향후 구축되어야 합니다. , 투기를 제거하고 주택 자산으로 복귀하면 주택 구매자가 주택 문제를 해결할 수 있는 주택 소스 채널이 될 수도 있습니다."라고 Yan Yuejin은 말했습니다.