실제 중고집 매매 계약 이행에서는 집 인도가 가장 중요한 이슈다. 매매계약서 공증과 함께 출금 및 입금 공증을 신청할 수 있으며, 공증사무소에 주택대금 입금도 가능합니다. 이는 귀하가 지불 의무를 이행한 것으로 법적으로 간주되며, 양 당사자가 계약에 따라 의무를 이행한 경우 판매자는 계약에 따라 집을 비우고 양도할 의무를 이행할 수 있습니다. 양 당사자의 지시를 따릅니다. 주택 판매자에게 주택 대금을 인계합니다. 그렇지 않으면 주택 대금이 인도된 날이 이사하는 날이라고 규정할 수 있습니다. 인계 절차는 공증인의 감독 하에 완료되어야 합니다.
2. 중고재산권 현황 확인 방법
'중고주택' 거래는 일반적으로 개인 간 거래이므로 개발업자가 매매하는 상업용 주택에 비해, 거래의 복잡성으로 인해 더욱 어려울 수 있습니다. 특히 재산권에 대한 이해를 위해서는 주택관리부서와 판매자의 신원을 통해서만 실제 정보를 얻을 수 있습니다. 다음은 '중고주택'의 재산권 현황을 조사하는 방법과 절차를 소개합니다.
주택의 재산권을 이해하기 위해 주택 구매자가 가장 먼저 해야 할 일은 판매자에게 소유권 증명서, 신분 증명서, 자격 증명서 및 기타 문서를 포함한 법적 문서를 제공하도록 요청하는 것입니다.
재산권증명서란 '주택소유권증명서'와 '토지사용권증명서'를 말합니다. 신분증은 신분증, 취업 허가증, 호구부 등을 말합니다. 자격증명서는 거래에 참여하는 당사자의 자격을 확인하는 것을 말합니다. 예를 들어, 상업용 주택을 판매하는 경우 판매자의 주택 개발 및 운영 자격 증명서를 확인해야 하며, 주택이 판매된 경우 대리인은 위임장이 유효한지 확인해야 합니다. 다른 당사자 등 기타 문서는 다음을 참조합니다: 부동산 임대의 경우 임차인이 먼저 거부할 권리를 포기했다는 계약 또는 증거를 확인해야 합니다. 부동산을 소유한 경우 누군가가 권리를 포기했다는 계약 또는 증거를 확인해야 합니다. 첫 번째 거절, 당첨된 재산의 경우 당첨 통지서 및 해당 증거 등을 확인해야 합니다.
두 번째 단계는 해당 부동산 관리 부서에 구입한 부동산의 재산권 출처를 확인하는 것입니다. 구체적인 조사 방법은 다음과 같습니다.
재산권 기록 조사. 포함:
1. 주택 소유자는 누구입니까? 부동산을 소유한 경우 각 소유자의 재산권 비율과 소유권 형태에 주의해야 합니다. 거래 문서 번호. 조회자가 전체 문서를 얻으려면 이 번호에 따라 관련 당사자로부터 문서 사본을 얻을 수 있습니다. 3. 등록 날짜, 이 날짜는 거래 서명 날짜입니다. 가격, 즉 거래 가격 거래의 거래 가격과 관련하여, 문의자는 거래 가격이 "부분 거래 가격"으로 표시된 경우 거래 가격에 주택뿐만 아니라 기타 완성품도 포함된다는 것을 의미한다는 점에 유의해야 합니다. 5. 주택의 평면도 등 기타 내용
세 번째 단계는 집에 빚 부담이 있는지 확인하는 것이다. 주택 소유권 기록에는 주택 소유자의 해당 부동산 소유권의 진위 여부와 원래 거래 사실만 기록됩니다. 주택 운영 중 발생하는 채무 및 부채에 대해서는 관련 증빙 서류를 검사해야 합니다. 포함 사항: 모기지 계약, 임대차 계약 등뿐만 아니라 대출 금액과 상환 금액, 이자 및 임대료 금액에 대한 자세한 이해를 통해 부동산에 대한 더 깊은 이해를 얻습니다. 또한, 주택 구매자는 구입한 주택에 모기지가 있는지, 법원이 해당 주택을 봉인했는지 여부 등도 알아야 합니다. 마지막으로, 주택 구매자는 중고 건물을 구입할 때 구입하는 부동산이 주택 개혁에 따른 판매용 주택인지 특히 확인해야 한다는 점을 상기시켜야 합니다. 주택 개혁 관련 규정에 따라 도시 근로자가 표준 가격 또는 원가로 구매한 주택은 구매 후 5년 이내에 상장할 수 없으며, 주택을 판매한 경우 원래 소유 단위입니다. 또한 첫 번째 구매 권리가 있습니다. 이런 집을 사면 문제가 생길 수 있어요.
간단히 말하면, 주택 재산권의 실제 상황을 파악하기 위해서는 주택 구매자가 판매자에게 모든 재산권 서류를 요청하고 꼼꼼히 읽어볼 뿐만 아니라, 주택관리과에 해당 부동산의 재산권 기록을 문의하고 비교해야 주택의 모든 재산권 내역을 놓치지 않고 확실히 알 수 있습니다.
3. 중고주택 구입 시 납부해야 하는 세금 및 수수료는 무엇인가요?
1. 양도세(시영주택재산감독청에서 징수) 개인이 사용하는 일반 주택의 경우 증서세는 거래 가격을 기준으로 하며, 기타 경우(예: 비연기 주택의 개별 구매 또는 유닛 구매 등)에는 기준 가격 × 1.5가 부과됩니다.
2. 거래 수수료: (시립 부동산 거래 센터에서 징수) 거래 가격 또는 안내 가격 × 0.5
3. 시에서 징수합니다. 주택재산감독청) 매매가격 또는 안내가격 × 0.5
4. 중고재산권의 특징은 무엇인가
재산권의 이해관계 측면에서 보면, 위에서 언급한 주택 재산권의 형태를 포함한 불완전 재산권은 다음과 같은 특징을 갖습니다.
1. 권리의 주체는 상대적이며, 부동산 소유자의 권리는 상대적입니다.
상업용 주택, 개인 주택 등 완전한 재산권을 가진 주택을 사고 파는 과정에서 판매자의 권리는 정책에 의해 거의 제한되지 않으며 구매자에게 주택을 판매할 수 있습니다. 재산권이 불완전한 주택의 경우에는 거주 기간에 제한이 있고 고용주의 동의가 필요한 경우가 많습니다. 일부는 또한 구매자에 대한 제한을 두어 국가 주택 당국, 단위 또는 단위 내 동료에게 우선적으로 판매하도록 요구하거나 주택에 어려움을 겪는 중저소득 가구에게 판매를 제한합니다.
현재 복지재산권 및 제한된 재산권 형태의 거래 활동은 국무원에서 명시적으로 금지하고 있습니다.
2. 권리의 대상은 상대적이며 주택 면적은 제한되어 있습니다.
완전한 재산권을 가진 주택 면적은 정책 제한의 대상이 아니지만 정책 주택은 다릅니다. 각 지역의 단위에는 다양한 요구 사항이 있습니다. 공무원과 다양한 수준의 직원에 대한 주택 면적에 대한 표준 제한이 있습니다.
3. 소유권 내용은 상대적이며 권리는 제한적입니다.
모든 재산권을 가진 주택 소유자는 소유, 사용, 수입 및 처분에 대한 독점적이고 절대적인 권리를 갖습니다. , 해당 부분에 대한 완전한 토지재산권(사용권)을 보유합니다. 이러한 불완전 재산권의 권한은 상대적이고 제한적이며 완전한 토지 재산권을 보유하지 않습니다. 점유 및 사용권은 일반적으로 소유자 및 그 가족만이 사용할 수 있으며 타인의 점유 및 사용은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 소득을 얻기 위해 또는 특정 조건에서만 부분 소득을 얻을 수 있습니다.
1. 중고주택 면적 측정 방법
면적 측정의 첫 번째 단계는 면적 측정입니다. 면적을 측정하는 것은 어렵지 않지만 일반 주택 구매자가 생각하는 것만큼 간단하지는 않습니다. 주의해야 할 몇 가지 작은 기술적 요구 사항이 있습니다.
우선 중고주택의 재산권 범위, 해당 부동산이 같은 건물에 있을 경우 4개 부지의 소유권 및 용도 등을 명확히 조사해야 하며, 주택의 재산권 범위가 명확하지 않으면 소유자 자신의 부분과 사적인 부분, 그리고 인접한 부분까지 밖으로 나와 타인의 재산권을 침해하는 당혹스러운 상황을 피할 수 있습니다.
두 번째로 측정 시 주의할 점은 내외벽의 두께를 어떻게 처리할 것인가이다. 칸막이벽이 독립벽인지 차입벽인지를 알아볼 필요가 있는데, 칸막이벽이 두 가구에 속해 있으면 칸막이벽의 재산권이 이웃집에 속해 있으면 '전용벽체'라고 하고, 칸막이벽의 재산권이 이웃집에 속하면 '전용벽체'라고 한다. 가정에서는 "전용벽"이라고 합니다. 측정할 때 "벽"인 경우 벽의 중심선을 측정해야 합니다. 빌린 벽인 경우 집의 내부 벽만 측정할 수 있습니다. 벽을 포함하여 측정하지 마십시오. 거짓이 됩니다.
중고집의 면적을 측정할 때에는 구간 단위로 측정하는 경우가 많아 오차가 누적되는 문제가 발생하는 경우가 대부분이다. 따라서 측정할 때마다 줄자를 끝점까지 당기는 동시에 다음 정렬점을 표시하여 오차를 최소화하는 것이 가장 좋습니다. 오류를 줄이는 또 다른 방법은 인내심을 갖고 여러 번 측정하는 것입니다. 일반적으로 여러 번 측정한 값을 평균하는 것이 한 번 측정하여 얻은 값보다 더 정확하고 신뢰할 수 있습니다. 물론 각 측정 결과의 차이가 너무 커서는 안 됩니다. 그렇지 않으면 문제가 발생합니다. 변의 길이가 5미터 이내인 경우 두 치수의 차이는 8cm를 초과할 수 없으며, 변의 길이가 10m 이내인 경우 두 치수의 차이는 변의 길이가 20미터 이내인 경우 10cm를 초과할 수 없습니다. 두 측정값의 차이 차이는 11cm를 초과해서는 안 되며, 측면 길이가 30m 이내인 경우 두 측정값의 차이는 20cm를 초과해서는 안 됩니다.
중고집의 방을 측정하는 것은 상대적으로 간단하지만 계단을 측정하려면 상대적으로 더 복잡합니다. 계단의 수평 투영 길이를 기준으로 측정해야 합니다.
중이층이 있는 중고 주택의 경우 주변 프레임의 측면 길이를 측정하는 것 외에도 바닥 높이도 측정하여 면적을 계산해야 합니다.
일반 중고주택의 내부 구조는 대개 직사각형이어서 측정하기가 더 편리합니다. 그러나 내부 구조가 평행사변형, 사다리꼴 등 불규칙한 다각형인 중고 주택도 있으며 측정 및 계산을 용이하게 하기 위해 최대한 삼각형으로 분해할 수 있습니다. 모서리에 호가 있는 경우 측정 및 계산을 위해 가능한 한 삼각형으로만 분할할 수 있습니다. 물론 벽 두께를 추가하는 것을 잊지 마십시오.
마지막으로 자에 대해 이야기해보겠습니다. 줄자를 사용하기 전에 30m 길이의 강철자를 사용하여 확인하는 것이 가장 좋습니다. 두 자 사이의 오차가 10cm보다 큰 경우 사용하기 전에 조정해야 합니다.
2. 중고 주택의 토지 면적을 배분하는 방법
건축 면적 배분 외에도 계산 및 배분이 필요한 또 다른 면적이 있습니다. 토지이용면적.
토지번호가 한 가구의 독점 재산인 경우, 해당 가구가 사용하는 토지의 범위에는 주택 면적, 안뜰, 안뜰 토지 등이 포함됩니다. 물론 더 일반적인 상황은 많은 가구가 동일한 토지 번호를 갖고 있으며, 각 가구의 토지 이용 범위에는 주택 면적, 전용 토지, 공유 안뜰 등이 포함된다는 것입니다. 할당은 개별적이어야 하며 각 가구가 사용하는 토지 면적의 합은 토지 전체 면적과 같아야 합니다. 그러나 일반적으로 둘 사이에는 항상 차이가 있습니다. 오차가 허용 범위 내에 있는 경우에는 각 가구가 사용하는 토지 면적에 따라 차이를 조정해야 합니다.
그럼 토지 내에서 지정된 안뜰 면적을 어떻게 배분할 수 있을까요? 각 가구가 점유하는 건축면적의 비율을 기준으로 계산하는 것을 원칙으로 한다. 공식은 다음과 같습니다.
같은 마당에 있는 각 가구에 할당된 토지 = 토지번호에 사용된 마당의 면적 / 토지번호에 있는 주택의 총 건축면적 X 가구별 건축면적
마당 사용 가능 면적을 배분하는 것 외에도 주택의 재산권이 가구별로 귀속되는 경우 사용 가능한 토지 면적을 배분하는 일반적인 원칙도 다음과 같이 계산됩니다. 각 가구가 차지하는 건축 면적의 비율. 공식은 다음과 같습니다.
각 세대가 공유하는 토지이용면적 = 주택의 전체 토지 면적/주택의 총 건축 면적 x 가구별 건축 면적 .
3. 중고주택의 건축면적을 계산하는 방법
중고주택의 사용 가능 면적은 비교적 쉽게 계산하면 됩니다. 위의 방법에 따라 세심하게 측정하고 방을 으로 나누는 것입니다. 실제 사용 가능한 면적을 모두 측정한 후 간단한 면적 공식을 사용하여 계산할 수 있습니다. 현실적으로 더 문제가 되는 것은 중고주택의 건축면적을 측정하는 일이다. 왜냐하면 이 부분은 실제로 주민들이 사용하지 않거나, 주민들이 단독으로 사용하지 않고 포함되기 때문이다. .
기준에 따라 다음과 같은 중고 주택 건설 부분을 건축 면적 범위로 계산해야 합니다.
단층 건물인 경우 건물의 높이가 아무리 높아도 레이어별로 계산됩니다. 건축면적은 건물 외벽 기슭 위의 주변 수평 면적을 기준으로 계산해야 합니다. 다만, 단층 건물의 경우 내부에 몇 층이 있는 경우에는 건축면적도 함께 계산해야 합니다.
고경간과 저경간이 있는 단층 건축물로서 건축면적을 별도로 계산할 필요가 있는 경우, 고경간이 측경간인 경우, 경간 외면 사이의 수평길이는 다리 위쪽 양 끝의 박공에 를 곱합니다. 수평 폭은 고경간이 중간 경간일 때 발 위 외벽 표면에서 고경간의 중간에서 바깥쪽 가장자리 선까지 계산됩니다. , 발 위 양 끝 박공의 외면 사이의 수평 길이에 중앙 기둥 가장자리 선의 수평 폭을 곱하여 계산됩니다.
물론, 다층건물의 건축면적은 각 층의 건축면적의 합을 기준으로 계산되며, 그 바닥층은 발판 위 주변 수평면적을 기준으로 계산됩니다. 다만, 주의할 점은 2층부터는 외벽 주변 수평면적을 기준으로 계산해야 한다는 점이다.
위 소개는 기본적으로 중고주택 전체의 건축면적을 계산한 내용이다. 물론, 일반적으로 중고 주택 전체를 구입할 수 있는 사람은 많지 않습니다.
1가구가 중고주택을 소유하고 있는 경우 해당 가구의 건축면적은 당연히 건물 전체의 건축면적 합계가 되며, 배분 등의 문제는 없습니다.
지하실, 반지하, 지하창고, 지하주차장, 지하상가 및 해당 출입구가 있는 경우, 상부 출입구 외벽 주변의 수평면적을 기준으로 건축면적을 산정합니다. . 그러나 참고 사항: 채광정, 증기 장벽 및 보호벽은 포함될 수 없습니다.
기초가 깊은 지하 고가층을 사용하고 층고가 2.2미터를 초과하는 경우에는 고가층 외부 수평면적의 1/2을 기준으로 건축면적을 산정한다. 경사진 곳에 건축되었으며, 건물은 매달린 다리로 이루어져 있으며, 층고가 2.2미터를 초과하며, 건축면적은 건물외피의 주변 수평면적을 기준으로 산정됩니다.
모든 건물에는 건물을 관통하는 통로, 현관, 홀이 있을 것이라는 데는 의심의 여지가 없지만, 이러한 부분이 아무리 높아도 건축 면적은 한 층을 기준으로만 계산할 수 있습니다. 홀이나 현관에 곡선이 아름다운 복도가 있으나 계산이 어려운 경우에는 복도의 수평투영면적을 기준으로 건축면적을 계산합니다.
또한 엘리베이터 샤프트, 리프팅 샤프트, 쓰레기 슈트, 파이프 샤프트 등은 모두 건물에 없어서는 안될 부분이며 건축 면적은 건물의 자연 층 수에 따라 계산됩니다.
건물 내 기술층의 경우, 층고가 22미터를 초과하는 경우에도 건축면적에 포함되어야 합니다.
기둥형 차양이 있는 경우 건물 면적은 주변의 수평 면적을 기준으로 계산되지만, 참고: 독립된 기둥이 있는 차양인 경우 건물 면적이 계산됩니다. 상단 커버의 수평 투영 영역의 절반을 기준으로 합니다.
기둥 차양과 동일한 상황: 기둥이 있는 간이 차고, 화물 창고, 플랫폼 등의 경우 건물 면적은 기둥 외부의 수평 면적을 기준으로 계산되지만 기둥이 한 줄인 경우에는 또는 독립 기둥의 경우 건물 면적도 상단 덮개의 수평 투영 면적의 절반을 기준으로 계산할 수 있습니다.
일부 계단통, 엘리베이터, 물탱크, 기계실 및 기타 부품이 주택 표면에서 돌출될 수 있습니다. 이 경우 주택 외부 둘레의 수평 면적을 기준으로 건축 면적을 계산해야 합니다. 건물 봉투. 벽 바깥쪽으로 튀어나온 문 브래킷도 있는데, 이 역시 같은 방법으로 계산됩니다.
발코니의 건축면적을 계산하려면 유형별로 별도로 계산해야 합니다. 발코니가 둘러싸인 경우에는 수평 투영 면적을 기준으로 건축 면적을 계산하지만, 오목 발코니 또는 측면 발코니인 경우에는 수평 투영 면적의 절반만 기준으로 건축 면적을 계산할 수 있습니다. 발코니. 참고로 면적은 절반입니다.
일부 건물의 복도와 복도에는 지붕과 기둥이 있습니다. 건물 면적을 계산할 경우 기둥 외부 가장자리의 수평 면적을 기준으로 계산해야 합니다. 열이 없으며 투영된 영역을 기준으로만 계산할 수 있습니다.
두 건물 사이의 머리 위 복도에도 동일한 계산 방식이 적용됩니다. 지붕이 있는 경우에는 복도의 투영 면적을 기준으로 건물 면적이 계산됩니다. 건축면적은 계획면적의 절반만을 기준으로 계산됩니다.
대부분의 건물에는 실내 계단 외에 야외 계단도 있습니다. 옥외계단을 주통로 또는 피난용으로 사용할 경우 건축면적은 각층의 수평투영면적을 기준으로 하되, 실내계단의 건축면적은 건축면적의 1/2을 기준으로 산정한다. 수평 투영 영역.
다른 건물이나 구조물에 걸쳐 있는 고가 단층 건물인 경우에도 수평투영면적을 기준으로 계산됩니다. 다층 건물인 경우 자연층 수를 기준으로 계산됩니다.