Radar Finance 기사 작성 | Zhang Kaijing 편집 | Deep Sea
최근 일부 언론에서는 Fujian 소재 부동산 회사인 Fusheng의 상하이 첫 번째 프로젝트인 Shanghai Qiantan Haiyue Huating이 포착되었다고 보도했습니다. '공인도장' 논란으로 자녀를 위해 학군 내 주택을 구입한 부동산 소유자 중 상당수가 인감이 잠겨 있어 부동산 증명서를 신청할 수 없는 경우가 많다. 학교.
이전에 Qiantan 토지 구획은 Fusheng의 높은 부채로 인해 반복적으로 건설 중단을 겪었으며 이로 인해 소유자의 부동산 인도가 지연되었습니다.
공개 정보에 따르면 Fusheng Group은 2004년 Pan Weiming에 의해 설립되었습니다. 2015년에 'Flying Tigers'를 설립하고 이후 2년 동안 107개의 프로젝트를 체결했습니다. 그룹의 부채는 706억 6400만 위안에 달하고 자산-부채 비율은 77.32%입니다.
올해 초 푸성그룹은 시마오그룹과 '세기의 대합병'을 단행해 하이웨화팅이 속한 시마오푸성 플랫폼을 공동 설립했다. 그러나 소유주들이 상하이 시마오 타워에 모여 부동산 증명서 문제를 해결하기 위해 시마오 지도자들에게 나서달라고 요청했을 때 시마오는 반응이 느렸습니다.
동시에 Fusheng Group의 고위 경영진과 사업 부문을 '완전히 인수'한 후 Shimao는 Fusheng의 부채 상환 문제에 대해 책임을 지지 않을 것이라고 말했고, 많은 채권자들이 문은 또한 Pan Weiming이 사라진 것을 발견했습니다.
Fusheng은 돈을 빚지고 프로젝트 회사는 공식 도장을 "강탈"했습니다.
Fusheng Group 이전에는 상하이 Qiantan 토지 구획 개발자도 자본 체인 딜레마에 빠졌습니다. .
HNA그룹이 본격적으로 사업 영역을 확장하던 2013년 9월, HNA는 총 16억7000만 위안에 해당 토지를 입찰한 바 있다. 그러나 좋은 시절은 오래 가지 못했다. 정부가 국내 기업의 블라인드 외국인 투자를 제한하는 새로운 규제를 발표하자 HNA그룹은 위험 목록에 포함돼 자산을 헐값에 매각해야 했다.
푸성그룹은 2018년 5월 2일 HNA투자그룹으로부터 첸탄 프로젝트를 총 29억 위안에 인수했다. 5월 31일, Shanghai Jupai Investment Group Co., Ltd.(이하 "Jupai")는 프로젝트 건설 및 개발을 위해 "Jufu Shanghai Qiantan M&A 사모펀드"를 설립하는 데 앞장섰습니다. 펀드는 2단계로 나누어 총 규모는 7억5000만 위안이며, 만기일은 올해 7월 2일과 9월 29일이다.
펀드에서 조달한 자금은 주로 Ningbo Free Trade Zone Juji Investment Management Partnership (이하 'Juji Investment Management Partnership')에 투자되었으며, Juji Investment는 이후 Fujian Qianlong Haisheng Investment Co를 인수한 것으로 파악됩니다. ., Ltd. 지분 40%, Yicheng Group Shanghai Investment Co., Ltd.(이하 "Yicheng Shanghai")에 간접적으로 투자하고 Yicheng Shanghai의 이름으로 Qiantan 프로젝트를 개발 및 건설합니다.
Harbour Residence는 Qiantan 계획, 학군 이점 및 낮은 평균 총 가격으로 인해 고품질 프로젝트로 인정받았으며, Harbour Residence는 출시되자마자 빠르게 매진되었습니다. Jupai 팀장 역시 "이 펀드의 기대 수익은 매우 좋을 것"이라고 말했다.
그러나 환매일을 앞두고 Fusheng의 캐피탈 체인에 문제가 발생했다. 2019년 11월, Fusheng이 1년 전 공개 주식 및 실질 부채 형태로 출시한 'Xinze Furun No.1 사모펀드 투자 펀드' 상품이 연체된 것으로 발표되었으며, 총 금액은 3억 위안입니다. 2019년 말까지 이용 가능합니다. 이자와 원금을 납부하세요.
따라서 Jupai는 자금이 예정대로 지불 될 수 있도록 올해 1 월 중순부터 Fusheng 및 Shimao와 협상을 진행해 왔으며 마침내 올해 5 월에 공동으로 'Jupai'를 공식화했습니다. "투자 기존 자금 부채 제거 각서"에는 Shimao Fusheng이 올해 7월에 Qiantan 프로젝트의 원금과 이자를 지불하지 않으면 정부 인장이 복원될 것이라고 규정되어 있습니다.
노사정 협상의 순조로운 진행과 합의 내용을 바탕으로 Jupai는 6월 17일 펀드 퇴출 계획을 발표하면서 주지 투자가 Qianlong Haisheng의 지분을 Fusheng으로 이전할 것이라고 밝혔습니다. 당사자 지정 후, 자금인출금액은 2020년 7월, 2021년 4월 원리금 2회에 걸쳐 지급될 예정입니다.
그러나 1단계 자금은 여전히 예정대로 지급되지 않았습니다. 언론 보도에 따르면, 7월 31일 Fusheng은 공식적으로 Jupai에 "설명 편지"를 보냈으며 Qiantan 프로젝트에는 건설 엔지니어링 계약과 판매 대리점 계약에 대한 두 가지 분쟁이 포함되어 있어 사법 압수 및 현금 자금 동결이 발생했다고 밝혔습니다. , 그리고 Jupai에 보고되었습니다. 결제 기간 연장을 요청하세요.
Fushengfang과 많은 협상과 협의 끝에 Jupaifang Fund Manager의 Shanghai Qiantan M&A 사모 펀드 프로젝트를 담당하는 사후 투자 팀은 변호사의 공식 서한을 발표 한 후 9 월 4 일 공식 서한을 발표했습니다. Shanghai Qiantan 프로젝트의 공식 인장이 Fusheng Qiantan Qianlong Plaza에서 "납치"되었습니다.
중국에서 가장 높은 건물인 상하이 센터의 '보물집 1호'에 주파이가 관인을 잠근 것으로 전해진다. 바오쿠 1호는 상하이 중심부 지하 25m에 위치한 중국 최초의 제3자 개인 금고로, 미국 나사(NASA)와 동일한 군사 보안 기술을 사용하고 있으며 보안 수준은 대부분의 은행보다 뛰어납니다. 금고.
스쿨존 건물주들이 계속해서 지체되어 소유자들이 어려움을 겪고 있습니다.
어려운 Qiantan 프로젝트로 인해 소유자들이 어려움을 겪고 있습니다.
Jiemian News에 따르면 Haiyue Huating의 단가는 2018년 개장 당시 평방미터당 80,000위안을 넘어섰고, 현재 주택 가격은 평방미터당 120,000위안 이상으로 올랐습니다. Fusheng Group의 자본 체인 위기로 인해 프로젝트가 여러 번 중단되었으며 주택 인도도 지연되었습니다.
부동산 보고서에 따르면 일부 소유자는 올해 전염병이 발생하기 전에 이미 Haiyue Huating의 건설 기간이 지난 여름에 근로자에게 임금을 지불해야했으며 나중에 9 월 사이에 프로젝트가 완료되었다고 말했습니다. 그리고 12월에도 업무 중단이 많았습니다.
올해 4월, 집주인은 언론과의 인터뷰에서 해당 주택을 원래 2018년 12월에 구입했으며 원래 계획은 2020년 2월 28일에 지불할 예정이었다고 밝혔습니다. 4월 20일까지 기다리자. 건물을 회수할 당시 초등학교 입학 정보 등록 기간을 거의 놓친 동시에 개발사는 보상 문제에 대해 언급하지 않았다.
더 큰 문제는 아직 오지 않았습니다.
주택 구입 계약에 따라 프로젝트 개발자는 2020년 6월 30일 이전에 '대형 부동산 증명서'라고도 알려진 프로젝트 주택 소유권 증명서를 신청해야 합니다. 그래야만 소유자가 주택 소유권 증명서를 신청할 수 있습니다. 각자의 주택에 대한 소규모 부동산 소유권 증명서. 하지만 지금까지는 '대형재산증명서' 신청이 어려웠다.
부동산 불법 건설, 푸성의 준공 불이행 등의 문제로 인해 소유주들은 문제 해결을 위해 정부 부처와 수차례 협의했으나 막판 마지막 신청 난관이 다가온 것으로 알려졌다. "큰 재산 증명서"가 해제되었고, 출생 증명서 신청을 위한 가장 중요한 공식 인장이 Jupai에 의해 "강탈"되었습니다.
일부 소유자는 Haiyue Huating이 10월 1일 이전에 부동산 증명서 신청을 완료하지 못하면 정착 시간에 영향을 미쳐 아이들이 관련 학교에 다닐 기회를 놓치게 된다고 밝혔습니다. 따라서 그들의 가장 큰 요구는 펀드매니저가 부동산 증명서 신청을 돕기 위해 공인 인감을 찍어 달라는 것입니다.
하지만 직인을 쥐고 있는 주파이는 이 문제에 대해 시마오 푸성과 사전에 협상이 필요하다고 말했다. 일부 내부자들은 문제를 해결하려면 Shimao가 사전에 개입하여 Fusheng이 끊어진 자본 체인을 구할 수 있도록 도와야 한다고 믿습니다.
그러나 지믄뉴스에 따르면 시마오그룹은 "시마오그룹은 관련 사모펀드 투자펀드 환매에 대해 어떠한 보증이나 기타 조치도 제공한 적이 없기 때문에 어떤 형태로든 환매할 수 있는 방법이 없다"고 답했다. "투자자는 시마오그룹에 대해 아무런 권리도 없고 어떠한 권리도 주장해서는 안 됩니다."
푸성그룹은 한때 전국을 누비며 지난해 말 700억 달러가 넘는 부채를 안고 있었습니다.
전국에 걸쳐 공격적으로 토지를 점유하고 있는 푸성그룹이 지금까지 왜?
1993년 광둥성 충화진 시장 판웨이밍이 공직에서 물러나 부동산 시장에 뛰어들었다. 2004년에는 푸저우에 푸성그룹(Fusheng Group)을 직접 설립했습니다.
2015년 9월 푸성그룹은 '플라잉 타이거즈'를 설립하고 대규모 토지 확보에 나섰다. 2016년과 2017년에 "Flying Tigers"는 107개의 프로젝트에 서명했습니다. CRIC 통계에 따르면 2017년 Fusheng Group의 신제품 가치는 3,199억 4천만 위안에 달해 전국 7위를 차지했습니다. 반면 매출은 396억 2천만 위안에 불과해 48위에 올랐습니다.
2017년 이후 Fusheng 그룹의 토지 보유량 총 건설 면적은 약 5,500만 평방미터에 달하며, 그중 심천의 토지 보유량은 3000억 위안이 넘고 정저우의 토지 보유량은 약 20,000에이커에 달합니다. 또한 3년간 총 매출 목표를 2,800억 위안으로 설정했습니다.
같은 해 푸성그룹은 홍콩 상장사 유웨이 인터내셔널(Youwei International)을 19억4300만 위안에 역인수해 백도어 상장을 완료했다. 이후 푸성그룹은 충분한 유동성을 보장하기 위해 3개월 만에 착공, 6개월 만에 개장, 9개월 만에 상한, 1년 만에 원금을 회수하는 '3691 모델'을 채택했다.
그러나 정책 강화로 인해 '높은 가격으로 토지 취득, 단기 부채 및 장기 투자'라는 푸성 그룹 운영 모델의 단점이 점차 나타나기 시작했습니다.
재무보고서에 따르면 2015년부터 2018년까지 푸성그룹의 총부채는 6월 30일 기준 각각 251억4천만위안, 333억6천300만위안, 448억4천600만위안, 616억4천400만위안으로 증가하는 추세를 보였다. 2019년 그룹의 총 부채는 741억 3400만 위안에 달했습니다. 회사의 영업활동으로 창출된 순현금흐름도 2015년 순유입 3억2200만 위안에서 2016년과 2017년 순지출 42억1800만 위안, 68억1500만 위안으로 변화했다.
현금 흐름이 부족한 푸성그룹은 수시로 자금을 조달하기 시작했고, 내부 직원과 공급업체까지 끌어들여 프로젝트 투자팀에 합류시켰다. 보도에 따르면 푸성그룹이 직원들에게 발표한 공동투자 계획에는 직원 1인당 공동투자 상한액이 20만 위안으로 돼 있다. 공급업체의 공동 투자 금액은 1,000만 위안 이상에 도달했으며, 이 프로젝트는 1년 이내에 순 투자자의 30%를 유치할 것으로 예상됩니다. 이는 지난 2년 동안 직원들 사이에서 대규모 권리 보호가 발생하는 숨겨진 위험을 낳기도 했습니다.
2018년 푸성시의 토지 취득액은 212억 위안으로 전년 810억 위안에 비해 크게 줄었다. 2019년 하반기에는 그룹의 내부 정리 해고와 파산 신청 소식이 퍼졌다. 푸성 관계자들은 이 소문을 반박했지만, 푸성이 직면한 부채 위기는 여전히 매우 심각하다.
자료에 따르면 2019년 말 기준 푸성그룹의 총부채는 706억6400만 위안, 화폐자본비율은 0.07에 불과하다.
시마오가 맡는다, '불 끄기'보다 '고기를 먹고 싶다'?
쉬탄도 지난 5월 27일 시마오부동산 주주총회에서 "푸성 인수나 전략적 협력에는 시장 소문처럼 수백억 달러가 들지 않는다. 물론 한푼도 내지 않는다"고 말했다. 센트도 마찬가지다." 꼭 투자할 필요는 없고 아마 500억~60억 정도 투자할 텐데, 500억~60억으로 1000억 이상의 가치를 얻는 게 좋다고 생각한다."
Fu Sheng의 부채 문제는 Fujian Fusheng뿐만 아니라 기타 민간 대출 및 직원 공동 투자 부채와도 관련되어 있으며, 이로 인해 지난 6년 동안 직원 권리 보호 및 투자자가 경찰에 신고하는 등의 사건이 반복적으로 발생했습니다. 개월.
또한 일부 언론은 시마오가 지난 8월 20일 푸성 직원들에게 임금 지급을 중단했다고 보도했다. Shimao의 말에 따르면 이전의 "Shimao Fusheng"은 이제 "Fusheng 구호 관리 플랫폼"으로 이름이 변경되었습니다.
이에 대해 업계 일부에서는 시마오가 고기만 먹고 싶어하고 불은 끄고 싶지 않다는 댓글을 달기도 했다.
채권자들이 푸성(Fusheng) 전 회장 판웨이밍(Pan Weiming)을 찾으려 했을 때 그가 실종된 것을 발견했다는 점은 언급할 만하다. Hongshang.com에 따르면, 그와 관련된 사법 문서에는 그의 행방을 알 수 없다고 명시되어 있습니다. 지난 6개월 동안 많은 채권자들은 그를 찾지 못해 투자 계약이 만료되거나 연체되어 돈을 지불할 수 없었습니다. .
인수자는 물러섰고, 창업자는 아직 소식을 듣지 못했다. 이때 정부는 '3개 레드 라인' 문제를 제기했다. 학군에서 주택을 구입한 소유자는 언제 집을 얻을 수 있나요? Radar Finance는 계속해서 관심을 기울일 것입니다.