321 이론은 청두와 충칭의 주택 가격 미래에 대한 다양한 부동산 전문가들의 예측, 즉 내륜의 핵심은 3, 외륜은 1이라고 예측한 데서 유래한다. , 그것을 가장 먼저 깨닫게 될 곳은 충칭이 아니라 청두입니다. 청두 춘절 기간 시장을 관찰한 결과, 청두 제3순환도로 내 평균 중고 가격은 건물당 15,000위안(청두 진장구 평균 가격)에 도달했습니다. 1차 순환도로의 핵심은 3만대, 2차 순환도로는 2만대, 학군이 아니더라도 브랜드 후광이 있는 일반시장에서 입지를 점유하고 있어 둘 다 2만대에 쉽게 팔 수 있다. 수량과 가격면에서.
1월 청두 중고주택 가격과 거래량으로 볼 때 평균 15,000원대에서 안정화된 것은 확실합니다. 이는 제가 추천한 핵심 인터넷 연예인 매물 평균 가격과 거의 비슷합니다. 전에. 실제 매물을 보면 이 가격은 제가 예전에 살았던 West Second Ring Road에 있는 Azure World의 거래 가격도 18,000 정도 였고 집이 10년이 넘었고 브랜드도, 학군도, 지역도 없습니다. 최고의 사업 축복.
충칭의 데이터는 낙관적이지 않습니다. 1월 평균 거래 가격은 청두의 평균 거래 가격보다 30% 높았고, 지난 3개월간 거래량은 절반 이상 줄었다고 할 수 있습니다. 가격과 수량 모두 손실됩니다.
이렇게 구매 제한이 엄격한 청두는 충칭보다 집값 상승 속도가 빠르고, 거래량도 충칭보다 많아서 구매 제한도 없고 기준도 없는지 묻지 않을 수 없다. 가격은 낮지만 가격과 거래량은 부진합니다. 지난 몇 년간 충칭은 어떤 경험을 했습니까? Chengyu Real Estate의 베테랑 운전기사인 제 말을 듣고 천천히 설명해주세요!
청두는 지역 주택 가격을 높이고 보호하기 위해 구매 제한을 활용하는 반면, 충칭은 전국 사람들이 부추를 자르도록 허용합니다
실제로 구매 제한 및 대출 제한 정책을 면밀히 분석 중국 주요 도시의 핵심 목적은 주택 가격을 억제하는 것이 아니라 주택 가격을 높이는 것임을 보여줍니다. 그러나 이러한 인상은 기술적인 내용도 있는데, 이는 지역 주민들이 창고 건설을 마친 후에 성립되는 것으로, 일반적으로 고가 지역에 먼저 구매 제한이 적용되고, 중앙의 높은 주택 가격이 점차 밀려나게 됩니다. 집적 효과를 보인 후 저가 지역으로 확산되어 마침내 전반적인 상승세를 달성했습니다.
청두에서 시행된 구매제한 정책은 중국 도시 구매제한 역사상 '교과서급 성과'라고 할 수 있다. 첫째, 2016년 주택 가격이 20,000위안까지 치솟은 후 하이테크지구와 티안푸 신구가 주택 구입 제한에 앞장섰습니다. 원래 솽류현에 속했다가 나중에 티안푸 신구로 이전된 많은 디아오시 플레이트가 갑자기 얼음으로 변했습니다. 1년도 채 되지 않아 인상액이 100위안을 넘어섰다. 이번 매수제한을 통해 유동성을 높은 수준으로 회복하고, 외부자금이 높은 수준에서 이탈하는 것을 방지하며, 금융시스템리스크 발생을 효과적으로 방지하였습니다. 다음으로 청두는 대출 제한, 가격 제한, 구매 제한 등을 순차적으로 시행해 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등에서 자주 행해지는 구매 제한 루틴을 하나로 모았다고 할 수 있다.
그러나 이러한 전통적인 통제 도구로는 충분하지 않은 2017년 하반기, 청두의 인터넷 유명인 시장이 최고치인 2만명에 도달하지 못했을 때 청두는 인재 정착을 킬러로 성공적으로 활용했습니다. 업계에서도 인정한 일각에서는 '구매제한을 위장한 개방'이라고 생각한다. 상황은 결코 그렇게 간단하지 않습니다. 인재 정착 프로그램이 시작되자 베이징, 상하이, 광저우 등 1, 2선에서 돌아오는 주택 구매자 수가 갑자기 두 배로 늘어났습니다. 양대 주택가격 고지대가 갑자기 20,000대 돌파가 매우 쉬웠습니다. 2017년 12월에는 룽후 크리스탈 블루 반도(Longhu Crystal Blue Peninsula) 등 일부 인터넷 유명 프로젝트의 거래 가격이 25,000을 넘었습니다.
이러한 움직임은 현재 청두가 전 세계적으로 고위 후계자를 찾는 것으로 보입니다. 이후 청두에서는 첨단기술지구 등 인기 지역에 호적을 등록한 경우에도 주택 구입 자격을 갖추려면 2년 연속 사회보장을 받아야 한다. 정책은 개방적이고 폐쇄적이지만 매번 한 단계씩 전진하면서 국민에게 세련되고 유익을 주는 청두의 지혜를 반영합니다.
청두는 오랫동안 지방 수도를 강화하고 인민들 사이에서 부를 숨기는 방법이었습니다. 수년 동안 인민들 사이에서 '피를 흘리는 지방 수도'라는 악명을 얻었지만 그럴 수는 없습니다. 청두에서 주택을 소유하려는 9천만 명 이상의 쓰촨성 사람들의 열정을 멈추십시오. 이제 그것은 꿈이 된 것 같습니다. 청두도 상황을 이용하여 실제 주택 가격을 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 주택 가격과 비교할 수 있게 만드는 '롱피아오 인재 아파트' 개념을 시작했습니다. 청두는 단순히 "사람들을 쫓아내기 위해" 구매 제한을 가하는 것이 아니라 필요한 인재를 유치하기 위해 인기 있는 추세를 따르고 있습니다. 이러한 인식과 실행 능력은 심지어 청두의 라이벌인 시안에서도 최근 공식적으로 Daxing을 채택하여 교훈을 얻었습니다. 청두 스타일.
충칭을 보면 산악 지형으로 인해 도시 건설 비용이 높다는 전제 하에 지난 10년 동안 여전히 다중심형 파이 모델을 고수하고 있다. 현재 주택 가격도 형편없다. 전국 20위 안에 든다. 다두커우, 바난, 사핑바 등 충칭 일부 경제적 취약 지역의 평균 가격은 쓰촨성 2선 도시인 몐양의 평균 가격과 비교할 수 없을 뿐더러 구매 제한 근거도 전혀 없다. 2016년 장베이주이 급등 이후 충칭은 청두를 모방하지 않고 즉시 구매 제한을 도입해 이 좋은 카드를 놓쳤다. 지금까지 충칭에는 집적을 이룰 수 있는 주택 가격 센터가 없었다. 더욱이 명확하고 강력한 인재정책이 없고, 시장의 법칙을 무시하고 3불인력세, 고급주민세 징수를 고집하고 있어 정착하고 싶어하는 많은 잠재인재를 약화시키고 있다. 충칭에서 부동산을 구입하세요.
충칭의 극도로 낮은 주택 가격은 지난 10년 동안 충칭 주민들에게 고통을 안겨주었습니다. 그들은 전국 시장 전체에 비해 저조했을 뿐만 아니라 마땅한 부동산 혜택도 누리지 못했습니다. 부자가 되기 전에 늙었습니다. 3세대는 충칭에만 고정될 수 있습니다. 충칭(비인터넷 유명 부동산)에서 집을 팔려면 3, 4선 도시로만 갈 수 있습니다. 또한 상처나 질병이 발생한 경우 숙소는 가정 안전 장치로 작동할 수 없습니다. 시민은 단일 소득원을 가지며 부동산에서는 투자 기회를 얻을 수 없습니다. 가계 자산 가치 상승 측면에서든, 투자 기회 평등 측면에서든 이미 대도시 시스템에서는 부추 기지로 인식되고 있다.
낮은 주택 가격은 분명 경제 문제 때문일 것이지만 GDP 모델은 건강하지도, 국민에게 해롭지도 않습니다
2017년 충칭의 GDP가 2조 클럽에 거의 진입했음에도 불구하고, 이들 10개 국가는 최근 몇 년 동안 충칭은 급속한 GDP 성장을 경험했지만 인민의 부와 소득 증가는 이를 따라가지 못했습니다.
불완전한 통계에 따르면 충칭 영주권자 600만 명 중 연봉 10만 위안(비가족 소득)을 버는 사람은 10명에 불과하며, 총소득이 100만 위안 미만인 가구도 많다. 100,000위안. 충칭의 1인당 예금소득은 더욱 처참하다. 아래 그림은 2017년 전국 29개 도시의 1인당 예금을 보여줍니다. 충칭은 꼴찌에서 2위를 차지했으며, 1인당 예금은 청두보다 20% 적습니다. 물론 여기에는 문제가 있습니다. 충칭에는 인구가 성만큼 많은데 비해 청두에는 2017년 기준으로 여전히 14개의 국가급 빈곤현이 있습니다.
많은 전문가와 민간 싱크탱크도 충칭이 GDP를 늘리기 위해 부채 규모를 늘려 미래 발전에 초과인출을 했다는 사실을 깨닫기 시작했다. 새로운 경제 사이클에서는 광범위한 인구 배당 성장 모델이 포기되고 있으며, 국가의 환경 보호에 대한 강조가 높아지면서 많은 낙후된 생산 능력이 직접적으로 제거되고 있습니다.
충칭은 국유 경제가 지배하는 체제로, 국영 기업이 GDP 성장의 80% 이상을 차지했습니다. 충칭의 대부분의 국영 기업은 노동 집약적인 산업에 속합니다. 과잉생산을 줄이려면 먼저 국영기업을 공격해야 합니다. 가장 먼저 가장 큰 타격을 입은 곳은 파산 위기에 처한 충칭제철이다. 매년 적자를 겪고 있지만 정부가 매년 보조금을 지급하는 충칭제철소 일부 노동자들은 임금의 절반도 내지 못하고 있다. 집을 사는 것은 물론, 하루 끼니도 부모님에게 의존해야 했다. 이것이 내가 다두코에 대해 한 번도 낙관한 적이 없는 이유이기도 합니다. 소득 대비 주택 가격 비율은 충칭 부동산 시장을 연구하는 데 특히 효과적입니다.
전통적인 중공업이 사라지고 있고, 충칭의 주력산업인 자동차 제조업도 별로 나아지지 않고 있다. (주)창안이 올해 1월 발표한 자료에 따르면 포드 모델 판매량은 30% 감소했다. 충칭 정부는 즉시 수억 달러의 보조금을 제공했습니다. 동부삼도의 스타일과 꽤 비슷합니다. R&D와 생산에 대한 강조, 그리고 시장 수요를 충족시키지 못한 채 여전히 많은 수의 저가형 모델을 생산하고 있다는 사실이 Changan의 판매량이 급격하게 감소하는 주요 원인입니다. 이는 많은 국가의 공통된 문제이기도 합니다. 충칭의 기업: 관료주의가 지배하고 시장을 존중하지 않으며 관리를 통해 시장 구성을 대체하면 당연히 시장의 처벌을 받게 됩니다.
금융시장에서도 충칭 국영기업의 실적은 만족스럽지 못하다. 청두은행은 A주 시장에 상장됐고, 충칭은행의 IPO 계획은 여전히 무기한 연기되고 있다. 중요한 이유는 재무제표가 여러 핵심 지표, 특히 ROE(은행 수익률) 테스트를 통과하지 못하기 때문이다. 순자산 기준)이 감소했으며 이익 성장이 정부 플랫폼에 너무 의존하고 있습니다. 3대 금융기관 중 또 다른 하나인 충칭농촌상업은행은 홍콩 상장에도 불구하고 과도한 직원 보수 인상으로 순이익 증가에 영향을 미쳤다는 이유로 당시 감사를 담당했던 4대 회계법인으로부터 앞서 경고를 받았지만. 농촌 상업은행의 주가는 과거 오랫동안 하락세를 보였다.
신경제시대를 맞아 주택가격은 대도시 경제의 바로미터가 됐다.
경제가 좋지 않은 도시는 일반적으로 주택 가격이 보통 수준입니다. 이러한 논리적 관계는 책에서 찾을 수 없고 공식적으로 인정되지도 않지만, 우리 앞에 있는 사실은 다음과 같습니다. 충칭은 여전히 전형적인 계획경제입니다. , 레이아웃, 자원 배분, 도시 계획, 자금 조달 등 모두를 보장하고 실행하려면 행정 자원이 필요합니다.
청두는 분명히 높은 주택 가격의 마법에 의존하여 산업 업그레이드를 완료하는 데 앞장섰습니다. 청두도 예외는 아닙니다. 주택 가격을 출발점으로 삼아 산업 업그레이드를 촉진하는 것은 주요 2선 및 3선 도시의 마법 무기입니다. 우한(Wuhan)과 허페이(Hefei)도 이런 방식으로 운영된다. 자생력이 부족한 기업은 날씨에 의존해 식량을 구걸하는 것과 다를 바 없다. 당신의 직업은 사라질 것입니다.
동진, 서쪽 통제, 남쪽 확장, 북쪽 확장이라는 청두의 선진 계획은 충칭에서 배울 가치가 있습니다.
충칭의 혼란스러운 계획에 비해 청두는 동서남북 확장을 시작했습니다. - 2017년 7월 중북부 전략 계획을 수립하고 이미 뜨거워진 부동산 시장에 '석유 한 통을 쏟아 부었다'.
청두는 이전에 이런 계획을 세운 적이 없다. 전통적인 도시 패턴은 '동쪽은 가난하고 서쪽은 비싸고, 남쪽은 부유하고 북쪽은 혼란'이며, 부와 격차가 있다. 지역 간 빈곤층이 크다. 이 계획이 시작되자 청화구가 가장 큰 혜택을 받았습니다. 이 지역은 충칭의 서구와 다소 비슷합니다. 사핑바 다두커우(Shapingba Dadukou)와 구룡포(Jiulongpo) 구가 결합된 곳입니다. 과거에는 청두의 부자들이 거의 방문하지 않는 산업 지역이었습니다. 우리가 알고 있는 인터넷 연예인 상점 강관 공장 5구역의 Xiaojun Gan은 이곳에서 왔습니다.
성화구는 충칭 서구만큼 가난했고, 비엔티안 시가 들어와도 별로 달라지지 않았다. 실제 변화는 2016년 청두가 갑자기 "Tianfu Porch-Pancheng Steel"이라는 개념을 시작했고, 청화구는 새로운 부유한 지역인 "Pancheng Steel"에서 주택 가격 파급 효과를 얻었다는 것입니다. 판청강은 본래 무봉강관 공장이 있던 자리로 논리적으로 보면 다두커우와 같은 황폐한 땅이다. 2012년 청두시는 강자의 힘을 차단하고 이 대규모 공장 지역을 직접 철거하겠다는 결의를 보였다. 부유층을 위한 품격 높은 건물로 개발할 계획을 세웠고, 한동안 주민들 사이에서도 논란을 불러일으켰다. 그러나 아무리 비난을 받아도 정부의 계획은 너무 야심적이다. 지난 5년 동안 Wharf, Yanlord, Sun Hung Kai, Singapore Keppel, Greenland 및 기타 고가의 토지 매입을 포함한 유명 개발자들이 모여들었습니다. Pancheng Steel의 모든 부동산 가격은 스타 시장에서 30,000으로, 주택 가격은 일반 청두 사람들이 이해하기 어렵고 구입할 여유가 없습니다.
판청강판은 행정상 진장구에 속해 있지만 청화구는 경제적 도움을 받아 과거 주택 가격이 급등하기 시작했다. 지난 1월 롱포 산첸리의 거래가격은 2만5000위안을 넘어섰고, 2008년 구매 원가 8000위안 이상을 기준으로 프리미엄은 300위안을 넘어섰고, 충칭에 매각하면 현금회수액도 140위안을 넘었다. Yuzhong District 스타 프로젝트 Vanke Jincheng에 대한 비용을 전액 지불해야 하며 면적은 이전보다 더 넓습니다.
합리적인 도시 전략 계획과 풍요로운 지역의 파급 효과를 통해 청화구는 '얼음으로 변하는 봉황'을 완성했으며 도시 외관과 주민 생활 수준이 크게 향상되었습니다. 이러한 변화는 다두코우 지구가 위베이 지구로 바뀌는 것과 같습니다. 옛 도시-농촌 변두리였던 제3순환도로에 가까운 타지산을 걷다 보면 타지산 공원이 수많은 공원으로 둘러싸여 이렇게 아름다워졌을 거라고는 상상할 수 없습니다. 30,000개의 고급 인터넷 사이트.
청두의 동진 움직임이 거센 가운데, 이중 사이펀 저주가 나타나기 시작하는 중경의 기회는 어디에 있을까?
판청강의 확장은 청두의 골칫거리였다. 룽취안산맥에 의해 막혀 청두가 동쪽으로 이동하는 것도 어려워지기 때문이다. 그러나 새로운 청두-충칭 고속철도가 완공된 후 청두의 사이펀 효과가 향상되었습니다.
이중 사이펀 저주는 중심 도시의 주택 가격이 주변 도시의 2배가 되면 자금이 중심 도시로 가속된다는 것을 의미합니다. 이것을 우리는 흔히 사이펀이라고 부릅니다. 이 자본은 주택 구입뿐만 아니라 기타 민간 투자, 정부 투자 및 기타 핫머니도 포함하여 중앙 주택 가격을 점점 더 높이며 경제를 더욱 튼튼하게 만들고 주변 중소 규모의 주택 가격을 강화할 것입니다. 도시는 점점 더 낮아지고, 청년층과 중년층의 인구는 줄어들고, 인구는 노령화되고 경제는 점점 약화됩니다.
2008년 주기에 청두는 이러한 시장 동향을 몇 가지 포착했습니다. 내가 살고 있는 지역의 주택 가격은 8,000달러에 달하는 반면, 충칭의 Longfor Zidu City와 같은 고급 부동산의 가격은 건축 면적으로 환산하면 4,000이 조금 넘습니다. 시간은 실제로 지금보다 더 컸습니다.
지금 더욱 걱정스러운 것은 충칭이 '서쪽으로 확장'하는 데 관심이 없는 것 같고, 현실적으로도 거의 불가능한 일이라는 점이다. 왜냐하면 지금 서쪽으로 이동하기에는 너무 늦었기 때문입니다. 왜냐하면 서부 지역의 오염이 심한 산업을 후퇴시키기 위해서는 막대한 철거 비용이 필요하기 때문입니다. 중량산을 건너 고품질의 신도시를 건설하고, 판청강과 비슷한 부유한 지역도 세심하게 건설하지 않는 한, 내 마음속으로는 상상할 수 없습니다.
현재로서는 아직 약간의 호흡 가능성이 있습니다. 1. 청두-충칭 고속철도는 아직 이론 속도 350으로 운행할 수 없습니다. 가장 진보된 기술을 사용하지 않는다고 합니다. 푸싱이 실패하지 않는 한 청두-충칭 통합 도시의 경제는 시너지 효과가 분명하지 않으며 사이펀에는 하드웨어 지원이 부족합니다. 두 번째는 청두와 충칭의 평균 가격 차별화 비율입니다. 충칭의 평균 가격은 2배에 이르지 못하여 데이비스의 자금 기대치를 충족시킬 수 없습니다. 세 번째, 청두의 4한도 복권은 문턱이 높아 외국인 투자자가 마음대로 시장에 진입하여 상품을 구매할 수 없습니다. 반대로 청두 사람들은 저렴한 가격으로 자금을 마련하기 위해 충칭으로 옵니다.