중국의 집값이 급등한 지 이미 10 여 년이 지났다. 그동안 부동산 버블 붕괴가 중국 경제 붕괴를 초래할 것이라는 추측과 소문이 일고 있다. 하지만 지난 10 년 동안 중국의 다른 도시들의 집값은 도대체 얼마나 올랐습니까? 중국 가정이 집을 사는 재정적 부담은 도대체 얼마나 됩니까? 해밍 팬 등 학자들은 최근 NBER 업무논문에서 중국의 한 대형 상업은행의 주택담보대출 데이터를 이용해 베이징의 집값 상승이 일선 대도시에서 가장 두드러지고 일선 도시의 집값과 가계소득 간의 격차가 계속 커지고 있다고 분석했다.
집값이 높은
연구자들은 2003-2013 년 중국 120 개 주요 도시의 주택 담보대출 데이터를 근거로 이 시기의 집값을 측정했다. 측정 결과에 따르면 2003-2013 년 중국 부동산 시장은 확실히' 황금시대' 를 경험했다. 북상 광심 4 개 일선 대도시에서는 집값이 매년 평균 13.1 씩 오른다. 31 개의 다른 직할시, 성도, 중요한 공업도시 등 2 선 도시에서는 집값이 매년 평균 10.5 씩 오른다. 또 85 개 3 선 도시의 집값은 연평균 7.9 로 증가했다. (같은 기간 중국의 평균 인플레이션률은 2.68) 이런 집값 급등세가 1980 년대 일본, 2000 년 초 미국의 부동산 거품을 넘어섰다.
그림 1: 2003-2013 년 북쪽, 상, 광폭, 깊은 4 개 일선 도시의 집값 지수, 1 인당 GDP, 1 인당 가처분소득?
연구자를 통해 건설된 집값 지수를 보면 베이징의 집값 증가가 가장 빠른 것을 알 수 있다. 집값은 10 년 만에 7 배로 올랐지만 1 인당 가처분소득은 3 배에 불과했고 집값 상승 속도와는 거리가 멀었다. 이 기간 동안 베이징의 집값은 2008 년 5 월부터 2009 년 3 월까지, 2011 년 5 월부터 2012 년 6 월까지 두 차례의 짧은 하락을 겪었다.
베이징에 비해 상하이의 집값 상승은 비교적 온화하다. 2003 년부터 2013 년까지 4.43 배, 1 인당 가처분소득은 베이징처럼 3 배 정도 올랐다. 10 년 동안 상하이의 집값은 세 차례의 하락조정을 거쳐 처음으로 2005 년 5 월부터 2007 년 3 월까지 13 포인트 하락했다. 2 차 조정도 2008 년 금융위기 이후 폭이 작다. 세 번째 조정은 2011 월 6 월에서 2012 년 3 월 사이에 25 하락했다.
지리적으로 비슷한 광저우와 선전은 2003-2013 년 집값이 각각 5.1 배, 3.65 배로 올랐다. 하지만 같은 기간 광저우의 1 인당 가처분소득도 3 배로 늘었고 선전은 68 만 증가했다. 두 도시 모두 2008 년 금융위기 이후 비교적 격렬한 부동산 시세 진동을 겪었고, 2007 년 10 월부터 2009 년 1 월까지 선전 집값이 한때 39 도 하락했다.
그림 2: 2003-2013 년, 2 호선 도시의 집값 지수, 1 인당 GDP, 1 인당 가처분소득
< P > 2: 2003-2013 년 2 호선 도시의 집값 지수, 1 인당 GDP, 1 인당 가처분소득 2003 년부터 2013 년까지 31 개 2 선 도시의 집값이 평균 3.92 배로 올랐고 변동도 크지 않았다. 하지만 이 기간 동안 1 인당 가처분소득도 그에 따라 증가했다. 가장 주목할 만한 것은 85 개 3 선 도시의 집값이 10 년 동안 평균 3.13 배로 증가하여 1 인당 소득 증가율보다 느리다는 점이다.
주택 매입의 어려움
집값 소득비는 가계 매입의 재정적 부담을 측정하는 데 가장 많이 사용되는 지표다. 연구자들은 각 도시의 대출구매자를 저소득 가정 (모든 대출가구 중 소득이 가장 낮은 10 가구) 과 중소득 가정 (모든 대출가구 중 소득이 45-55 인 가구) 으로 나누었다.
그림 3: 2003-2013 년, 각 도시 저소득 가정 및 중간 소득 가정의 집값 소득비
저소득 가정의 경우 2003 년 거의 모든 샘플 도시에서 집값 소득 비율이 8 보다 약간 높았다. 즉, 저소득 가정의 주택 구입 지출은 그 가정이 1 년에 가처분소득의 8 배에 달한다는 것이다. 그리고 주택담보대출을 신청하기 위해서는 저소득 가정이 약 38 의 주택대금을 선불로 지불해야 하는데, 이 부분의 선불은 이미 가계 연봉의 3 배에 해당한다.
실제로 대출주택 구입자는 나이가 30 대 초반이며, 주택 대금 선불은 기본적으로 그들과 그 가족의 다년간의 저축을 지출해야 한다.
< P > 연구원에 따르면 한 가정이 40 의 주택대금을 선불로 지불하고 나머지 6% 는 연율 6 으로 은행에 대출을 받는다면 이 가정은 연간 소득의 거의 30 을 연간 주택 대출금 이자를 상환하는 데 써야 한다. 게다가 매년 일부 주택 융자 원금을 상환해야 하는데, 최대 30 년의 대출 기한을 예로 들면, 주택 매입가구 연간 소득의 16.7 이 원금의 일부를 상환하는 데 사용될 것이다. 즉, 한 가정이 대출을 받아 집을 매입한 후 매년 전체 가구 연봉의 46.7 을 대출 원금과 이자를 상환하는 데 써야 한다는 것이다. 그리고 집값 소득 비율이 8 일 때일 뿐이다. 위 그림에서 볼 수 있듯이, 저소득 가정의 일선 도시에서의 집값 수입은 일부 연도보다 10 이 넘었으며, 그 주택 구입 부담은 예상할 수 있다. 상대적으로 중간 소득 가정의 집값 수입은 훨씬 낫다.
그림 4: 2003-2013 년 대출구매자의 주택 면적
(위의 답변은 2015-12-30 에 발표되었습니다. 현재 관련 구매 정책은 실제를 기준으로 합니다)
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