최근 여러 곳에서 중고 주택 담보대출이 중단됐다는 소문이 돌고 있다. 이 도시에서 중고 주택을 구입하려면 전액을 지불해야 한다.
이렇게 되면 부동산 시장에 미치는 영향은 엄청날 것이다. 결국 중국 부동산 시장은 20년 넘게 중고 매물이 시장 중심으로 운영돼 왔다. 새집보다 중고주택을 살펴보는 것이 더 의미가 있습니다.
중고주택 담보대출이 정말 중단됐나요?
신중하게 조사해 본 결과 중고 주택 대출 중단에 대한 진술은 대부분 부분적인 정보입니다. 이러한 정보는 주로 중개자, 그룹 채팅, 인터넷에서 나온 것입니다. 어떤 시나 은행도 공식적으로 밝히지 않았습니다. 중고 주택에 대한 모기지를 제공할 서류가 정지되었습니다. 그러나 여러 도시의 중고 주택 대출은 실제로 더 어려워지고 승인이 더욱 엄격해졌으며 일부 은행은 중고 주택 사업을 취급하지 않으며 일부 은행은 이전에 비해 크게 인상되었습니다. 오래된 중고 주택에 대한 계약금 한도를 높였습니다.
우한 일부 은행이 중고 주택 대출을 중단했다는 소문
허페이 일부 은행이 중고 주택 대출을 중단했다는 정보가 화제다. 웨이보
정저우은행의 15일 모기지 결정은 20년 이상 되었거나 60제곱미터 미만 중고 주택에 대해 정지
주택 대출 이자율 지수 및 계약 대출 주기 쉘이 계산한 72개 도시
시장 금리가 오르지 않았음에도 불구하고 은행들이 목표 금리 인상을 단행한 것을 알 수 있다
주택대출 지급이 점점 느려지고 있다
'중고주택대출 정지' 문제에 대해서는 통일된 입장이 없는 것으로 볼 수 있지만, 실제로는 운영 차원에서는 진전이 이뤄지고 있다. 꾸준히. 할 수 있는 일이 있지만 말하기는 어렵습니다.
일부 도시에서는 중고 주택 대출이 차단되는 근본적인 이유는 주택 대출 재원 총액이 점점 줄어들고 있기 때문입니다. 우리는 이전 주제에서 2020년 마지막 날 중앙은행과 중국 은행보험감독관리위원회가 발행한 초중량 문서인 "은행 금융의 부동산 대출 집중을 위한 관리 시스템 구축에 관한 고시"를 여러 번 언급했습니다. 기관'은 매우 영향력이 크며 대부분의 사람들은 이 알림의 힘을 과소평가합니다. 고시 요구사항에 따르면 향후 부동산대출 집중 관리요건은 은행금융기관의 자산 규모, 기관 유형 등을 고려해 단계적으로 설정될 예정이다.
공고에는 5개 은행의 부동산 대출 비율에 대한 명확한 상한선이 명시되어 있습니다.
문서가 공개되었을 때 많은 은행은 이미 이 상한선 비율에 도달했거나 심지어 초과했습니다. 이는 은행이 2021년에 새로운 모기지 할당량을 얻기 어려울 것이라는 의미이며, 여유가 있는 다른 은행도 상한으로 인해 잠겨 있으며 승인할 수 있는 모기지 대출 총액이 과거보다 크게 감소합니다. 이 경우 은행은 신규 주택의 경우 중고 주택 구매자에게 더 적은 금액의 모기지 대출을 승인하는 경향이 있습니다. 따라서 앞서 인터넷에 보도된 이른바 '중고주택대출 정지'는 은행이 한 마디나 한 줄로 막아낸 것이 아니라, 주택대출 자원이 제한되어 있는 상황에서 불가피하게 나타나는 현상이다.
이러한 접근 방식은 부동산 시장을 완전히 두 시장으로 나눌 가능성이 높습니다. 1차 주택 시장과 중고 주택 시장의 운영 논리가 점점 더 달라집니다.
특히 핫한 도시의 신규 주택 프로젝트는 가격 제한으로 인해 가격이 주변 지역의 중고 신규 주택 공시가보다 훨씬 낮습니다. 구매 후 돈을 벌 수 있습니다. 새로 구매하려면 당첨 여부가 전적으로 운에 달려 있습니다. 반면 중고 주택에는 구매 제한, 판매 제한, 대출 제한 및 지속적인 가이드 가격이 적용됩니다. 중고 주택 거래량이 점점 줄어들고 있으며 시장 변화가 없습니다.
더 자세히 분석해 보면 이 수치는 신규 주택 구입자의 심리적 기대에도 영향을 미칠 것이다. 왜냐하면 새로 구입하는 주택이 아무리 좋아도 구입하는 순간부터 주택이 손상되기 때문이다. 새 집이 될 것입니다. 그리고 주변에 거래가 불가능한 중고주택 가격이 인위적으로 높아서 신규 이민자들의 이익에 대한 기대는 단지 환상에 불과할 수도 있다.
신용의 중요성
신축주택이든 중고주택이든 신용은 집값 상승의 가장 중요한 원동력입니다.
2015년 이후 부동산 시장 슈퍼사이클의 논리를 살펴보자. 이는 2014년부터 2015년까지 지속적인 RRR 인하와 금리 인하(총 6차례 금리 인하, 6차례 RRR 인하)와 목표 완화로 시작됐다. 부동산 시장의 경우(계약금 인하, 모기지 금리 할인, '주택 및 대출 인정' 완화 등) 신용 환경 완화로 인해 체인형 레버리지 증가가 가속화되었습니다.
(1) 젊은이들이 시작하다 고향 사람들이 2~3대에 걸쳐 저축한 돈이나 주택 매매 수익금으로 대도시로 와서 대출을 통해 낡고 부서진 집을 샀다. 새 부부에게 팔린 집은 계약금으로 사용되었고, 대출금은 개량 주택 구입에 사용되었습니다.
(3) 개량 주택의 소유자가 개량 주택을 계약금으로 판매했습니다. , 대출금은 고급 주택 구입에 사용되었습니다.
(4) 명품 소유자는 부동산을 판매한 후 이를 사업 운영/다른 주요 자산에 대한 투자/해외 이민에 사용할 것입니다. 부동산 투기 외에도 이 레버리지 체인은 기본적으로 부동산 거래의 90%를 다루고 있습니다. 믿을 수 없다면 집을 팔았던 중고 소유자에게 물어보면 그 사람들이 대체 주택인지 이민자인지도 알 수 있습니다. 집을 구입한 젊은이들에 대한 이야기입니다. 집을 팔아서 얻은 돈은 '6개의 지갑'이 아닙니다.
다른 체인은 부동산 투기꾼의 체인입니다. 이들은 기존 부동산에 대한 2차 담보 대출을 받고 현금을 사용하여 부동산 보유액을 늘립니다. 또는 소비자 대출과 기업 대출을 통해 추측할 수도 있습니다.
경직된 수요를 위해서든 교체를 위해서든 부동산 투기를 위해서든 체인의 모든 참여자는 레버리지를 높여야 하며, 레버리지된 원금의 대부분은 실제 화폐가 아니고 풀려나는 것을 알 수 있습니다. 부동산의 원래 시장 가치(주택 판매 또는 모기지) 또는 여러 세대에 걸친 저축의 일회성 배당금으로 동시에 사용, 당시 느슨한 환경에서 이러한 참가자의 자격 대부분 2015년부터 2018년까지 레버리지가 위조되었습니다(가짜 명세서, 위조 재직증명서). 1선 도시에 가서 도움을 청하고 소득이 충분하지 않을 경우 대출 신청 방법을 묻는다면 그는 도움을 줄 수 있습니다. 중개인이 가짜 자료를 다루는 불법 산업과 긴밀히 접촉하고 있기 때문에 몇 분 안에 자료를 얻을 수 있으며, 심지어는 완전히 진짜인 은행 명세서와 납세 증명서를 받을 수도 있습니다.
정말 도시 산업이 좋아서 불과 1, 2년 만에 집값이 두 배로 올랐다고 믿으시나요? 새로운 인구가 너무 많나요? 수요와 공급이 너무 타이트한가요?
정말 틀렸어요. 이러한 펀더멘털은 장기적으로만 도시의 부동산 시장을 지원할 수 있지만 단 1~2년 안에 도시의 주택 가격을 두 배로 늘릴 수는 없습니다. 왜냐하면 이러한 펀더멘털은 지난 1~2년 동안만 가능한 것이 아니라 단기적으로 급등했기 때문입니다. 이유는 단 하나, 바로 레버리지입니다.
2021년 중국의 총 가계부채는 2010년의 7배인 10조 달러를 초과할 것입니다.
(데이터 출처: ceicdata.com)
중국 주민의 레버리지 비율(2014년 1분기 - 2021년 1분기)
주택 가격 급등의 이면에는 주민들의 미친 레버리지 증가가 있었습니다
그러나 지난 2분기에 정점을 찍을 조짐이 있습니다
실제 상황은 다음과 같습니다. 많은 사람들이 여전히 레버리지를 늘리고 싶어하지만 은행은 더 이상 돈을 빌려주지 않습니다.
느슨한 신용 정책을 통해 전체 레버리지 체인이 원활하게 작동할 수 있지만 신용이 제한되면 앞으로 나아갈 수 없는 녹슨 사슬처럼 될 것입니다. 과거에는 위조자금이 만연하고 주택담보대출이 느슨해졌을 때 신용공여가 실질소득 수준을 고려하지 않아 사회 전체의 소득수준이 임대료와 밀접하게 연결되는 일이 발생했다. 수익률이 너무 낮고 주택 가격이 평균 소득보다 훨씬 빠르게 상승하는 이유도 설명합니다. 위험이 계속 누적되면 중앙은행과 중국 은행보험감독관리위원회가 2020년 말에 부동산 대출에 대한 강력한 제한을 시작하는 것이 시의적절하고 필요합니다.
주택 가격에 있어서 신용의 중요성을 이해하고 나면, 위에서 언급한 중앙은행 고시가 계속해서 시행되어 불법적인 자금 흐름을 차단한다면 향후 시장 방향을 추측하는 것은 어렵지 않습니다. 부동산 시장에 대한 기업 대출, 그러면 우리는 확실히 보게 될 것입니다. 이전에 일어난 적이 없는 일이 발생하면 주택 가격에 대한 사람들의 믿음은 점차 깨질 수 있습니다.
2021년 5월은 주목할만한 노드이다. 5월부터 일부 핫 도시의 거래량이 감소하기 시작했다. 기존 측정값이 변경되지 않으면 이 거래량은 향후 최저가 아닌 감소할 뿐입니다.
선전의 5월 중고주택 거래량은 3,027호에 그쳤다
상하이의 4~5월 중고주택 거래량이 전보다 감소했다
광저우 중고주택 거래량 5월 부동산 거래량 감소
남은 자산 속성은 몇 개?
앞으로 주택대출이 계속 긴축될 것으로 6월초 판단했고, 중고주택을 대상으로 할 가능성이 높다. 이제 이 방향이 결정된 것 같습니다.
6월 초 공개 계정에서 공유한 내용
현재 중고 주택 대출이 상당히 긴축된 단계에 불과하지만, 중고 주택 대출이 여전히 어렵다고 말하는 것은 다소 불안합니다. 주택담보대출은 전면 중단됐으나 유동성은 태생적으로 열악한 수많은 중고주택의 경우 지금 처한 상황은 대출 중단과 거의 비슷하다. 이해해야 할 한 가지는 대출 중단이 주택 구매자뿐만 아니라 부동산 소유자에게도 영향을 미친다는 것입니다. 주택의 잠재적 구매자가 모기지 신청조차 할 수 없는 경우 주택은 기본적으로 판매되지 않습니다.
"집은 투기가 아닌 생활을 위한 것이다"라는 말은 빈말이 아닐 수도 있습니다. 요즘 부동산은 중국인 재산의 절대 다수입니다. 일부 더운 도시에서는 부동산이 가계 자산의 80% 이상을 차지하지만 집을 빼앗는 것은 부끄러운 일입니다. 수많은 중산층이 직면한 상황. 이제 중고 주택 시장이 얼어붙었다는 것은 이 부분의 자산 유연성이 크게 떨어졌다는 뜻이고, 자세히 따져보면 이것이야말로 살기 좋은 방법이라는 것이다. 집은 추측하지 않습니다.
중국 주택 재고 규모와 관련해서는 전체 시장 가치가 400조 위안을 넘어 중국 주택이 세계에서 가장 높은 시장 가치를 지닌 자산이 될 것이라는 예측이 더 일반적이다. 그러나 시장이 얼어붙고 기존 주택 재고가 가격이 매겨지긴 하지만 시장성이 없는 상황에서 그런 시장가치는 의미가 없다.