중고주택 시장이 어떤지 알아보고 중고주택 경제로 현행 부동산열을 엿보기 위해 태원의 한 대형 중개기관에 입사했다.
시간표를 작성할 때 HR 구직 칼럼이' 부동산 판매' 를 채우는지 전문적으로 물어보지 않고' 부동산 중개인' 을 채워야 한다고 답했다. 아, 지금 다들 판매에 반감을 가지고 있으니 매니저라는 신선한 단어로 바꿔주세요. 나중에 나는 다른 곳으로 가서 그들의 명함이 모두' 부동산 중개인' 이나' 선임 부동산 중개인' 이라는 것을 알게 되었다. 양자의 차이는 네가 중개인에 1 년을 충분히 머물렀는지 여부이다. 나도 모르게 스타 매니저라는 직업이 생각난다. 집값이 계속 오르면 부동산 중개인도 모두를 사랑하고 미워하고 고위험한 직업이 될 수 있을까?
입사하기 전에, 나는' 베테랑' 을 비교하는 브로커 형에게 전화를 걸었다. 형은 먼저 회사 훈련비, 의류비, 포트비를 스스로 내야 하는지, 아니면 나중에 월급에서 공제해야 하는지 인사해야 한다고 나에게 말했다. 인턴 기간 임금이 얼마인지, 공제가 어떻게 계산되는지 물어보세요. 나도 사실대로 해, 미연에 예방하는 역할을 했다. 나중에 나는 포트 요금이 중개인에게도 적지 않은 지출이라는 것을 알게 되었는데, 58동청 사이트에서 포트를 개설하려면 태원에서 한 달에 500 원 정도를 써야 한다는 것을 알게 되었다. 포트란 플랫폼 사이트에서 무한한 고객 전화 번호를 얻을 수 있는 포트를 제공하는 것을 의미합니다. 이러한 고객은 이전에 부동산에 대해 직접 또는 간접적으로 문의했을 수 있습니다. 그래서 그들 사이에 잠재 고객이 있을 수 있습니다. 그들을 붙잡으면 당신은 커미션을 받을 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 남녀명언) 중개업자의 괴롭힘에 대해 걱정할 필요도 없다. 중개인이 서두르기 때문이다. 만약 당신이 집을 사지 않을 계획이라면, 그들도 며칠 동안 전화 한 통도 재촉하지 않을 것이다. 전화를 끊은 후 빨리 한 통을 내려놓을 것이다. (알버트 아인슈타인, 시간명언) 이 전화번호들은 어디서 나온 건가요? 첫째, 이전에 각 중개인에게 문의했던 고객은 동행에게 전화를 요청했다. 둘째, 현장 등록 고객. 셋째, 구세 정보를 구하는 고객을 웹사이트에 게재한다. 넷째, 인테리어, 가구 가전제품, 새집 구입 행위가 있는 고객. 다섯째, 구직 사이트의 적령기 외지 고객. 따라서 500 위안은 실제로 정보 교환비, 정보를 제공하는 플랫폼이 하는 일이며, 본질적으로 택배사가 사용자 정보를 기록하는 것과 같다. 사실 상세 수준에서는 택배회사보다 못하다. 택배 주소는 고정되어 있고 중개인은 매매 쌍방의 생활업무에 깊이 파고들 수 없기 때문에 큰 거래는 항상 신중하고 신중하다.
전형적인 부동산 중개인이 하루 일하는 것은 아침 8 시쯤 청소를 하고 출근하는 것이다. 한담하다가 몇 통의 전화를 걸어 고객에게 집을 세낼 것인지 물어보았다. 어제 또 어떤 더 잘 팔리는 집원이 위챗 모멘트 보내지 않았는지 생각해 보세요. 편집자는 단어로 한 파를 보내요. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 9 시부터 10 시까지, 방이 많은 등 주택 소스 소프트웨어에서 적당한 새 주택원이 있는지 주시하고, 있다면 전기차를 타고 삼삼오오 무리를 지어 방을 보러 가면, 일반적으로 멀리 보지 않고 모두 주변 3 ~ 5 킬로미터, 게으른 것은 2 킬로미터로 줄어든다. 아래층으로 내려가 차를 세우고, 위층으로 올라가고, 신발을 신고, 문을 두드리고, 의도를 밝히고, 방을 보고, 사진을 찍는다. 집주인이 열쇠를 들고 있기 때문에 이 과정은 많은 동행을 만날 수 있다. 그는 한 번에 모든 중개인을 다 보게 하고, 자신을 아껴서 한 번 뛰어다니며 번거로움을 겪고 있기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 자기관리명언) 동행들은 모두 제복을 입고, 각양각색의 무지개를 입고 있다. 만약 이 집이 확실히 가격이 적당하다면, 일행은 15-20 명으로 조금 더 많을 것이다. 마침 문을 두드려 주인의 대답을 기다리고 있을 때, 한 무리의 사람들이 방범문 주위를 둘러쌌다. 마치 110 이 노랑을 쓸어 버리는 것 같았다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 가족명언) 오전에 이렇게 한두 채의 스위트룸을 보고 돌아와서 계속 전화하거나 한담을 나누다가 정오가 되었다. 점심식사 후 점심시간, 오후 2 시에 출근하고, 이 과정을 다시 한 번 반복한다. 날씨에 따라 바이어가 방을 보라고 요구하는데 이때 바이어를 데리고 방을 보러 가는데, 당연히 열쇠를 미리 인사해야 합니다. 만봉이 되기 전에 브로커는 사무실 직원들과 조율하며 각종 프로모션 포스터를 인쇄하기 시작했고, 보통 100 장 정도를 인쇄한 다음 밖으로 나가 사방에 게시했다. 저녁 7 시에 퇴근하지만 실제로는 조금 늦을 것이고, 어떤 사장은 임무나 논평을 할 것이다. 하지만 내가 관찰한 바에 따르면 일부 체인부동산과 중환부동산은 8 시까지 문을 연 뒤 직원들이 자발적으로 야근을 하는지, 광고를 하는지, 어떤 목적으로 하는지 알 수 없는 것으로 나타났다.
중개인은 일년 내내 쉬지 않고 가끔 윤휴를 한다.
대학 학력 급여는 1800 원, 본과 급여는 2000 원, 공제는 가구마다 다르지만 실제로는 2.5 중개비를 버는 부분이다. 선임 부동산 중개인은 한 달에 최대 8 ~ 9 천, 비수기 또는 대다수 브로커, 한 달 4 ~ 6 천 등을 받을 수 있다. 어떤 중개업자들은 후각이 예민해서 요즘 좋은 집이 없다고 느끼고, 임대 위에 초점을 맞추고, 한 채의 중개비는 한 달 임대료이므로, 회사가 일부분을 가져가도 자기가 많이 쌓아두는 것도 객관적인 수입이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 자기관리명언)
중개 기관은 두 가지로 나뉩니다. 하나는 지역 체인이고 다른 하나는 지역 간 체인입니다. 전자는 이가의 부동산과 같고, 후자는 내가 우리 집을 사랑하는 것과 같다. 지역간 연쇄중개업자는 일반적으로 규모가 커서 체인가의 생태처럼 매우 크다. 나는 우리 집도 58동청 합작선과 함께 다음 줄을 잡는다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 가족명언) 각 주요 주택 발표 플랫폼에서 주택 공급원을 살펴보고, 많은 사람들이 우리 집의 중개업으로 침투력을 볼 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 가족명언)
중개 자체는 제품을 생산하지 않습니다. 사실, 타이 위엔 (Taiyuan) 은 내 가족을 사랑합니다. 다른 중개인이 집주인 열쇠로 구매자를 이끌고 집을 보는 것을 허용하지 않습니다. 다른 중소형 중개인은 이것을 허용합니다.
올해 태원 중고방 평균 월거래량은 약 2000 채, 바이두는 부동산 중개업자를 수색해 약 4000 개, 즉 매달 두 중개점이 한 채만 파는 것으로 나타났다. 태원의 거래면적은 보통 평균 70 평방미터로, 매달 전 태원시의 중개 커미션은 3500 만 원, 평균 점포당 1 만 7500 명으로 월세와 직원 임금 및 기타 소비 지출에 충분하다. 파레토의 최적 2,8 상황에 따르면 20 개 중개점이 80 개 커미션을 차지한다면 800 개 점포가 2,800 만 커미션을 보유하고 평균 점포당 3 만 5 천, 총 이윤은 2 만 원 정도다. 이 20,000 의 이윤은 모두 공제에 따라 지급된다. 만약 전형적인 작은 가게, 중개 2 명+당직자 1 명+사장 1 명, 사장 3 명 2 만 명, 사장이 50 명 이상, 1 명 최대 5 천 원, 기본급, 즉 7 천 원 정도다. 하지만 사실, 28 의 분포는 극단적인 상황이며, 일반적으로 5000 이라는 숫자에 이르지 못한다. 그렇지 않으면 4000 개의 점포가 없을 것이다. 평균 분포와 28 개의 경우 하나의 산술평균을 취한다. 즉, 2500 원으로 올리는 것은 태원 중개인의 평균 소득 수준이어야 한다. 외근직 근로자이고 과도한 기술이 없는 사람에게는 수입이 비교적 객관적이라고 말해야 한다. 사실, 나이가 좀 더 긴 중개업자들도 태원에서 자신의 집을 갖게 되었는데, 결국 그들은 물루에 접근하여 먼저 달을 얻었고, 스스로 사들여도 중개료를 받지 않아도 되었다. (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 자기관리명언)
중개자는 좀 더 신경을 쓰는 곳이 몇 군데 있다.
라는 단어는 비교적 신경을 쓴다. 중개 광고를 보면 이 집의 단점을 알 수 있다. 예를 들어, 집이 남북으로 통하지 않는다면, 그는 이 특징을 쓰지 않고' 방 보기 편리함' 이나' 교통 편의' 와 같은 단어로 대체할 것이다. 따라서, 한 집의 키워드 특징을 숙지하고 광고가 적은 것을 비교해 보면 반드시 결점이 될 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 지혜명언) 집이 어떤 특징을 가져야 할지 정말 모르겠다면, 58동청 혹은 방천하에 가서 몇 페이지의 집원을 보고, 그의 제목에 초점을 맞추고, 20 ~ 30 채의 집을 쌓으면, 특성도 거의 다 모인다. 사실, 그들의 광고는 집을 사는 사람들에게만 보이는 것이 아니라, 집을 파는 사람들에게 허높은 가격으로 보여 주며, 집을 파는 사람들이 선동을 당하면 등록하여 더 많은 독점적인 집을 갖게 된다. (윌리엄 셰익스피어, 오셀로, 자기관리명언)
말은 비교적 신경을 쓴다. 각각의 새로운 중개인은 인쇄한 화술 세트를 받게 된다. 소기업의 화술 자료는 인터넷에서 베껴 쓴 것이고, 대기업의 화술 자료 일부는 인터넷 발췌이고, 일부는 자신의 경험과 특징을 융합한 것이다. 화술을 받으면 실제 상황에 따라 매매 쌍방을 별도로 사용할 수 있다. 판매자에게 중개업자는 집이 잘 팔리지 않아 좀 싸게 하라고 힘껏 말할 것이다. 집을 사는 것에 대해 중개인은 집 경쟁이 치열하다고 힘껏 말할 것이다. 빨리 사고, 값을 깎지 마라.
이렇게 하면 중간에서 차액을 벌 수 있다. 물론 이것은 사적으로 진행되고 있고, 판매자 시장이기 때문에 시세를 모르는 초조한 구매자를 만나면 중개업자가 자발적으로 판매자에게 공개하고, 판매자에게 가격 인상에 협조하는 방법을 가르쳐 줄 것이다. 이어 중개회는 바이어와 소통하고, 하드웨어와 소프트웨어 모두 바이어에게 계약금을 지불하게 한다. 소위 부드러운, 그것은 이유를 알고 사랑 으로 이동 하는 것입니다; 강경이란 바이어에게 닭고기 국물을 독입하고 빈정거리면서 그가 집을 사지 않으면 특별한 로우가 될 것 같다고 느끼게 하는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 독서명언) (윌리엄 셰익스피어, 오페라, 독서명언)
사람을 파는 것이 비교적 까다롭다. 브로커의 유동성이 매우 강해서, 종종 몇 달도 못 하고 떠난다. 삼삼대신처럼 한 달 동안 일하지는 않지만, 배후의 논리는 경핵 기술이 없는 업계가 종종 유동성이 매우 강하며, 적어도 유동 의지가 강하다는 것과 비슷하다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 지혜명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 지혜명언) 능력과 야망이 있는 매니저는 자기가 가게를 여는 것을 고려하고, 야망이 없는 사람은 덜 좁은 가게를 선택해서 계속 뒤섞고, 잘 아는 친한 친구 몇 명이 단체로 지나가고, 방을 보는 것은 놀이와 같다. 나쁘지 않다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 자기관리명언) 더 중요한 것은, 중개인의 이윤 모델은 사장이 순전히 직원의 커미션으로 뽑은 것이기 때문에, 주택원이 부족한 상황에서 한 명 더 많은 사람이 그물을 뿌릴 수 있고, 수확의 기회도 더 많을 것이고, 다음 단일 수입은 기본급보다 높아야 하기 때문에 직원들은 더 많은 이득이 되고, 기본급을 원하지 않는 아르바이트 (일부 소형 중개업) 를 더하면 수익이 더 커진다 이를 바탕으로 중개인은 사람을 모집하지 않을 이유가 없고, 사람을 먼저 모집할 것이다. 각 중개 점포 문 앞의 LED 화면이 예외 없이 구인 광고를 스크롤하고 있는 이유다. 어떤 중개인 HR 은 시장에서 사람을 모집하기가 너무 어렵다. 주동적으로 찾아오는 사람은 매우 열정적이고, 더욱 더 심하며, 직접 중개인에게 전화를 걸어 자기 편으로 출근하라고 부탁한다. 사실 이것은 찾기 쉽다. 어떤 플랫폼 사이트든, 맨 위에 있는 몇 집의 전화는 반드시 중개인이다.
보증은 비교적 까다롭다. 전액으로 집을 사지 않으면 은행에 가서 대출을 받을 때 담보료를 받아야 한다. 이 보증비는 명목상으로는 많은 설이 있지만, 실제로 은행 관계가 있다면 일부는 스스로 가져갈 수 있다. 즉, 은행관계가 있다면 자신이 사장이 되려는 포부가 더 강해질 것이고, 사실상 좀 더 원활해질 수 있다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 은행명언)
중개자의 인간관계는 겉으로는 풍랑이 잔잔하고, 암암리에 파도가 세차게 일고 있다. 초보인다면, 많은 사람들이 비교적 너그럽고, 군대의 노병들이 신병을 대하는 것처럼 약간의 조롱을 섞었다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 전쟁명언) 만약 고참이라면 고수의 수법은 비교적 미묘하다. 그들은 종종 겉으로는 화기애애하지만, 정말 이익이 중요한 때가 되면 바늘을 꿰맬 수 있는데, 그중에는 규칙을 어기는 사람들이 적지 않다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 자기관리명언) 예를 들어, 한 브로커가 먼저 그와 상담을 하고 있는데, 마침 이 브로커가 돌발 업무가 곧 1 ~ 2 분 동안 중단되면, 다른 브로커들은 기회를 틈타 구매자와 교류하고 결국 브로커를 자기에게 오게 할 것이다. 왜냐하면 후속, 보기, 중개 계약서에 자신의 이름이 적혀 있다면 이 커미션을 받을 수 있기 때문이다. 다투지 않으면 이 기회가 없다. 사실, 후속 조치마다 회사는 내부 통합 정보 플랫폼에 기록을 요구하고 커미션을 발급할 때 이를 참고할 것이다. 이전에 접대했던 브로커가 돌발 업무를 처리하면 두 호랑이가 서로 싸우는 국면이 형성되고, 결국 어떤 방식으로 끝날 것이다. 격렬한 싸움이나 노인이 신인을 데리고 오는 방식에 따라 5 ~ 5 점 커미션을 나눠 주고, 신인은 운전, 후속 달리기 수속, 사진 촬영 발표 등과 같은 주변 임무를 맡게 된다. 전자를 선택한다면, 어떤 사람이 이직을 앞둔 경우가 많다. 후자를 선택한다면 베테랑 브로커가 어느 정도의 통제력을 가지고 있다는 것을 증명하고, 후자가 돈을 벌겠다는 의지는 그리 강하지 않다는 것을 증명한다. 중개업자의 인간관계는 서비스업계의 인간관계를 반영한다. 서비스업 자체는 제품을 생산하지 않고, 그들은 단지 제품의 운반공일 뿐이다. 그들은 핵심 서비스조차 생산하지 않고 주변 서비스만 제공할 수 있는데, 적어도 태원의 중개인은 이렇다. 외국의 일부 중개인은 구매자 중개, 중개 중개 중개, 판매자 중개 세 가지로 세분화될 수 있으며, 각각 한 집단과 소통할 책임이 있다. 이런 서비스는 사람 중심적이고 고객에게 더 가까워야 핵심 서비스를 제공할 수 있다. 그래야 프리미엄을 받을 수 있는 기회가 있다. 눈썹수염을 한 움큼 잡으면 가격도 평평하고 새로운 이윤점도 없어 케이크가 커지지 않는 상황에서 조만간 참혹한 홍해로 변할 것이다.
케이크가 커지고 거래가 잦으면 중개업자가 스스로 분화를 하는데, 요 몇 년 동안의 충칭 부동산 중개업자가 바로 이렇다. 비교적 유명한 유럽 효과 추천이 있는 지몽팀은 구매자 중개만 하고 거래액 3 의 서비스료를 추가로 받는다. 그들은 각종 인터넷 도구를 능숙하게 운용하여 소식을 발표하고, 각종 집을 사는 공동체를 설립하고, 본' 광활한' 충칭시에서 머리를 쥐어짜고 죽순판 (시세가 80 이하인 집) 을 발굴했다. 이것은 윈-윈 상황입니다. 구매자 중개인은 비싼 서비스 요금을 받았고 구매자는 양질의 죽순을 얻었고 일거양득이었습니다. (윌리엄 셰익스피어, 윈윈, 윈윈, 윈윈, 윈윈, 윈윈, 윈윈, 윈윈) 그러나 이 모델은 금융과 정책에 크게 의존하고 있다. 구매자가 외지인을 많이 하기 때문에 사회보증납부가 부족하면 집을 살 자격이 없기 때문이다. 그 사이에 또 하나의 서비스가 있다. 구체적으로 무엇이 무엇인지는 우리가 상상하는 것이다.
"부동산 중개인의 자기 수양" 이라는 책이 있다면 먼저 금융 환경이 양호하고 부동산 시장이 넓은 도시나 도시군을 선택하는 것이다. 이어 전문 기술을 향상시키는 동시에 금융, 정책의 인지능력과 회색 영역의 자원 획득 능력을 제고하고 일부 자원을 축적하는 것이다. 그런 다음 특정 방향으로 전문 기술을 단련하여 피아노를 치는 사람이 가장 많은 동네 어느 집을 빠르게 찾아 이전 자원, 인지능력과 결합하는 등 잠재 사용자의 맞춤형 요구를 충족시킬 수 있습니다. 마지막으로, 큰 소와 접촉하고, 돈을 부수고 배서를 요구하며, 자기가 뭉쳐서 주문을 시작하면서 광고를 계속 발행하는 것이다.
이 루틴은 특정 개인에 대한 핵심 서비스를 제공하지 않는 다른 서비스 산업에도 적합합니다.