먼저 참고자료를 살펴보겠습니다
용적률 : 전체 사업부지면적에서 사업부지면적 내 건축물 총면적의 비율입니다.
계산식: 용적율 = 총건축면적 ¼ 총부지면적
건축물의 높이가 8미터를 초과하는 경우 용적률 계산 시 바닥면적은 2배가 됩니다.
용적률이 낮을수록 주민의 쾌적성은 높아지며, 그 반대도 마찬가지입니다.
소위 '용적률'이란 공동체의 대지면적에 대한 건축 총면적의 비율을 말한다. 개발자에게는 용적률이 주택의 지가에서 차지하는 비중을 결정하는 반면, 거주자에게는 용적률은 생활의 편안함과 직결됩니다. 녹지율도 마찬가지다. 녹화율이 높고 용적률이 낮으며 건물밀도가 전반적으로 낮습니다. 이 두 가지 비율은 프로젝트가 사람들의 주거 요구 관점에서 커뮤니티를 설계하는지, 아니면 순전히 돈 버는 관점에서 커뮤니티를 설계하는지를 결정합니다. 좋은 주거지역은 고층주거용 건축물의 용적률이 5이하, 다층주거용 건축물의 용적률이 3이하, 녹지율이 30이상이어야 한다. 그러나 토지 비용 제약으로 인해 모든 프로젝트가 실현 가능한 것은 아닙니다.
용적률에 대하여
내용 : 프로젝트 용적률 및 수익추정방법 모듈
1. 최적 용적률
최적 건폐율은 수익을 극대화할 수 있는 용적율 값입니다.
토지 양도, 건축, 설치 등 특정 비용 조건에서 프로젝트의 수익은 제품의 단가와 제품의 전체 용적, 즉 연면적 비율은 전체 면적을 결정하며, 프로젝트의 필지 비율이 증가함에 따라 판매 가격이 동일한 비율로 감소하지 않습니다. 용적률이 1인 TOWNHOUE 프로젝트의 판매가격은 용적률이 3인 고층 주거용 건물의 3배가 될 수 없습니다.) 따라서 용적률이 증가하면 총 이익은 증가합니다. 최적용적률보다 높을 경우 제품의 품질이 떨어지기 시작하여 판매가격이 하락하고 이익이 감소하는 최적의 용적율 지점에서는 매출액과 총원가의 차이가 가장 크며, 즉, 최대수익률을 의미한다. (그림의 검은색 부분은 플러스 수익이 나는 용적률 범위이고, 가장 넓은 점이 최대수익률 포인트로서 최적의 용적률 포인트이다.) 판매량 상관곡선 차트
3. 최적의 용적률 결정
용적률의 중요성을 명확히 했다면 다음 단계는 핵심 이슈이다. 저층 프로젝트의 경우 최적의 용적률 값은 얼마입니까
이 질문에 대답하려면 경제적 계산, 즉 특정 용적률 하에서 얼마나 많은 판매 면적이 가능한지 계산을 통과해야 합니다. (전체 규모에서 일부 필요한 지원 시설을 뺀 금액) 동시에 이 지역을 어떤 가격에 판매할 수 있습니까? 물론 이 가격은 시장에서 수용할 수 있고 용적률을 잘 반영한다는 것을 알고 있습니다. 프로젝트의 전체 규모와 판매 가능 면적을 빠르게 계산할 수 있습니다. 그렇습니다. 하지만 합리적인 판매 가격을 결정하는 방법은 프로젝트 위치, 비용 및 기타 조건이 결정될 때 판매 가격과 큰 관계가 있다는 것입니다. 주거의 편안함은 건축 디자인 요소와는 별도로, 주거지 간의 밀집도, 층수 등이 매우 중요한 요소이며, 이러한 요소는 주거지 간의 "기능"을 설정하는 데 직접적으로 관련됩니다. 물론, 이 '함수'는 엄밀한 의미의 수학공식이 아니라 상관관계의 변화분석입니다.
건물의 층수, 폭, 깊이 등에 따라 판단할 수 있는 이 상관분석의 기본 아이디어는 다음과 같다. 저층 또는 다세대의 용적률을 대략적으로 추정한다. -층별 주택 프로젝트, 방법은 다음과 같습니다.
커뮤니티 내 주택이 균등하게 분포되어 있다고 가정하고, 다음 사진은 그 일부이며, 사진의 4개의 어두운 회색 지역은 주거 지역이며, 연회색 면적은 주택에 해당하는 기준면적을 평균한 것으로, 연회색 면적에 대한 주택의 건축면적 비율을 해당 프로젝트의 용적률로 볼 수 있다. p>
주택의 층고가 3m, 깊이가 12m, 일조거리가 1.7, 층수가 N이라고 가정하면 용적률을 구하는 공식은
용적률 = (12*A*N) /(B*D)---------수식 1
그 중 D=3*N*1.7 12-- -------------- 공식 2
X=A/B--------- ----수식 3
수식 2와 수식 3을 수식 1에 대입하면 다음과 같이 용적률과 X, N의 관계를 얻을 수 있습니다.
용적률= X*N/(0.42N 1)
N 그리고 연립주택의 경우, 값이 작을수록 대략적으로 건물의 형태는 기본적으로 복층빌라 형태를 띠게 되는데, 식 3에 따르면 다음과 같다. 용적률을 계산해 보면 건물이 대략 같은 형태인지, 연립 주택인지, 복층 구조인지, 아니면 그 중간인지를 더 쉽게 알 수 있습니다.
타협 형태.
이 방법을 실제로 적용하는 데에는 여전히 몇 가지 문제가 있는데, 이는 주로 실제 저층 주거 프로젝트가 위에서 설명한 것처럼 획일적이고 이상적인 상태가 아니기 때문입니다. 프로젝트 토지에 넓은 도로 및 녹지 면적이 있고 공공 건물을 지원하는 넓은 면적이 있습니다. 이때 토지에 여러 유형의 주택이 있는 경우 마찬가지로 추정치에 상당한 수정 값이 추가되어야 합니다. 일조 거리가 1.7에 따라 엄격하게 계산되지 않거나 큰 경우 층별 아파트 추정(이것은 많은 프로젝트의 실제 상황)도 여러 유형 간에 별도로 수행해야 합니다. 그러나 기본적으로 이 방법에 필요한 것은 추가 개선과 경험적 가치와의 상호 검증입니다. 실제로는 몇 가지 기존 사례를 사용하여 역계산할 수 있습니다. 이 공식의 결과를 토대로 실증적 보정값을 구하고, 이 실증적 보정값을 향후 계산에 적용합니다.
밀집도에 따라 일정 용적률 하에서 건축제품의 형태를 구한 후, 건물 간의 그래픽 관계를 파악함과 동시에 주변 프로젝트를 비교하여 해당 상품의 판매 가격을 얻을 수 있습니다. 이때 건축 면적, 일방적 등 종합적인 비용 편익 계산에 필요한 기본 데이터가 제공됩니다. 비용 및 총 비용, 판매 가격 등이 완료되고 남은 작업은 일련의 복잡한 계산을 통해 최종 프로젝트 자본 수익률 및 순이익을 구하여 위 제품 포지셔닝 조건에서 프로젝트의 승패 여부를 확인합니다. .
X 값 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2
건물 층 수 N
1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.2816 9 0.211268 0.140845
2 1.08 6957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.217391
3 1.333333 1.2 1.066667 0.93 3333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.266667
4 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.8955 22 0.746269 0.597015 0.447761 0.298507
5 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.322 581
6 1.724138 1.551 724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.344828
4. 사례 프로젝트 분석
p>당사는 개발업체의 위탁을 받아 베이징 난청 컨설턴트에 투자했습니다. 위치, 비용 및 기타 요소를 종합적으로 고려하여 프로젝트 제품은 저층, 저밀도 주거용으로 자리 잡았습니다. 프로젝트의 용적률을 결정하는 것은 항상 모든 작업의 전제이자 핵심입니다.
우리는 단독주택, 타운하우스, 3~4층 주택, 주택 등 4가지 가능한 제품 유형을 결정했습니다. 5~6층짜리 주택은 제품 종류, 용적률, 매매가격 등을 기준으로 4가지 제품 유형을 산정한다(상대적으로 복잡한 과정이므로 여기서는 자세히 설명하지 않는다). 계산에 따르면, 이번 프로젝트의 두 제품인 용적률 0.9의 저층주거와 용적률 0.7의 TOWNHOUSE가 원가이익률이 가장 높은 것으로 나타났다.
( 아래 표 참조)
용적율, 판매 가격, 단위당 총 비용, 총 이익 (10,000 위안), 비용 이익률
>
복층 0.45 6500 5599 10942 16.08
타운하우스 0.7 5000 4218 14862 18.55
저층 0.9 4300 3592 17704 19.72
다층 1.2 3600 3058 18430 17.73
그러나 이 두 가지 제품 유형이 모두 시장 요구 사항에 따라 포지셔닝되는 경우 적용되는 고객 범위는 여전히 제한적이므로 시장 위험을 줄이기 위해 제품 유형을 5개로 결합해야 합니다. -6층짜리 주거용 건물로 동시에 용적률은 0.7~0.9로 설정할 수 있으며, 초기에는 TOWNHOUSE와 저층 및 다층형을 중심으로 용적률을 0.8로 설정했습니다.
이러한 계산 결과는 또한 이 프로젝트가 단일 제품 형태의 주거 커뮤니티가 아니라 저밀도 커뮤니티가 되어야 한다는 것을 또 다른 측면에서 증명합니다. 복층빌라, 타운하우스, 다층아파트 등이 혼합된 주거단지로서 용적률을 계산할 때 건축형태를 별도로 계산해야 하는데 이는 위에서 언급한 이상적인 상태와는 다르다. 예를 들어, 건물 형태가 달라 불가피하게 구역화를 계산하는 방식 등 일부 단점을 각 그룹에서 자체적으로 계산하여 문제를 해결할 수 있게 되었습니다. 여기서 최적의 용적률을 결정하는 문제는 실제로는 최적의 가중평균용적률을 결정하는 문제로 발전하게 됩니다. 다양한 유형의 주거용 건물의 면적 비율을 결정하는 문제이기도 합니다. 이 문제가 해결되면 설계 작업이 기본적으로 구체화되었으며 이제 다음 단계의 작업이 자연스럽게 시작될 수 있습니다.
베이징 웨이예 컨설팅 회사에서 발췌