Jingfanghui는 부동산 시장에서 10년 이상의 실무 경험을 갖고 있으며 11,000명이 넘는 주택 구입 가족에게 투자 및 주택 구매에 대한 조언을 제공할 수 있는 베이징에서 몇 안 되는 실무 전문가 중 한 명입니다. 10,000개 이상의 커뮤니티와 1,500개 이상의 매매 경험에 대한 누적 현장 조사를 통해 소규모 시장의 모든 거래 링크를 차단하고 제국 수도에서 열심히 일하는 사람들이 고품질 주택을 구입할 수 있도록 지원합니다.
Q :질문: Jing 씨의 답변에 깊은 감사를 드립니다. 하지만 아직 Jing 씨의 도움이 필요한 몇 가지 문제가 있습니다. Jing 씨의 아이디어를 따라 Fangshan 주택을 판매하고 현금을 추가하면 600-700 주택을 활용하는 데 총 비용은 550이 됩니다(Haidian 주택만 선택될 것입니다). 마이크로 관리 수준에서는 여전히 약간의 의구심이 있습니다. .
1. Fangshan은 2018년에 집을 구입했으며 4년의 이자를 더해 지금 팔면 더 많은 손실을 입을 것입니다. 100만 이상은 심리적으로 부적절하다고 느껴 기다려보고 싶지만 가치투자 관점에서는 이때 손실을 멈추고 우량주로 전환해야 한다. 그런데 늘 컷이 좀 가혹하다는 생각이 들어서 징 선생님께 조언을 구했습니다.
2. 팔고 나면 레버리지로 600~700 정도 벌 수 있어요. 아내가 일해요. Qinghe에서 제가 배울 수 있는 유일한 지역은 Xueyuan Road(지하철 Changping Line이 연말에 개통됩니다), Xierqi 또는 Yongtai Village입니다. 더 적합하지만 여전히 살기가 불가능합니다. 너무 작아서 아직 베이징을 고용해야 합니다. 어느 지역과 커뮤니티가 더 적합한지 지도해주신 Jing 선생님께 감사드립니다.
A: 답변: 안녕하세요. 1. 아파트 규모 측면에서 볼 때 량샹 대학 타운에 있는 140제곱미터 방 3개짜리 아파트입니다. , 외곽 지역의 시장을 선택하는 논리는 작은 아파트가 지역적 관점에서 볼 때 시장을 저조할 가능성이 높다는 것입니다
2. 100만 달러를 잃는 것이 심리적으로 적절하지 않다고 느껴 계속 보유한다면 계속해서 손실을 입을 수도 있고, N년 안에 시장이 회복되어 그러나 이러한 교외 지역의 증가는 지속 가능하지 않습니다. 주의 깊게 관찰하십시오. 이러한 장소의 성장률은 6개월 이내에 상승할 수 있지만 상승 후 3~5년의 냉각 기간이 있을 수 있습니다. 즉, 이 분야의 시장은 그다지 강하지 않으며, 호황을 누리고 있을 때는 그 가치가 상대적으로 약하여 지속적인 구매력이 없습니다.
그래서 이 파동에 오르면 장기간 추울 수도 있고, 하락 가능성도 상대적으로 낮고 불안정합니다! 계속 보유하게 되면 다시 우량자산을 배분할 수 있는 이 기회를 놓치게 됩니다. 시장이 강해지면 이 시장에서 구매하는 데 드는 비용이 다시 돌아올 수 있습니다. 경제학의 진정한 본질은 내가 원하는 것과 내가 할 수 있는 것을 의미합니다. 포기하세요.
2. 이전 답변에서 특정 부동산을 추천해 드린 점을 다시 확인하실 수 있습니다. 지금 당신에게 적합합니다. 지구상의 "베이징 부동산 투자의 핵심 논리와 원칙"을주의 깊게 읽어 보시기 바랍니다. 궁금한 점이 있으면 언제든지 문의하십시오.
Q: 질문: 안녕하세요, Mr. Jing. 저는 베이산 현의 상황에 대해 자세히 설명해 주시겠습니까? 베이징에 있는 방 티켓을 다 써버렸어요. 아파트 중 하나는 대출을 위해 재판매할 수 없습니다. 현재 베이징에 투자할 수 없습니다. 귀하의 지도를 받아 연자오에서 집을 구입하고 싶습니다. 때때로 당신은 Yanjiao가 투자 가치가 있다고 말하고 때로는 베이징을 고려하지 말라고 말씀하셨습니다. 제 질문에 대한 답변을 보고 싶습니다.
답변: 안녕하세요. 모든 분야와 부동산 구매에 있어서 때로는 전제 조건이 있기 때문에 두 가지 상반된 답변이 있을 수 있습니다. 더 좋은 위치에 투자할 수 있는 조건은 물론, 연자오에 대한 투자를 고려하지 않는 것은 '기회비용'을 고려하기 때문입니다.
상대적으로 경제 발전이 양호하거나 대부분의 신규 1급 도시 등은 장기 투자 가치가 더 좋습니다. 이때 선택의 여지가 있다면 다른 전제 조건이 없다면 베이징 주변 지역을 고려하지 마십시오. , Yanjiao는 베이징 주변에 투자할 가치가 있는 곳입니다. Yanjiao는 매우 성숙하게 발전했기 때문에 다른 곳은 한동안 발전할 수 없으므로 불확실한 사건을 기다릴 필요가 없습니다. p>
그 곳의 주택 가격이 오르지 않을 것이라는 것은 아닙니다. 투자는 가장 빠른 경제 열차를 타는 것만으로도 기회 비용입니다. 둘째, 부동산의 재무적 특성과 부동산 가격의 변동성을 고려해야 하며, 부동산 가격이 상승한 후에도 현금화가 어려울 수 있습니다. 그리고 대출을 받기도 어렵습니다. 앞으로는 베이징에 투자할 때 Yanjiao만 구매할 수 있습니다.
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Q: 질문: 안녕하세요 Jing씨. 오렌다 부족에서 타운하우스를 구입했는데 올해 하반기에 납품될 예정입니다. 이 프로젝트는 Yanqing 옆의 허베이에 위치하고 있으며 비교적 성숙한 교외 빌라 지역입니다. 주로 친구들의 영향을 받아 은퇴를 준비하고 싶어서 구입했습니다. 그곳은 아름답고 지원 시설도 점차 풍부해지고 있습니다.
최근 귀하의 기사를 통해 부동산에 대해 알게 되었고, 부동산을 사려면 400~500만 달러를 지출해야 한다는 것을 깨달았습니다. , 어쩌면 실수였을지도 모릅니다 - 순환이 잘 안되고 사용량이 적습니다. (여기서 기껏해야 반년만 살고 현재는 도시에서 일하기 때문에 주말에만 살 수 있습니다.) 집을 넘겨준 뒤 바로 팔아야 하는지 묻고 싶습니다. 지금 전반적인 상황이 좋지 않고, 매도도 쉽지 않을 수 있으니 기다려봐야 할까요?
답변: 안녕하세요. 이는 귀하의 전략적 실수입니다. 환징의 방갈로를 포함한 모든 빌라의 품질은 좋지 않습니다. 가격이 매우 높으며, 높은 품질도 개발자의 장점입니다.
하지만 이런 주택은 첫째, 유동성이 없고, 둘째, 대출이 어렵고, 셋째, 실용성이 낮다는 점입니다. 1년에 몇 번은 살 수 없고, 관리도 필요하고, 머무를 때마다 미리 청소를 해야 하고, 집이 없으면 가구나 가전제품을 모두 구입해야 합니다. 가구와 가전제품은 B&B처럼 비어 있을 것이며 이는 또 다른 비용입니다.
임대 가능성, 대출 가능성, 거주 가능성 및 판매 가능성은 투자용 부동산의 최후의 방어선입니다. 이 원칙을 준수하세요. "임대 가능"은 시장에 수요가 있을 때만 가치가 있고 투자가 의미가 있다는 것을 의미합니다. 대출가능성은 은행이 부동산의 가치를 인정하는 것인데, 언제라도 빨간책을 은행에 넣어두기만 하면 빨리 돈을 받을 수 있다. 그러한 부동산에 투자하면 언제든지 현금 흐름이 보장되고 가치는 더욱 커질 것입니다!
유동성은 주로 거주하거나 판매할 수 있는 능력을 의미합니다. 살기에 적합하고 기본 지원 시설이 필요하며 기본 생활 요구 사항을 충족할 수 있어야만 사람들이 그곳에서 기꺼이 살 수 있습니다. 매매가 가능하다는 것은 중고주택 시장의 거래량이 활발해야 한다는 뜻이며, 거래량이 부진한 중고주택은 주택뿐만 아니라 금융능력도 매우 강한 상품이기 때문에 할인된 가치를 갖게 됩니다. 속성.
집을 넘기기 전에 판매 계획을 세우는 것이 좋습니다. 집을 넘겨준 후, 시장은 맑고 모든 사람이 그것을 명확하게 볼 수 있습니다. 때가 되면 더 많이 팔릴 것이고 지금은 팔기가 더 어려울 것입니다. 할인된 가격으로 판매됩니다. 도시 지역에서 대체되는 순수 투자 프로젝트의 수입은 이러한 유형의 프로젝트보다 더 객관적입니다!
행성 상단의 기사 "베이징 부동산 투자 핵심 논리 및 원칙" "절박한 큰 변화"를주의 깊게 읽어 보는 것이 좋습니다 향후 5년간 포지션 및 공매도"를 기원합니다. 궁금한 사항이 있으면 다시 문의해 주세요.
Q: 질문: 안녕하세요, Mr. Jing. 예를 들어 계약금은 400, 추가 레버리지는 500-700, 총 가격은 1,000입니다. 이런 것. 레버 조작 방법에 대해 문의드리고 싶습니다. 현재 나의 등록된 영주권은 베이징에 있고, 나는 베이징에 집이 없습니다. 앞으로 아이들이 베이징으로 돌아와 고등학교에 다니게 되면 집을 살 계획입니다. 현재 다른 곳에 집이 2채 있고 상업 대출이 100만 달러 있습니다. 한 세트의 시장 가치는 최소 600만 달러이고, 한 세트의 시장 가치는 400만 달러입니다.
보유현금은 350만 정도입니다. 일별 교육비와 기타 연소득을 공제하면 50만~70만 정도의 저축이 가능하다. 베이징에서 집을 구입할 때 주로 가치 보존과 나중에 사는 것을 고려합니다. 지금은 집을 얼마나 살지 결정하지 못했습니다. 레버리지를 어떻게 추가할지 먼저 여쭤보고 싶습니다. 그렇게 많은 레버리지를 추가해도 나중에 대출금을 갚아야 한다는 압박감이 있지 않을까 하는 생각이 듭니다. 감사해요!
A: 답변: 안녕하세요. 신뢰해 주셔서 감사합니다! 1: 부채가 상대적으로 적기 때문에 먼저 레버리지가 매우 중요합니다. 대출이 전혀 없거나 대출 금액이 매우 낮으면 레버리지를 사용하면 수익률이 매우 낮습니다. 두 배로 늘릴 수 있습니다.
도시 밖에서 부동산을 팔고 한 채만 살고 나머지는 최대한 팔아보세요. 물론 손해보지 말고 천천히 팔아보세요.
중장기적으로 다른 곳의 유동성과 평가액은 베이징만큼 좋지 않습니다. 청산 후 얻은 현금은 베이징에서 레버리지를 사용하여 계속 구매합니다.
다른 곳에서 집을 팔고 현금을 추가하면 800 정도까지 갈 수 있고, 레버리지도 400 정도 추가할 수 있습니다. 베이징에서 집을 사고 투자하는 것은 아주 간단합니다. 과대광고된 개념지역을 버리고 핵심지역 인기지역의 고급부동산을 선택하여 투자합니다. 추세를 낙관하고 핵심지역의 고품질 부동산을 확고하게 보유하여 도시의 경제성장과 인구배당효과를 활용합니다. .
이익이 있는 한 계속해서 포지션을 구축할 수 있는 기회가 있을 것입니다. 지구상의 질문과 답변, 기사는 단지 부동산 투자 방법을 가르치는 것이 아니라 전문 투자자가 되어 금전적 이익을 극대화하는 방법을 가르치는 것입니다. 2. 개인 메시지를 보내주세요. 레버리지를 높이는 방법과 레버리지에 유의하세요.
행성 상단의 "하지 마십시오"라는 기사를주의 깊게 읽는 것이 좋습니다. 레버리지를 이해하면 발전할 수 없다" 모든 일이 잘 되길 바라며 궁금한 점이 있으면 문의해주세요
상황 설명: 비베이징 시민, 취업 및 거주 허가증, 직장: 10호선 Jintai Xizhao. 현재 2개의 레지던스가 있습니다. 하나는 침실 2개가 있고 평균 아파트 크기는 RMB 60이며 R&F Youyicheng에는 침실 2개와 RMB 600의 적절한 아파트 크기가 있습니다. -. 먼저 라오베이위안에서 매도할 계획이라면 랜딩 후 R&F City에서 매도할 기회를 선택하시면 됩니다. . 안전을 위해 천진에서 부동산을 판매하기 전에 착륙할 때까지 기다려야 합니다. 아이는 현재 조양시에서 중학교에 다니고 있으며, 현재 시내에 임대주택을 마련하고 있으며 5년 뒤에는 그곳으로 돌아와 거주할 예정이다.
선택 : 예산 700, Tongzhou 자격 없음, 지하철이 최고이며 주로 운전하며 일주일에 두 번 아침 출근 시간에 참여합니다. 기사 내용에 따르면 Huilongguan, Houshayu, Shunyi, Yizhuang, Jiugong, Yinghai 및 Xihongmen을 선택하십시오. 1. Huilongguan : 주요 활동은 남동부 지역에 있으므로 방문한 적이 없습니다. 2. 후샤유: COFCO Xiangyun을 봤는데, 주변에 공장이 많고 다른 커뮤니티는 허름한 느낌이 들었어요. 또한 Vanke Tianzhu Yuecheng에는 침실 3개를 갖춘 122개의 유닛이 있으며 가격은 65로 매우 조용합니다. 임대 가격은 10,000위안 이상입니다. 지난 2년 동안 집값이 크게 변동하지 않았으며, 출퇴근 및 거주에도 적합합니다. 그런데 리스는 참고사항에 포함되지 않는다고 하셨습니다.
3. Yizhuang : Hexi Jinyu East County, Haizi Mansion을 봤다면 작년에 샀을 것입니다. 80,000달러에 아파트를 아직도 살 수 있나요? 현재는 침실 2개만 살 수 있어서 조금 걱정됩니다. 아니면 지금 시점에서 더 나은 선택이 있을까요? 동쪽 도로는 Kaiyi Center와 Tongtai International Mansion을 통과합니다. 가격은 침실 2개 기준으로 50입니다. Kaitingtang을 통과한 후에는 고려하지 않기로 결정했습니다. 이좡에서는 일반 3베드룸 아파트를 구입하기 어려울 수도 있습니다. 말씀하신 대로 남북 투명성이 좋은 고급 아파트를 선택하려고 합니다.
4. 이번 주에 고궁인 덕현저택을 방문할 예정인데 국운촌에는 지하철이 없습니다. Langrunyuan에는 지하철이 있습니다. 5. Gaomi Store, Sunco Linghai 및 Xinli Sisley는 나중에 독립하게 되면 조금 멀어질 수도 있어서 가까운 시일 내에 방문할 예정입니다.
혹시 제 생각에 문제가 있는 부분이 있다면 지적해주시면 다시 1~2가지 부분을 집중적으로 조사해보겠습니다. 감사합니다!
A: 안녕하세요. 믿어주셔서 감사합니다! 1. 포인트로 정착하기 위해 교외에 집을 구입하려면, 보다 안정적인 방법은 가장 낮은 총 가격으로 구입하는 것입니다. 준신규 품질의 작은 주택은 고품질 또는 준신규 부동산에 있어야 하며, 부동산 관리가 좋은 대규모 커뮤니티는 모든 측면에서 뛰어난 생활 경험을 제공합니다. , 지하철이 있다는 것은 보너스입니다. 통근 구매 군중의 특성은 주요 도시 지역을 수용할 수 없습니다. 가격이 높고 가격이 낮으면 품질이 평균이고 교통이 좋지 않으면 거리가 희생됩니다. , 시장에서의 경쟁 우위는 상대적으로 작을 것입니다
당신은 현재 상황이 이 안정적인 방법에 더 적합합니다. Laobeiyuan에 한 채, Dougezhuang에 한 채. 이 두 주택의 증가는 평균이지만 가치 보존은 나쁘지 않으며 2 이 단계에서 주택을 판매하면 이 금액이 1,200W가 됩니다. 자금은 베이징의 주요 지역이나 인기 지역의 침실 3개짜리 아파트 또는 고급 침실 2개짜리 아파트를 교체하는 데 사용될 수 있습니다. 고품질 부문을 구입하면 Shuangjing과 Chaoqing에 살 수 있고 삶의 질도 향상될 것입니다.
이들 지역의 주택 가격 지역은 더 시원한 지역과 동일합니다. 섹터와 교외 지역 사이에 큰 격차가 있습니다. Beiyuan 지역의 미래 신생 기업은 함께 밀집되어 있으며 Aosen 및 Wangjing 부문이 있습니다. 동쪽의 오래된 주택은 시장에서 평균적인 성능을 가지고 있으며 후기에는 코크스 공장이 최악이 아니라는 장점이 있습니다. 지하철이 있고 도시와 비교적 가깝습니다. 그러나 베이징의 지하철은 더 이상 부족한 지원 시설이 아닙니다. 유일한 고품질 부동산은 R&F Festival City이고 나머지는 모두 정책 혜택입니다. 평균적으로 상업 지구는 북쪽으로 북경-하얼빈 고속도로, 남쪽으로 북경-천진 고속도로, 서쪽으로 동5환 도로, 동쪽으로 통회강과 인접해 있습니다. 다양한 공장과 마약 방지 교육 기지가 있어 향후 이 지역의 발전이 제한될 것입니다. 이 두 집은 최적화를 위해 고려되어야 합니다.
베이징의 현재 주택 가격 순환 패턴은 강세장을 만나는 패턴입니다. 가격 상승의 첫 번째 물결은 학군 주택의 하위 수준이며 인기 지역(핵심 지역), 두 번째 물결은 여전히 학군 + 성숙한 오버플로 지역(또한 하위 신규 품질)이고, 오버플로 지역이 나타납니다. 시장 상황은 자동차 매물이 상승세를 주도한다는 논리입니다. 부동산 시장의 일부 구매 그룹은 핵심 지역에서 자동차를 구입해야 한다는 큰 압력을 받고 있거나 자본 예산이 제한되어 있어 교통이 편리하고 주택 가격이 크게 상승하지 않는 과잉 부문에서 자동차를 구입하는 것을 즉시 선택할 것입니다. 단지 필요하다면 시장에 진입하지 마십시오. 세 번째 물결은 여전히 학군 + 인기 핵심 영역 + 과잉 영역 + 수요에 맞는 프로젝트의 고품질 하위 신제품입니다. 네 번째 물결만이 덜 인기 있는 분야로 회전합니다. , 이는 또한 고품질의 하위 신제품이며 일반적으로 프리미엄이 있으며 가격 상승의 전제 조건은 큰 시장 상황이 발생할 때 주택 가격 회전의 법칙입니다. >
효율성 우선 원칙에 따라 교체 계획은 시장 파동이 상승하기 전에 Laobeiyuan과 Dougezhuang을 매각하고 고가 세트를 구매하는 것입니다. -다음 단계의 시장 가격을 활용하기 위한 고품질 주식, 높은 마찰 비용 확률(90%)은 다음 단계의 상승에서 다시 벌어들일 것이며 천진 시장이 뜨거울 때 상당한 이익이 있을 것입니다. 주택을 팔고 포인트를 사용하여 외곽으로 이전할 것입니다. 특정 시점이 있습니다. 천진 시장이 뜨거울 때 가격이 유리해지고 베이징 외곽의 시장은 상대적으로 느리게 시작됩니다. 높은 가격에 구매할 가능성은 낮습니다.
메인 전장은 괜찮습니다. 둘째, 상승을 주도하는 부문은 너무 나쁘고 포인트에 대한 시장 추세가 있는 것을 사지 마십시오. 같은 시간 차원에서 일부 주식은 더 안전합니다. 주택을 구입하는 일반 투자자는 일반적으로 주택 가격을 감당할 수 있는지 여부에 따라 가격을 판단합니다.
여유가 있으면 저렴하고 가성비 좋다고 느껴지고, 여유가 없으면 너무 비싸다는 생각이 듭니다. >
자격을 갖춘 투자자는 시장을 판단할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 여기에 가치가 있는가? 그렇다면 매수할 가치가 있는가? 그렇다면 시장 진입에 필요한 최소 자금 규모는 얼마인지, 그 차이는 얼마나 큰지, 이를 만회할 수 있는 방법은 있는지 살펴보자. 갭. 보험 통계 계산 후 차이가 실제로 크고 어렵다면 한발 물러나 2차 부문을 선택하세요. 이것은 주택 선택에 대한 올바른 논리입니다. Yizhuang Road East의 저렴한 부동산은 우선 매우 밀집되어 있고 산업과 주택이 혼합되어 있으므로 가격이 저렴하다는 것을 의미합니다. 대부분의 Yizhuang 구매력이 있는 사람들이 모두 Hexi에 집중되어 있으므로 가격이 오를 것입니다
"81# 기사를 주의 깊게 읽는 것이 좋습니다. 하이라이트 칼럼에 '베이징 부동산 투자의 핵심 논리'와 '원칙'이 잘 되길 바랍니다.
공개 계정 Knowledge Planet 내부 기사
매주 기사 1개씩 업데이트됩니다!
거시적 범주(일부 기사)
01#베이징 부동산 시장의 10년 주류 예측(2022~2032)
08#서사시 수준의 인플레이션은 가던중 서민대책
03#베이징부동산시장 가치가 사막으로 변하고 있다
04# 앞으로 5년간 처절한 입장변화가 있을 것이고, 잡종 공매도, 지배주만 남기고
05#저렴한 주택이 충분하기 때문에 상업용 주택 B가 상승할 것이다
p>07# 레버리지를 이해하지 못하면, 진출할 수 없습니다
41# 부동산 버블에 대한 간략한 논의
미시적 범주(일부 기사)
11# 조기경보 연구 베이징 7개 행정구역 변두리 주택 가격 판단
12# 함정 가이드: 베이징 17개 주요 감가상각 지역 지도
13# 학군 가이드: 둥시하이 주택 선택 가이드 학군
14# 교체 가이드: 10년씩 먹고, ADHD를 거부하세요
15# 왕징에는 139개의 접시가 있는데, 39개만이 꾸준히 성장하고 있습니다
실무 범주 ( 기사의 일부)
81# 베이징 부동산 투자의 핵심 논리 및 원칙
82# 계약금 300으로 78개의 경직된 수요 프로젝트 분석 -400 베이징
83# Tongzhou 시장 선택 가이드를 능가함
84# Daxing이 시장 선택 가이드를 능가함
84# 2 이하 코인 보유를 위한 투자 기법 베이징의 백만 달러
86# Fengtai가 시장 선택 가이드를 능가함
지속적으로 업데이트됨...