저자 | 고양이 삼촌
이 글은 주로 집 구입에 관한 몇 가지 하드 코어 지식에 관한 것입니다. 집을 구입하려는 초보자들을 위해 기초과학 대중화를 좀 해보자.
이러한 목표를 달성하기 위해 노력하세요. 기사를 읽은 후 초보자 마을 레벨(아무 것도 모르는 상태)에서 주니어 카피를 플레이할 수 있는 레벨(독립적으로 집을 구입하는 단계)까지 발전했습니다.
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집 구입에 관한 가장 진심 어린 조언 두 가지가 있습니다
집 구입 문제에 대해 처음부터 응답한 적이 있습니까? 언론에서 일하면서 질문이 수만 개, 적어도 수천 개가 있습니다. 저를 잘 모르는 친구들은 제가 성격이 나쁘고 질문에 대답할 인내심이 없다고 생각할 수도 있지만, 옛 팬들은 제가 원하는 답을 얻기 위해 질문하는 방법을 알고 제 의견을 이해해 줄 것입니다.
질문하기가 어렵다고 생각하실 수도 있습니다. 말하지 마세요. 어떤 사람들에게는 정말 어렵습니다.
가장 기본적인 숙제도 안 하고, 자세한 답변을 기대하는 사람이 많다. 이것은 사실 서로에 대한 무례한 일입니다. 자신의 주택 구입 자격, 계약금 상황, 월세 상황도 모르고 질문만 하는 것은 시간과 에너지를 낭비하는 것입니다. 결국, 이번 교환은 불행한 결말이 될 수밖에 없습니다.
게다가 주택 구입자들이 이용할 수 있는 하드코어한 정보 채널은 실제로 거의 없습니다. 인터넷 검색을 통해 주택 구입에 관한 많은 정보를 얻을 수 있지만 대부분은 주택 가격의 상승 또는 하락에 관한 것입니다. 집값은 대부분 비논리적인 추측에 기초하고 있습니다. 이와 같은 기사는 주택 구매자의 감정을 쉽게 자극하고 정말로 주택을 사고 싶은 사람들을 혼란에 빠뜨릴 수 있습니다. 많은 초보자들이 언제 가격이 가장 많이 오를까요? 집값이 오를까?
다 알 것 같다. 그들은 내가 고가도로 위의 점쟁이였으면 좋겠다고 생각합니다. 기증자님, 당신의 빛나는 얼굴과 멋진 뼈대를 보십시오. 나는 당신에게 돈을 벌 수 있도록 가르쳐 줄 "집 구입 비밀 책"을 가지고 있습니다. 3년 안에 수천만 달러, 인생의 정점을 향해.
발끝으로 생각해 보세요, 이게 가능할까요? 이렇게 좋은데 왜 부동산 투기 위해 돈을 빌리는 게 나쁘지 않느냐고 계속 말해야 합니까?
집을 사면 인플레이션을 막을 수 있다는 걸 요즘은 재래시장 아줌마들도 다 알고 있어요. 그런데 다들 낫으로 돈을 벌고 싶어하는데 부추는 어디서 구할 수 있을까요? 2008년 선전에서 얼마나 많은 부동산 투기꾼들이 파산했는지는 말할 것도 없고, 최근에는 2017년 3월 17일 이후 옌자오와 베이징에서 집을 산 사람들이 얼마나 우뚝 서 있는지.
그래서 저는 집을 사는 것이 인플레이션을 극복하고 안정적인 자산 가치 상승을 이룰 수 있다고 늘 믿습니다. 그것만으로도 충분합니다. 부동산 투기에서 경쟁하는 것은 재무 건전성, 현금 흐름, 시장과 인간 본성에 대한 깊은 통찰력, 정책에 직면하는 행운의 요소입니다. 한 번 내기를 맞추는 것은 행운이지만, 항상 그런 좋은 것이 있다고 느끼고 경로 의존성을 형성한다면 조만간 돈을 잃을 것입니다.
집을 사고 큰 돈을 벌기 전에 스스로에게 물어보세요.
당신은 다른 사람보다 똑똑한가요? 당신은 상대방을 더 잘 알고 있습니까?
현금과 우량대출 자격은 충분히 준비하셨나요?
집 구입 절차도 모르는 초보가 어떻게 수십년 동안 시장에 몸담아온 베테랑을 이길 수 있겠는가?
그래서 집 구입에 대한 두 가지 진심 어린 조언을 드립니다.
1. 돈 버는 방법을 생각하지 말고 먼저 돈을 잃지 않도록 하세요.
2. 첫 번째 점을 항상 기억해주세요.
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새내기 집 구입 시 세 가지 원칙
다음으로는 베이징 시장을 예로 들어 집을 살 때 돈을 잃지 않는 방법에 대해 이야기해보자. 집을 구입하고 올바른 문제를 구입하십시오.
고양이 삼촌의 경험에 따르면, 집을 구입할 때 초보자는 다음 세 가지 원칙에 주의해야 합니다.
새 집을 보지 말고 중고 집을 보십시오
환선을 보지 말고 업계를 보라
불황을 보지 말고 제품을 보라
하나씩 분석해 보자.
새집을 보지 말고 중고를 보세요. 새집을 권하지 않는 것이 아니라 중고를 사야 한다는 뜻입니다. 중고주택 가격만이 실제 시장가격을 반영할 수 있다는 뜻이다.
베이징 시장은 전국 대부분의 도시와는 다릅니다. 베이징은 중고 주택 시장이 매우 성숙한 곳입니다. 상업용 주택이 시작될 때부터 베이징에는 중고 주택과 상업용 주택이 가장 풍부하다고 할 수 있습니다.
중화인민공화국 건국부터 1998년 주택개혁까지 우리나라 주택의 역사를 간략하게 소개한다. 주택 부족.
1998년 주택 개혁 이후 베이징은 천통위안(Tiantongyuan), 회룡관(Huilongguan) 등 대규모 주거단지를 포함해 19채의 저렴한 주택을 출시했고, 많은 신규 주택이 판매되기 시작했다. 이듬해에는 공공주택 160만호가 매물로 나왔고, 중고주택 시장도 즉각 열렸다.
20여 년의 개발 끝에 5환 도로의 중고 주택 대부분은 중고 주택이 지배적이라고 할 수 있습니다. 부문은 이 부문의 가치를 측정하는 척도가 되었습니다.
같은 지역에 새집과 중고집이 있는 경우, 새집의 가격이 같은 품질, 같은 종류의 주변 중고집보다 20% 이상 높을 경우, 이는 새 집의 가치가 초과 인출되었음을 의미합니다. 우리는 이런 종류의 새로운 프로젝트를 프리미엄 프로젝트라고 부릅니다. 그러나 가격 대비 성능 비율은 더 이상 존재하지 않습니다. 20 위안 이상의 추가 프리미엄은 부동산의 품질과 귀하의 비용입니다. 삶. 이런 부동산에 투자할 때는 주의해야 합니다.
그런데 실제로 새집과 중고집이 겹치는 경우는 많지 않습니다. 베이징의 새 주택 대부분은 5환 도로 외부에 있으며, 중고 주택은 5환 도로 내 지역을 지배하고 있습니다.
그럼 새집을 살까, 중고집을 살까? 주로 예산과 삶의 단계에 따라 다릅니다.
미혼 및 신혼 부부의 첫 주택 구입자에게는 5번 및 6번 순환 도로 철로 근처의 새 주택에 우선권이 주어집니다. 부동산 성장을 위한 공간 대신 통근 시간을 희생하세요.
이러한 결론은 주로 계약금이 부족하고 대출 자격이 매우 소중하다는 관점에서 고려됩니다. 베이징에서 주택 구입권이 소중한 것은 모두가 알고 있지만, 사실 첫 주택에 대한 대출 자격은 더욱 소중합니다. 첫 번째 대출을 처녀 대출이라고도 부르는 이유는 대부분의 사람들이 일생에 단 한 번만 기회를 갖는다는 의미입니다.
생활에 지장을 주지 않고 충분한 월부금을 지급할 수 있다는 전제 하에 첫 주택의 자격을 어떻게 최대한 활용하고, 최대한 대출을 받을 수 있는지 먼저 고려해야 한다. , 가능한 한 적은 계약금을 지불하십시오. 특히 사업을 하는 친구들은 주택담보대출과 같은 고액, 저리, 장기 대출이 매우 품질이 좋고 희귀한 대출이라는 것을 더 잘 알고 있습니다.
이동성 때문에 지하철과의 근접성은 가장 기본적인 요구사항이라는 점 참고하시기 바랍니다.
많은 분들이 최근 인기를 끌고 있는 판게좡(Pangezhuang), 다싱(Daxing), 순이(Shunyi)의 진마오 베이징 국제 커뮤니티(Jinmao Beijing International Community) 등의 부동산을 너무 저렴하게 구입할 수 있는지 문의해 주셨습니다.
정말 구매를 추천하지 않습니다.
이러한 새로운 프로젝트의 질은 좋지만 지원 교통이 매우 열악하고 프로젝트를 맡을 사람이 거의 없습니다. 개발하더라도 10 년 이상이 걸립니다. 나중에 교체해야 할 때 누구에게 팔아야 할지 생각해보신 적 있으신가요?
그래서 첫 집은 최소한 지하철 근처에 새 집을 선택해야 합니다. 최소한 지하철이 인기를 끌면 비즈니스와 교육도 더 빨리 발전할 것입니다. 집을 팔고 다른 사람이 인수하는 경우, 팔지 않더라도 임대를 고려해 볼 수 있습니다. 전진, 공격, 후퇴, 방어가 가능한 건전한 전략이다.
(정말 돈이 없고 외곽 교외에서만 새 집을 살 수 있다면 그런 말은 아니었고 집 사라고 돈을 빌려줄 수는 없잖아요? 은퇴)
기혼자나 출산을 준비하는 사람들은 이미 저축을 많이 했고 자금도 상대적으로 넉넉한 반면, 쇼핑몰, 의료 등 주택 수요도 상대적으로 높습니다. 시설이 성숙해야 하고, 출퇴근이 편리해야 하며, 자녀를 학교에 데려가는 등의 활동이 편리해야 합니다.
이 그룹은 선택의 폭이 넓습니다. 몇 채의 새 주택 외에도 Fifth Ring Road 내에서 더 많은 중고 주택을 볼 수도 있습니다.
중고집의 함정, 그리고 주변 친구들에게 듣고 겪은 중고집 구입의 피눈물의 역사를 이야기하면 이렇게 말할 수 있다. 사흘 밤낮도 마찬가지다. 이상한 판매자는 말할 것도 없고, 장사 능력도 없고 성격도 나쁜 에이전트를 만나면 정말 사람이 죽는다.
미숙한 중개인에게 속지 않기 위해 고양이 아저씨는 중고집에서 주의해야 할 기본적인 사항들을 소개한다.
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중고 주택에 대해 단계별로 가르치기
중고 주택을 구입할 때 먼저 두 가지를 알아내야 합니다. 순 계약금은 얼마입니까? 얼마나 빌릴 수 있나요?
집 구입에 대해 조금 아는 친구들은 새 집과 중고 집의 총액이 같을 때 중고 집에 필요한 계약금이 훨씬 높다는 것을 알고 있습니다. 새집보다.
집을 구입하기 위한 계약금 외에 세금과 중개수수료라는 두 가지 주요 구성 요소가 있기 때문입니다.
즉, 실제 중고 주택 구입을 위한 계약금 = 주택 구입에 대한 계약금, 세금, 중개 수수료 등을 순 계약금이라고도 합니다.
비결은 많은 중개인이 더 정확한 순 계약금을 계산하는 데 도움을 주지 않는다는 것입니다. 주택 구매 과정에서 구매자가 계획보다 더 많은 비용을 지불하는 사례가 많이 있습니다.
돈 문제는 본인이 직접 해결해야 한다.
다음으로 중고주택에 대한 세금 및 수수료에 대해 자세하게 설명하고 구매 전략에 대해 설명드리겠습니다.
1. 세금 및 수수료 절감이 필요한 경우 구매 우선순위는 다음과 같습니다.
5년 이상 고유 > 2년 이상 고유(고유 포함) 2년 이상, 2년 이상 고유하지 않음), 5년 이상 고유 하나)
우리가 집을 구입하여 국가에 얼마나 기여했는지 봅시다.
중고주택에 부과되는 주요 세금은 증서세, 부가가치세, 개인소득세 등이 있습니다.
a/가장 먼저 빠져나올 수 없는 것이 증서세입니다. 거래가 있는 한 증서세를 납부해야 합니다.
첫 번째 주택 구입: 90제곱미터 미만(포함)의 세율 1, 90제곱미터 초과의 경우 세율 1.5
두 번째 주택 구입: 세율 3;
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구입하려는 경우 귀하의 주택의 재산증명서가 등록된 지 5년 이상(또는 증서세 납부계산서 발행일이 5년 이상)이고, 소유자의 유일한 거주지가 베이징에 있는 경우 증서세만 납부하면 되며 국가는 추가 혜택을 받지 않습니다.
b/ 주택이 5년 미만인 경우 증서세 외에 세금도 납부해야 합니다. 개인소득세는 무서운 것입니다. 개인세 = (본 온라인 서명 가격 - 원래 값) * 20, 원래 값은 마지막 거래의 온라인 서명 가격입니다. 원래 값을 찾을 수 없는 경우에만 개인세 = 온라인 서명 가격 * 1
대부분의 경우 개인세는 여전히 차액 20을 기준으로 계산됩니다. 이것?
c/먼저 피를 토하지 마세요. 사고 싶은 집이 2년 동안 완공되지도 않았다면 증서세와 개인세도 내야 할 뿐만 아니라, 부가가치세에서 제외됩니다. 온라인 서명 가격의 5.3, (온라인 서명 가격-원가)의 5.3으로 추정되는데 이 역시 큰 금액이다.
위에서 볼 수 있듯이 일반 주택의 경우 최저 가격이 5 이상인 주택을 우선시하고 그 다음으로 최저 가격이 5 또는 2 이상인 경우가 가장 심합니다. 시나리오는 가격이 2보다 작을 경우 개인세, 부가가치세, 양도세를 모두 납부해야 한다는 것입니다.
풀 2와 풀 5 중에서 선택하는 경우. 여기에는 마지막 온라인 서명 가격의 원래 값이 포함되며, 특정 문제에 대해 특별히 계산해야 합니다.
2. 세금 및 수수료를 줄여야 할 경우 우선 순위는 다음과 같습니다.
일반 주택>비일반 주택
공공 주택 구입>등급 II 저가 주택> 1 Class I 저가 주택(2008년 4월 11일 이전 5년간) > Class I 저가 주택(2008년 4월 11일 이후 5년간)
첫 번째, 일반 주택 및 비일반 주택 .
주요 차이점은 다음과 같습니다:
베이징의 대부분의 주택은 위 기준을 충족하지 않습니다. 하지만 구매력이 486만 미만인 이들도 일반 주택을 발견하면 살 가치가 있다.
일반 주택과 일반 주택을 비교하면 두 가지 주요 장점이 있습니다.
1. 계약금 비용이 저렴합니다.
일반 주택의 첫 번째 주택 계약금은 35, 일반 주택의 두 번째 주택 계약금은 40, 일반 주택의 두 번째 주택 계약금은 40입니다. 주택은 60이고, 일반 주택의 계약금은 80입니다.
2. 세금이 저렴합니다.
비인기 주택의 세금이 일반 주택의 세금보다 높을 수 있다는 점과 더불어, 주요 세금 격차는 2년 후 일반 주택은 부가가치세를 내지 않아도 되는 반면, 비인기 주택은 부가가치세를 납부하지 않아도 된다는 점입니다. - 인기 있는 주택은 여전히 부가가치세(VAT)를 납부해야 합니다.
VAT 부가가치세 = 온라인 서명 가격 ¼ 1.05 x 5.3
예를 들어 퉁저우 부도심 건설로 인해 열차 이용 가능 여부에 대한 협의가 있었습니다. 지난 2년 동안 바통 라인을 따라 나는 많은 친구를 사귀었습니다. 한 친구가 총 가격이 350만~400만 달러인 주택에 대해 문의하고 싶어했습니다. 400만대 범위는 비공동주택이라는 뜻으로, 총액이 400만대인 비공동주택을 사면 세금만 내야 하는 것은 아니다. 계약금 5달러를 더 내야 하지만 부가가치세도 20달러 정도 더 내야 합니다.
온라인 서명 가격을 374만원 이내로 조절하시면 계약금과 세금을 더 적게 납부하실 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
또한 중고 주택 시장에는 베이징 시장의 특수성으로 인해 위에서 언급한 세금 및 수수료 외에도 다양한 정책형 주택이 있습니다. 추가 토지 이전 비용을 금 또는 종합 토지 가격으로 지불합니다.
공공주택 구입:
남편집은 수년전 유닛주택이었는데, 대출한도를 늘릴 수 있을 뿐만 아니라 가장 유리한 정책주택이기도 합니다. 일반 주거 기준이지만 확인할 수 없기 때문에 원래 가치에 도달하지 않으면 20세의 차액을 피할 수 있으며 1세의 전액만 납부하면 됩니다.
토지 양도 비용은 제곱미터당 수십 위안에 불과하다. 너무 친절해요.
1990년대 이전 대도시에서는 이런 주택을 흔히 볼 수 있다. 특히 둥시청(Dongxicheng)과 하이뎬(Hadian) 학구에 위치한 남편의 주택은 세금이 낮고 대출금이 높아 인기가 매우 높은 주택입니다.
경제적 주택: 클래스 I 저렴한 주택과 클래스 II 저렴한 주택으로 구분됩니다.
저소득층과 중산층을 위한 소형 일반 주택인 클래스 I 저렴한 주택은 5년 후에 판매될 수 있습니다.
추가로 종합지가를 납부해야 하며, 2008년 4월 11일 이전에 5년이 경과한 경우에는 온라인 체결가격의 10%를 납부해야 하며, 4월 11일 이후 5년이 경과한 경우에는 2008년에는 차이가 70%가 됩니다.
p>예를 들어 프로그래머들이 살고 있는 Tiantongyuan과 Huilongguan은 베이징에서 가장 초기이자 가장 큰 저렴한 주택 단지 중 하나입니다. 집을 구입하는 친구들은 종합 토지 가격을 포함하는 것을 잊지 마십시오.
이주주택, 재정착주택, 단위자금주택 등 2종 저가주택도 직접 상장 및 매매가 가능하며, 일반주거기준에 따라 산정되며 토지양도수수료 3이 추가된다. 거래 중에 온라인 서명 가격의 %를 지불해야 합니다.
반가위안 매물은 전체 주요 매물 중 회전율이 가장 높고, 홍산 고향에는 2급 저가형 주택이 많이 있어 총 가격이 저렴해 보일 수 있지만 실제 순 계약금은 낮지 않습니다. RMB 3의 토지 양도 수수료를 지불하는 것 외에도 RMB 50,000 미만이고 차액에 대해 RMB 20의 개인세가 필요한 주택도 많이 있습니다.
어떤 집은 그냥 싸보여요.
다음은 거주 유형별 자세한 세금 납부 내역을 참고하시기 바랍니다.
3. 세금이 낮고 가격이 높으면 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 세금이 높으면 온라인으로 저렴한 가격을 이용하여 세금을 피할 수 있습니다.
앞서의 설명을 통해 가장 이상적인 중고 주택 공급원은 5세 이후 유일한 일반 거주지/남편의 집이라는 것을 알 수 있지만, 실제로는 그런 고급 주택을 접할 기회가 거의 없습니다. -고급 주택. 거래 효율성을 높이기 위해 에이전트는 귀하를 위해 특별히 이러한 유형의 주택을 찾기에는 너무 게으른 경우가 많습니다. 대신에 그들은 귀하에게 미리 만들어진 몇 가지 보조 옵션을 제공합니다.
이런 상황은 어떻게 대처해야 할까요?
실제로 중고 주택 거래의 상당 부분에서 실제 거래 가격과 온라인 서명 가격이 다릅니다.
만약 5개가 전부인 경우에는 세금이 상대적으로 높으며, 특히 20세금의 차이가 포함되어 원래 가치가 낮을 경우 (온라인)의 높은 세금이 적용됩니다. 서명된 가격-원래 값)*20 너무 잔인합니다. 세금을 피하기 위해 구매자는 종종 낮은 정가로 계약을 선택합니다.
1천만 주택의 원가가 200만 원이고 온라인 계약 가격이 200만 원에 도달하면 세금을 피할 수 있지 않을까 하는 사람들도 있다. 좋은 생각이지만 국세청은 채식주의자가 아닙니다. 이러한 상황을 피하기 위해 각 주택에는 "중고 주택 양도 안내 가격"이라고도 하는 핵 가격이 있습니다. 온라인 서명 가격이 핵 가격보다 낮을 경우 국세청에서 해당 금액을 기준으로 세금을 징수합니다. 핵가격.
그래서 최소한의 세금을 납부하려면 온라인 서명 가격을 핵 가격만큼 낮게 만들어야합니다.
요약은 다음과 같습니다.
중고 주택을 구입할 때 선호되는 두 가지 전략은 다음과 같습니다.
하나는 첫 번째 모기지 자격을 갖추는 것이고, 총액은 구매 가격은 상대적으로 높은 것 같지만 5세 이후에는 유일한 세금 및 수수료가 매우 낮고 순 계약금도 낮아서 더 많은 대출을 받을 수 있습니다.
(대출은 무제한이 아니다. 최대 대출금액을 결정하는 것은 은행이 정하는 감정가격이다. 북경의 경우 감정가격은 보통 실제 거래가격에서 95%, 10% 할인된다. 특히 오래된 주택의 경우 8% 할인이 발생합니다.
)
다른 하나는 두 세트의 부동산에 대한 자격을 갖추고, 전액 지불로 집을 구입하고, 총 가격이 낮지만 세금이 높은 집을 선택하고, 세금을 피하기 위해 온라인으로 저렴한 가격에 서명하는 것입니다. 돈이 필요할 때 재담보대출을 받을 수 있습니다.
PS: 실거래가 ≥ 은행 감정가 ≥ 온라인 서명 가격 ≥ 최소 이체 안내 가격(검증된 가격)
물론 이 글에서는 중고 구매 시 구체적인 문제에 대해 이야기합니다. 주택. 전제 조건은 또한 부문과 주택 공급원을 올바르게 선택하는 방법에 기초합니다.